【正文】 成交面積達150萬平方米，共18661戶家庭圓了新居夢。去年，我國經(jīng)濟在戰(zhàn)勝“非典”嚴重影響后，%，再次創(chuàng)造世界奇跡。通過問卷了解到：%。從銀行防范金融風險角度考慮，121號文件大方向是正確的；但是在具體實施過程中，會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實踐進一步驗證。（5） 住宅房地產(chǎn)進入大眾住房消費時代。存量房除中介外，受制因素不多，2003年的勢頭會繼續(xù)延續(xù)下去。2002年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值(不變價，下同)，％；，其中全部國有工業(yè)企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值33756萬元，％，實現(xiàn)工業(yè)增加值6479萬元，％。216。中街正常時期客流量為30萬人次/天，雙休日偏多，每年黃金周期間客流量大約在40多萬人次/天。中街店作為集團總部，分店輻射全省，目前已建６家。 商務區(qū)：包括北中街東部長安寺商務會館、韓國商城、商業(yè)城附樓及普爾斯大廈，將建國際商業(yè)展示中心和國際采購定單管理中心等。把廣告打造成商業(yè)文化的標志。第四部分 項目市場分析一、 區(qū)域住宅微觀市場分析為了對本案所處的市場環(huán)境進行分析，就影響本案市場定位和發(fā)展前景的周邊區(qū)域進行了詳細調(diào)查。 市中心的高層項目因容積率較高，綠化率普遍較低，在小區(qū)規(guī)劃上捉襟見肘，沒有太大的突出表現(xiàn)。 區(qū)域總價集中在55萬元/套左右216。二、 主要小房型樓盤市場分析 近兩年，北京、上海深圳開始流行小戶型、超小戶型，概念層出不窮，炒作花樣翻新，場面甚是熱鬧。216。216。 環(huán)境評價（1） 區(qū)域環(huán)境：216。四、 SWOT分析 優(yōu)勢216。216。216。 酒店式服務公寓與綜合性商場、娛樂休閑相結(jié)合。本案裙樓4層，建議先租后售，銷售價格如下表。三、 利潤測算序號項目金額（元）備注1營業(yè)額274,250,000 　2營業(yè)稅率%　3銷售凈收入258,987,988 　4直接成本總額156,319,790 　5毛利貢獻總額102,668,198 　6期間費用20,827,500 　61營銷費用8,227,500 按營業(yè)額的3%測算62管理費用3,600,000 按18個月每月20萬計算63利息開支9,000,000 按9000萬占用1年計算7經(jīng)營利潤81,840,698 　8利潤率%　本項目由于前期不確定因素較多，項目的投資分析為初步概算。比如，洗浴中心、風味美食城、KTV等。 小戶型商住樓45007500元/㎡的均價；金茂國際公寓7500元/㎡的均價，周邊住宅均價范圍42005300元/㎡（毛坯）小戶型項目的均價普遍比周邊住宅高1000元/㎡。216。 在近期內(nèi)，西面有800余戶的拆遷改造工程，有利于本項目提高形象、增加客源量。 劣勢216。 另有規(guī)劃中的地鐵線在本項目的南面中街上有兩個站點。地塊東鄰朝陽路，由南向北的單行道），是本案與中街相通的主要道路；北隔南方證券大樓臨北順城路，北順城路是市中心北部的主干道，雙向八車道，路況較好；西面為較舊的萬興小區(qū)，目前小區(qū)的居住氛圍較差；南面是北中街行車較少，與中街相距百余米。 客源分析：216。 由于市場上小房型市場需求量較大，目前供應量較小，同時小戶型產(chǎn)品有其功能齊全、總價較低的特殊性，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。216。另一小戶型簡裝修項目金園大廈，均價5300元/㎡，在局部市場也屬于最高價格。 受地段價值和市中心土地供應緊張影響，樓盤以高層為主，少量小高層、多層；高層以點式樓居多。按照規(guī)劃，目前這個以綠地為主的廣場，將進一步改造成綠地和水泥地面相結(jié)合的休閑廣場。北中街娛樂區(qū)將建成不夜城。216。 普爾斯大廈由港方投資1300萬美元，現(xiàn)正在建設中。 米。（依據(jù)現(xiàn)行統(tǒng)計口徑）216。在崗職工人數(shù)21049人，％。雖然有基準地價提高激發(fā)商品房價格上揚的壓力，但由于結(jié)構(gòu)性空置數(shù)量較大和住房消費費購買能力的制約，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。（3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴峻局面。（2） 2004年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴峻考驗。全國擬每年城市化水平提高一個百分點，沈陽市近期會高于這個百分比?