【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部管理手冊一、 準(zhǔn)備工作、 施工圖設(shè)計前期準(zhǔn)備設(shè)計委托任務(wù)書結(jié)合銷售部、工程部土、水、電專業(yè)共同商討。給排水管材材質(zhì)確定；防水材質(zhì)、窗材質(zhì)、外墻涂料、飾面磚材質(zhì)確定。設(shè)備機房（換熱站、變電亭、柴油發(fā)電機房、開閉所等凈高、長、寬尺寸及底板預(yù)降高度等）面積要求合理； 提供實測建筑物所在場地及規(guī)劃紅線外周邊范圍的豎向標(biāo)高。商服、住宅使用功能的確定。小區(qū)用電的容量負(fù)荷及用電出戶位置、路徑（有無障礙）等確定。高壓供電變電所位置的確定及有無多余負(fù)荷。電表、水表是否分層分戶安裝。采暖系統(tǒng)的確定（地?zé)峄蛏崞鳎??；A(chǔ)形式的確定（根據(jù)地勘報告合理選擇）。小區(qū)給、排水接入的位置、管徑等提供給設(shè)計院。電話、有線電視、寬帶等入戶方案。1煤氣入戶方案。設(shè)計時注意是否與煙道口交叉；一層住宅內(nèi)盡可能不走主管道。1小區(qū)智能化系統(tǒng)方案的確定及職能化的定位高、中、低檔。1子系統(tǒng)配置（如：小區(qū)一卡通系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、顯示系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、巡更統(tǒng)、自動控制系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)等）。1各子系統(tǒng)是否集中管理和聯(lián)動控制方案的確定。1智能控制中心及子系統(tǒng)機房的設(shè)計。1投資成本的控制是否符合項目現(xiàn)狀，是否達到或超過項目的預(yù)計投資額度。1樓內(nèi)交通設(shè)備（如直梯、扶梯、貨梯、消防梯）及功能的確定。1電梯的定位檔次要符合項目的總體設(shè)計理念，考慮系統(tǒng)的先進性的同時還應(yīng)注意投資成本的控制，盡量把握經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)的平衡。1各系統(tǒng)應(yīng)形成設(shè)計委托書（主要是系統(tǒng)的功能要求及投資成本的控制）。、施工準(zhǔn)備對于勘測院給出道釘及水準(zhǔn)點要注意以下內(nèi)容（施工單位配合）：A．道釘定點要能通視，轉(zhuǎn)角點必須設(shè)一個道釘，高差大的要增設(shè)道釘；B．道釘要求施工單位做好防護。如道釘冬季需要做好基礎(chǔ)防凍脹措施；C．道釘必須用專用鋼釘并訂好針點或釘不上鋼釘?shù)膭澓谩?”字線；D．水準(zhǔn)點應(yīng)就近給出。選擇周邊無沉降或沉降3年以上的永久建筑物；E．住宅小區(qū)占地大一般設(shè)1～3個水準(zhǔn)點，要及時與施工單位交接；F．施工單位應(yīng)及時將水準(zhǔn)點引到施工現(xiàn)場。施工資料的搜集準(zhǔn)備。如施工總平面圖、建筑物的定位圖、經(jīng)規(guī)劃局審批的規(guī)劃圖、地勘報告、場區(qū)平整后的自然地面抄測圖、施工圖紙等。施工用的變壓器、臨時用水電、排水、廁所、垃圾布置（不影響外網(wǎng)施工且后期盡量不遷移，距場區(qū)最近原則）及上報施工用電容量（一般考慮主體施工時最大負(fù)荷即可）。由施工單位上報施工現(xiàn)場平面布置圖，甲方審核，做好場區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，如施工大門位置、塔吊、吊籠位置的確定，應(yīng)考慮塔吊、吊籠位置避免與外網(wǎng)各專業(yè)管線出戶位置及施工線路的位置沖突；小區(qū)施工時特別要考慮群塔作業(yè)。