【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程部管理手冊(cè)一、 準(zhǔn)備工作、 施工圖設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備設(shè)計(jì)委托任務(wù)書結(jié)合銷售部、工程部土、水、電專業(yè)共同商討。給排水管材材質(zhì)確定；防水材質(zhì)、窗材質(zhì)、外墻涂料、飾面磚材質(zhì)確定。設(shè)備機(jī)房（換熱站、變電亭、柴油發(fā)電機(jī)房、開閉所等凈高、長、寬尺寸及底板預(yù)降高度等）面積要求合理； 提供實(shí)測(cè)建筑物所在場(chǎng)地及規(guī)劃紅線外周邊范圍的豎向標(biāo)高。商服、住宅使用功能的確定。小區(qū)用電的容量負(fù)荷及用電出戶位置、路徑（有無障礙）等確定。高壓供電變電所位置的確定及有無多余負(fù)荷。電表、水表是否分層分戶安裝。采暖系統(tǒng)的確定（地?zé)峄蛏崞鳎；A(chǔ)形式的確定（根據(jù)地勘報(bào)告合理選擇）。小區(qū)給、排水接入的位置、管徑等提供給設(shè)計(jì)院。電話、有線電視、寬帶等入戶方案。1煤氣入戶方案。設(shè)計(jì)時(shí)注意是否與煙道口交叉；一層住宅內(nèi)盡可能不走主管道。1小區(qū)智能化系統(tǒng)方案的確定及職能化的定位高、中、低檔。1子系統(tǒng)配置（如：小區(qū)一卡通系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、顯示系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、巡更統(tǒng)、自動(dòng)控制系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)等）。1各子系統(tǒng)是否集中管理和聯(lián)動(dòng)控制方案的確定。1智能控制中心及子系統(tǒng)機(jī)房的設(shè)計(jì)。1投資成本的控制是否符合項(xiàng)目現(xiàn)狀，是否達(dá)到或超過項(xiàng)目的預(yù)計(jì)投資額度。1樓內(nèi)交通設(shè)備（如直梯、扶梯、貨梯、消防梯）及功能的確定。1電梯的定位檔次要符合項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)理念，考慮系統(tǒng)的先進(jìn)性的同時(shí)還應(yīng)注意投資成本的控制，盡量把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)的平衡。1各系統(tǒng)應(yīng)形成設(shè)計(jì)委托書（主要是系統(tǒng)的功能要求及投資成本的控制）。、施工準(zhǔn)備對(duì)于勘測(cè)院給出道釘及水準(zhǔn)點(diǎn)要注意以下內(nèi)容（施工單位配合）：A．道釘定點(diǎn)要能通視，轉(zhuǎn)角點(diǎn)必須設(shè)一個(gè)道釘，高差大的要增設(shè)道釘；B．道釘要求施工單位做好防護(hù)。如道釘冬季需要做好基礎(chǔ)防凍脹措施；C．道釘必須用專用鋼釘并訂好針點(diǎn)或釘不上鋼釘?shù)膭澓谩?”字線；D．水準(zhǔn)點(diǎn)應(yīng)就近給出。選擇周邊無沉降或沉降3年以上的永久建筑物；E．住宅小區(qū)占地大一般設(shè)1～3個(gè)水準(zhǔn)點(diǎn)，要及時(shí)與施工單位交接；F．施工單位應(yīng)及時(shí)將水準(zhǔn)點(diǎn)引到施工現(xiàn)場(chǎng)。施工資料的搜集準(zhǔn)備。如施工總平面圖、建筑物的定位圖、經(jīng)規(guī)劃局審批的規(guī)劃圖、地勘報(bào)告、場(chǎng)區(qū)平整后的自然地面抄測(cè)圖、施工圖紙等。施工用的變壓器、臨時(shí)用水電、排水、廁所、垃圾布置（不影響外網(wǎng)施工且后期盡量不遷移，距場(chǎng)區(qū)最近原則）及上報(bào)施工用電容量（一般考慮主體施工時(shí)最大負(fù)荷即可）。由施工單位上報(bào)施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖，甲方審核，做好場(chǎng)區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，如施工大門位置、塔吊、吊籠位置的確定，應(yīng)考慮塔吊、吊籠位置避免與外網(wǎng)各專業(yè)管線出戶位置及施工線路的位置沖突；小區(qū)施工時(shí)特別要考慮群塔作業(yè)。如何修建小區(qū)施工道路，保證小區(qū)施工車輛及消防車輛暢通。