【正文】 商品房銷售面積比上年同期增長31%，而銷售額比上年同期增長40%以上，前進的幅度是近年來所罕見的。尤其是用來衡量房地產(chǎn)市場發(fā)育是否健康的投資銷售比發(fā)生重大變化，%%，達到全國平均水平，這是沈陽市房地產(chǎn)市場又一可喜變化。（4） 存量房再次刷新記錄，穩(wěn)居全國前茅16月，沈陽市存量房交易量和交易額均比去年同期增長50%以上，與快速發(fā)展的2001年全年的交易量差不多少。沈陽市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的主流市場，已經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進，相互聯(lián)動的可喜局面，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻。（5） 商品房價格止降為升，升值幅度較大2003年6月底，㎡，㎡，%%，；%%。不僅改變了近兩年沈陽商品房價格略有下降的趨勢，而且商品住宅價格上升的幅度還比較大。（6） 空置商品房總量在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴重國家統(tǒng)計局近期對商品房空置的含義做了修改。按此規(guī)定，沈陽市截止到6月底，，%，基本上處于合理區(qū)間，但離10%的空置警戒線相差不多了?，F(xiàn)有空置房中，%；%；從價格上看，%。從中可以看出，現(xiàn)有空置房中，高價位、大戶型占據(jù)主導地位。（7） 住宅郊區(qū)化已成趨勢由于沈陽市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展高速公路、軌道交通、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路建設，加之渾南新區(qū)，棋盤山風景區(qū)、陵北區(qū)的開發(fā)，從而為沈陽市住宅郊區(qū)化提供了可能。也由于“非典”的影響，人們的居住觀念從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，十分關(guān)注住宅健康狀況，使得一大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤（如中房集團凌云花園、萬科四季花城、華新國際河畔新城、格林夢廈、新世界花園等）銷售的都比較好，預示著沈陽市住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。（8） 大眾住房消費啟動，供給結(jié)構(gòu)明顯改善面對市場需求和現(xiàn)實的總體供給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始調(diào)整經(jīng)營思路，或已進行實際運作。在去年的“中國沈陽第五屆房交會”上，展銷樓盤中每平方米3000元以下的中、低檔商品住房已達到40%以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設施齊全、價格不高、套面積為80120平方米的中小戶型住房，對普通住房消費者具有很強的吸引力。中房集團沈陽公司推出的此類住宅項目——基安花園和凌云花園，在本屆房交會上銷售近500套，形成了轟動效應。（9） 個人購房比例進一步提高，跨進全國先進行列16月，%，%，%，%。從而說明沈陽市居民住房觀念完成了重大轉(zhuǎn)變，進入了全國先進行列（1998年年底，全國城鎮(zhèn)平均個人購房比例達到70%，沈陽市僅占37%，與北京一道并列全國倒數(shù)第一）。（10） 商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，房地產(chǎn)投資行為加大16月。尤其是各樓盤的商業(yè)網(wǎng)點，基本上是有價無市，供不應求。由于租賃市場日趨發(fā)達，二手房暢銷，沈城居民投資于房地產(chǎn)熱潮已露出水面。不僅商業(yè)網(wǎng)點，而且用于投資的二次購房、三次購房，購買二手房也都十分活躍。 當前沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷（1） 沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成沈陽房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)慕馬案件，打亂了運行節(jié)律，于2000年進入調(diào)整期。從2003年沈陽市房地產(chǎn)市場上半年運行特點看，本次房地產(chǎn)市場調(diào)整期業(yè)已基本結(jié)束。衡量沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整期任務是否完成的標準有如下四條：第一，政府房地產(chǎn)政策調(diào)整是否到位；第二，開發(fā)商對新政策適應是否到位；第三，商品房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整是否到位；第四，消費者購房心理調(diào)整是否到位；上半年房地產(chǎn)市場運行狀況，說明上述四條標準中除第三條尚有一定距離，已經(jīng)基本達到。沈陽房地產(chǎn)市場完成調(diào)整任務的標志性事件是第五屆房交會。在SARS肆虐的非常時期，成交面積達150萬平方米，共18661戶家庭圓了新居夢。這次房交會是一個轉(zhuǎn)折點，說明歷時近三年的沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場調(diào)整任務基本完成，從此，沈陽市房地產(chǎn)市場迎來一個嶄新的發(fā)展時期。（2） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時期和大眾消費時代16月，沈陽市房地產(chǎn)投資增長40%以上，商品房銷售金額增長35%，存量房交易增加50%以上，個人住房消費抵押貸款增長50%以上，這幾個指標，綜合起來反映出沈陽市在完成近三年調(diào)整任務后，駛?cè)肓丝燔嚨?