【正文】 通樞紐之一，但隨著市場競爭格局的變化和體制的改革，原隸屬于國有的企業(yè)的資產(chǎn)重組、改制及破產(chǎn)等，使整個襄樊市有近4成的職工下崗，居民生活較為窘迫，普通居民的月收入在300—400元之間，物價指數(shù)相對較低。2）市人民廣場附近的舊城改造區(qū)，每平方米價格在1000元左右；但隨著總占地面積達38萬㎡的襄樊市中心商務區(qū)（舊城改造）工程的動工，該區(qū)域的房價將會有較大幅度的提升（人民廣場所在的中心區(qū)域乃襄樊目前繁華中心區(qū)）。以襄陽古城為中心城區(qū)的襄城，有山有水有森林，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美是個理想的居住地方，正所謂的“襄陽好風日，留醉與山翁”。 （3）房地產(chǎn)市場體系發(fā)展的初期階段，市場上品牌、產(chǎn)品、營銷、規(guī)劃、包裝及服務等的理念和專業(yè)表現(xiàn)上還較為落后，市場可挖掘潛力大，并具較強的可塑空間。同時對襄樊的房地產(chǎn)亦是有利的促進。畢竟市場是動態(tài)發(fā)展的，市場的供需關系及購買消費能力將隨著時間和社會經(jīng)濟形式的變化而此消彼長。為此，我們提出建議如下：1）如為單個項目開發(fā)而進軍襄樊市場，則是不適宜的，特別是針對“濱江”地塊的開發(fā)，投資成本、風險及贏利機會還難以獲得均衡。1）產(chǎn)品開發(fā)定位 項目定位：襄樊市首家全江景高尚住宅產(chǎn)品設定：30層以內(nèi)，以三房135150㎡，四房155165㎡為主，180200㎡樓中樓為輔；并在戶型的平面表現(xiàn)及功能的設置上進行“適度的超前”售價：均價18002000元/㎡客戶界定：襄樊市的“金字塔”塔尖客戶，大致分類如下：政府（公務員）科級以上客戶銀行、醫(yī)療、電力、通訊、客運等產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中層以上干部私營業(yè)主及海外投資客商主要定位依據(jù)：（1） 襄樊市房產(chǎn)市場的中高檔產(chǎn)品基本還處于空白檔，高端產(chǎn)品市場的消費潛力還未得到挖掘；（2） 江景高尚（高層）住宅及漢江大道將在23年內(nèi)成為襄樊市房地產(chǎn)的熱點；（3） 從襄樊市現(xiàn)有開發(fā)項目的產(chǎn)品設計及功能設置上可以看出，襄樊市民對新事物新理念的接受程度較快，容納度好，因此市場可引導性較強；（4） 襄樊市金字塔尖階層的數(shù)量和收入具有一定的比例，若市場得到充分挖掘，其消費潛力將十分可觀。假若，政府取消過橋收費，那環(huán)境優(yōu)美，景色秀麗的襄城將是人們購房居住的首選之地。漢江大橋過橋收費的問題，對于經(jīng)濟收入較低的襄樊市而言，它將是樊城客戶越江購房不可逾越的心理障礙，從而制約了樊城客戶到本案的購買。一是經(jīng)濟適用房等普通商品房住宅，和面向初次購房的年輕一族或是年老的購房者，面積以小為主要特點，二房在7080㎡之間，三房在90110㎡以內(nèi)；二是以二次購房及面向社會中上階層用戶開發(fā)的住宅，面積一般較大，二房在85100㎡，并且購買和開發(fā)的較少，只占項目的一小部分，主要為三房二廳以上的住房，面積三房在130150㎡，及四房155㎡以上的戶型產(chǎn)品。目前正在進行的樊城漢江大道改造工程是襄樊舊城改造的“重頭戲”，必將對襄樊的城市建設和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大的影響。襄樊是襄陽和樊城兩城合并后的稱謂，兩城自古沿江筑城，依水建市，隔江相望，形成了“南城北市”的傳統(tǒng)格局。襄樊市轄棗陽、老河口、宜城、襄陽、南漳、谷城、?？灯呖h（市）。與此同時，國家安居工程住宅小區(qū)的經(jīng)濟適用房，、檀溪、三元小區(qū)相繼建設并交付使用，在市區(qū)形成“三足鼎立”的態(tài)勢，將對襄樊的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的沖擊和影響。 襄樊房產(chǎn)個案具體分析詳見（襄樊項目個案一覽表）。（3）項目地塊所處地勢較低，漢江大道及防洪堤的本路段尚未修建完善，在一定程度上將會增加本案的造價和營銷的費用。在房地產(chǎn)業(yè)中，我們知道，房地產(chǎn)的開發(fā)定位是以城市發(fā)展規(guī)劃為先導的。2）投資風險分析（1）容積率和建筑高度突破的難度，按上述定位的需要，建筑高度100米左右，8層建筑高度的要求相差甚遠，能否得到政府的支持，提高地塊的容積率和建筑限高，則是本項目投資風險最大之所在。2）若以企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā)，將此次襄樊“濱江”地塊的投資開發(fā)，視作企業(yè)