【正文】 茂國際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓樓盤和中街北苑、佳園、未來城等規(guī)劃的較為經(jīng)濟的房型，總價相對較低，受到市場的歡迎，體現(xiàn)出經(jīng)濟型房型有較大的市場潛力。216。216。位于嘉陽商廈東側(cè)的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū)。如果說去年中街地區(qū)改造的大動作都集中在故宮周邊的話，那么明年的改造亮點明顯地集中在一個不為人知的小街———銅行街上。拆除大舞臺以南棚戶區(qū)，建設(shè)文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。（3） 十大綠地?fù)Q色中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。216。按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設(shè)4A級景區(qū)為切入點，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，到2005年，初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺。 中街老字號金店東祥金店重新注入資金3000萬元，做大做強品牌。近期啟動建設(shè)的有嘉陽廣場、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓4座閑置商廈及一處閑置地塊。中街現(xiàn)有商家近300戶，路邊，金利來、二百、鵬達(dá)、鼓樓等四座中街的標(biāo)志性建筑，歷史風(fēng)貌依然；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風(fēng)韻；商業(yè)城、沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場、沈陽春天、東亞廣場、紫金商廈、興隆大家庭、新一佳、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會的不凡氣度?！笆濉逼陂g，科教、文化事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，社會保障體系進(jìn)一步健全，人民生活和社會文明程度顯著提高，民主法制建設(shè)不斷加強，經(jīng)濟與社會更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)社會發(fā)展的全面進(jìn)步。“十五”末期，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到53億元，年均遞增12%，%，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到40%；，年均遞增10%；全區(qū)引進(jìn)開發(fā)居國內(nèi)先進(jìn)水平的科研新產(chǎn)品50個，發(fā)展高科技型模范企業(yè)20個；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到60%，科技進(jìn)步對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到60%。 未來展望“十五”時期，國民經(jīng)濟要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級要取得明顯成效，經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境相應(yīng)得到全面拓展和完善。 工業(yè)概況全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長的良好勢頭，經(jīng)濟效益明顯提高。 經(jīng)濟概況改革開放以來，沈河的經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，2002年，我區(qū)國民經(jīng)濟保持了健康、快速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)域綜合經(jīng)濟實力進(jìn)一步得到提高。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會對沈陽市存量房市場重重地推動一把。沈陽市房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了大盤時代、品牌時代、服務(wù)時代和創(chuàng)新時代；房地產(chǎn)的市場競爭，尤其是高檔房市場（含別墅市場）和中高檔房市場的競爭將會更加激烈，會由簡單的價格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競爭。隨著項目年的深入，“韓國周”、“制博會”等重大活動的開展，沈陽市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)入加速發(fā)展階段。 對2004年沈陽市房地產(chǎn)基本走勢初步預(yù)測（1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時、地利、人和三要素均占，進(jìn)入最佳發(fā)展期。一般地說，沈陽市開發(fā)企業(yè)項目運作資金中，約有70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項決定必然會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。經(jīng)中科院組織100名城市專家論證，在《20012002中國城市發(fā)展報告》認(rèn)為，城市“真實發(fā)展能力”居于前10位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。