【正文】 二級市場 60 行業(yè)轉(zhuǎn)變讓企業(yè)和客戶的關(guān)注點都重新回到產(chǎn)品本身，而剛需市場又為產(chǎn)業(yè)化提供了轉(zhuǎn)變基礎(chǔ)。 開盤火熱 ? 2023年上半年共計 63個項目開盤 86次，下半年的火熱將延續(xù)，全年開盤整體數(shù)量將超過去年。 去化加快 ? 與去年年同期相比， 2023年月均去化量增長 22% ，其中中心區(qū)增長 101%，全年總體去化增長較去年明顯。 供求兩旺 ? 供應：較去年有過之而無不及； ? 成交：半年備案以達全年的60%，全年增長無疑。 源頭升溫 土地供應充足，底價成交為主，大塊拿地現(xiàn)象可能改變未來格局，政府下半年將加強閑置土地的整治工作。 2023年入市新盤占據(jù)市場，房價依舊維穩(wěn)期升，但改善需求與大量新增剛需有望推動市場成交。 ? 2023年上半年昆明市場成交價格穩(wěn)中有升，市場成交價格 8863元 /㎡。 ? 2023年購房大軍主力依舊以剛需為住，在就業(yè)難、擇業(yè)難的大環(huán)境下，長輩為剛需撐起了后顧之憂，在衣食住行方面盡可能的滿足，公寓、小戶型住宅受更多年輕上班族的親睞。 整體態(tài)勢明朗 內(nèi)容 市場活躍 價格增長 主力剛需 ? 2023年上半年土地成交 18380畝，過規(guī)建面 1587萬方，土地市場較為活躍。土地市場仍將是底價為王，地價的下落將減輕開發(fā)企業(yè)的費用成本 ，對延緩房價上漲抑或是促使房價回落至關(guān)重要 。 土地喜事連連 趨勢從緊 雙軌并行 ? 供求平穩(wěn)： 2023年昆明上半年整體供應量較為充足，成交主要集中在 1月份，其南市區(qū)供求相對較大，需求旺盛。 ? 會繼續(xù)擴大 房產(chǎn)稅范圍； ? 房產(chǎn)稅的出現(xiàn)，增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高價賣地的意愿，減少地王出現(xiàn)的概率 。 政策維穩(wěn)定基 內(nèi)容 趨勢從嚴 試點加強 完善雙軌 ? 中央層面 —— 新“國五條”政策出臺，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場有一定影響； ? 地方層面 —— 新“國五條”細則對昆明的具體影響，主要改變限購范圍，限購、首付基本保持不變。 收入支配 ? 昆明城鄉(xiāng)居民收入總體保持較快增長，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速略有下降，總體增速趨于平穩(wěn)。 投資情況 ? 2023年 1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體保持較快增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重不斷加大，支柱產(chǎn)業(yè)地位凸顯，目前昆明主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主。 2013年上半年 項目投放TOP 15 2013年上半年昆明主城 重點新項目投放TOP 15 研判篇 背景篇 土地篇 營銷篇 2023年房地產(chǎn) 市場半年報 商品房篇 一 、上半年市場總 結(jié) —— 政策微調(diào)、土地平穩(wěn)、成交可喜 經(jīng)濟增長提速 2023年昆明市場經(jīng)濟飛速發(fā)展，無論從宏觀經(jīng)濟，還是財政方面，都在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上快速增長。 ? 在 2023年開盤的重點新項目中，西南海和七彩云南 ? 2023年 16月，昆明平面報媒廣告投放以同德 昆明廣場的媒報投放最強，重點新項目以西南海和七彩云南 ? 