如何修建小區(qū)施工道路，保證小區(qū)施工車輛及消防車輛暢通。甲方劃分項目施工區(qū)域，將小區(qū)內(nèi)道路分區(qū)段劃分給相應(yīng)的施工單位管理，做好施工道路排水并維護好。對地下暗埋管線等障礙物做好位置摸排及保護工作。施工前完成地下管線會簽工作。施工用水的接入位置合理布置，避免浪費。土方的合理調(diào)配、倒運，預(yù)留回填土存放位置。冬季施工時如有必要采取防護措施，審核好方案做到經(jīng)濟實用。1制定文明施工管理方案（結(jié)合施工單位上報方案），作為獎勵制定，制定評比規(guī)范，分發(fā)到各施工單位，做到公平、公正、公開。1做好外網(wǎng)管線的可行性分析報告，確定內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)的銜接位置（如：通信系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電力系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)等），做好預(yù)留孔洞的預(yù)留。1做好相鄰建筑物的調(diào)查工作，重點對基礎(chǔ)形式、基礎(chǔ)深度進行調(diào)查，防止挖方破壞，并考慮相鄰建筑的擋光問題。二、審圖、總則：核對施工圖紙與建設(shè)單位的設(shè)計委托要求是否相符。如防水卷材的選用?？偲矫鎴D中各棟樓的外形尺寸與各棟樓平面圖所示尺寸是否相符；主次入口與周邊路網(wǎng)、豎向、環(huán)境是否協(xié)調(diào)?？偲矫鎴D中小區(qū)總體豎向標(biāo)高是否合理（結(jié)合小區(qū)周邊道路標(biāo)高及各棟樓正負(fù)零標(biāo)高；有地下車庫的覆土深度不低于800㎜以利于車庫頂小區(qū)雨排水管的埋設(shè)，車庫頂?shù)呐潘移拢?。結(jié)合建筑物所在位置的地勢總體核實小區(qū)排水標(biāo)高與各棟樓標(biāo)高相互關(guān)系，是否能排水順暢。核對各棟圖紙面積與其總說明面積是否一致；各棟樓的面積與總平面圖中標(biāo)注面積是否一致。配套各專業(yè)與建筑、結(jié)構(gòu)對照看圖，核對管線的位置及標(biāo)高，重點核實區(qū)內(nèi)管網(wǎng)重疊布置時的可埋設(shè)情況。合理布置管線位置，減少大管道的交叉；與設(shè)計院溝通地下車庫管道穿梁部位可否做穿梁洞，以利于提高車庫凈高。、建筑部分：設(shè)計院出圖前銷售部要先確定好單位順序及門牌號，避免電表安裝與銷售的門牌號對應(yīng)不上。審核層高、戶型與委托設(shè)計是否相符；一層平面圖與單元詳圖尺寸是否相符。建筑、結(jié)構(gòu)圖紙對照室內(nèi)是否有梁，梁的位置、高度是否滿足銷售要求。單元門的洞口尺寸設(shè)計成1200～1500*2100～2400㎜較宜；單元門口附近不設(shè)易凍管線及散熱器；瓢窗與陽臺窗之間要有墻垛，防止因施工封閉不嚴(yán)造成隱患，轉(zhuǎn)角窗需加垛。有地下室的樓梯間在一層設(shè)有防火門的，地下到一層需砌墻。進戶門、防火門、消防走廊門、陽臺門等開啟方向是否影響使用功能。審核室內(nèi)地面標(biāo)高與前室地面標(biāo)高關(guān)系及降低厚度（實際施工時方廳地面的結(jié)構(gòu)找平層取消約40㎜），影響防盜門、防火門加工尺寸。室內(nèi)地面與前室地面應(yīng)同標(biāo)高，便于管線布置。審核建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計是否能符合實際施工。例如上河城1113樓兩陽臺之間縫隙過小；電井陶粒墻厚度只有90㎜且墻內(nèi)暗敷管線為鋼管并較多，以上問題難以施工。提出建筑細(xì)部處理不適宜或工藝材料不適宜本工程特點之處。例如女兒墻苯板保溫設(shè)計先貼苯板，后做防水不合理。