【正文】 6億元人民幣，其中外資3000萬(wàn)美元。小結(jié)：從以上項(xiàng)目的規(guī)劃可看出，小戶型的酒店式公寓有良好的發(fā)展前景，市場(chǎng)上有較大的供應(yīng)量，也有旺盛的購(gòu)買力，關(guān)鍵要在房型的規(guī)劃、功能完備、齊全的服務(wù)等細(xì)處上做好。216。 處于中街商圈的中街商業(yè)區(qū)，與中街相距百余米；朝陽(yáng)路、正陽(yáng)路、北順城路的商務(wù)、辦公娛樂(lè)綜合區(qū)；商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、居住相結(jié)合的中心地段，熱鬧繁華、人口流量大。216。小范圍內(nèi)爛尾樓較多，影響本項(xiàng)目的形象有一定影響。 216。 沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)供需兩旺，小戶型物業(yè)受到市場(chǎng)的追捧。 南有故宮、張氏帥府等名勝古跡，具有深厚的名流氣質(zhì)的歷史文化底蘊(yùn)。 區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)小、客源量較大。 朝陽(yáng)路是南北向單行道，行車不方便。 目前項(xiàng)目周圍爛尾樓較多，環(huán)境較亂，西面的萬(wàn)興小區(qū)人氣不夠。 朝陽(yáng)路商業(yè)不太連貫，檔次與中街相比偏低。216。216。 規(guī)劃中的地鐵在中街本項(xiàng)目附近設(shè)有站點(diǎn)，有利于進(jìn)一步積聚人氣。五、 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)思路根據(jù)本案所處的特殊地段和市場(chǎng)環(huán)境，認(rèn)為在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該保持以下基本思路：216。提升品質(zhì)，做差異性產(chǎn)品。 結(jié)合中街商業(yè)圈特有的優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)結(jié)合點(diǎn)，配合商業(yè)街和娛樂(lè)休閑氣氛消化商場(chǎng)。14層可以用作商場(chǎng)出售，部分可作為休閑娛樂(lè)設(shè)施，要求經(jīng)營(yíng)上檔次，突出品質(zhì)，支撐酒店式服務(wù)公寓的品質(zhì)，提升價(jià)格。在裝修或者裝飾上應(yīng)結(jié)合中街商業(yè)氛圍和沈陽(yáng)人文歷史特點(diǎn)，增加客源量。216。整體住宅市場(chǎng)均價(jià)約在4500元/㎡，加裝修，本案保守估計(jì)價(jià)格約在5000元/㎡，實(shí)際可能達(dá)到的價(jià)格最終可能在5500元/㎡左右。地段依據(jù)：216。216。精裝修，標(biāo)準(zhǔn)在500元/㎡，既能體現(xiàn)裝修的便捷性，又能把本案的單價(jià)以及總價(jià)同周邊市場(chǎng)區(qū)隔開(kāi)來(lái)，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)合算的重大優(yōu)勢(shì)。建議二：可以做專業(yè)市場(chǎng)，如運(yùn)動(dòng)城，其中規(guī)劃有一樓運(yùn)動(dòng)休閑服裝，二樓運(yùn)動(dòng)鞋帽、健身運(yùn)動(dòng)器械，三樓乒乓球室、臺(tái)球室、保齡球館、沙狐球等，四樓美容健身中心、棋牌室等。在成本概算上預(yù)算相對(duì)寬松，比如在前期設(shè)計(jì)/報(bào)批、配套增容/工程費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)用等等項(xiàng)目上，采取的都是高于實(shí)際可發(fā)生的成本支出。27 / 27。包括本案的價(jià)格制定也相對(duì)保守，在銷售過(guò)程當(dāng)中，會(huì)有較大幅度的提升，實(shí)際可能會(huì)達(dá)到5500元/㎡（公寓部分）。第五部分 投資分析一、 銷售金額預(yù)測(cè)下表面積為根據(jù)圖紙測(cè)算，各層面積與實(shí)際會(huì)略有出入，但實(shí)際面積減少的可能性較小；樓層建筑面積（㎡）可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售總價(jià)（元）B1417230003000900萬(wàn)1F41943500120004200萬(wàn)2F4905510075003825萬(wàn)3F4913510060003060萬(wàn)4F4913510050002550萬(wàn)5F2860298050001490萬(wàn)613F2188822800500011400萬(wàn)總計(jì)4784547580573227425萬(wàn)二、 成本概算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）總金額（元）備注1項(xiàng)目受讓金額1,839 47,845 88,000,000 暫估2過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi)92 47,845 4,400,000 拍賣手續(xù)費(fèi)和契稅等3前期設(shè)計(jì)/報(bào)批105 47,845 5,000,000 含超面積補(bǔ)交費(fèi)用4前期進(jìn)場(chǎng)費(fèi)6 