【正文】 。目前，這種將購物與“體驗”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，已橫掃了世界商業(yè)最繁榮的城市如紐約、東京和拉斯維加斯。在以需求為本的服務經(jīng)濟時代，以產(chǎn)品為依托，為顧客提供特定的服務，免卻了消費者事必躬親之煩，讓消費者享受更多的自在悠游，理發(fā)、修剪草坪、維修計算機都是服務的范例，但產(chǎn)品與服務捆綁銷售，產(chǎn)品之間的差別被忽略了。體驗式消費成新的消費需求所謂互動體驗式消費，表現(xiàn)的就是娛樂零售化或零售娛樂化的特質(zhì)。目前，網(wǎng)上購物、網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務、網(wǎng)上咨詢等網(wǎng)絡服務項目，在上海如雨后春筍層出不窮，規(guī)模也越來越大。以上數(shù)據(jù)表明，上海的汽車市場即將正式啟動，汽車消費將成為繼住房消費后的又一個消費重點。私人購車市場開始啟動今年第一季度，上海全市汽車銷售額比去年同期增長近1 倍，其中私人購車明顯高于往年同期水平。中高收入家庭消費預期看漲的比重最高，另外年齡與消費期望的關(guān)系也很密切，基本上呈現(xiàn)未來消費期望隨戶主年齡上升而下降之勢。非實物性消費比重增加上海居民人均保險、教育、通訊費用的支出增長近年來都保持在20%以上，而上海消費者預期消費投向主要集中在購置房屋和裝修、境內(nèi)外旅游、自身教育及其他投資，隨著服務消費、知識消費及非消費性支出的快速發(fā)展，實物消費的比重將繼續(xù)下降。住房消費支出占首位據(jù)相關(guān)市場調(diào)查分析，未來一到兩年，上海市民消費走向穩(wěn)健，在日常消費得到基本保障的前提下，上海市民首先考慮的是改善居住條件、提高文化素質(zhì)，保持長久穩(wěn)定，而三者當中改善居住條件位居榜首。食品、服裝等生活必需品占消費的比重逐年降低，而教育和保健的比重上升，代表居民消費水平的休閑類支出逐年上升?；乇苄庞孟M近幾年由于醫(yī)療、住房、教育等方面的改革導致居民預期收入的不確定性，在一定程度上制約了消費需求，限制了信用消費的發(fā)展，致使信用消費在消費總量中比重尚不到1％，與發(fā)達國家20％的比例存在很大差異。綜上所述，從目前的市場狀況分析，本案受“假日消費”的影響較小，消費浮動不大，總體經(jīng)營比較平穩(wěn)。就本項目來講，在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，一定比例是滿足社區(qū)居民日常生活的商業(yè)配套，“假日經(jīng)濟”對其影響不大。商業(yè)定位“假日消費”主要會對大眾化的商業(yè)場所產(chǎn)生較大的影響，本項目的總體市場定位為中高檔的社區(qū)商業(yè)，就目前上海的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，中高檔的商業(yè)消費總體比較穩(wěn)定，受“假日消費”的影響較小?！凹偃障M”對本案的影響區(qū)位角度根據(jù)以上分析，“假日經(jīng)濟”主要會對市級商業(yè)中心、旅游景點等區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生影響?！凹偃障M”的基本特征不同行業(yè)的假日消費增量存在差異根據(jù)全國市場消費網(wǎng)絡的調(diào)查，目前人們在假日中主要選擇的消費行為是旅游和文化娛樂，在假日中選擇購買商品或大件耐用品的比例排序比較偏后：排序12345消費類型旅游購物餐飲文化娛樂其他比例40%%%%%（資料來源：上海市商業(yè)信息中心）不同假期的消費重點有一定的差別短假期中就地消費的比重較大，長假期里異地消費的比重增大。消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變文化活動、體育健身、教育培訓等假日休閑活動得興起必然會產(chǎn)生相關(guān)的消費行為，形成大量的市場交易活動，它們使我國的商品銷售市場、旅游市場、餐飲市場、文化娛樂市場空前活躍起來，就是一些非經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)領域，如體育、衛(wèi)生、教育等事業(yè)也興旺起來。商業(yè)促銷商業(yè)、旅游以及娛樂等行業(yè)的企業(yè)，在假日中舉辦的宣傳促銷活動，成為激發(fā)城市居民假日消費行為的誘因。在假期中，人們會比平時有更多的消費需求，發(fā)生更多的消費行為。社會因素假日平衡效應快速的工作節(jié)奏和緊張的人際關(guān)系使人們更加注重在業(yè)余時間放松自己，尋找一些有趣的形式來娛樂自己，使自己的生理系統(tǒng)和精神狀態(tài)得到一定的調(diào)整，在假期結(jié)束后能以良好的身心狀態(tài)進入新的工作周期。假日消費興起的主要原因經(jīng)濟因素一般認為，當一個地區(qū)的人均GDP達到1000美元之后，假日消費會明顯增加。一些經(jīng)濟界人士也對它拉動經(jīng)濟增長寄托了厚望。