審核建筑外立面施工圖與建筑效果圖是否相符。審核建筑使用功能與配套設(shè)施位置、管道是否對應(yīng)與匹配。例如電梯井道內(nèi)設(shè)置的圈梁間距，電梯訂貨提供給電梯廠家（避免安裝時出現(xiàn)圈梁用不上的現(xiàn)象）。屋面排水的落水管設(shè)計是否合理及落水管位置與外立面是否有沖突。1電梯呼梯盒預(yù)留位置是否合理，提前下發(fā)技術(shù)聯(lián)系單。1空調(diào)板的設(shè)計結(jié)構(gòu)建筑是否相符。形狀最好是板狀，以利于排水。1陽臺是否有梁，是否影響窗安裝，陽臺做好設(shè)計成挑板；陽臺的排水管取消。飄窗、陽臺窗站框位置是否有標(biāo)注。窗扇能否開啟90度，特別是飄窗（一般飄出500600㎜），需對照結(jié)構(gòu)圖看啞口處的下返梁底標(biāo)高是否影響窗扇開啟。1水井、電井砼墻不抹灰；水井、電井的間墻設(shè)計為陶粒墻時最好改為素砼整澆（此墻管線布置較多時）。1伸縮縫的節(jié)點做法是否便于施工（依據(jù)設(shè)計圖紙及圖集）。1窗型設(shè)計是關(guān)鍵。窗兩側(cè)要有墻垛，否則要做假口；門連窗的耳窗均不做，改為落地窗。1管井尺寸配套專業(yè)要予以復(fù)核，看尺寸是否夠用；樓梯間暗敷的分戶箱后側(cè)采用苯板保溫。1外墻保溫設(shè)計是否合理，審核節(jié)能指標(biāo)（包括窗）、外保溫厚度、材質(zhì)、窗臺位置保溫設(shè)計是否可改為擠塑板。采暖陽臺、飄窗室內(nèi)苯板取消。1電梯門口設(shè)計時是否留有較大余地，便于堵口（一般每側(cè)加大留300㎜較好）。各種配套管網(wǎng)設(shè)計的進戶位置與提供的位置是否相符。2具體出現(xiàn)的問題：a）配套預(yù)留洞的位置不合理；有的在建筑、結(jié)構(gòu)圖上無顯示；b）承臺、連梁有高低跨相連，標(biāo)高是否正確。C）窗的位置和標(biāo)高與結(jié)構(gòu)是否相符。d)飄窗、陽臺窗的窗臺過窄。e)窗型二次設(shè)計是否合理。、結(jié)構(gòu)部分：鋼筋砼設(shè)計及審核要求本著降低投資造價，減少浪費、節(jié)約資源的原則，經(jīng)公司研究，在今后的項目開發(fā)建設(shè)過程中，對混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計時，設(shè)計計算及構(gòu)造設(shè)計應(yīng)精準(zhǔn)、合理，控制配筋誤差，盡量大可能減少浪費。故要求設(shè)計單位、開發(fā)建設(shè)單位，在設(shè)計、審核、項目管理和施工過程中，對以下容易出現(xiàn)被忽視的設(shè)計及構(gòu)造問題引起重視并著重審核。（一）、抗震等級、安全等級的確定抗震等級、安全等級應(yīng)根據(jù)項目所在的地區(qū)抗震設(shè)防烈度，項目的使用性質(zhì)，地質(zhì)情況及建筑物的高度、結(jié)構(gòu)形式，按照相應(yīng)“規(guī)范”的規(guī)定正確確定抗震等級及安全等級（）。如抗震等級、安全等級的確定不準(zhǔn)確。將會導(dǎo)致建筑物的安全性降低或造成浪費。（二）、荷載荷載取值的大小，會直接影響建筑結(jié)構(gòu)的安全和成本的提高。故在荷載的取值適時應(yīng)認(rèn)真分析確定，對“規(guī)范”的規(guī)定應(yīng)準(zhǔn)確掌握。1）、活荷載應(yīng)按規(guī)范正確取值和折減。在梁、墻、柱及基礎(chǔ)設(shè)計時活荷載應(yīng)按規(guī)范規(guī)定進行折減，需要設(shè)計人員在分析軟件中的活荷載信息中確定。2）、永久荷載對所選用的各種材料及設(shè)備的自重應(yīng)準(zhǔn)確取用，選用沒有準(zhǔn)確自重的材料和設(shè)備，應(yīng)通過調(diào)研或檢測來確定。