47,845 300,000 垃圾清理、臨時(shí)水電等5土建改造完善費(fèi)用50 47,845 2,392,250 　6配套增容/工程費(fèi)200 47,845 9,569,000 供水、排污、供暖已到位7消防工程費(fèi)100 47,845 4,784,500 　8主樓電梯設(shè)備75 47,845 3,600,000 主樓6部*60萬(wàn)9外墻裝修費(fèi)63 47,845 3,000,000 含窗戶和外墻材料10主樓內(nèi)裝修費(fèi)700 24,748 17,323,600 精裝修含分體空調(diào)11裙房電梯及空調(diào)500 18,925 9,462,500 暫估12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)125 47,845 6,000,000 （211）*10%13房屋維修基金52 47,845 2,487,940 1295*4%總計(jì)　3,267 47,845 156,319,790 　說(shuō)明：主樓部分?jǐn)M改成分體式空調(diào)；裙房?jī)?nèi)部裝潢由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；維修基金參考上海標(biāo)準(zhǔn)。 裙房部分：結(jié)合市政規(guī)劃及中街的商業(yè)布局及業(yè)態(tài)種類，建議一：項(xiàng)目裙樓招商以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，既可作為配套提升本項(xiàng)目酒店式公寓的品質(zhì)，又彌補(bǔ)了中街商業(yè)步行街上休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所比較缺少的布局，吸引投資者。(2) 價(jià)格定位樓層銷售單價(jià)（元/㎡）B130001F120002F75003F60004F50005~13F5000 客源定位購(gòu)買者以投資為主，占到90%的比例，少量自住用戶約占10%來(lái)源于沈陽(yáng)市，外來(lái)投資者教少投資者年齡層主要在30~45歲之間租用或者自住使用者，主要來(lái)源與中街商圈附近經(jīng)營(yíng)戶或高級(jí)白領(lǐng)等年齡主要在25~35歲之間 其他建議216。216。 距中街百余米朝陽(yáng)路上的御點(diǎn)江山裙房12層商鋪1500018000元/㎡，本案西南側(cè)緊鄰北中街的北中街綜合樓裙房13層整體出售13000元/㎡。 價(jià)格定位(1) 定價(jià)依據(jù)：價(jià)格依據(jù)：216。 酒店式公寓的面積劃分，在分割條件許可下，基本為3070㎡這一市場(chǎng)主力需求，同時(shí)規(guī)劃部分70100的緊湊小兩房，滿足部分三口家庭（例如拆遷戶）的需要。216。216。 充分利用現(xiàn)有條件，節(jié)省開(kāi)發(fā)成本。216。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、法規(guī)等方面的一些不確定因素216。市場(chǎng)空白較嚴(yán)重。216。 市中心土地供應(yīng)較少，市民住房需求量較大。 改造樓盤，客戶對(duì)形象有抵觸心理。 南、北面的道路路況不佳，目前被用作臨時(shí)停車。 項(xiàng)目主體工程已完成，后期工程的操作時(shí)間較短。 周邊配套齊全，公交路線多、交通方便，可抵達(dá)市區(qū)各主要地方。 離商業(yè)繁華中街商業(yè)街百余米、地段位置較好。 朝陽(yáng)路為南北向的單車道，對(duì)本項(xiàng)目有較大的影響，北中街路況欠佳，道路過(guò)窄，北面與南方證券大樓間的道路基本為弄堂，行車?yán)щy，交通較為擁擠。 北順城路、朝陽(yáng)路、北中街有公交線路十幾條之多，交通方便；其中222路、210路、215路在項(xiàng)目邊上是起點(diǎn)站，可到達(dá)省政府、市府廣場(chǎng)、火車站等的主要地方；216。216。 配套齊全，休閑娛樂(lè)設(shè)施完善。目前項(xiàng)目主體工程已全部完成，外圍護(hù)墻結(jié)構(gòu)已完工，四周外裝飾四層以上為貼面磚，四層以下為花崗巖，513層四個(gè)角的玻璃幕墻也已全部完工，四周目前由工地圍墻維護(hù)。 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目地處沈河區(qū)東北部，屬中街商圈，位于中街的北面。；。 鵬利廣場(chǎng)花園：投資商：中國(guó)糧油食品進(jìn)出口（集團(tuán)）有限公司地址：大東區(qū)小東路8號(hào)物業(yè)管理；凱萊物業(yè)管理有限公司工程進(jìn)度：目前尚未拆遷項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總建面積45萬(wàn)平方米，由10幢高層塔樓組成，目前一期“鵬盛苑”共33層，結(jié)構(gòu)封頂；明年鵬利廣場(chǎng)花園二期規(guī)劃有2幢小戶型酒店式公寓，總建面積約9萬(wàn)平方米，目前處于前期客戶積累階段。 在商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的私營(yíng)業(yè)主，位置較近、生活配套齊全、酒店式的服務(wù)、既可生活又可辦公是其購(gòu)買的主要因素。 金茂國(guó)際公寓，高出地段價(jià)格1000元/㎡的均價(jià)，目前預(yù)定狀況較好，相反周邊樓盤御點(diǎn)江山因?yàn)榉啃瓦^(guò)大，總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)反映平平。 