【正文】 65 / 65。他們也是我們的主要和潛在的客戶。為一些辦事去提供寫字間的辦公設備。在四星級以上酒店開發(fā)上要立足于滿足市場所需，在定位上借鑒國際酒店管理集團的做法，走國際化路線，服務要科學化、人性化。展會的消費變得更加細化，會出現(xiàn)更專業(yè)的展覽公司和政府更多參與進來，辦好展會。寫字間也會市未來地產(chǎn)市場開發(fā)的一個重點，展會也將會進入一個發(fā)展高峰期客戶消費預測趨勢酒店的客戶構成將會多元化，不僅滿足于接待旅游居住、更會考慮商業(yè)人士、辦事機構長期包住的局面。價格走勢預測 在未來2年里酒店價格會小幅上漲，寫字間價格會走步進入一個調整期，價格會略有所上升，展會價格基本維持不變，專業(yè)性的展會價格可能上升。寫字間的需求可能在未來需要量能大一些，也只限于4個左右的規(guī)模。展會市場的兩大主要展覽場所均在這里，因此在開發(fā)功能更細致的展覽場所基本上不會存在太大競爭。展會市場價格會保持不變，只是一些專業(yè)的展覽價格有望上揚，幅度大致在6%左右。2）、西安五星酒店、寫字間、展會價格趨勢預測分析星級酒店由于面對的客戶人群是有針對性的，而這部人群的數(shù)量有限，從今年我國經(jīng)濟形勢好轉，我市經(jīng)濟步入發(fā)展的快車道，物價指數(shù)上揚都是價格在短期內有小步上揚，但上漲幅度不會太大。需求量將達到20%左右。西安五星酒店、寫字間、展會預測分析1）、西安五星酒店、寫字間、展會供求關系趨勢預測分析我市未來需要1—3家左右的酒店來補充滿足市場的需要，對這些新的酒店要求在功能上更加專業(yè)、有更周到地服務，滿足不同人士對此要求。在價格上采用適中價格來吸引企業(yè)，并且可以進行銀行按揭，可以分期付款，先租后賣還享受價格優(yōu)惠。從我市幾個較成功的甲級寫字間來看，其不僅能為進駐企業(yè)提供一個良好的辦公環(huán)境，更將先進的辦公理念引入，如提倡居家辦公、生態(tài)辦公、無優(yōu)辦公等，在布局上采用大開間自由分隔，滿足不同企業(yè)對辦公空間的需要，功能完善的商業(yè)中心為企業(yè)提供個性化、人性化的服務，星級酒店的服務標準。西安五星酒店、寫字間、展會成敗關緊因數(shù)總結從我市新開的幾家五星酒店來看，已經(jīng)面市，很快在市場打開局面，并能保證很高的入住率，其成功點是因為，在功能定位上采取和其他賓館不同的做法，不僅頂住高端客戶，還進入普通民用市場，并和國際先進的酒店管理集團合作，將其先進的管理模式、經(jīng)營理念引入，和國際酒店協(xié)會、銀行卡協(xié)會加強合作，使其在入市之初就已搶占市場先機。市場急需要特色、服務個性化的酒店來填補市場空白，并針對商務人士走步增多的情況、國際企業(yè)對此的需求，開發(fā)一些有此功能的星級酒店。六、總結西安五星酒店、寫字間、展會市場總結我市四星級以上酒店目前從市場需求來看有部分需求，待市場滿足，在功能定位上趨同性太多，造成沒有特色、個性化的服務。在賣的企業(yè)里以金融、證券、投資、IT、事實業(yè)公司為主，占到以銷寫字間的絕大部分。寫字間也有很多企業(yè)需要因此，其主要是賣和租，在我市大部分企業(yè)的辦公場所是賣來的，企業(yè)擁有自己的辦公區(qū)域占到出售率的60%以上。從我市舉辦的展覽情況來看，組織機構一般以一個平方1030元/展期的價格拿到手，然后以一個標準展位1200—20000元/展期不等價格出租，專業(yè)性很強的展覽價格可能更高一些。價格水平屬于合理。物業(yè)費用在57元/平方米之內。西安五星酒店、寫字間、展會價格特征分析目前市場上現(xiàn)有的四星、五星級酒店來看基本上不出售，其出租價在300—1000元/天之間（標間），而行政套間價格在1200—1680元/天間，價格水平屬于中等偏上基本上符合市場所需。甲級寫字間在用大開間布局，每間面積在47270平米間，且每層有寫字間在10來個左右，采用回字形布局活T型布局，每層面積在1000多平米之間。展場還是以大型場地為主，但小型專業(yè)展場在市場也有部分市場可以開發(fā)。在寫字間來發(fā)上已初顯明顯的劃分，功能定位、行業(yè)定位以引入開發(fā)模式中。部分酒店可以為一些小型的辦事機構提供簡易的辦公設施，這也是僅限于房間布局上。 