【正文】 營銷豐富 ? 市場激烈的競爭下，各項(xiàng)目營銷活動(dòng)豐富、營銷方法新穎，下半年趨勢將延續(xù)并且升溫，更獨(dú)特的營銷活動(dòng)或?qū)⒊霈F(xiàn)。 價(jià)格上升 ? 成交價(jià)格：住宅類產(chǎn)品均價(jià)9134元 /平米，投資 8194元 /平米，商業(yè) 25027元 /平米，商務(wù) 14686元 /平米，全年預(yù)計(jì)較去年小幅增長。 二、下半年市場預(yù)測 —— 政策期穩(wěn)、土地?zé)? 后市看好、價(jià)格升 十年九調(diào) 定調(diào)穩(wěn)定 政策維穩(wěn) “ 有保有壓 ” 原則貫徹始終，下半年政策以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、土地制度等長效機(jī)制可能落實(shí)。 ? 辛苦奮斗幾十年，注重生活品質(zhì)的購房者也逐漸增多，在滿足大量剛需的同時(shí)，改善型購房者同樣需要得到更多關(guān)注。 2023年昆明土地供應(yīng)持續(xù)增長，地價(jià)平穩(wěn)；全國一線品牌房企大步入滇進(jìn)軍昆明市場，與本土企業(yè)共發(fā)展。 2023年政府進(jìn)一步加強(qiáng)和改善調(diào)控，堅(jiān)持房地產(chǎn)政策調(diào)控不動(dòng)搖。 金融信貸 ? 總體來看，近年來昆明金融機(jī)構(gòu)信貸運(yùn)行較為穩(wěn)定；雖然“錢荒”來襲，但目前昆明樓市價(jià)格和銷售情況并未出現(xiàn)波動(dòng)。 財(cái)政收支 ? 近幾年，昆明財(cái)政收入和支出均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長， 2023年一季度的收支就總體來看，昆明財(cái)政收支情況實(shí)現(xiàn)快速增長。 第壹城項(xiàng)目投放情況處于領(lǐng)先位置，分別投放 48次和 43次。第壹城的投放最強(qiáng)。 ? 受傳統(tǒng)春節(jié)淡季的影響， 2月份的報(bào)媒投放達(dá)到上半年低谷，投放量較 1月呈急速下滑趨勢，投放項(xiàng)目僅為 1月項(xiàng)目投放量的 30%。 ? 成交價(jià)格方面，住宅類產(chǎn)品均價(jià) 9134元 /平米，投資 8194元 /平米，商業(yè) 25027元 /平米，商務(wù)14686元 /平米。 中心城區(qū)舊改項(xiàng)目入市催生二環(huán)內(nèi)板塊火熱開盤的態(tài)勢，使樓市焦點(diǎn)重回中心區(qū)，同時(shí)老牌熱點(diǎn)區(qū)域南市區(qū)推盤依舊強(qiáng)勁。 ? 同比來看，除西市區(qū)外，各區(qū)均有增長，中心區(qū)、呈貢與南市區(qū)增長明顯， 東市區(qū)基本持平，陽宗海由于在售項(xiàng)目非常少導(dǎo)致數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，但對市 場無甚影響。 受政策影響，客戶面積需求有所提升 20232023年 6月月度供求變化 20232023年 6月月度成交套均面積變化 區(qū)域 2023上半年 2023下半年 2023上半年 面積 （萬㎡） 占比 （ %） 同比增長 （ %） 北市區(qū) 4% 41% 呈貢 17% 83% 東市區(qū) 5% % 南市區(qū) 39% 73% 西市區(qū) 11% 33% 陽宗海 % 626% 中心區(qū) 24% 157% 合計(jì) 100% 53% 區(qū)域成交 南市區(qū)和中心區(qū)是放量和客戶選擇最為主要的區(qū)域，中心區(qū)成交增長顯著。 ? 2023年上半年的預(yù)售供應(yīng)中居住物業(yè)面積占比達(dá)到 89%，其它物業(yè)主要變化是公寓產(chǎn)品入市的增加； ? 在企業(yè)獲取的預(yù)售面積排名方面，俊發(fā)集團(tuán)大范圍布局多盤聯(lián)動(dòng)的格局使其拔得頭籌，上基地產(chǎn)憑借昆明玉器城的大盤位列第二； ? 區(qū)域方面中心區(qū)的舊改項(xiàng)目集中放量顯著。 上半年預(yù)售供應(yīng)對比圖 2（ 2023和 2013年） 上半年預(yù)售供應(yīng)對比圖 1（ 2023和 2013年） 趨勢一致 上半年月度預(yù)售供應(yīng)走勢大致與去年同期一致，拋去春節(jié)假期影響，月與月之間的供應(yīng)淡旺區(qū)分愈加拉近。 南北割據(jù) 按區(qū)域劃分分析每月的審批規(guī)劃公示，主要集中在 46月的南市區(qū)、北市區(qū)和呈貢區(qū)域。 ? 從整體來看， 2023年上半年昆明審批公示規(guī)劃項(xiàng)目建筑面積 ，占全年的 51%， 2023上半年昆明審批公示規(guī)劃項(xiàng)目建筑面積 ，與去年同期相比減少 ； ? 從月度來看，從審批公示規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)量上分析， 2023年僅 1月和 6月規(guī)劃項(xiàng)目超過去年同期公示量，但其項(xiàng)目以規(guī)劃調(diào)整為主，故建筑面積仍然較小，從規(guī)劃項(xiàng)目建筑面積方面分析， 2023年上半年整體規(guī)劃建面高于 2023年上半年。 ? 16月，土地供求均價(jià)在50300萬元 /畝范圍內(nèi)變化，總體呈上升趨勢； ? 土地成交較供應(yīng)滯后 1個(gè)月，但整體變化區(qū)域與供應(yīng)保持一致； ? 16月樓面地價(jià)的變化趨勢與供求均價(jià)趨勢一致，總體呈上升趨勢； ? 上半年土地成交溢價(jià)率較低，僅 2月和 4月超過 1%。 ? 2023年至今，土地供求均價(jià)持續(xù)走高，其中 2023年下半年出現(xiàn)最高點(diǎn)，供應(yīng)均價(jià) 300萬元 /畝，成交均價(jià) 303萬元 /畝； ? 土地供求均價(jià)半年走勢基本保持一致，總體成交均價(jià)略高；； ? 樓面地價(jià)的半年走勢與土地供求均價(jià)半年走勢基本一致； ? 成交溢價(jià)率則與土地供求趨勢相反，供求均價(jià)最高的 2023年下半年溢價(jià)率較低。地方財(cái)政收入的增加主要是由于房地產(chǎn)市場成交額的增加，帶動(dòng)了相關(guān)稅收的增長，且這部分稅收從 2023年開始至今的十年間增長了 10倍有余，土地依賴癥的存在，大大削弱了地方政府推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意愿。 堅(jiān)守限貸、限購 土地整頓持續(xù) 保障建設(shè)推進(jìn) 金融管理加強(qiáng) 戶籍改革推進(jìn) 調(diào)控走向 房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方收入三方面實(shí)現(xiàn)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綁架，松綁需要三“去”。 ? 目前，昆明中、農(nóng)、工、建四大國有銀行紛紛取消了首套房房貸利率優(yōu)惠，實(shí)行基準(zhǔn)利率或利率上浮 10%。 ? 截止 2023年 6月，雖全國房產(chǎn)稅執(zhí)行效果甚微，但全國房價(jià)上漲趨勢有所遞減。 改革思路 ?義務(wù)教育 ?公共衛(wèi)生 ?高層組織選舉與被選舉權(quán) ?就業(yè)權(quán)利 ?醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn) ?人大代表選舉與被選舉權(quán) ?同等就近入學(xué) ?低保 ?保障性住房 ?居住地高考資格 合法居住 參?；蚓幼∵_(dá)到較短年限 參?；蚓幼∵_(dá)到較長年限 居住和學(xué)籍達(dá)到一定年限 ? 半開放式管理： 受制于大城市的資源承載力，如果完全放開戶籍政策，勢必又會(huì)造成社會(huì)新的不平等，半開放的階梯式管理將漸進(jìn)式解決戶口問題，讓居民享受同等政策待遇。 ? 就現(xiàn)階段樓市走勢來看，在房產(chǎn)稅政策細(xì)則未明確之前，全國多數(shù)城市特別是沿海一線及房價(jià)上漲過快的二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)購房恐慌，樓市搶購潮開始涌現(xiàn)。他認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍主要方向是 一二線房價(jià)較高的城市 ， 南京征稅的概率是 90%， 征收方式可能與上海相似 。 同時(shí)，新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜，預(yù)計(jì) 主要針對增量征收 。 ? 基本民生保障制度改革。 擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍 ；建立健全覆蓋全部國有企業(yè)的國有資本經(jīng)營預(yù)算和收益分享制度等。 新“國五條” 5月下旬， 《 關(guān)于 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見 》 正式發(fā)布，房產(chǎn)稅擴(kuò)容之說被明確證實(shí)，但擴(kuò)容時(shí)間及試點(diǎn)城市尚未明確，全國部分城市開始出現(xiàn)住房搶購潮。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。 抑制投機(jī) 投資性購房 繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價(jià)上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)。 二、行業(yè) 政策 —— 樓市盤點(diǎn)， 重點(diǎn)解讀 ，調(diào)控走向 調(diào)控方向 2月 20日表述 3月 1日細(xì)則 完善穩(wěn)定房價(jià) 工作責(zé)任制 制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。 ? ：房價(jià)增幅低于收入實(shí)際增幅； ? “禁令”防止違規(guī)亂收費(fèi) ； ? ，首付款比例不得低于 70%； ? ：樓盤定價(jià)過高不得銷