相比目前周邊住宅市場(chǎng)面積普遍偏大，總價(jià)偏高的態(tài)勢(shì)，具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)的小戶型，尤其是地段、經(jīng)濟(jì)與品位相結(jié)合的酒店式服務(wù)公寓無(wú)疑是本地段相當(dāng)受歡迎的產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)小戶型樓盤的價(jià)格主要集中在兩個(gè)范圍：5000元/㎡左右和7500元/㎡左右，總價(jià)在1351萬(wàn)元之間，其中中潤(rùn)國(guó)際由于面積小，主力總價(jià)在20萬(wàn)以內(nèi)。 在區(qū)域內(nèi)的小戶型酒店式公寓是裝修房，但由于生活習(xí)慣和居住觀念的影響，目前區(qū)域內(nèi)的裝修狀況有兩中，一種是全裝修，另一種是簡(jiǎn)裝修（衛(wèi)、潔具和地板）；同時(shí)購(gòu)房者基本有對(duì)廚房的需求，只有小部分不太注重。下表是本調(diào)查區(qū)域內(nèi)目前在售的主要酒店式小戶型項(xiàng)目：案名性質(zhì)供應(yīng)量（套）規(guī)劃面積（㎡）主力面積（㎡）平均單價(jià) （元/㎡）主力總價(jià) （萬(wàn)元）銷售率金茂國(guó)際公寓全裝修酒店式服務(wù)公寓3804110741587500已定購(gòu)70%中潤(rùn)國(guó)際（公寓部分）簡(jiǎn)裝修酒店式服務(wù)公寓288291102944450065%金園大廈簡(jiǎn)裝修酒店式服務(wù)公寓210401104070530091%騰龍國(guó)際商務(wù)公寓全裝修酒店式服務(wù)公寓約200491064969750075%當(dāng)代程式全裝修公寓約400499649605100212750%皇城酒店公寓全裝修公寓約300317842606600253140% 現(xiàn)狀、規(guī)劃分析：216。實(shí)際上設(shè)計(jì)是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。 “當(dāng)代程式”剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務(wù)一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領(lǐng)成了購(gòu)房的主力軍。 居住、改善住房環(huán)境是購(gòu)房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。 區(qū)域客為主，沈河、和平、大東區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員和拆遷居民以及沈陽(yáng)其他區(qū)域的富裕者。 鵬利廣場(chǎng)花園、金園大廈、美龍家園因有地段、環(huán)境、配套等綜合的優(yōu)勢(shì)，去化比較快。 銷售狀況普遍較為理想，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)需求量相對(duì)供求量較大，地理位置較好。 三房主力總價(jià)區(qū)間在30110萬(wàn)之間，御點(diǎn)江山的大戶型總價(jià)達(dá)89110萬(wàn)；三房主力總價(jià)跨度較大，一般在4070萬(wàn)之間；而兩個(gè)帶裝修的酒店式公寓的總價(jià)2144萬(wàn)，是區(qū)域內(nèi)最低的；216。 區(qū)域均價(jià)主要在41005300元/㎡的范圍之內(nèi)，但金茂國(guó)際公寓價(jià)格高達(dá)7500元/㎡，原因是小戶型精裝修房、酒店式服務(wù)、中街無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)。 一房面積在4070平方米之間，二房主要集中在86120平方米之間，三房集中在120156平方米之間；御點(diǎn)江山、美龍家園等樓盤出現(xiàn)了房型面積偏大的三房，迫使總價(jià)較高，去化較慢；而金茂國(guó)際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓樓盤和中街北苑、佳園、未來(lái)城等規(guī)劃的較為經(jīng)濟(jì)的房型，總價(jià)相對(duì)較低，受到市場(chǎng)的歡迎，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)型房型有較大的市場(chǎng)潛力。一房小戶型主要有金茂國(guó)際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓等樓盤。216。216。216。 總體供應(yīng)態(tài)勢(shì)評(píng)價(jià)：個(gè)案房屋類型規(guī)模、工程進(jìn)度狀況表案名金茂國(guó)際御點(diǎn)江山佳園北中街綜合樓金園大廈皇城酒店公寓中街北苑鵬利廣場(chǎng)花園（一期）天龍家園美龍家園金苑華城房屋類型高層多層多層多層高層高層多層、小高層高層多層、小高層高層小高層、高層總建面積（㎡）5萬(wàn)6萬(wàn)2萬(wàn)7萬(wàn)9萬(wàn)10萬(wàn)40萬(wàn)約4萬(wàn)33萬(wàn)進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)