在展會方面市場已基本上認同這一形勢，并且對舉行大規(guī)模展覽關注程度很高，如今年舉行的秋季房展會人數(shù)達到上萬人，在陜西圖書館舉行的畫展也同樣吸引大量參觀者，并且廣大參觀者很喜歡這樣的展覽，并希望能多舉行幾次這樣的展覽，由此可見隨著我市居民生活水平的提高，對這些藝術、書畫等展覽的需求也在提高。市場也需要有特色的商務星級酒店來補充市場空間。酒店業(yè)經(jīng)營模式也會隨競爭的加劇而發(fā)生變化。西安五星酒店、寫字間、展會市場供求關系分析酒店業(yè)經(jīng)營格局將發(fā)生較大變化。如紫州國際提出的生態(tài)辦公，將綠色引入室內辦公等。這些對于甲級寫字樓市場的需求來說還不夠，還需要良好的綠化、個性化的服務、信息交流的平臺等。但市場發(fā)展至今造就的供需旺盛局面，對于寫字樓發(fā)展商而言，依然是蘊藏著無限商機，就看你如何掘金了。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內外賓客數(shù)以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實證明也是相當成功的。并且展會要求良好的交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境來支持，加上政府相關部門的配合支持。目前舉辦展覽的機構多為展覽公司來承辦，參展企業(yè)來加盟共同舉行，參展企業(yè)要繳納參展費用。這些企業(yè)構成寫字間的主力客戶，在已銷的面積中占道60%以上。因此我市的甲級寫字間的外表均采用高級玻璃幕墻、室內生態(tài)設計、大開間等布局，使入住企業(yè)有在家辦公的感覺，并強調人性化。這些客戶占到酒店收入的85%以上。在周邊環(huán)境上基本在交通便利、配套成熟的區(qū)域，如市內和旅游景點區(qū)域。在每層客房數(shù)上從10間20間不等，且每層搭配13個豪華套間，其會議廳多在2和3層。西安市部分酒店、寫字間、展會分析根據(jù)我市現(xiàn)有四星、五星酒店來看，其設計規(guī)模在316層之間，客房數(shù)量在100438間之間，因為地理位置、建筑時間不等其外立面效果也不同，如金花豪盛酒店于2002年開始建設到2003年10月運營，其外立面采用的是高級玻璃幕墻，色彩成金色突出尊貴。中國電信100兆介接入光纖，分層式空調。電梯間采用高級花崗巖材料，鋁合金方板吊頂，高級無光乳膠漆墻面；樓梯間地面采用高級防滑地磚，不銹鋼圍欄，高級木制扶手，高級無光乳漆墻面；100個車位，400元/月/個或260元/月/個。啟動全空氣中央空調，供暖系統(tǒng)，全年舒適自然溫度，超低污染環(huán)保規(guī)劃設計。綜合布線，全部照明采用國際知名品牌。停車位共420個。擁有領先的數(shù)字化辦公設備，如樓宇智能化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等現(xiàn)代化配套設施，是西北惟一配備直升機坪的商務大廈?！　￠L安國際金融中心，充分考慮自然采光、辦公環(huán)境、心理因素；采用以8米左右的進深和8米左右的面寬所形成的空間為單元，形成自由劃分的空間。長安國際金融中心　　長安國際金融中心　　建筑指標　　總建筑面積　　48000平方米　　建筑層數(shù)　　10層　　層高　　　?。▎误w）建筑高度　　40米　?。▎误w）建筑標準層面積　?。?00平方米智能化是長安國際金融中心有力的軟件支持，寫字樓就是創(chuàng)造和利用信息的場所，智能化寫字樓是知識生產(chǎn)力的高效中轉站。大廈首創(chuàng)２４小時辦公理念，并推出銀行二八按揭政策及多種適合企業(yè)資金計劃的付款方式，引發(fā)了本位市場２１世紀新的辦公革命。標準展位（3*3）一層中廳、南廳、北廳 1350元/展期 二層、地下廳 1250元/展期 三層 1150元/展期 展位光地 9平方米 900元/展期室內展場 一層 中廳 10元/每天/㎡南廳 10元/每天/㎡北廳 10元/每天/㎡序廳 10元/每天/㎡ 地下中廳 8元/每天/㎡ 地下北廳 8元/每天/㎡ 二層 8元/每天/㎡ 三層 6元/每天/㎡ 室外展場 B廣場 3元/每天/㎡ A廣場 4元/每天/㎡ 自搭展位進場管理費 15元/平方米/展期 會議室 多功能廳 1500元/4小時 會議室 800元/4小時 開幕式 3000元/次 會標 2*30米 2500元/幅 2*20米 2000元/幅 3）、西安市部分甲級寫字間調查 