【正文】 這樣，可以使集團(tuán)擁有自己的物業(yè)，在收取租金的同時(shí)，還可以把商業(yè)物業(yè)作為融資平臺(tái)。 2．我們集團(tuán)在開發(fā)住宅房產(chǎn)方面已經(jīng)積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，但還沒有涉足過商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)。將根據(jù)美式購(gòu)物中心的規(guī)劃概念，匯集時(shí)尚百貨、品牌旗艦店、家居廣場(chǎng)、綜合超市、電影城等不同業(yè)態(tài)，集現(xiàn)代生活中心、休閑娛樂中心、文化康體中心、美食服務(wù)中心等功能于一體。作為寧波市最大的城市中心商業(yè)廣場(chǎng)，2萬平方米的停車場(chǎng)，64000平方米的綠地，6000平方米的水街，1000平方米的演藝舞臺(tái)。 （二）寧波天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)（英文名Centre Business District簡(jiǎn)稱CBD項(xiàng)目）東起車轎街，西至開明街，北沿中山東路，南臨藥行街，拆遷費(fèi)近8億元人民幣?！倍?，“我們的平均房?jī)r(jià)是最高的?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來參與。一期售價(jià)每平方米即高達(dá)17000元～25000元、創(chuàng)造了上海住宅平均價(jià)格新高。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個(gè)項(xiàng)目，如果沒人喜歡，沒人租，那就是不正常的。美國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模有三種類型：地區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在36000～180000平方米；社區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在9000～36000平方米；鄰里性的購(gòu)物中心，面積在1800～9000平方米。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出。上海新天地在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，定位也發(fā)生了三個(gè)層次的深化。 1．定位：上海新天地是一個(gè)“Mall”投資方香港瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)助理周永平說，新天地就是一個(gè)Mall(英文全稱“shoppingmall”)。雖然外商投資在項(xiàng)目前期、開發(fā)期、運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長(zhǎng)期并持續(xù)增長(zhǎng)良好運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起著決定性作用，由此可見，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。 （六）保證投資回報(bào)的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。 （四）奠定高質(zhì)量的招商基礎(chǔ)合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，特別是大型綜合商業(yè)，商業(yè)中心的開發(fā)也必須是一個(gè)量化的過程，而量化是通過商業(yè)規(guī)劃來完成的。展示、表演、活動(dòng)、休閑、餐飲、娛樂等廣義設(shè)施，越來越成為商業(yè)地產(chǎn)的重要部分。體驗(yàn)性消費(fèi)是現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)力之一。而北京王府井商業(yè)街重建，完全沒有考慮王府井原有的諸多的百年老店，名店品牌特色，忽視王府井商業(yè)街原有的各具特色、獨(dú)具風(fēng)采的建筑空間與形式，包括原有的古樹木也都沒有得到保留，使文明天下的王府井商業(yè)街在改造以后最終形成一個(gè)可以放在中國(guó)任何一個(gè)城市、缺乏特色的商業(yè)街，非常令人遺憾。這種觀點(diǎn)是完全錯(cuò)誤的，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的確定是由城市區(qū)域性需求所決定的，而不是由城市人口規(guī)?；虺鞘幸?guī)模來確定的。根據(jù)商業(yè)設(shè)施的定位，應(yīng)有城市級(jí)或區(qū)域級(jí)市政設(shè)施的支撐，例如北京某SHOPPING MALL，規(guī)劃超過60萬平方米，其規(guī)模應(yīng)是市級(jí)商業(yè)中心定位，但沒有相配套的城市道路交通體系，投入運(yùn)營(yíng)后，將會(huì)給周邊城市交通帶來很大壓力。甚至部分免租金形式引入主力店。在大型的綜合商業(yè)項(xiàng)目上，銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者，而是商家，特別是主力店，大部分國(guó)際主力店是采取租賃的方式，開發(fā)商首先要找到主力店，按其要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。出售什么位置的物業(yè)，出售多少，要根據(jù)具體情況而定。但風(fēng)險(xiǎn)很大，如經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)帶來很大損失。也有采用出售后反租的方式的，但投資回報(bào)率難以保證，出現(xiàn)了很多糾紛。住宅底層商鋪多采用這種模式。比如樂客多商業(yè)發(fā)展集團(tuán)，二個(gè)重要的股東分別是劉永好的“新希望”和上海大華集團(tuán)。 創(chuàng)立商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的訂單地產(chǎn)如國(guó)內(nèi)知名商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大連萬達(dá)集團(tuán)，創(chuàng)立商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的訂單地產(chǎn)全新模式，其中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等12家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。2004年，面對(duì)諸多不成功的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)，受市場(chǎng)因素影響，有實(shí)力的公司開始著手聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和招商公司進(jìn)行整體運(yùn)作，運(yùn)營(yíng)上采取以商業(yè)持續(xù)良性發(fā)展的物業(yè)出租方式為主，說明在運(yùn)營(yíng)模式上開始出現(xiàn)回歸，但由于剛剛處于起步階段，因此還未完全到位。 4．投資建設(shè)盲目性特征大公司的轉(zhuǎn)型帶動(dòng)了一大批住宅房地產(chǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，許多小企業(yè)不顧自身實(shí)力有限，盲目跟風(fēng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。