甲方劃分項(xiàng)目施工區(qū)域，將小區(qū)內(nèi)道路分區(qū)段劃分給相應(yīng)的施工單位管理，做好施工道路排水并維護(hù)好。對(duì)地下暗埋管線等障礙物做好位置摸排及保護(hù)工作。施工前完成地下管線會(huì)簽工作。施工用水的接入位置合理布置，避免浪費(fèi)。土方的合理調(diào)配、倒運(yùn)，預(yù)留回填土存放位置。冬季施工時(shí)如有必要采取防護(hù)措施，審核好方案做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用。1制定文明施工管理方案（結(jié)合施工單位上報(bào)方案），作為獎(jiǎng)勵(lì)制定，制定評(píng)比規(guī)范，分發(fā)到各施工單位，做到公平、公正、公開。1做好外網(wǎng)管線的可行性分析報(bào)告，確定內(nèi)網(wǎng)與外網(wǎng)的銜接位置（如：通信系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電力系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)等），做好預(yù)留孔洞的預(yù)留。1做好相鄰建筑物的調(diào)查工作，重點(diǎn)對(duì)基礎(chǔ)形式、基礎(chǔ)深度進(jìn)行調(diào)查，防止挖方破壞，并考慮相鄰建筑的擋光問題。二、審圖、總則：核對(duì)施工圖紙與建設(shè)單位的設(shè)計(jì)委托要求是否相符。如防水卷材的選用?？偲矫鎴D中各棟樓的外形尺寸與各棟樓平面圖所示尺寸是否相符；主次入口與周邊路網(wǎng)、豎向、環(huán)境是否協(xié)調(diào)。總平面圖中小區(qū)總體豎向標(biāo)高是否合理（結(jié)合小區(qū)周邊道路標(biāo)高及各棟樓正負(fù)零標(biāo)高；有地下車庫的覆土深度不低于800㎜以利于車庫頂小區(qū)雨排水管的埋設(shè)，車庫頂?shù)呐潘移拢?。結(jié)合建筑物所在位置的地勢(shì)總體核實(shí)小區(qū)排水標(biāo)高與各棟樓標(biāo)高相互關(guān)系，是否能排水順暢。核對(duì)各棟圖紙面積與其總說明面積是否一致；各棟樓的面積與總平面圖中標(biāo)注面積是否一致。配套各專業(yè)與建筑、結(jié)構(gòu)對(duì)照看圖，核對(duì)管線的位置及標(biāo)高，重點(diǎn)核實(shí)區(qū)內(nèi)管網(wǎng)重疊布置時(shí)的可埋設(shè)情況。合理布置管線位置，減少大管道的交叉；與設(shè)計(jì)院溝通地下車庫管道穿梁部位可否做穿梁洞，以利于提高車庫凈高。、建筑部分：設(shè)計(jì)院出圖前銷售部要先確定好單位順序及門牌號(hào)，避免電表安裝與銷售的門牌號(hào)對(duì)應(yīng)不上。審核層高、戶型與委托設(shè)計(jì)是否相符；一層平面圖與單元詳圖尺寸是否相符。建筑、結(jié)構(gòu)圖紙對(duì)照室內(nèi)是否有梁，梁的位置、高度是否滿足銷售要求。單元門的洞口尺寸設(shè)計(jì)成1200～1500*2100～2400㎜較宜；單元門口附近不設(shè)易凍管線及散熱器；瓢窗與陽臺(tái)窗之間要有墻垛，防止因施工封閉不嚴(yán)造成隱患，轉(zhuǎn)角窗需加垛。有地下室的樓梯間在一層設(shè)有防火門的，地下到一層需砌墻。進(jìn)戶門、防火門、消防走廊門、陽臺(tái)門等開啟方向是否影響使用功能。審核室內(nèi)地面標(biāo)高與前室地面標(biāo)高關(guān)系及降低厚度（實(shí)際施工時(shí)方廳地面的結(jié)構(gòu)找平層取消約40㎜），影響防盜門、防火門加工尺寸。室內(nèi)地面與前室地面應(yīng)同標(biāo)高，便于管線布置。審核建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否能符合實(shí)際施工。例如上河城1113樓兩陽臺(tái)之間縫隙過小；電井陶粒墻厚度只有90㎜且墻內(nèi)暗敷管線為鋼管并較多，以上問題難以施工。提出建筑細(xì)部處理不適宜或工藝材料不適宜本工程特點(diǎn)之處。例如女兒墻苯板保溫設(shè)計(jì)先貼苯板，后做防水不合理。審核建筑外立面施工圖與建筑效果圖是否相符。審核建筑使用功能與配套設(shè)施位置、管道是否對(duì)應(yīng)與匹配。例如電梯井道內(nèi)設(shè)置的圈梁間距，電梯訂貨提供給電梯廠家（避免安裝時(shí)出現(xiàn)圈梁用不上的現(xiàn)象）。屋面排水的落水管設(shè)計(jì)是否合理及落水管位置與外立面是否有沖突。