【正文】 ........................................................................................................ 19 五、本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè) ...................................................................................................................... 20 整體價(jià)格定位分析 ...................................................................................................................... 20 附、 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 表 一、 2020 年上半年北京別墅市場(chǎng)分析 北京別墅市場(chǎng)成交價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì) 由于別墅用地受限加劇，存量進(jìn)一步消化，使得別 墅稀缺性更加明顯。 供應(yīng)猛增，需求銳減的市場(chǎng)表現(xiàn)使得北京別墅市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì) 更為明顯。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年新開盤的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目為 10 個(gè)，占新開盤供應(yīng)總數(shù)的 %，而 2020 年新開盤的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目為 6 個(gè)，僅占新開盤總數(shù)的 %，其余別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品形式均為聯(lián)排、疊拼、雙拼等多元化組合的格局。 北京市近日發(fā)布建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，將別墅的最低容積率限定在 ，對(duì)容積率低于 的報(bào)批項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的限批和禁批，讓原本后期規(guī)劃繼續(xù)做獨(dú)棟別墅開發(fā)的開發(fā)商不得不改變策略。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生出的富裕群體即日益增多的中產(chǎn)階層。他們有著強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望，不接受傳統(tǒng)的公寓住宅，又不能承受獨(dú)立別墅的高價(jià)位，經(jīng)濟(jì)型別墅正好迎合了這部分人的購(gòu) 買心理。但整體別墅價(jià)格與北京在售的別墅價(jià)格相比較還是有一定優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目占據(jù)大部分。 2020 年 8 月同面積同戶型同位置的別墅價(jià)格甚至超過了現(xiàn)在的價(jià)格。 2020 年 4 月以組團(tuán)方式每個(gè)月推出一個(gè)組團(tuán)，數(shù)量在二十套之間，下個(gè)月的開盤時(shí)間和開盤數(shù)量根據(jù)上月銷售情況作相對(duì)的調(diào)整，均價(jià)調(diào)制在 7500 元之間，具體價(jià)格還會(huì)根據(jù)別墅地理位置等因素做上下之間的調(diào)整， 從 6000— 10000 元不等。 桃源逸墅 —— 2020 年下半年獨(dú)棟開盤， 2020 年 11 月份 雙拼均價(jià) 5600 元 /平方米，獨(dú)棟均價(jià) 5880 元 /平方米 ， 2020 上半年價(jià)格獨(dú)棟在 5888 元，雙拼和聯(lián)排在 5500元 /平米。 相比較戶型較小、總價(jià)低和景觀位置占優(yōu)的別墅一直以來(lái)銷售的較好，景觀視野開闊周圍綠化充足的房源是整個(gè)項(xiàng)目中的高價(jià)位，如果這樣的房源在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中 沒有控制好數(shù)量的比列，打破了低、中、高三種價(jià)位之間互補(bǔ)的平衡率，從而拉高項(xiàng)目的整體價(jià)位，并且將項(xiàng)目?jī)?nèi)部的有利資源全部占有的話，這樣的樓盤在銷 售中會(huì)遇到很多問題而且銷售速度要減慢很多。