，處在加速度發(fā)展階段。占居民40%左右的工薪階層大批量進入購房市場，標志著沈陽市住房消費發(fā)生重大變化，由金領階層、銀領階層購房為主，向銅領階層購房為主轉(zhuǎn)化，大眾住房消費將逐漸變?yōu)槭袌鲋髁?，這將對沈陽市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其重大影響。（二） 當前沈陽房地產(chǎn)市場存在的主要問題當前沈陽房地產(chǎn)市場的主流是健康的，但是也存在著一些問題，有些問題甚至還是比較嚴重的，主要表現(xiàn)為如下幾個方面： 城市邊緣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無序近幾年，在沈陽市周邊出現(xiàn)較大規(guī)模的無序開發(fā)現(xiàn)象。開發(fā)商以各種名目廉價圈占囤積土地，不少人占地幾十公頃甚至上百公頃，他們在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理前提下，盲目實施開發(fā)；此外，還有各類企業(yè)開發(fā),農(nóng)民開發(fā)種種。各種無序開發(fā)，嚴重影響沈陽市年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃和總量控制，加大政府基礎設施配套壓力，造成資源嚴重流失，嚴重沖擊了房地產(chǎn)市場。 住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍然嚴重存在據(jù)上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，%；%，%；%，%；%，%。%，%，說明供給量相對偏大；套面積100平方米以下的供給量相對偏小。說明市場需求的中小戶型、中低價位的房子供不應求，開發(fā)商建造的主體仍然是大戶型和中高檔次房子，從而導致住房供給結(jié)構(gòu)失衡，嚴重地影響著市場的健康發(fā)育。 “健康住宅”研究和實施相對滯后“非典”事件中，尤其是香港發(fā)生陶大花園大面積非典傳染后，沈陽市廣大居民對健康住宅的需求急劇增加?，F(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關(guān)注，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟、規(guī)劃、技術(shù)層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實施。 商品房申訴不斷升溫據(jù)市工商局統(tǒng)計，上半年沈陽市商品房申訴不斷增加，綜合分析，主要存在以下三個方面的問題：一是房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證等問題；二是虛假宣傳、承諾不兌現(xiàn)和合同履行問題；三是物業(yè)管理問題，主要集中在物業(yè)公司管理不到位、物業(yè)費管理不透明及管理人員素質(zhì)差等問題。上述問題的存在，嚴重地挫傷了消費者購房的積極性。（三） 沈陽市房地產(chǎn)市場2004年走勢預測 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境分析（1） 2004年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件第一，全國經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。去年，我國經(jīng)濟在戰(zhàn)勝“非典”嚴重影響后，%，再次創(chuàng)造世界奇跡。明年必將會沿著已有發(fā)展的慣性，乘風破浪，繼續(xù)前進。而且在號稱世界三大引擎美國、日本和德國經(jīng)濟陷入衰退的情況下，我國經(jīng)濟一枝獨秀，成為帶動世界經(jīng)濟發(fā)展的第四大引擎。如此良好的宏觀經(jīng)濟形勢，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷注入新的活力。第二，沈陽經(jīng)濟進入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。盡管受到“非典”的嚴重干擾，沈陽市上半年GDP已完成635億元，%，經(jīng)濟增長呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。明年會乘溫總理視察沈陽的東風，在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，尤其是裝備制造業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)都面臨著難得的發(fā)展機遇，去年汽車工業(yè)產(chǎn)值突破400億元。沈陽整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應的快速發(fā)展。第三，城市化的進程為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。%。國際上一些先進的城市化水平一般在90%以上。沈陽市雖然遠高于全國37%的平均水平，但離國際先進城市仍然存在較大差距。全國擬每年城市化水平提高一個百分點，沈陽市近期會高于這個百分比。即或按每年一個百分點，就意味著每年有7萬人進城，就需新增住房面積140萬平方米。第四，沈陽市居民住房消費需求潛力巨大。2002年底，全國城市人均建筑面積約為22平方米，相差近3平方米。通過問卷了解到：%。這就是說，沈陽市居民購房需求相當旺盛，%就意味著10萬戶居民去年要購置住房，而且今后每年都保持在這個水平上，這意味著沈陽市第年有十多萬戶居民置換住房，其中有一半人買新房，每戶按80平方米計算，共需商品房近500萬平方米第五，沈陽市老城區(qū)改造的速度加快。去年沈陽市實施“森林城市”規(guī)劃，加快綠化、道路和水系建設。拆遷改造任務數(shù)量巨大，下半年還有3萬戶。