在商業(yè)地產(chǎn)的投資業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，普遍熱衷于追捧底商、大型購(gòu)物中心和商業(yè)街。金源黃總提出：要在退休前，把住宅房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)成商業(yè)房地產(chǎn)公司，努力在全國(guó)建10個(gè)左右大型摩爾購(gòu)物中心。由廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組所做的《2004年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，廣東的商業(yè)用房空置全線上升，上升幅度達(dá)22%，其中滯銷和積壓面積（即一到三年的空置以及大于三年的空置）上升42%，大大高于其他物業(yè)空置量的增幅。 3．部分地區(qū)空置率居高不下空置率是衡量一個(gè)地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的重要指標(biāo)。從月度變化情況來看，2004年210月，%、61%、%、%、%、%、37%、%、%，如下圖所示。對(duì)商業(yè)也是比較好的利好。還好，我們商業(yè)物業(yè)受政策影響相對(duì)少一些，不像住宅，一些都是針對(duì)住宅來出的。09年受金融危機(jī)的影響，因?yàn)槲覀冎郎虡I(yè)物業(yè)談的客戶群相對(duì)客戶來說比較狹窄，可能會(huì)作為公司購(gòu)買或者機(jī)構(gòu)購(gòu)買的比例高一些。我們?cè)倏匆幌伦≌那闆r，和住宅比起來，像杭州。從商業(yè)營(yíng)業(yè)月房銷售來看基本上全國(guó)增長(zhǎng)50%，市場(chǎng)比較活躍，除了天津是30%。從新開工面積來看，不管是寫字樓還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，商業(yè)地產(chǎn)未來的供應(yīng)量都是呈現(xiàn)一個(gè)趨緊態(tài)勢(shì)，從銷售來看，整體來說表現(xiàn)得比較好。當(dāng)然商業(yè)營(yíng)業(yè)用房整體也呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢(shì)，二線城市，像武漢、南京、天津投資比較旺盛，像北京、上海、廣州、深圳，除了上?；窘咏珖?guó)水平，其他城市，廣州、深圳、北京出現(xiàn)了負(fù)的增長(zhǎng)。下面看主要城市的表現(xiàn)，我們知道商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓市場(chǎng)，它的潛力主要是在大中城市，特別是大城市和核心城市，我們選了差不多十幾個(gè)城市，包括一線城市，北京、上海、深圳、廣州，還有二線城市、杭州、天津等，還包括三四線城市，長(zhǎng)沙、南昌等，我們力圖從三個(gè)層次來盡量代表全國(guó)的情況。從銷售面積來看，確實(shí)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一起增長(zhǎng)顯著，09年增加了30%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)房超過了30%，如果與住宅相比還是差了很多，住宅可以看到，商業(yè)物業(yè)增長(zhǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅增長(zhǎng)。從09年1到10月份辦公樓的投資額增長(zhǎng)率達(dá)到33%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過08年的7%，05到07年平均的20%。這些數(shù)據(jù)材料是定性定量的依據(jù)，在撰寫時(shí)要善于運(yùn)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來說明問題，以增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的說服力。三、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的寫作要點(diǎn)（一）市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告——以科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查方法為基礎(chǔ)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，其成敗的關(guān)鍵就在于經(jīng)營(yíng)決策是否科學(xué)，而科學(xué)的決策又必須以科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查方法為基礎(chǔ)。上述市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文側(cè)重于對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、品牌等情況的介紹，運(yùn)用數(shù)字分析、對(duì)比、排位等方法分析，尤其是第四部分對(duì)影響產(chǎn)品銷售的建筑面積、供熱面積等深層背景進(jìn)行分析，并進(jìn)行預(yù)測(cè)，使文章更有力度，在此基礎(chǔ)上所提出的對(duì)策和建議，必然顯得理據(jù)充實(shí)，說服力強(qiáng)。這種現(xiàn)象一方面反映了電暖器市場(chǎng)正處于開發(fā)階段, 大部分商場(chǎng)都把電暖器作為試銷商品經(jīng)營(yíng),把電暖器作為主要商品經(jīng)營(yíng)的為數(shù)甚少；另一方面，雖然經(jīng)銷電暖器獲得成功的商場(chǎng)數(shù)量不多，但這些成功者的事實(shí)至少說明，電暖器極具市場(chǎng)潛力，具有良好的發(fā)展前景。特別是產(chǎn)量排行第一的廣東美的家電廠，其產(chǎn)量超過國(guó)內(nèi)總產(chǎn)量的四分之一，在本行業(yè)中處于明顯的壟斷地位。2002年。用語要富于論斷性和針對(duì)性，做到析理入微，言簡(jiǎn)意明，切忌脫離調(diào)查所獲資料隨意發(fā)揮，去唱“信天游”。在具體寫法上，既可按問題的性質(zhì)將其歸結(jié)為幾類，采用設(shè)立小標(biāo)題或者撮要顯旨的形式；也可以時(shí)間為序，或者列示數(shù)字、圖表或圖像等加以說明。這部分文字務(wù)求精要，切忌羅嗦蕪雜；視具體情況，有時(shí)亦可省略這一部分，以使行文更趨簡(jiǎn)潔。一般應(yīng)交待出調(diào)查的目的、時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象與范圍、方法等與調(diào)查者自身相關(guān)的情況，也可概括市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的基本觀點(diǎn)或結(jié)論，以便使讀者對(duì)全文內(nèi)容、意義等獲得初步了解。值得注意的是，實(shí)踐中常將市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告簡(jiǎn)化為“調(diào)查”，也是可以的；市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告標(biāo)題——文章式標(biāo)題，即用概括的語言形式直接交待調(diào)查的內(nèi)容或主題，例如《全省城鎮(zhèn)居民潛在購(gòu)買力動(dòng)向》。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告可以從不同角度進(jìn)行分類。 內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平