雖然現(xiàn)獨(dú)棟價(jià)格在 5888 元 \平米，聯(lián)排和雙拼在 5500 元 /平米（和竹語(yǔ)堂一樣）但是所有產(chǎn)品的戶型都在 350 平米以上，整體價(jià)格都在 200 萬(wàn) /套以上，所以產(chǎn)品銷售至今并不理想。 慢城 .26 島獨(dú)棟別墅 慢城 .26 島獨(dú)棟別墅 2020 年 9 月正式開盤銷售，價(jià)格在 7000 元 /平米以上， 260 萬(wàn) /套起，面積普遍比涿州市場(chǎng)上在售的同類型產(chǎn)品要大，在售的一期建筑面積在329— 403 平米之間，整體價(jià)格較高。項(xiàng)目考慮到遠(yuǎn)離市區(qū)給日常生活帶來(lái)的不便，在項(xiàng)目整體的規(guī)劃當(dāng)中正在建設(shè) 萬(wàn)平米的商業(yè)街廣場(chǎng)， 這也是涿州最大的別墅配套商業(yè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目二期 丹佛爾灣濱水別墅 2020 年 9 月開始銷售， 12 月底停止。 竹語(yǔ)堂 竹語(yǔ)堂一期 2020 年 3 月 31 日開盤銷售。中式宅院的設(shè)計(jì)風(fēng)格也拉開了與其他產(chǎn)品之間的共性。 涿州人在北京長(zhǎng)期生活、工作，經(jīng)濟(jì)收入來(lái)自于北京，然后在涿州置業(yè)購(gòu)房的群體。 四、本項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè) 建筑風(fēng)格 北京的別墅經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展與演變經(jīng)歷了很多階段的變遷與改變，最初的別墅建造形式可以稱作為想象階段或無(wú)特點(diǎn)階段。比如集西式別墅的內(nèi)部空間、中式庭院布 局、典型的中式建筑符號(hào)為一體的觀唐 ， 以四合院布局、北京灰為特色的易郡等等。 而焦點(diǎn)別墅網(wǎng)設(shè)計(jì)了一項(xiàng)專門針對(duì) 2020 北京別墅置業(yè)需求調(diào)查 （不斷更新中）發(fā)現(xiàn)在最喜歡的別墅風(fēng)格一欄 中 66%的被調(diào)查者選擇的現(xiàn)代風(fēng)格，北美風(fēng)格為 14%，歐洲傳統(tǒng)風(fēng)格為 11%，四合院為 5%，中式風(fēng)格 4%，其他 1%。由于四合院包含一定的地域文化，在涿州進(jìn)行建設(shè)銷售，存在一定變數(shù)。加上項(xiàng)目在面積戶型上設(shè)計(jì)合理，小、中、大三種面積，每次組團(tuán)推出的 200350 平米之間的面積占大多數(shù)，大面積的戶型一般選擇 23 套。 文化價(jià)值 別墅作為最高的居住形式，一定是要通過它來(lái)承載自己的文化的。 戶型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計(jì)較為合理，總價(jià)適中，因此銷售情況較好。 20202020 年涿州別墅市場(chǎng)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)開盤了 7 個(gè)別墅項(xiàng)目，有獨(dú)棟住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目 6 個(gè)，純獨(dú)棟項(xiàng)目一個(gè)，所有項(xiàng)目的整體建設(shè)體量較小。但實(shí)際購(gòu)買的情況每個(gè)項(xiàng)目會(huì)根據(jù)產(chǎn)品位置、戶型、景觀、面積做上下幅度調(diào)整，在原均價(jià)基礎(chǔ)上有 1000 元左右的浮動(dòng)空間。 20202020 年涿州別墅市場(chǎng)新項(xiàng)目數(shù)量與20202020 年有一定的下降，整體均價(jià)在持續(xù)上漲。慢城單套價(jià)在 260 萬(wàn)起是在售項(xiàng)目中起價(jià)最高的，丹佛爾濱水別墅單套價(jià)在 180 萬(wàn)起是在售項(xiàng)目中起價(jià)最低的，而且這樣價(jià)位的別墅在是丹佛爾灣濱水別墅項(xiàng)目中所占的比列較多，在加上優(yōu)越的景觀環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)今涿州在售的別墅項(xiàng) 目里丹佛爾灣濱水別墅銷售業(yè)績(jī)最好。文化地產(chǎn)， 表現(xiàn)了 建筑 本身與 其他 產(chǎn)品的區(qū)別 ，就是文化作為建筑的最高商品屬性的凸現(xiàn)要遠(yuǎn) 大于其他的商品 。 今后別墅市場(chǎng) 拼軟件 服務(wù)，包括收房之前的服務(wù)和入住后的物業(yè)服務(wù)，可能成為今后別墅競(jìng)爭(zhēng)的交鋒點(diǎn)。首位的是 5 月 17 日開盤順義別墅區(qū)的 龍灣和院，項(xiàng)目傳遞出中國(guó)傳統(tǒng)庭院的意境，簡(jiǎn)約舒適的戶內(nèi) 布局，結(jié)合成熟的社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)下了 億元的銷售佳績(jī) 和銷售七成的數(shù)量。 