（三）、設(shè)計計算設(shè)計計算是設(shè)計過程中重要環(huán)節(jié)。設(shè)計計算是否準(zhǔn)確合理，直接影響建筑結(jié)構(gòu)的安全和投資成本的大小，所以結(jié)構(gòu)設(shè)計人員在設(shè)計計算時應(yīng)認(rèn)真對待。1）、計算簡圖應(yīng)合理確定計算簡圖，并對計算結(jié)算從力學(xué)概念和工程經(jīng)驗等方面進行分析，對其計算結(jié)算的合理性、可靠性進行判斷。如有偏差，應(yīng)找出原因，進行合理調(diào)整。2）、配筋在配筋計算時，應(yīng)根據(jù)計算結(jié)果（內(nèi)力）、所選用材料的強度，合理確定鋼筋直徑及數(shù)量，其配筋面積在沒有根據(jù)時，不應(yīng)超過計算面積。（四）、構(gòu)造設(shè)計在構(gòu)造設(shè)計時，應(yīng)正確理解“規(guī)范”、標(biāo)準(zhǔn)圖中各種構(gòu)造要求的目的。結(jié)合工程設(shè)計實踐及經(jīng)驗，嚴(yán)格控制各構(gòu)造設(shè)計的配筋及配筋率，避免出現(xiàn)構(gòu)造配筋過大，造成不必要的浪費。構(gòu)造設(shè)計時應(yīng)重點注意容易被忽視而一筆帶過(或無根據(jù)的加大構(gòu)造配筋)的構(gòu)造設(shè)計問題。1）、樓板在現(xiàn)澆混凝土樓板設(shè)計時，遇超長或溫度、收縮應(yīng)力較大的樓板時，在板的跨中上部應(yīng)布置通長鋼筋，其配筋率應(yīng)按“規(guī)范”要求的構(gòu)造配筋率進行配筋，不應(yīng)隨意加大配筋（%）。2）、筏板基礎(chǔ)①受力筏板基礎(chǔ)底板及基礎(chǔ)梁的跨中下部鋼筋不應(yīng)不區(qū)分情況全部通長。應(yīng)按“規(guī)范”的規(guī)定及工程設(shè)計經(jīng)驗確定是否全部通長（，%）。②構(gòu)造筏板基礎(chǔ)為樁基礎(chǔ)并有地下室的基礎(chǔ)設(shè)計時，地下室的地面結(jié)構(gòu)一般采用構(gòu)造筏板，其板厚和配筋應(yīng)按較低的構(gòu)造要求進行設(shè)計。3）、柱在高層框架、框架一剪力墻、框架一核心筒、簡中簡的抗震結(jié)構(gòu)設(shè)計中，柱的截面尺寸一般是由軸壓比來控制。那么柱的縱向鋼筋一般情況下均采用構(gòu)造配筋，故在柱的配筋設(shè)計時，無特殊情況應(yīng)按“規(guī)范”規(guī)定的構(gòu)造配筋率進行配筋（）。4）、剪力墻在剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計時，特別是開發(fā)項目中有多棟建筑，其中有多層和高層，在設(shè)計時往往會出現(xiàn)、多層和高層剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計及構(gòu)造不加區(qū)分，沒有做到經(jīng)濟合理，所以設(shè)計人員應(yīng)詳細(xì)分析“規(guī)范”、或“規(guī)程”的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合工程設(shè)計實踐及經(jīng)驗對多層和高層剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計及構(gòu)造加以區(qū)分。（五）、限額設(shè)計即用結(jié)構(gòu)單位面積用鋼量和混凝土量的限定來要求設(shè)計人員，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中滿足限定指標(biāo)，此限定指標(biāo)可在具體項目方案確定后測算給出。