1電梯呼梯盒預(yù)留位置是否合理，提前下發(fā)技術(shù)聯(lián)系單。1空調(diào)板的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)建筑是否相符。形狀最好是板狀，以利于排水。1陽臺(tái)是否有梁，是否影響窗安裝，陽臺(tái)做好設(shè)計(jì)成挑板；陽臺(tái)的排水管取消。飄窗、陽臺(tái)窗站框位置是否有標(biāo)注。窗扇能否開啟90度，特別是飄窗（一般飄出500600㎜），需對(duì)照結(jié)構(gòu)圖看啞口處的下返梁底標(biāo)高是否影響窗扇開啟。1水井、電井砼墻不抹灰；水井、電井的間墻設(shè)計(jì)為陶粒墻時(shí)最好改為素砼整澆（此墻管線布置較多時(shí)）。1伸縮縫的節(jié)點(diǎn)做法是否便于施工（依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及圖集）。1窗型設(shè)計(jì)是關(guān)鍵。窗兩側(cè)要有墻垛，否則要做假口；門連窗的耳窗均不做，改為落地窗。1管井尺寸配套專業(yè)要予以復(fù)核，看尺寸是否夠用；樓梯間暗敷的分戶箱后側(cè)采用苯板保溫。1外墻保溫設(shè)計(jì)是否合理，審核節(jié)能指標(biāo)（包括窗）、外保溫厚度、材質(zhì)、窗臺(tái)位置保溫設(shè)計(jì)是否可改為擠塑板。采暖陽臺(tái)、飄窗室內(nèi)苯板取消。1電梯門口設(shè)計(jì)時(shí)是否留有較大余地，便于堵口（一般每側(cè)加大留300㎜較好）。各種配套管網(wǎng)設(shè)計(jì)的進(jìn)戶位置與提供的位置是否相符。2具體出現(xiàn)的問題：a）配套預(yù)留洞的位置不合理；有的在建筑、結(jié)構(gòu)圖上無顯示；b）承臺(tái)、連梁有高低跨相連，標(biāo)高是否正確。C）窗的位置和標(biāo)高與結(jié)構(gòu)是否相符。d)飄窗、陽臺(tái)窗的窗臺(tái)過窄。e)窗型二次設(shè)計(jì)是否合理。、結(jié)構(gòu)部分：鋼筋砼設(shè)計(jì)及審核要求本著降低投資造價(jià)，減少浪費(fèi)、節(jié)約資源的原則，經(jīng)公司研究，在今后的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)計(jì)算及構(gòu)造設(shè)計(jì)應(yīng)精準(zhǔn)、合理，控制配筋誤差，盡量大可能減少浪費(fèi)。故要求設(shè)計(jì)單位、開發(fā)建設(shè)單位，在設(shè)計(jì)、審核、項(xiàng)目管理和施工過程中，對(duì)以下容易出現(xiàn)被忽視的設(shè)計(jì)及構(gòu)造問題引起重視并著重審核。（一）、抗震等級(jí)、安全等級(jí)的確定抗震等級(jí)、安全等級(jí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在的地區(qū)抗震設(shè)防烈度，項(xiàng)目的使用性質(zhì)，地質(zhì)情況及建筑物的高度、結(jié)構(gòu)形式，按照相應(yīng)“規(guī)范”的規(guī)定正確確定抗震等級(jí)及安全等級(jí)（）。如抗震等級(jí)、安全等級(jí)的確定不準(zhǔn)確。將會(huì)導(dǎo)致建筑物的安全性降低或造成浪費(fèi)。（二）、荷載荷載取值的大小，會(huì)直接影響建筑結(jié)構(gòu)的安全和成本的提高。故在荷載的取值適時(shí)應(yīng)認(rèn)真分析確定，對(duì)“規(guī)范”的規(guī)定應(yīng)準(zhǔn)確掌握。1）、活荷載應(yīng)按規(guī)范正確取值和折減。在梁、墻、柱及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)活荷載應(yīng)按規(guī)范規(guī)定進(jìn)行折減，需要設(shè)計(jì)人員在分析軟件中的活荷載信息中確定。2）、永久荷載對(duì)所選用的各種材料及設(shè)備的自重應(yīng)準(zhǔn)確取用，選用沒有準(zhǔn)確自重的材料和設(shè)備，應(yīng)通過調(diào)研或檢測(cè)來確定。（三）、設(shè)計(jì)計(jì)算設(shè)計(jì)計(jì)算是設(shè)計(jì)過程中重要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)計(jì)算是否準(zhǔn)確合理，直接影響建筑結(jié)構(gòu)的安全和投資成本的大小，所以結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待。