“假日消費”在國外已經(jīng)是一種普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象，節(jié)假日的商品消費為平時消費的三至五倍是一個正?，F(xiàn)象。“假日消費”以其十分顯著的特征在每一個長假日，甚至雙休日表現(xiàn)出來，是一種值得十分重視的現(xiàn)象。只有采用先進的商業(yè)形態(tài)和完善的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，塑造具有海派商業(yè)特色的現(xiàn)代社區(qū)消費環(huán)境，滿足社區(qū)居民日常生活需求，注重提供包括文化娛樂、休閑服務等多樣化、個性化的綜合性消費，才能逐步形成既規(guī)范又有特色的社區(qū)商業(yè)格局。 境外和國內(nèi)的大中型城市的旅游者，消費能力較強消費心理 180。 外來旅游人口收入狀況 180。 普遍高于一般客戶消費心理 180。 商務性客戶收入狀況 180。 受過高等教育，心理特征趨向成熟，不盲目追求時尚潮流，具有獨特品位，消費領域以個人修養(yǎng)、家庭和生活方面為主，具有一定品牌忠誠度。 有固定收入且水平較高，因而消費力較強。 外輻區(qū)域客源收入狀況 180。 個人收入影響消費觀念，本區(qū)域內(nèi)的高收入或富裕階層對品牌的關(guān)注、高檔購買心理只能在頂尖商場內(nèi)滿足，吸引這部分的消費對本項目的支持最大。 家庭年收入在20萬元以上消費力 180。 周邊高檔居住區(qū)居民年齡特征 180。首先我們將區(qū)域消費者分為四類：第一為周邊高檔居住區(qū)居民、第二為外輻區(qū)域客源、第三為周邊商務性客戶群、第四為外來旅游者。此次沃爾瑪落戶老西門，更是得到了市政府的鼎立支持，它的開業(yè)，必將帶來大量消費群體，促進整個商圈的共同繁榮。老西門屬于上海市中心黃浦區(qū)，是區(qū)級商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)倪M入將有利于提高該地區(qū)商業(yè)的規(guī)模和檔次。這種全新的零售業(yè)態(tài)一經(jīng)推出就受到了歡迎，1996年，超級零售航母沃爾瑪進入了中國。沃爾瑪購物廣場（暫定）1988年3月1日，第一家沃爾瑪購物廣場在美國密蘇里州的華盛頓開業(yè)。項目在定位上傳承婚慶服務，但拔高整體檔次，形成錯位經(jīng)營，發(fā)展店中店格局，以中檔品牌為主，引進世界級品牌，形成獨樹一幟的婚慶主題廣場。天使之城該項目為東淮海公寓的裙房，沿街處設置成開敞式廣場，建筑立面獨特，再加上位于古城公園對面，景觀優(yōu)美。規(guī)?；?、品牌化、加上準確的市場定位和適度的推廣都是圣力數(shù)碼廣場前期成功運作的法寶，值得本項目借鑒。 圣力國際廣場的招商如此成功，原因如下：一是淮海路上清華數(shù)碼廣場和百腦匯數(shù)碼廣場兩家電子市場的撤出，其中大部分的經(jīng)銷商愿意搬到距離原來幾百米之遙而且租金相對便宜的圣力數(shù)碼廣場；其二在淮海路的周圍，距離圣力數(shù)碼廣場不過300、400米的地方高檔寫字樓里上萬家中外企業(yè)與三十萬白領，這都是項目潛在的商務客源加上老西門周邊社區(qū)內(nèi)眾多高層次的電腦家庭用戶，客戶來源豐富；而原因之三，則是圣力數(shù)碼“無孔不入”的宣傳攻勢。天使之城/ 地址： 人民路777號（古城公園旁）/ 規(guī)模： 總建面6000平方米（3F）/ 定位： 中檔一站式主題消費商場/ 經(jīng)營類別： 婚慶用品/ 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營/ 輻射范圍： 全市/ 消費群體構(gòu)成： 對婚慶用品有消費需求者/ 租金水平： 待定/ 主要商戶： 待定/ 運營商： 天意婚慶市場經(jīng)營管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買斷，交由運營商運作管理/ 正式營業(yè)： 待定（招商尚未開始）/ 經(jīng)營特色： 規(guī)劃建成一個綜合婚慶主題廣場，提供一站式婚慶服務，匯集婚紗禮服、婚紗攝影、婚戒首飾、婚慶禮品等國內(nèi)外眾多著名品牌。主要競爭項目的基本情況圣力數(shù)碼廣場/ 地址： 西藏南路518號（復興東路口）/ 規(guī)模： 總建面2萬平方米（5F）/ 定位： 中高檔商場/ 經(jīng)營類別： 品牌電腦和手機通訊類產(chǎn)品/ 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營/ 輻射范圍： 全市/ 消費群體構(gòu)成： 個人用戶/公司用戶/ 租金水平： 1F 15元/㎡/天2F 13元/㎡/天3F 10元/㎡/天/ 主要商戶： 蘋果的完全體驗中心，IBM、Dell的筆記本體驗店，HP、宏基、聯(lián)想、方正、清華同方、TCL等/ 運營商： 圣力數(shù)碼市場經(jīng)營管理有限公司/ 物業(yè)管理： （同上）/ 租售策略： 投資商整體買斷，交由運營商運作管理/ 正式營業(yè)： 2004年3月/ 經(jīng)營規(guī)劃：由圣力國際投資2億多元獨家買斷位于老西門的國際廣場產(chǎn)權(quán)來做電子市場，初定于明年3月份開業(yè)，項目定位為滬上首家高檔數(shù)碼賣場。