受 2023昆明春季房交會的利勢助推， 4月份項目投放達 101個，成為上半年項目投放之最。項目投放同比增加 26%，版面投放同比增加88%，投放頻次同比增加 91%。 2023年 16月昆明開盤情況 2（分物業(yè)） 2023年 16月昆明開盤情況 3（分物業(yè)） 2023年 16月昆明開盤情況 1（分物業(yè)） 投資回升 二、 報媒分析 —— 投放增強，南市活躍， 活動領(lǐng)銜 總體投放 2023年 16月，昆明平面報媒廣告總體投放 2023次，投放版面 ，投放項目 152個， ? 2023年 16月，昆明平面報媒廣告總體投放2023次，投放版面 ，投放項目合計為 152個（重復項目投放累計為 389個）。 ? 從開盤次數(shù)來看，住宅項目開盤 61次，占比 67%，排名第一；投資項目占比 17%，排名第二； ? 從推售情況來看，住宅類產(chǎn)品供應 13600套，成交率為 %，成交情況較好，投資類供應排名第二，主要貢獻是大量公寓產(chǎn)品開盤。 ? 2023年上半年共計 63個項目開盤 86次，其中南市區(qū)與中心區(qū)并駕齊驅(qū)，領(lǐng)銜昆明各區(qū)開盤放量； ? 從板塊上來看，二環(huán)內(nèi)板塊項目是開盤主角，其次是南市區(qū)的東南板塊與官南板塊。 20232013年開盤推售半年比 上半年開盤供應對比圖（ 2023和 2023年） 上半年開盤成交對比圖（ 2023和 2023年） ? 2023年上半年開盤供應 21038套，成交 12080套，開盤成交率為 %，創(chuàng)下近 3年供求最好局面； ? 對比 2023年，除 2月推售有所萎縮外，其余月份均超越去年，尤其是 5月和 6月市場漲成一片，紅透上半年。 ? 增 預售供應 ，同比增長 % 半年成交備案面積已近去年的 60% 商品房存量約為 1107萬方 ?升 均價： 8319元 /㎡，上漲 344元 /㎡ 月均去化 ㎡，存量整體去化時間下降 ? 重 二環(huán)、東南、呈貢供求重點區(qū)域 投資型物業(yè)供應增加，價格可喜 小結(jié) 供求與存量同增，價格與去化速度同升，二環(huán)、東南、呈貢較強勁，投資型物業(yè)量價回升。陽宗海居末位。 ? 從各區(qū)來看， 2023年上半年商品房成交量集中在南市區(qū)與中心區(qū)， 共占比 63%。 20232013年上昆明新房供求面積年度變化 20232013年上昆明新房金額均價年度變化 20232013年上昆明新房套數(shù)及套均面積年度變化 量價齊增 2023年上半年昆明月度成交穩(wěn)定，供應量達到歷年上半年供應水平的新高，客戶受政策影響面積選擇穩(wěn)中有擴。 2023年上半年企業(yè)預售面積排名 2023年上半年區(qū)域預售面積分布 2023年上半年分物業(yè)預售面積占比 二、商品房成交 —— 量價齊增，中南主導，去化加快 量價齊增 2023年上半年昆明成交面積獲得顯著提升，主要是受到政策和大環(huán)境影響，客戶需求面積穩(wěn)定。 區(qū)域 板塊 數(shù)量（塊） 面積（平米） 北市區(qū) 北市板塊 7 600992 呈貢區(qū) —— 6 東市區(qū) 東市板塊 9 世博板塊 2 南市區(qū) 滇池板塊 11 東南板塊 6 官南板塊 9 西市區(qū) 高新板塊 9 西山板塊 2 陽宗海 —— 1 中心區(qū) 二環(huán)內(nèi)板塊 16 1323555 一環(huán)內(nèi)板塊 1 企業(yè)名稱 預售面積（平米） 俊發(fā)集團 504270 上基地產(chǎn) 431435 曉安拆遷 329645 仁澤地產(chǎn) 259074 序古地產(chǎn) 249428 亞廣傳媒 227012 千益豐地產(chǎn) 223623 碧雞集團 214377 中天文化 211110 城欣置業(yè) 180634 舊改放量 舊改放量、多盤聯(lián)動和公寓產(chǎn)品的重新大量入市是 2023年上半年預售供應的主要特點。