1）、計(jì)算簡圖應(yīng)合理確定計(jì)算簡圖，并對(duì)計(jì)算結(jié)算從力學(xué)概念和工程經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行分析，對(duì)其計(jì)算結(jié)算的合理性、可靠性進(jìn)行判斷。如有偏差，應(yīng)找出原因，進(jìn)行合理調(diào)整。2）、配筋在配筋計(jì)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)計(jì)算結(jié)果（內(nèi)力）、所選用材料的強(qiáng)度，合理確定鋼筋直徑及數(shù)量，其配筋面積在沒有根據(jù)時(shí)，不應(yīng)超過計(jì)算面積。（四）、構(gòu)造設(shè)計(jì)在構(gòu)造設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)正確理解“規(guī)范”、標(biāo)準(zhǔn)圖中各種構(gòu)造要求的目的。結(jié)合工程設(shè)計(jì)實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格控制各構(gòu)造設(shè)計(jì)的配筋及配筋率，避免出現(xiàn)構(gòu)造配筋過大，造成不必要的浪費(fèi)。構(gòu)造設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意容易被忽視而一筆帶過(或無根據(jù)的加大構(gòu)造配筋)的構(gòu)造設(shè)計(jì)問題。1）、樓板在現(xiàn)澆混凝土樓板設(shè)計(jì)時(shí)，遇超長或溫度、收縮應(yīng)力較大的樓板時(shí)，在板的跨中上部應(yīng)布置通長鋼筋，其配筋率應(yīng)按“規(guī)范”要求的構(gòu)造配筋率進(jìn)行配筋，不應(yīng)隨意加大配筋（%）。2）、筏板基礎(chǔ)①受力筏板基礎(chǔ)底板及基礎(chǔ)梁的跨中下部鋼筋不應(yīng)不區(qū)分情況全部通長。應(yīng)按“規(guī)范”的規(guī)定及工程設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)確定是否全部通長（，%）。②構(gòu)造筏板基礎(chǔ)為樁基礎(chǔ)并有地下室的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)，地下室的地面結(jié)構(gòu)一般采用構(gòu)造筏板，其板厚和配筋應(yīng)按較低的構(gòu)造要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。3）、柱在高層框架、框架一剪力墻、框架一核心筒、簡中簡的抗震結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，柱的截面尺寸一般是由軸壓比來控制。那么柱的縱向鋼筋一般情況下均采用構(gòu)造配筋，故在柱的配筋設(shè)計(jì)時(shí)，無特殊情況應(yīng)按“規(guī)范”規(guī)定的構(gòu)造配筋率進(jìn)行配筋（）。4）、剪力墻在剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，特別是開發(fā)項(xiàng)目中有多棟建筑，其中有多層和高層，在設(shè)計(jì)時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)、多層和高層剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及構(gòu)造不加區(qū)分，沒有做到經(jīng)濟(jì)合理，所以設(shè)計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)分析“規(guī)范”、或“規(guī)程”的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合工程設(shè)計(jì)實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)對(duì)多層和高層剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及構(gòu)造加以區(qū)分。（五）、限額設(shè)計(jì)即用結(jié)構(gòu)單位面積用鋼量和混凝土量的限定來要求設(shè)計(jì)人員，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中滿足限定指標(biāo)，此限定指標(biāo)可在具體項(xiàng)目方案確定后測(cè)算給出。