第三部分 主要競爭項目分析競爭項目的設定市場研究的目的就是精細把握競爭對手的動向與策略，從而實現(xiàn)本項目的差異化開發(fā)經(jīng)營，而目前區(qū)域商業(yè)市場正處于建設發(fā)展過程中，類似本項目的新型商業(yè)規(guī)劃都在探討過程中，直接競爭力尚未形成。未來價格走勢預估由于未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房上市量會保持在一個較高水平，而需求在短期內(nèi)增加較為緩慢。未來中山南路以東、董家渡以南地區(qū)，將定位為以商業(yè)、辦公、文娛、展示等為內(nèi)容的規(guī)?；呒夀k公區(qū)域。屆時，區(qū)域的消費層次將會隨之提升。未來幾年，區(qū)域內(nèi)住宅將大幅提高檔次，規(guī)劃中兩大現(xiàn)代聚居區(qū)老西門、董家渡將提供總面積超過100萬平方米的高檔住宅社區(qū)，預計建成后將吸引一批消費能力強的中高收入人士入住。根據(jù)預測，未來規(guī)劃的商業(yè)項目，僅老西門、董家渡兩個現(xiàn)代聚集區(qū)就超過10萬平方米，加上在建的13萬平方米商業(yè)，區(qū)域商業(yè)供應量將達到23萬平方米以上。加上現(xiàn)有的空置量，未來上市量對市場有相當大的壓力。在建的商業(yè)用房區(qū)域項目名稱項目地址建設單位預計供應量（平方米）2002200320042005小計復興東路以北西門廣場一期西藏南路復興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000　　　　東淮海公寓人民路777號建工錦龍房產(chǎn)公司　6000　　　太陽都市花園二期河南南路復興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公司　1688　　　名人濱江苑中華路16號新外灘企業(yè)發(fā)展公司　　8500　　鄂爾多斯廣場福佑路333號上海博利置業(yè)有限公司　15000　　　小計　　　6000226888500　37188復興東路、斜土東路之間開元坊二期西藏南路900號東亞房地產(chǎn)股份公司　　3000　　華實公寓大林路303號滬南房地產(chǎn)公司8078　　　　南花苑二期光啟南路黃家撅路浩城置業(yè)有限公司　5556　　　雅廬苑陸家浜路1235號華湄房地產(chǎn)公司　1100　　　綠地名人坊中華路419號綠地集團　2500　　　錦凱華苑西藏南路斜土東路錦凱房地產(chǎn)公司　　10000　　桑樹苑陸家浜路521號臨江房地產(chǎn)公司　　16463　　中?；ㄔ芬黄陉懠忆郝泛３甭分懈７康禺a(chǎn)公司　20942　　　外灘海琪苑中山南路白渡路上海國際投資公司　　　2514　陽光翠竹苑陸家浜路523號上海臨江房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司　　　　　獨立時代陸家浜路海潮路上海賽元房地產(chǎn)有限公司　　5000　　安基大廈西藏南路760號上海安基置業(yè)有限公司　5000　　　小計　　　80783509834463251480153斜土路、國貨路以南蓬萊綠苑瞿溪路、保屯路同鑫房地產(chǎn)公司　　1700　　弘輝名苑西藏南路1501號弘輝房地產(chǎn)公司　　　10000　耀?；ㄔ肺鞑啬下?739號耀海房地產(chǎn)公司　　　6400　小計　　　0017001640018100總計　　　14078577864466318914135441未來區(qū)域商業(yè)項目預計完工量從以上圖表來看，未來幾年區(qū)域商業(yè)用房供應量依然較大，分布范圍廣，可謂遍地開花。區(qū)域商用物業(yè)的市場發(fā)展前景分析未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場供應量預估我們將區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的未來供應分兩類進行研究。在社區(qū)商業(yè)設置中，居住區(qū)商業(yè)中心的重點在于進一步突出了對居民需求的滿足，商業(yè)呈多樣性以及集聚性的特征；一般以一至兩家大中型超市為核心，配以多個特色商店、個性化商店以及中型餐飲、休閑場所，成為居住區(qū)消費中心。 陸家浜路陸家浜路主要是調(diào)整目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展與周邊商務樓相關(guān)的行業(yè)如銀行、證券公司以及餐飲和娛樂行業(yè)。進而達到“文興市旺”的目的，增加老西門商業(yè)文化氣息。要將文廟與老西門連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。利用老城廂特有的歷史底蘊，集聚黃浦及上海的特色和老字號品牌企業(yè)，以“特”聚集