A、地理位置：南二環(huán)與永松路的交界口發(fā)展商：陜西克力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城建商：中建四局價格：起價:5400元/平方米 均價：5950元/平方米 最高價：6650元/平方米世紀星大廈樓高百米，地下３層，地上２７層，總建筑面積5萬㎡左右，外立面投入2000萬元全部采用新型玻璃幕墻和進口純鋁板，氣勢宏偉，現(xiàn)代時尚；大廈近500㎡，三層專設2000㎡花園式商務會所， 100%陽光布局， 室內空間1002000平米自由組合，任意分割；樓內走廊陽光通透均寬3米，每兩層一個近200㎡通高7米的綠色景藝中庭；大廈全面實現(xiàn)5A智能，10㎡一個信息端口，100兆桌面平臺，5種國際語言同聲傳譯， 6部VVVF高速電梯24小時運行，中央空調24小時自由控制，熱水、直引水24小時供給；物業(yè)、保安、超市、員工餐廳24小時全程服務；辦公室內雙面落地玻璃墻，專用茶水間以及高級行政專用洗浴間設置。價格：標準展位（3*3）人民幣：1044元（國內）外商600美元 標準展位（3*2）人民幣：1300元（國內）外商400美元室內展位光地 每平方米120元室外展位光地 每平方米80元開幕式 6000元/次會標 4000元/次會議中心 1000元/天展廳廣告 300元/展期柱子使用費 200/500元/展期樓幅廣告 3000元/展期/一幅柱子廣告 1000元/展期附：有詳細的資料西安國際展覽中心地理位置：西安市南郊會展路1號電話：85263322西安國際展覽中心位于西安長安南路與南三環(huán)交匯處，與高聳的陜西電視塔相望，距南門約5公里西安國際展覽中心規(guī)模宏大占地125000平方米，由46000平方米展館和80000平方米中心廣場組成。另有航空售票，旅游營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片2）：西安地區(qū)部分會展中心資料：西安會展中心陜西國際展覽中心地理位置：長安北路14號電話：陜西國際會展中心位居西安南北中軸線長安路北段，南臨二環(huán)路，可設國際標準展位1760余個，建筑呈環(huán)形，造型別致。啤酒花園燒烤娛樂卡拉OK、棋牌商業(yè)各類生活用品、帶沖膠卷其他商務中心、租車、票務、洗衣房、商場、停車場、房內有IDD/DDD營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安秦都酒店地理位置西安市環(huán)城西路北段55號星級四星床位數(shù)100余間樓高（層數(shù)）5層建筑面積開業(yè)年限1990年開業(yè)，2003年9月重新裝在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲粵菜、火鍋、西餐休閑桑拿、美容美發(fā)、按摩、棋牌， 娛樂卡拉OK、棋牌、夜總會商業(yè)各類生活用品其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安唐城賓地理位置西安市含光路南段3號星級四星床位數(shù)406間樓高（層數(shù)）11層建筑面積開業(yè)年限娛樂商業(yè)工藝品及各類生活用品其他有商務中心，洗衣房，商場，停車場營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱四、相關調查部分西安市部分酒店、寫字間、展會調查1）、酒店（賓館）項目調查表酒店（賓館）項目調查表項目名稱西安喜來登大酒店地理位置西安市豐鎬東路262號星級五星床位數(shù)438間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開業(yè)年限13年（91年開業(yè)）在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐、西餐休閑酒吧、茶秀、咖啡屋娛樂健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺及室內橫溫游泳池、沖浪池等商業(yè)特色物品商店其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱金花豪生國際大酒店地理位置西安市環(huán)城南路西段18號星級五星床位數(shù)198間豪華客房，二期擁有126間客房及30間酒店式公寓樓高（層數(shù)）12層建筑面積開業(yè)年限