【正文】 戶型商品住房，％％，供給量相對偏大；而套面積在100平方米以下的小戶型商品住房，供給量相對偏小。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈高速增長態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流16月，沈陽市房地產(chǎn)完成投資額、建設(shè)規(guī)模都比去年同期增長40%以上，尤其是新開工比上年同期增長72%，這是近幾年所僅見的，反映出沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。（6） 空置商品房總量在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴(yán)重國家統(tǒng)計局近期對商品房空置的含義做了修改。沈陽第五屆房交會”上，展銷樓盤中每平方米3000元以下的中、低檔商品住房已達(dá)到40%以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設(shè)施齊全、價格不高、套面積為80120平方米的中小戶型住房，對普通住房消費(fèi)者具有很強(qiáng)的吸引力。 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷（1） 沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成沈陽房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)慕馬案件，打亂了運(yùn)行節(jié)律，于2000年進(jìn)入調(diào)整期。占居民40%左右的工薪階層大批量進(jìn)入購房市場，標(biāo)志著沈陽市住房消費(fèi)發(fā)生重大變化，由金領(lǐng)階層、銀領(lǐng)階層購房為主，向銅領(lǐng)階層購房為主轉(zhuǎn)化，大眾住房消費(fèi)將逐漸變?yōu)槭袌鲋髁?，這將對沈陽市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其重大影響?，F(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關(guān)注，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、技術(shù)層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實(shí)施。第二，沈陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。全國擬每年城市化水平提高一個百分點(diǎn)，沈陽市近期會高于這個百分比。按年初政府出臺新的《沈陽市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，還要繼續(xù)實(shí)行貨幣拆遷政策，新辦法還將各級區(qū)域貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平均提高了100元/平方米，這些都會極大地刺激住房市場需求。（2） 2004年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。由于利益驅(qū)動，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費(fèi)群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營理念、利潤期望和運(yùn)作手段做出根本性調(diào)整。（3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴(yán)峻局面。由于外地和境外開發(fā)商大批進(jìn)入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)進(jìn)程加快，加之2003年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，（7） 沈陽市房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。雖然有基準(zhǔn)地價提高激發(fā)商品房價格上揚(yáng)的壓力，但由于結(jié)構(gòu)性空置數(shù)量較大和住房消費(fèi)費(fèi)購買能力的制約，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。全區(qū)設(shè)立16個街道辦事處，164個社區(qū)。在崗職工人數(shù)21049人，％。全年消費(fèi)品市場成交額和社會消費(fèi)品零售總額明顯增加。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計口徑）216。216。 米。從“女人世界”后身到接近沈陽路,由香港投資5000萬美元。 普爾斯大廈由港方投資1300萬美元，現(xiàn)正在建設(shè)中。 故宮西墻附近有一閑置多年的地塊，俗稱“大坑”，如今正在建設(shè)紙行大廈，由香港投資1200萬美元，地上三層為大型現(xiàn)代化超市，地下一層為停車場。216。216。北中街娛樂區(qū)將建成不夜城。未來的中街將有交通、金融、通信、寬帶、安全監(jiān)控等配套設(shè)施跟進(jìn),走在中街將體驗(yàn)到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)緊密融合的迷人氣息。按照規(guī)劃，目前這個以綠地為主的廣場，將進(jìn)一步改造成綠地和水泥地面相結(jié)合的休閑廣場。 