按年初政府出臺新的《沈陽市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，還要繼續(xù)實行貨幣拆遷政策，新辦法還將各級區(qū)域貨幣安置補償標準平均提高了100元/平方米，這些都會極大地刺激住房市場需求。第六，外來人口購房將會大批量增加。沈陽市是環(huán)渤海經(jīng)濟帶的重要城市，是東三省及內(nèi)蒙古的區(qū)域中心城市。經(jīng)中科院組織100名城市專家論證，在《20012002中國城市發(fā)展報告》認為，城市“真實發(fā)展能力”居于前10位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。沈陽具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。隨著沈陽經(jīng)濟逐步振興，“南資北投”、“外資入沈”已經(jīng)成為潮流。與此同時，涉外房地產(chǎn)必將有較大起步，外地人購房也將會逐步增加。據(jù)統(tǒng)計，2003年15月份為1400戶，預計年底可達3000戶。（2） 2004年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴峻考驗。中國人民銀行6月13日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（簡稱央行121號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的生存和發(fā)展與銀行信貸密切相關(guān)。一般地說，沈陽市開發(fā)企業(yè)項目運作資金中，約有70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項決定必然會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。從銀行防范金融風險角度考慮，121號文件大方向是正確的；但是在具體實施過程中，會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實踐進一步驗證。第二，土地儲備制度運行尚不夠完善。沈陽市目前多元管理體制，極易造成不公平競爭；加之由于過度向效益傾斜，土地儲備制度的宏觀調(diào)控職能缺損，中小開發(fā)商進入土地市場難度會進一步加大。第三，住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整任務難度較大。由于利益驅(qū)動，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營理念、利潤期望和運作手段做出根本性調(diào)整。第四，商品房空置壓力較大。沈陽市空置總量有較大幅度上升，加之又是結(jié)構(gòu)性空置，空置集中于中高檔和大戶型住房，因此，近期難以全部消化，對部分開發(fā)商和市場的壓力是比較大的。 對2004年沈陽市房地產(chǎn)基本走勢初步預測（1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務后，天時、地利、人和三要素均占，進入最佳發(fā)展期。依據(jù)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均GDP和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費需求和城市化進程的綜合分析，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了加速發(fā)展階段，將會有近20年的快速發(fā)展時期，屆時人均住房建筑面積達到或超過35平方米。（2） 2004年，沈陽市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，有一個較大幅度增長。但是，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度如何，是進入高潮期，還是高潮期前的準備階段，主要取決于央行121號文件的實施細則。若是操之過急，采用硬著陸，沈陽市房地產(chǎn)市場高潮期會推遲一段時間，今下半年只能是高潮期前的準備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年沈陽市房地產(chǎn)市場將會順利過渡到高潮期。（3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴峻局面。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應，即“富的更富，窮的更窮”將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴張，出現(xiàn)一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲備、信譽不良和實力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小開發(fā)企業(yè)會置換到外地中小城市去開發(fā)。（4） 沈陽市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會繼續(xù)升溫。隨著項目年的深入，“韓國周”、“制博會”等重大活動的開展，沈陽市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會進入加速發(fā)展階段。（5） 住宅房地產(chǎn)進入大眾住房消費時代。主要標志是銅領階層會掀起買房高潮，他們的住房消費基本特點是以實用性和經(jīng)濟性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。個體數(shù)量不大，但總體匯集起來需求巨大。（6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。由于外地和境外開發(fā)商大批進入，以及渾南新區(qū)、鐵西