下面給出我公司已完成項(xiàng)目（或單體工程）的鋼筋和混凝土平方米含量；名稱鋼筋含量（㎏/㎡）混凝土含量（m3/㎡）地下地上總計(jì)地下地上總計(jì)ABCDE一至四層五層以上其他項(xiàng)目：1）、先對(duì)照建筑圖看是否少構(gòu)件。2）節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)詳圖與建筑詳圖尺寸是否對(duì)應(yīng)。節(jié)點(diǎn)鋼筋的錨固長度是否詳細(xì)。3）梁、柱、板厚是否合理，可否節(jié)省。4）筏板剖面圖中鋼筋上下位置是否有誤。5）審核結(jié)構(gòu)圖中結(jié)構(gòu)構(gòu)件、尺寸、標(biāo)高、洞口位置、外立面造型及配套圖紙是否與建筑圖布置相符。著重審核多條管線在結(jié)構(gòu)梁板內(nèi)敷設(shè)，將管線由集中敷設(shè)改為分散敷設(shè)。、電氣部分商服計(jì)量與物業(yè)管理的公共區(qū)間計(jì)費(fèi)必須分開；低壓計(jì)費(fèi)時(shí)動(dòng)力與照明必須分開計(jì)量；（；；）。樓梯間、公共走廊等公共區(qū)間照明要求有由計(jì)量箱內(nèi)公共回路表回路供電的正常照明，正常照明燈為聲控?zé)?，同時(shí)也要有按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)的雙電源事故照明。變電亭、變電所、低配室注意必須避免重復(fù)計(jì)量，以免物業(yè)將來無法管理。事故備用電源回路與正常供電回路必須分開，避免出現(xiàn)供電事故。商服計(jì)量箱設(shè)計(jì)應(yīng)一箱一閘一表，表為遙抄表，閘要帶分勵(lì)脫扣器，必須符合電力部門驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)載流量審核圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的導(dǎo)線及電纜線徑是否合理。變電亭、配電室等用房的選址及占用空間是否合理，在合理的基礎(chǔ)上力求供電線路最短，減少工程成本。變電亭、變電所、開閉所、低配室內(nèi)不能有上下水管通過，要求要有通風(fēng)設(shè)備且通風(fēng)良好。局部等電位箱用86*86鋼盒即可，總等電位箱內(nèi)設(shè)計(jì)的紫銅板改為鍍鋅鋼板即可。防側(cè)雷擊塑窗鋼筋焊接應(yīng)取消，室外有鐵藝、爬梯、出屋面門鐵構(gòu)件的等應(yīng)保留。1地下室燈改為吊鏈較合適，但相對(duì)吸頂燈數(shù)量在符合設(shè)計(jì)要求情況下適當(dāng)減少，安裝高度在通風(fēng)管道稍低位置。1設(shè)備機(jī)房內(nèi)的暗敷設(shè)鋼管因?yàn)樵O(shè)備安裝位置沒有最后確定，所敷設(shè)鋼管基本用不上，應(yīng)改為明敷設(shè)為宜，避免不必要浪費(fèi)。1設(shè)計(jì)圖中導(dǎo)線要標(biāo)明穿線根數(shù)及穿管管徑，否則不利于核算。1車庫崗?fù)?、道閘、快速卷簾門、庭院照明燈最后提前設(shè)計(jì)供電回路，避免后補(bǔ)技術(shù)聯(lián)系單。1注意審查室內(nèi)總開關(guān)與計(jì)量箱表前分戶開關(guān)電流級(jí)配設(shè)計(jì)以及室內(nèi)漏電保護(hù)器與單元間總閘漏電保護(hù)器跳閘時(shí)間級(jí)配設(shè)計(jì)，不能出現(xiàn)室內(nèi)閘不跳單位跳閘現(xiàn)象。1圖紙會(huì)審時(shí)風(fēng)、水、電專業(yè)要結(jié)合審查，避免出現(xiàn)電氣控制閥門遺漏情況，以免日后重新敷設(shè)閥門控制管線以及做動(dòng)力箱時(shí)遺漏控制開關(guān)、執(zhí)行繼電器、電控?zé)嵩取?圖紙會(huì)審時(shí)注意橋架管線走向避免和其它專業(yè)管網(wǎng)出現(xiàn)重疊，注意箱體位置設(shè)計(jì)是否合適。1圖紙會(huì)審時(shí)注意消防電源和非消防電源回路開關(guān)設(shè)計(jì)是否帶有分勵(lì)脫扣器。注意電梯電源除外，按照消防部門要求非消防電梯不能出現(xiàn)火災(zāi)斷電關(guān)人現(xiàn)象，火災(zāi)時(shí)要求電梯迫降首層。1電梯前室聲、光控和消防直啟集于一體的聲控?zé)纛^或開關(guān)技術(shù)不過關(guān)，審圖時(shí)應(yīng)予以考慮。屋面廣告燈電源設(shè)計(jì)應(yīng)該預(yù)留管敷設(shè)。2注意衛(wèi)生間插座和廚房插座高