因?yàn)閭€案處于市中心區(qū)域，基本為改造地塊，占地較小，因而住宅個案量體也較小，總建多在10萬平方米以下。 受地段價值和市中心土地供應(yīng)緊張影響，樓盤以高層為主，少量小高層、多層；高層以點(diǎn)式樓居多。佳園、未來城、中街北苑、金苑華城等項(xiàng)目規(guī)劃有一定量的小戶型。另一小戶型簡裝修項(xiàng)目金園大廈，均價5300元/㎡，在局部市場也屬于最高價格。216。216。而“圓緣雅居”更是以六七十平方米的小戶型為主打戶型，榮登2002年沈陽第一季度銷售冠軍。 由于市場上小房型市場需求量較大，目前供應(yīng)量較小，同時小戶型產(chǎn)品有其功能齊全、總價較低的特殊性，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。216。 客源分析：216。216。地塊東鄰朝陽路，由南向北的單行道），是本案與中街相通的主要道路；北隔南方證券大樓臨北順城路，北順城路是市中心北部的主干道，雙向八車道，路況較好；西面為較舊的萬興小區(qū)，目前小區(qū)的居住氛圍較差；南面是北中街行車較少，與中街相距百余米。周圍有中街的繁華商業(yè)，北順城路、朝陽路的休閑娛樂，有沃爾瑪超市、新瑪特購物中心、大連商場、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、郵局、銀行、美食廣場等等。 另有規(guī)劃中的地鐵線在本項(xiàng)目的南面中街上有兩個站點(diǎn)。216。 劣勢216。216。 在近期內(nèi)，西面有800余戶的拆遷改造工程，有利于本項(xiàng)目提高形象、增加客源量。 隨著小戶型項(xiàng)目的興起，未來時間內(nèi)，周圍包括市區(qū)其他主要區(qū)域同性質(zhì)的樓盤供應(yīng)量將會增長。216。 酒店式公寓采用精裝修方式，配置簡易廚房，可以采用電磁爐等廚具，保證辦公住家均可，自用投資相宜。 小戶型商住樓45007500元/㎡的均價；金茂國際公寓7500元/㎡的均價，周邊住宅均價范圍42005300元/㎡（毛坯）小戶型項(xiàng)目的均價普遍比周邊住宅高1000元/㎡。 中街商業(yè)街、中心廟廣場、朝陽路、北順城路商業(yè)、購物、娛樂、休閑一體化。比如，洗浴中心、風(fēng)味美食城、KTV等。因此，最終實(shí)際利潤將在實(shí)現(xiàn)銷售后，會比目前預(yù)期有較大幅度的增長。三、 利潤測算序號項(xiàng)目金額（元）備注1營業(yè)額274,250,000 　2營業(yè)稅率%　3銷售凈收入258,987,988 　4直接成本總額156,319,790 　5毛利貢獻(xiàn)總額102,668,198 　6期間費(fèi)用20,827,500 　61營銷費(fèi)用8,227,500 按營業(yè)額的3%測算62管理費(fèi)用3,600,000 按18個月每月20萬計算63利息開支9,000,000 按9000萬占用1年計算7經(jīng)營利潤81,840,698 　8利潤率%　本項(xiàng)目由于前期不確定因素較多，項(xiàng)目的投資分析為初步概算。 公寓部分：建議最佳還是鋪設(shè)煤氣管道，最低也在廚房配有電磁爐、抽油煙機(jī)等等設(shè)備。本案裙樓4層，建議先租后售，銷售價格如下表。在改造上充分利用空間，提高得房率。 酒店式服務(wù)公寓與綜合性商場、娛樂休閑相結(jié)合。 充分與地段品質(zhì)和氣氛相結(jié)合。216。投資市場正在興起，可用作住宅投資的樓盤缺乏。216。216。四、 SWOT分析 優(yōu)勢216。 項(xiàng)目西面需改造老式住宅較多，目前居住區(qū)觀瞻不佳。 環(huán)境評價（1） 區(qū)域環(huán)境：216。財富中心的物業(yè)管理由全國著名的北京長城飯店公司管理，2003年陽春三月正式動工，預(yù)計將于年底或明年初開盤。216。216。216。小戶型只要不過分追小，設(shè)計上多考慮人們居住的需求，市場還是很大的。二、 主要小房型樓盤市場分析 近兩年，北京、上海深圳開始流行小戶型、超小戶型，概念層出不窮，炒作花樣翻新，場面甚是熱鬧。216。 區(qū)域總價集中在55萬元/套左右216。216。 市中心的高層項(xiàng)目因容積率較高，綠化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘，沒有太大的突出表現(xiàn)。 由于沈河區(qū)、和平區(qū)為市中心區(qū)域，土地可供量有限，調(diào)查區(qū)域內(nèi)3040萬平方米量體的大項(xiàng)目基本處于大東區(qū)。第四部分 項(xiàng)目市場分析一、 區(qū)域住宅微觀市場分析為了對本案所處的市場環(huán)境進(jìn)行分析，就影響本案市場定位和發(fā)展前景的周邊區(qū)域進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。盡管這條小街道小得無法在地圖上找到，但它所處的位置絕對是中街地區(qū)的黃金地段：這條僅300余米長的小街道南起故宮北側(cè)的中心廟，沿興隆大家庭東側(cè)向北延伸，橫穿中街步行街的中線之后，繼續(xù)向北抵達(dá)北中街。把廣告打造成商業(yè)文化的標(biāo)志。為：北中街、西北角樓、長安寺、嘉豪廣場、故宮前廣場、故宮西墻、張氏帥府等。 商務(wù)區(qū)：包括北中街東部長安寺商務(wù)會館、韓國商城、商業(yè)城附樓及普爾斯大廈，將建國際商業(yè)展示中心和國際采購定單管理中心等。（2） 五大功能區(qū)布局216。中街店作為集團(tuán)總部，分店輻射全省，目前已建６家。216。中街正常時期客流量為30萬人次/天，雙休日偏多，每年黃金周期間客流量大約在40多萬人次/天。二、 中街簡介 中街起源沈陽著名的商業(yè)街——中街，她是沈陽最早形成的商業(yè)中心。216。力爭用1015年的時間，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。