下面給出我公司已完成項目（或單體工程）的鋼筋和混凝土平方米含量；名稱鋼筋含量（㎏/㎡）混凝土含量（m3/㎡）地下地上總計地下地上總計ABCDE一至四層五層以上其他項目：1）、先對照建筑圖看是否少構(gòu)件。2）節(jié)點的結(jié)構(gòu)詳圖與建筑詳圖尺寸是否對應(yīng)。節(jié)點鋼筋的錨固長度是否詳細(xì)。3）梁、柱、板厚是否合理，可否節(jié)省。4）筏板剖面圖中鋼筋上下位置是否有誤。5）審核結(jié)構(gòu)圖中結(jié)構(gòu)構(gòu)件、尺寸、標(biāo)高、洞口位置、外立面造型及配套圖紙是否與建筑圖布置相符。著重審核多條管線在結(jié)構(gòu)梁板內(nèi)敷設(shè)，將管線由集中敷設(shè)改為分散敷設(shè)。、電氣部分商服計量與物業(yè)管理的公共區(qū)間計費必須分開；低壓計費時動力與照明必須分開計量；（；；）。樓梯間、公共走廊等公共區(qū)間照明要求有由計量箱內(nèi)公共回路表回路供電的正常照明，正常照明燈為聲控?zé)?，同時也要有按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計的雙電源事故照明。變電亭、變電所、低配室注意必須避免重復(fù)計量，以免物業(yè)將來無法管理。事故備用電源回路與正常供電回路必須分開，避免出現(xiàn)供電事故。商服計量箱設(shè)計應(yīng)一箱一閘一表，表為遙抄表，閘要帶分勵脫扣器，必須符合電力部門驗收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)載流量審核圖紙設(shè)計的導(dǎo)線及電纜線徑是否合理。變電亭、配電室等用房的選址及占用空間是否合理，在合理的基礎(chǔ)上力求供電線路最短，減少工程成本。變電亭、變電所、開閉所、低配室內(nèi)不能有上下水管通過，要求要有通風(fēng)設(shè)備且通風(fēng)良好。局部等電位箱用86*86鋼盒即可，總等電位箱內(nèi)設(shè)計的紫銅板改為鍍鋅鋼板即可。防側(cè)雷擊塑窗鋼筋焊接應(yīng)取消，室外有鐵藝、爬梯、出屋面門鐵構(gòu)件的等應(yīng)保留。1地下室燈改為吊鏈較合適，但相對吸頂燈數(shù)量在符合設(shè)計要求情況下適當(dāng)減少，安裝高度在通風(fēng)管道稍低位置。1設(shè)備機房內(nèi)的暗敷設(shè)鋼管因為設(shè)備安裝位置沒有最后確定，所敷設(shè)鋼管基本用不上，應(yīng)改為明敷設(shè)為宜，避免不必要浪費。1設(shè)計圖中導(dǎo)線要標(biāo)明穿線根數(shù)及穿管管徑，否則不利于核算。1車庫崗?fù)?、道閘、快速卷簾門、庭院照明燈最后提前設(shè)計供電回路，避免后補技術(shù)聯(lián)系單。1注意審查室內(nèi)總開關(guān)與計量箱表前分戶開關(guān)電流級配設(shè)計以及室內(nèi)漏電保護器與單元間總閘漏電保護器跳閘時間級配設(shè)計，不能出現(xiàn)室內(nèi)閘不跳單位跳閘現(xiàn)象。1圖紙會審時風(fēng)、水、電專業(yè)要結(jié)合審查，避免出現(xiàn)電氣控制閥門遺漏情況，以免日后重新敷設(shè)閥門控制管線以及做動力箱時遺漏控制開關(guān)、執(zhí)行繼電器、電控?zé)嵩取?圖紙會審時注意橋架管線走向避免和其它專業(yè)管網(wǎng)出現(xiàn)重疊，注意箱體位置設(shè)計是否合適。1圖紙會審時注意消防電源和非消防電源回路開關(guān)設(shè)計是否帶有分勵脫扣器。注意電梯電源除外，按照消防部門要求非消防電梯不能出現(xiàn)火災(zāi)斷電關(guān)人現(xiàn)象，火災(zāi)時要求電梯迫降首層。1電梯前室聲、光控和消防直啟集于一體的聲控?zé)纛^或開關(guān)技術(shù)不過關(guān)，審圖時應(yīng)予以考慮。屋面廣告燈電源設(shè)計應(yīng)該預(yù)留管敷設(shè)。2注意衛(wèi)生間插座和廚房插座高