2002年底，全國城市人均建筑面積約為22平方米，相差近3平方米。沈陽整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。（三） 沈陽市房地產(chǎn)市場2004年走勢預(yù)測 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境分析（1） 2004年沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件第一，全國經(jīng)濟繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢。各種無序開發(fā)，嚴(yán)重影響沈陽市年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃和總量控制，加大政府基礎(chǔ)設(shè)施配套壓力，造成資源嚴(yán)重流失，嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)市場。沈陽房地產(chǎn)市場完成調(diào)整任務(wù)的標(biāo)志性事件是第五屆房交會。從而說明沈陽市居民住房觀念完成了重大轉(zhuǎn)變，進(jìn)入了全國先進(jìn)行列（1998年年底，全國城鎮(zhèn)平均個人購房比例達(dá)到70%，沈陽市僅占37%，與北京一道并列全國倒數(shù)第一）。從中可以看出，現(xiàn)有空置房中，高價位、大戶型占據(jù)主導(dǎo)地位。尤其是用來衡量房地產(chǎn)市場發(fā)育是否健康的投資銷售比發(fā)生重大變化，%%，達(dá)到全國平均水平，這是沈陽市房地產(chǎn)市場又一可喜變化。（一） 2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運行特點和基本判斷 2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場運行特點分析（1） 供地機制完成變革，沈陽土地經(jīng)營模式已見雛形去年上半年，在前兩年的工作基礎(chǔ)上，沈陽市從壟斷土地一級市場、減少土地隱性交易等方面入手，加大土地市場調(diào)控力度。這些數(shù)據(jù)表明，％，％，3500元以上價位所占比例很小。（表二）單位：元/平方米與此同時，沈陽市城市建設(shè)進(jìn)入新一輪加快改造的發(fā)展時期，給住宅建設(shè)和消費帶來新的機遇；房改不斷深入，住房金融信貸的大力支持，使個人購房成為市場主體。２００３年，沈陽市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達(dá)到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。 2002年，農(nóng)民人均純收入達(dá)3500元，增長 %；人均生活消費支出1978元，%。年末城鎮(zhèn)私營、。在這些重大項目中，寶馬轎車、科希芯片成為領(lǐng)頭項目。 經(jīng)濟發(fā)展2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1400億元，%。生產(chǎn)要素市場達(dá)43處，科技、人才和勞動力市場已成為國家級要素市場。沈陽是全省的商貿(mào)中心，是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。地處北溫帶屬受季風(fēng)影響的濕潤和半溫潤暖溫帶大陸性氣候，℃、℃,夏季最高氣溫超過30℃，冬季最低氣溫20℃以下。02′13″之間,東西寬115公里,南北長205公里,有著極為重要的地理位置。11′51″43176。 土地資源沈陽市土地總面積12980平方公里,除東部偏低的丘陵外,其余皆為遼河等沖積平原。以歷史文化資源為基礎(chǔ)，特有的自然景觀為依托，以周邊的城市為半徑，以觀光、購物為主要內(nèi)容豐富多彩的旅游資源200余處。生產(chǎn)資料市場有54處，并形成了鋼材、木材、煤炭、金色金屬、機電和化工等一批具有較強吸引和輻射能力的專業(yè)市場。同時，還有150萬訓(xùn)練有素的產(chǎn)業(yè)大軍，綜合科技實力僅次于北京、上海，居中國第三位。全市已開工建設(shè)的3000萬元以上的項目788個，總投資1324億元。在崗職工中， 萬人，；，；。農(nóng)民生活繼續(xù)改善。第二部分 沈陽房地產(chǎn)市場簡介一、 2002年沈陽房地產(chǎn)發(fā)展概況 沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫近一年來，沈陽房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，同時銷售速度大于開發(fā)速度。 沈陽市的購房群體正在擴大，由原來的高收入家庭轉(zhuǎn)入中、低收入家庭，普通居民成為購房主體，中、小戶型成為市場搶手貨。這種發(fā)展趨勢是符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。商品住房銷售面積不同價格的分檔結(jié)構(gòu)比例是：％，％，％，％，％，％。二、 2003年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場形勢分析2003年上半年，沈陽房地產(chǎn)市場在戰(zhàn)勝了“非典”、基本完成調(diào)整任務(wù)的基礎(chǔ)上，又實現(xiàn)了較快地發(fā)展；現(xiàn)在沈陽房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。（3） 增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理16月，全市增量商品房銷售面積比上年同期增長31%，而銷售額比上年同期增長40%以上，前進(jìn)的幅度是近年來所罕見的?，F(xiàn)有空置房中，%；%；從價格上看，%。