【正文】 前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂費(fèi)用比例則在近十年中增加了一倍。截至10月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資已接近770億元，%。外商投資2001年底中國加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），2008年中國北京將舉辦第25屆奧運(yùn)會，2010年世博會將在上海開幕，大大加強(qiáng)了中國和世界的對外貿(mào)易機(jī)遇。入世以后，中國加速了開放的步伐。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長3％；％；第三產(chǎn)業(yè)增長10％。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進(jìn)融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新能力。資料來源：上海統(tǒng)計(jì)局從消費(fèi)指數(shù)來看，1998年到2000年為上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開始，居民消費(fèi)價(jià)格開始作橫位盤整，但波動不大。人口的負(fù)增長，一方面是由于中國長期堅(jiān)持實(shí)行 “計(jì)劃生育” 國策，控制了人口的增長速度，并取得了成效；另一方面是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市居民開始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價(jià)值的體現(xiàn)，這進(jìn)一步提高了人口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會的文明程度進(jìn)一步提高。同時，上海還有30所成人學(xué)校和各類自考及職業(yè)化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。優(yōu)化城市環(huán)境，符合國際化都市定位市地位。下面我們分析一下各個商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費(fèi)行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費(fèi)行為則僅以自給自足為原則。通常，街鋪的價(jià)格都是不菲的。區(qū)內(nèi)萬商云集、市場繁榮，為全國聞名的商貿(mào)旅游購物中心。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。市政府從1991年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心豫園商城，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。至1936年前，電燈、電梯、自動扶梯、機(jī)械收銀機(jī)、冷暖氣等商業(yè)設(shè)施均在這里首先應(yīng)用。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進(jìn)行分析。新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開花。典型樓盤：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7 斜土路、國貨路以南典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型單價(jià)（元/ M2）租金（元/ M2?！笆濉庇?jì)劃中黃浦區(qū)被確認(rèn)為上海市舊區(qū)改造的重點(diǎn)。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場可發(fā)展性不大，租金應(yīng)維持在250元/M2/月。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書市場，加上夢花街及江陰路花鳥魚蟲市場，形成濃烈的文化氛圍。該兩大聚居區(qū)預(yù)計(jì)將在五至十年內(nèi)建成。由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營，而且隨著IT廣場淡出淮海路商圈，該項(xiàng)目將在區(qū)域消費(fèi)者中的認(rèn)知程度逐步上升。 年齡在30－60歲，其中3040之間的為主力目標(biāo)消費(fèi)群收入狀況 180。 中等以上水平消費(fèi)力 180。政策因素近年來，我國城市居民的法定休息日大為增加，約占全年的三分之一左右，加上生活水平逐步提高后，家務(wù)勞動時間縮短，可自由支配的閑暇時間增多了，這為城市居民們提供了從事假日活動的充分條件。消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化隨著居民收入水平的提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生深刻的變化?；仡櫴澜缃?jīng)濟(jì)發(fā)展變遷史，是從產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到服務(wù)經(jīng)濟(jì)再發(fā)展到今天的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在以物為本的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)時代，在原材料—加工—儲藏—出售的過程中，消費(fèi)者得到的是單純的產(chǎn)品，滿足的是基本的生活需求。信息消費(fèi)已成為上海市民消費(fèi)的重要組成部分，有力帶動了私人通信支出的新增長。而餐飲、休閑、娛樂、購物等商業(yè)形態(tài)會在一定程度上受到“假日經(jīng)濟(jì)”的影響。目前上海的人均GDP已達(dá)到5000美元，我國沿海開放城市的人均GDP也已接近三千美元，恰恰是這些城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了假日消費(fèi)和假日市場的興旺。 年齡在25－60歲 消費(fèi)力 180。第四部分 消費(fèi)特征分析區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)特征分析在未來幾年，本區(qū)域的居住人口變動極大，新導(dǎo)入的人口無論是文化素質(zhì)、職業(yè)、收入和消費(fèi)習(xí)慣都異于目前，因此本報(bào)告將對未來的區(qū)域消費(fèi)者進(jìn)行研究。沃爾瑪購物廣場（暫定）/ 地址： 西藏南路、肇周路口/ 規(guī)模： 總建面2萬平方米/ 定位： 將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合， “一站式”中檔消費(fèi)廣場/ 輻射范圍： 全市/ 消費(fèi)群體構(gòu)成： 中高檔消費(fèi)者/ 租金水平： 待定/ 主要商戶： 沃爾瑪?shù)? 運(yùn)營商： 沃爾瑪百貨有限公司/ 物業(yè)管理： 待定/ 租售策略： 待定/ 正式營業(yè)： 待定消費(fèi)者對各主要競爭項(xiàng)目的認(rèn)知程度圣力數(shù)碼廣場該項(xiàng)目的運(yùn)營者為原淮海路上“清華數(shù)碼廣場”的經(jīng)營商，因?yàn)榕浜匣春Ｂ飞虡I(yè)規(guī)劃的調(diào)整，而圈定具淮海路不遠(yuǎn)的老西門國際廣場作為新址對象；其擁有固定合作伙伴和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目招商20天，招商率就達(dá)到76%，場面火爆。未來規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱其中商業(yè)面積（萬平方米）規(guī)劃規(guī)模（萬平方米）預(yù)計(jì)完成時間老西門聚集區(qū)中信泰富集團(tuán)商住項(xiàng)目224一期預(yù)計(jì)2004年完成中遠(yuǎn)集團(tuán)商住項(xiàng)目2/一期預(yù)計(jì)2004年完成董家渡聚集區(qū)通海中華城商住項(xiàng)目757一期預(yù)計(jì)2006年完成華潤商住項(xiàng)目20一期預(yù)計(jì)2006年完成小計(jì)　101　其中，中信泰富集團(tuán)已與沃爾瑪簽訂合作協(xié)議，在老西門聚居區(qū)建沃爾瑪超市，預(yù)計(jì)2004年底建成。