，F(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關(guān)注，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟、規(guī)劃、技術(shù)層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實施。 當前沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷（1） 沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成沈陽房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)慕馬案件，打亂了運行節(jié)律，于2000年進入調(diào)整期。（6） 空置商品房總量在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴重國家統(tǒng)計局近期對商品房空置的含義做了修改。其中套面積超過120平方米以上的大戶型商品住房，％％，供給量相對偏大；而套面積在100平方米以下的小戶型商品住房，供給量相對偏小。?1，居民的購房支付能力與房屋售價保持平穩(wěn)協(xié)調(diào)。２００３年房地產(chǎn)開發(fā)與銷售實現(xiàn)了同步快速增長。 居住水平城鄉(xiāng)居民居住水平得到提高，拆遷安置政策進一步完善。 就業(yè)，％。沈陽智力資源豐富。新民市(縣級市)、遼中縣、康平縣及法庫縣亦歸屬沈陽行政區(qū)。25′09″123176。全市水資源總量可達30億立米,其中地表水10億立米地下水20億立米。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人材的交流中心。2001~2003 年沈陽市GDP（單位：億元）三、 人民生活2002年， ‰， 個千分點； ‰，； ‰，與上年持平。全市在崗職工平均工資為13073 元， %。另據(jù)統(tǒng)計，截至去年底，沈陽市商品房的空置率約為9%，處于一個合理的空間。2003年，同比增長了53%。 216。沈陽市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的主流市場，已經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進，相互聯(lián)動的可喜局面，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻。尤其是各樓盤的商業(yè)網(wǎng)點，基本上是有價無市，供不應求。%，%，說明供給量相對偏大；套面積100平方米以下的供給量相對偏小。%。隨著沈陽經(jīng)濟逐步振興，“南資北投”、“外資入沈”已經(jīng)成為潮流。（2） 2004年，沈陽市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，有一個較大幅度增長。中高檔及高檔商品房的銷售會略高于2003年，中檔及中低檔商品房的銷售會有較大的增加，按市統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，銷售總量會超過歷史最高紀錄的2000年的212萬平方米，可能會突破250萬平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，％；，％。216。1625年(明天啟五年、后金天命十年)至1631年(明祟幀四年、后金天聰五年)，后金將明朝所筑磚城進行改建擴建，按照中國歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市”(即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設市場)之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型4條 街。 占地10萬平方米的嘉陽廣場正在做啟動前期的準備工作。 商貿(mào)區(qū)：以嘉豪、嘉陽為主，打造頂極百貨精品店。部分商家樓頂綠化，庭院、道路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必不可少的商業(yè)通道。 產(chǎn)品規(guī)劃評價216。 房型設計受容積率的影響，普遍存在通風或者動線方面的缺陷，房型的進深過長，缺乏人性化的設計，缺乏具有相當優(yōu)秀設計而突出品質(zhì)的樓盤，沒有卓顯地段品質(zhì)。 小戶型的酒店式公寓去化較好，金園大廈銷售率為91%，金茂國際公寓還未開盤，交定金預定的已有60%。 沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費層次的住戶在沈陽占了近四成,消費者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。 目前整體去化情況比較理想，總價在2035萬左右的金園大廈理所當然受到市場的追捧，中潤國際近期剛開盤已售約65%。小結(jié)：從以上項目的規(guī)劃可看出，小戶型的酒店式公寓有良好的發(fā)展前景，市場上有較大的供應量，也有旺盛的購買力，關(guān)鍵要在房型的規(guī)劃、功能完備、齊全的服務等細處上做好。小范圍內(nèi)爛尾樓較多，影響本項目的形象有一定影響。 區(qū)域內(nèi)小戶型項目較少，競爭小、客源量較大。216。提升品質(zhì)，做差異性產(chǎn)品。216。精裝修，標準在500元/㎡，既能體現(xiàn)裝修的便捷性，又能把本案的單價以及總價同周邊市場區(qū)隔開來，體現(xiàn)經(jīng)濟合算的重大優(yōu)勢。包括本案的價格制定也相對保守，在銷售過程當中，會有較大幅度的提升，實際可能會達到5500元/㎡（公寓部分）。216。216。 房地產(chǎn)開發(fā)政策、法規(guī)等方面的一些不確定因素216。 改造樓盤，客戶對形象有抵觸心理。 離商業(yè)繁華中街商業(yè)街百余米、地段位置較好。 配套齊全，休閑娛樂設施完善。 鵬利廣場花園：投資商：中國糧油食品進出口（集團）有限公司地址：大東區(qū)小東路8號物業(yè)管理；凱萊物業(yè)管理有限公司工程進度：目前尚未拆遷項目簡介：總建面積45萬平方米，由10幢高層塔樓組成，目前一期“鵬盛苑”共33層，結(jié)構(gòu)封頂；明年鵬利廣場花園二期規(guī)劃有2幢小戶型酒店式公寓，總建面積約9萬平方米，目前處于前期客戶積累階段。 區(qū)域內(nèi)小戶型樓盤的價格主要集中在兩個范圍：5000元/㎡左右和7500元/㎡左右，總價在1351萬元之間，其中中潤國際由于面積小，主力總價在20萬以內(nèi)。 “當代程式”剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領成了購房的主力軍。 銷售狀況普遍較為理想，主要是因為市場需求量相對供求量較大，地理位置較好。一房小戶型主要有金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務公寓等樓盤。 總體供應態(tài)勢評價：個案房屋類型規(guī)模、工程進度狀況表案名金茂國際御點江山佳園北中街綜合樓金園大廈皇城酒店公寓中街北苑鵬利廣場花園（一期）天龍家園美龍家園金苑華城房屋類型高層多層多層多層高層高層多層、小高層高層多層、小高層高層小高層、高層總建面積（㎡）5萬6萬2萬7萬9萬10萬40萬約4萬33萬進度現(xiàn)房現(xiàn)房準現(xiàn)房準現(xiàn)房準現(xiàn)房準現(xiàn)房結(jié)構(gòu)體封頂封頂封頂封頂216。鐘、鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案，在地下設鐘、鼓音響設施。北中街將建“花街”，保留珍貴樹木和部分特色民宅，正昌太陽廣場將建室內(nèi)迪斯尼樂園。216。 動態(tài)及規(guī)劃（1） 大眾里項目及即將啟動的五座商廈居沈陽市中街黃金地段的步道廣場式精品街，即大眾里項目，將于近日正式啟動。“十五”末期，基本建成建筑布局合理化、城區(qū)環(huán)境景觀化、社區(qū)管理模范化、居住條件現(xiàn)代化、城市功能高效化的新型城區(qū)。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進，使沈河的流通業(yè)活力大增。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等22個少數(shù)民族。（6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。第三，住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整任務難度較大。拆遷改造任務數(shù)量巨大，下半年還有3萬戶。如此良好的宏觀經(jīng)濟形勢，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷注入新的活力。（2） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時期和大眾消費時代16月，沈陽市房地產(chǎn)投資增長40%以上，商品房銷售金額增長35%，存量房交易增加50%以上，個人住房消費抵押貸款增長50%以上，這幾個指標，綜合起來反映出沈陽市在完成近三年調(diào)整任務后，駛?cè)肓丝燔嚨?，處在加速度發(fā)展階段。在去年的“中國三環(huán)以內(nèi)，2000年以前商業(yè)和住宅用地平均價格分別為876元/㎡和449元/ ㎡，現(xiàn)已