【正文】 盡職調查報告 業(yè)務部門： 長三角分部 部門負責人： 部門 經理： 新時代信托 盡職調查報告 2 / 54 新時代信托 盡職調查報告 3 / 54 聲明與保證 我們在此聲明與保證：本報告是按照《 信托有限公司信托業(yè)務盡職調查工作指引 》和有關規(guī)定，根據(jù) 合作方 提供的和本人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。 （二） 交易結構 .......................................................................................................... 10 交易結構圖 ................................................................................................11 信托計劃的進入 ...........................................................................................11 擔保措施 .....................................................................................................11 項目公司 的 管理 .......................................................................................... 13 信托計劃的 退出 .......................................................................................... 13 三、 交易對手情況調查 ............................................................................................... 13 （一） 項目相關方股權結構圖 .................................................................................... 13 （二） 項目公司實際控制人 ........................................................................................ 15 （三） 項目公司 .......................................................................................................... 17 （四） 項目公司控股股東 .................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 設計、施工、監(jiān)理情況 .................................................... 錯誤 !未定義書簽。 （三） 項目分析 ................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目資金來源與運用 預測 表 ............................................. 錯誤 !未定義書簽。 敏感性分析及 盈虧平衡點 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。陜西長建房地產開發(fā)集團有限公司 集團 為核心企業(yè)，房地產開發(fā)一級資質 ,以下簡稱 (長建集團 ）、陜西圣合實業(yè)發(fā)展有限公司、陜西福地置業(yè)有限責任公司、陜西英豪實業(yè)有限責任公司、西安恒豐泰投資有限責任公司、天津長建投資發(fā)展有限公司、漢中漢嘉 房地產開發(fā)有限公司、陜西長安建筑基礎工程有限公司、陜西國正建設工程監(jiān)理有限公司、陜西長建物業(yè)管理有限公司、西安新知物業(yè)管理有限公司、陜西長建新型塑鋼門窗有限公司、西安市鄧店新型材料有限公司、西安大建機械設備科技有限公司、南鄭華勝房地產有限公司、南鄭立志尚居房地產有限公司、漢中中建地產有限公司、漢中美居房地產開發(fā)有限公司）。 三、 集團總裁付合理，是長安區(qū)第 14 屆、 15 屆、 16 屆和西安市第13屆、 14 屆人大代表，長安區(qū) 人大常委會委員。 四、 集團以雄厚的經濟實力，豐富的地產開發(fā)經驗，快速開拓房地產，取得 了良好的經濟效益，贏得了良好的社會信譽。 五、 經過十余年的發(fā)展歷程，集團整體實力日趨提高，鍛煉凝聚了一批團結精干的管理人才。該土地原證記載土地總面積為 219011 平方米， 20xx 年 8 月 14日漢中市規(guī)劃局修改規(guī)劃，修路占用 9076 平方米，最終實際土地面積為 209935平方米 的土地經過評估分為五個片區(qū)， 分別投資設立五家項目公司 ，即漢中中建地產有限公司、漢中漢嘉房地產開發(fā)有限公司、漢中美居房地產有限公司、南鄭華勝房地產有限公司、南鄭立志尚居房地產有限公司（以下簡稱“標的公司”）， 20xx年 8月 25日這五家標的公司分別取得土地使用證。 八、 （五） 20xx 年 1 月 13 日取得南鄭縣環(huán)境保護局（南環(huán)批復{20xx}03 號）環(huán)評文件。 依據(jù)漢中城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局【漢市規(guī)審字 20xx89 號】文件 ——關于下達南鄭大道東段、漢桂路、龍崗路 、東昌路（ 2 號地塊）圍合區(qū)或 規(guī)劃條件的通知的要求， 公司擬在取得位于南鄭縣大河坎南鄭大道東段區(qū)域的五塊土地進行開發(fā)建設，五家標的公司土地合計面積為 209935 平方米（約合 畝）。 