北至復(fù)興東路，南達(dá)蓬萊路。消費(fèi)能力老西門老西門是區(qū)級商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費(fèi)能力最強(qiáng)，但人均消費(fèi)能力未必居首位。競爭區(qū)域的選取 根據(jù)前面對項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場進(jìn)行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場對小面積商鋪的大量，同時售價(jià)也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價(jià)14000，利潤空間翻倍。 表4 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門店行業(yè)為主。因此擴(kuò)大專業(yè)特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營容量和經(jīng)營水平。區(qū)域商用物業(yè)的總體發(fā)展概況黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴(kuò)展，形成縱橫交錯、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)?？偨Y(jié)：未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標(biāo)定位。（如下圖）街鋪商店商場百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市 根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報(bào)告中主要涉及的是零售商業(yè)市場分析。社區(qū)商業(yè)對人口規(guī)模達(dá)5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設(shè)發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務(wù)功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設(shè)，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來前景開闊。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費(fèi)（尤其是購房）的日益普及，人們逐漸接受先進(jìn)的投資理財(cái)觀念，選擇多種方式進(jìn)行投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收入；這又反過來促進(jìn)了消費(fèi)需求的增長，繁榮了經(jīng)濟(jì)，繁榮了市場。年內(nèi)還出臺了相關(guān)的規(guī)章制度，如《上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個體經(jīng)濟(jì)組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險(xiǎn)暫行辦法》，《引進(jìn)人才實(shí)行〈上海市居住證〉制度暫行規(guī)定》等，修改了《上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定》，完善了針對低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進(jìn)了社會的穩(wěn)定，使人民安居樂業(yè)，滿足了最基本的生活需求，同時也擴(kuò)大了居民消費(fèi)支出的比例。多種經(jīng)濟(jì)成分的互相補(bǔ)充，互相依存，充分活躍了市場，優(yōu)化了社會資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費(fèi)市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，切實(shí)地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活的繁榮與穩(wěn)定。中國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長期駐滬的外方人員將會增強(qiáng)上海高端市場的消費(fèi)力，成為未來上海房地產(chǎn)市場的潛在消費(fèi)者。社會保障體系作為國家福利制度的社會保障體系正在逐步建立。資料來源：上海統(tǒng)計(jì)局投資結(jié)構(gòu)居民儲蓄存款持續(xù)增加。上海市人口分布統(tǒng)計(jì)(單位:萬人/公里)黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦區(qū) 南匯縣 奉賢縣 崇明縣 而政府已意識到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要性。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃，同時改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。％，增長趨勢良好。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報(bào)也會產(chǎn)生影響。以下我們重點(diǎn)分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展?fàn)顩r：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過50元，整體水準(zhǔn)較低。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴(kuò)建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”。根據(jù)“十五計(jì)劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費(fèi)需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。競爭環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項(xiàng)目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。人流量老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費(fèi)群體會被分流。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會等娛樂設(shè)施。在建的商業(yè)用房區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建設(shè)單位預(yù)計(jì)供應(yīng)量（平方米）2002200320042005小計(jì)復(fù)興東路以北西門廣場一期西藏南路復(fù)興東路眾鑫資產(chǎn)公司6000　　　　東淮海公寓人民路777號建工錦龍房產(chǎn)公司　6000　　　太陽都市花園二期河南南路復(fù)興東路新錦發(fā)房地產(chǎn)公司　1688　　　名人濱江苑中華路16號新外灘企業(yè)發(fā)展公司　　8500　　鄂爾多斯廣場福佑路333號上海博利置業(yè)有限公司　15000　　　小計(jì)　　　6000226888500　37188復(fù)興東路、斜土東路之間開元坊二期西藏南路900號東亞房地產(chǎn)股份公司　　3000　　華實(shí)公寓大林路303號滬南房地產(chǎn)公司8078　　　　南花苑二期光啟南路黃家撅路浩城置業(yè)有限公司　5556　　　雅廬苑陸家浜路1235號華湄房地產(chǎn)公司　1100　　　綠地名人坊中華路419號綠地集團(tuán)　2500　　　錦凱華苑西藏南路斜土東路錦凱房地產(chǎn)公司　　10000