（9） 個人購房比例進(jìn)一步提高，跨進(jìn)全國先進(jìn)行列16月，%，%，%，%。衡量沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整期任務(wù)是否完成的標(biāo)準(zhǔn)有如下四條：第一，政府房地產(chǎn)政策調(diào)整是否到位；第二，開發(fā)商對新政策適應(yīng)是否到位；第三，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是否到位；第四，消費者購房心理調(diào)整是否到位；上半年房地產(chǎn)市場運行狀況，說明上述四條標(biāo)準(zhǔn)中除第三條尚有一定距離，已經(jīng)基本達(dá)到。開發(fā)商以各種名目廉價圈占囤積土地，不少人占地幾十公頃甚至上百公頃，他們在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理前提下，盲目實施開發(fā)；此外，還有各類企業(yè)開發(fā),農(nóng)民開發(fā)種種。上述問題的存在，嚴(yán)重地挫傷了消費者購房的積極性。明年會乘溫總理視察沈陽的東風(fēng)，在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，尤其是裝備制造業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)都面臨著難得的發(fā)展機遇，去年汽車工業(yè)產(chǎn)值突破400億元。第四，沈陽市居民住房消費需求潛力巨大。沈陽市是環(huán)渤海經(jīng)濟帶的重要城市，是東三省及內(nèi)蒙古的區(qū)域中心城市。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的生存和發(fā)展與銀行信貸密切相關(guān)。沈陽市空置總量有較大幅度上升，加之又是結(jié)構(gòu)性空置，空置集中于中高檔和大戶型住房，因此，近期難以全部消化，對部分開發(fā)商和市場的壓力是比較大的。（4） 沈陽市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會繼續(xù)升溫。（8） 沈陽市房地產(chǎn)業(yè)將會加速從粗放型向集約型發(fā)展。（11） 存量房市場將會持續(xù)高漲。東與大東區(qū)相鄰，南與東陵區(qū)接壤，西與和平區(qū)相接，北與皇姑區(qū)毗鄰。全年共開發(fā)就業(yè)崗位22014個，調(diào)劑安置就業(yè)人員26897人次。2002年實現(xiàn)社會消費品零售總額7億元，％。實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興第三產(chǎn)業(yè)取得長足的發(fā)展，國民經(jīng)濟和社會的信息化程度明顯提高。堅持以人的全面發(fā)展為中心，以提高人民生活質(zhì)量為目的，不斷提高公民素質(zhì)和人民健康水平。4年來，在社會主義市場經(jīng)濟大潮的推動下，古老的中街發(fā)生了深刻而巨大的變化。同時啟動５座商廈。216。作為沈陽市歷史最悠久的一個商業(yè)區(qū)，今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動，以故宮為中心，東、西、南、北順城街（路）所圍成的區(qū)域。重點改造周邊環(huán)境，建筑體現(xiàn)前清王府風(fēng)格。以清代四合院為基本格調(diào)，地方流傳的老字號為經(jīng)營品牌，恢復(fù)失傳的餐飲名店。亮化材料制作牌坊式城門標(biāo)志物，立于小西門、小東門。昨日記者從中街管理辦獲悉，明年5月將開工建設(shè)一個“地下中街”———一個相當(dāng)于半個中街地區(qū)容量的地下體育大世界，已經(jīng)粗具規(guī)模的中心廟廣場將在進(jìn)一步的改造之后更名為中街廣場。相對于銅行南街的興建來說，銅行北街的改造著重于疏通，連接中街和北中街。 整體市場的供應(yīng)量較大，隨著沈陽中心城區(qū)的舊城改造繼續(xù)進(jìn)行，區(qū)域住宅市場將供需兩旺，市民對住宅的需求量較大。 量體小的項目基本為少數(shù)一、二幢樓，地處商業(yè)中心，周邊齊全的商業(yè)配套和便利的交通使得產(chǎn)品受到市場的追捧；量體大的項目通過規(guī)模效應(yīng)、小區(qū)內(nèi)的細(xì)部規(guī)劃，選擇多樣，同樣受到市民的喜歡。216。 區(qū)域價格較去年有300500元/㎡的上浮216。216。216。 有人說小戶型只是一種過渡產(chǎn)品，房子越蓋越小最后只能被淘汰；也有人說即使再過100年，也有人買小戶型，因此擔(dān)心小戶型被淘汰是杞人憂天。216。 去化分析：216。216。占地2萬多平方米，總建筑面積20萬平方米。 工程進(jìn)度：項目于93年9月開工，占地面積5822㎡，總建面積48465㎡；原為一幢13層的商務(wù)樓，其中14層為商業(yè)用房，㎡；59層為商住， 1013層為賓館客房，㎡。 中心廟、沈陽故宮、張氏帥府、大清街等歷史名勝古跡位于本區(qū)域南部，另有中心廟廣場綠地規(guī)劃，文化底蘊深厚、居住環(huán)境日趨優(yōu)越。 北順城路為雙向八車道，道路路況較好，行車方便216。216。216。 機會216。 周邊樓盤品質(zhì)上不足，與本地段的品位，氣質(zhì)不符。 鑒于本地段開發(fā)潛力的明朗性，“短、平、快”開發(fā)，避免出現(xiàn)碰撞式競爭。 產(chǎn)品定位利用原規(guī)劃為商住、辦公的優(yōu)勢，輔以較高檔次的酒店硬件和服務(wù)；平面規(guī)劃在原客房、商住房的基礎(chǔ)上加以改造，而且就目前情況看，改造的難度較小，相當(dāng)適合做酒店式服務(wù)公寓。216。216。 近中心廟、故宮、張氏帥府、大清街歷史文化底蘊深厚。該市場集中沈陽市大多數(shù)運動品牌和室內(nèi)體育項目，彌補中街附近區(qū)域缺少同類場所的不足，同時，運動本身的年輕、健康形象同本案客群形象有機統(tǒng)