2002年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值(不變價，下同)，％；，其中全部國有工業(yè)企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值33756萬元，％，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值6479萬元，％。比上年增長15％。存量房除中介外，受制因素不多，2003年的勢頭會繼續(xù)延續(xù)下去。（9） 增量房的銷售量將會有較大增加。（5） 住宅房地產(chǎn)進(jìn)入大眾住房消費(fèi)時代。依據(jù)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均GDP和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費(fèi)需求和城市化進(jìn)程的綜合分析，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了加速發(fā)展階段，將會有近20年的快速發(fā)展時期，屆時人均住房建筑面積達(dá)到或超過35平方米。從銀行防范金融風(fēng)險角度考慮，121號文件大方向是正確的；但是在具體實(shí)施過程中，會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實(shí)踐進(jìn)一步驗(yàn)證。沈陽具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。通過問卷了解到：%。第三，城市化的進(jìn)程為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。去年，我國經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)勝“非典”嚴(yán)重影響后，%，再次創(chuàng)造世界奇跡。 住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍然嚴(yán)重存在據(jù)上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，%；%，%；%，%；%，%。在SARS肆虐的非常時期，成交面積達(dá)150萬平方米，共18661戶家庭圓了新居夢。（10） 商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，房地產(chǎn)投資行為加大16月。（7） 住宅郊區(qū)化已成趨勢由于沈陽市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展高速公路、軌道交通、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路建設(shè)，加之渾南新區(qū)，棋盤山風(fēng)景區(qū)、陵北區(qū)的開發(fā)，從而為沈陽市住宅郊區(qū)化提供了可能。（4） 存量房再次刷新記錄，穩(wěn)居全國前茅16月，沈陽市存量房交易量和交易額均比去年同期增長50%以上，與快速發(fā)展的2001年全年的交易量差不多少。將城區(qū)土地全部納入土地儲備庫管理，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)。這說明，當(dāng)前沈陽市住房消費(fèi)群體主要聚集在中低價位和中小戶型或存量住房的樓市區(qū)間，體現(xiàn)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場以大眾住房消費(fèi)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢。這些利好趨勢正展現(xiàn)出沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的旺盛勢頭。2003年沈陽房地產(chǎn)交易的最大成果是：沈陽市商品住宅和二手房交易面積雙雙突破了500萬平方米大關(guān)。職工工資收入繼續(xù)提高。全市通過實(shí)施就業(yè)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)勞動力市場建設(shè)等措施，開發(fā)就業(yè)崗位12萬個。另外，％，成為沈陽經(jīng)濟(jì)增長的主要拉動力。其中，增長8%；，%；，%。同時，沈陽金融市場已被中國人民銀行確認(rèn)為全國8大城市資金融通中心之一。繁華的太原街、中街商業(yè)區(qū)聞名遐邇，大型的集貿(mào)市場遍布全市。全年平均日照時數(shù)2600小時，平均降水量650毫米，平均無霜期150天。沈陽地處遼東半島開發(fā)區(qū)腹地，在半徑150公里的范圍內(nèi)聚集著鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、化纖之城遼陽、煤糧之城鐵嶺，構(gòu)成以沈陽為中心的經(jīng)濟(jì)圈和城市群。48′24″,北緯41176?？膳c世界上150多個國家和地區(qū)進(jìn)行電話直撥、電傳、傳真等通信聯(lián)絡(luò)。 二、 經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀沈陽是中國的歷史文化名城，是滿族和清王朝的發(fā)祥地，至今完好的保存著清王朝滿族風(fēng)格濃重的宮殿等遺跡。各類消費(fèi)品批發(fā)市場達(dá)500余處。沈陽擁有58萬科技人員，400多個各類科研院所，30所高等院校。2003年被沈陽市委、市政府定為“項(xiàng)目年”，全市