為保障 長建集團 項目的順利進展， 長建集團 擬通過 新時代 信托融資 30,000 萬元，融資期限 3 年。 5 塊 土地使用權 和陜西長建的控股子公司陜西英豪實業(yè)有限責任公司（以下簡稱“陜西英豪”）以其開發(fā)的“智慧商城”項目的土地（土地證號：西長國用（ 20xx）第 43 號）及其上在建工程提供抵押擔保 提 無限連帶責任保證擔保。 我公司與監(jiān)管銀行、陜西長建簽訂《賬戶監(jiān)管協(xié)議》，開立信托資金監(jiān)管賬戶，對信托資金的使用進行專戶監(jiān)管，此賬戶 同時作為資金歸集賬戶。 如因房屋銷售需要辦理房屋解押事宜，我司在完成相應審批手續(xù)同意后， 可 配合完成相應解押事宜。 《保證合同》，為陜西長建本筆信托貸款的償還義務提供無限連帶責任擔保 項目 的 管理 陜西長建全資控股的 5 家標的公司 與新時代 信托 在 質押合同 中約定 陜西長建 擁有項目經營和控制權， 新時代 信托通過派駐 監(jiān)管 人員 ，定期不定期檢查 等方式實現(xiàn)對項目資金監(jiān)管和風險控 制 ，對于重大事項，新時代 信托享有否決權 ； 設立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售回款存入該賬戶 。 天津長建投資發(fā)展有限公司 3000 55% 付合理 房地產開發(fā)。長安區(qū)第十四屆、十五屆、十六屆和西安市第十三屆、十四屆人大代表，長安區(qū)人大常委會委員。 實際控制人， 付合理先生 1984 年開始 帶領其團隊從 建筑行業(yè) ,1997 年正式開始 從事 房地產開發(fā)。 根據(jù)公司章程，股東會由全體股東組成，是公司的權利機構，決定公司的經營方針和投資計劃。董事會設董事長 1 人，由董事會選舉產生。詳見下表： 在建項目 在建項目名稱 項目公司名稱 規(guī)劃建筑面積 投資額 資金拼盤及落實情況 工程進度 預售面積及銷售情況 智 慧 新城（申店村 城 中村 改 造項目） 陜西長建房地產開發(fā)集團有限公司 63萬平米一期開發(fā) 萬平米 總投資額 23億元。預售面積。 20xx 年 12 月開工， 20xx年 12月竣工，主體已封頂。 （ 3）鄧店新型建材公司（項目待定），土地面積 89 畝地，已取得土地批件。 新時代信托 盡職調查報告 24 / 54 建筑規(guī)劃形態(tài) 項目由小高層、高層住宅及沿街商業(yè)，幼兒園等配套設施組成；一期一棟樓 25 層，共計 264 戶，下面 3 層商業(yè)。從動機的角度出發(fā)，這種客戶以首次置業(yè)為主，多為婚房。這種“性價比”的觀念一 定和價格有直接關系，主要是從各種載體中得到的綜合印象。 產品研究中消費者對追求產品檔次的反映也可以理解為：剛需客戶以價格敏感較為突出，對新事物接受度較高，整體質素較高，時尚、潮流具有鮮明的年輕人特征。 本項目的開發(fā)需要明確的差異性策略，即產品在核心價值觀尚需要與眾不同且能夠明顯的區(qū)分，即需要賦予本項目一些與眾不同的內涵。 “有文化品位內涵的”差異化策略主要在特色、性能質量、風格等方面來著重突出。 風格，風格最主要是指給客戶的視覺和感覺效果，最主要的特點是項目主題：項目主題主要由建筑主題和景觀主題構成，項目主題是目標客戶群最直觀的項目感受，是判斷樓盤特點的一個依據(jù)。 項目劣勢 國家調控政策不斷深化，市場現(xiàn)階段部分客戶處于觀望階段，且周邊樓盤價格較低，項目形象樹立， 客戶觀念扭轉可能需要一定時間，前期銷售情況會受到一定程度影響； 項目現(xiàn)階段市場知名度不高，還需要進一步的廣告宣傳以及進行市場口碑建立； 一期產品與市場主流產品契合度較低，整體產品面積偏大。 項目定價原則 對于小房型產品采取全面定價，價差適當拉大，保證低客層迅 速順利進場，主要考量因素：面積、樓層、朝向。 垂直系數(shù)：以高層 12 層為均價層，層差價格控制在 30～ 50 元之內。 策略三： 從整體上有計劃地把握價格提升節(jié)奏，以保證項目持續(xù)暢銷。 預熱期：項目形象推廣，告知部分項目信息，宣傳企業(yè)品牌。 新時代信托 盡職調查報告 33 / 54 持續(xù)期：整合賣點，促進去化。項目一期開發(fā)三個地塊， DK DK8 主要解決安置問題， DK1 用于商品房開發(fā)?；谥斏餍栽瓌t，本次商品房 住宅按照 5, 元 /㎡，商業(yè)按照 15, 元 /㎡，車位按照 150, 元 /個（ 3, 元 /㎡）估價計算。 按照上述測算依據(jù)， 該項目一期成本構成如下： 單位：元 序號 項 目 拆遷安置成本 商品房成本 成本總額 面積（ ㎡ ） 135, 45, 180, 住宅、商業(yè) 116, 36, 車庫 18, 9, 新時代信托 盡職調查報告 36 / 54 面積占比（ %） % % % 1 土地費用 66,228, 66,228, 2 前期工程費 24,687, 11,288, 35,975, 3 建筑安裝工程費 277,548, 104,835, 382,383, 4 基礎設施費 27,740, 14,392, 42,133, 5 公共配套設施費 713, 429, 1,142, 6 開發(fā)間接費用 22,779, 9,512, 32,292, 合 計 353,469, 206,686, 560,156, 四、費用 單位可銷售面積期間費用 元。 五、稅金 1. 流轉稅 住宅按照 5,500 元 /㎡ ,商業(yè)按照 15,000 元 /㎡ ,地下車位按照150,000 元 /個 估價計算，加權平均售價為 7, 元 /㎡， 稅率按照 %計算，單位面積流轉稅為 元。 實現(xiàn)銷售 億 ，利潤 億 元， 標的項目 II 漢中智慧城 項目， 一、市場背景 城市簡介 漢中，簡稱 “ 漢 ” ，美譽 “ 漢家發(fā)祥地，中華聚寶盆 ” 。 新時代信托 盡職調查報告 39 / 54 20xx 年 5 月上旬省城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議并原則通過了漢中等 4地的城鄉(xiāng)總