2020 年偉業(yè)顧問根據(jù)涿州市場(chǎng)情況，對(duì)來(lái)自北京人群和涿州當(dāng)?shù)厝怂龅恼{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，理想中別墅面 大概在 240280 平米左右為好，這個(gè)比列 占大多數(shù)。 在 具有中國(guó)特色 韻味同時(shí)包含 現(xiàn)代建筑文化 的別墅形式會(huì)逐步在市場(chǎng)上成為一種新的方向。 這個(gè)階段是最近幾年內(nèi)在北京比較流行的一種風(fēng)格的別墅。 在涿州夠買別墅項(xiàng)目的客戶都是多次置業(yè)，二次置業(yè)的比例較多， 提高第二套房首付及貸款利率政策的出臺(tái) 使三次以上置業(yè)再以銀行貸款購(gòu)房形式可能性非常小，二次以上置業(yè)的客戶基本上都是全款購(gòu) 買。 首先在涿州購(gòu)房消費(fèi)的人群主要分為三個(gè)部分： 北京客戶，在北京長(zhǎng)期生活、工作，最重要的是他們的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)自北京這個(gè)區(qū)域，在北京賺錢后來(lái)涿州購(gòu)房，這個(gè)群體當(dāng)中包括了擁有北京戶籍的原北京人以及來(lái)自外地在北京工作生活的其 他地區(qū)的人群。竹語(yǔ)堂的位置屬于交通和生活配套的中間地段，對(duì)這兩種資源的占有也是比較的綜合。 涵蓋 5 種戶型，面積 在 205— 306 平米 ，價(jià)格保持不變。但是在項(xiàng)目前期的銷售階段，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)還是讓兩個(gè)項(xiàng)目都 充分的發(fā)掘出自己的優(yōu)勢(shì)。 但是慢城 .26 島作為坡地型別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上卻拉開了和涿州其他別墅項(xiàng)目的產(chǎn)品特征。良好的內(nèi)部居住環(huán)境和緊鄰 107 國(guó)道提升了項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)，從而也彌補(bǔ)了生活配套設(shè)施所帶來(lái)的不便。但沒有別墅應(yīng)該享有的 綠化環(huán)境，同時(shí)項(xiàng)目體量偏小，生活配套不健全，獨(dú)棟本身只有一種戶型，產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計(jì)單一化。以其中以一個(gè)中介公司為例（弘發(fā)經(jīng)濟(jì)），可以在竹語(yǔ)堂現(xiàn)均價(jià)的基礎(chǔ)上折扣 1015 個(gè)百分點(diǎn)，而且大部分都是供貨商拋出的房源，比竹語(yǔ)堂實(shí)際銷售價(jià)格低很多，這是房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)上不正常的現(xiàn)象，打算購(gòu)買竹語(yǔ)堂房產(chǎn)的客戶如果了解涿州二手房市場(chǎng)，購(gòu)房方式將會(huì)發(fā)生改變，肯定會(huì)影響到竹語(yǔ)堂現(xiàn)有的房源銷售狀況。在售一期別墅建筑面積在 329— 403 平米，每套 260 萬(wàn)起，位于影視高速路邊的別墅單價(jià)和總價(jià)較低，項(xiàng)目?jī)?nèi)部區(qū)域位置的別墅單價(jià)較高，基本上和均價(jià)持平。現(xiàn)在在售的房源大部分都集中在人工湖附近。 琉璃湖別墅二期 —— 2020 年 5 月開盤銷售，最高均價(jià) 7000 元 /平米， 2020 年 7 月份別墅最高價(jià) 8300 元 /平米，同類型的產(chǎn)品湖邊的價(jià)格比其他位置價(jià)均價(jià)要高出1000 元 /平米左右。 房山大部分別墅項(xiàng)目都緊鄰 107 國(guó)道和京石高速，同項(xiàng)目之間的價(jià)格差異主要還是受到交通、配套、環(huán)境以及項(xiàng)目本身的品質(zhì)所影響，但交通優(yōu)勢(shì)并不是調(diào)整價(jià)格主要因素，高品質(zhì)的項(xiàng)目同樣可以彌補(bǔ)交通所帶來(lái)的問題。 從分布上看，南城、亞奧京北、順義以及京東地區(qū)都有經(jīng)濟(jì)型別墅的身影，其中南城呈現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。 戶型均在 200350 平方米之間，且設(shè)計(jì)較為合理，總價(jià)適中，因此銷售情況較好。 別墅產(chǎn)品的特有性區(qū)別于其他的住宅產(chǎn)品，這也顯示了這種低密度、不可復(fù)制住宅項(xiàng)目將越來(lái)越受到人們青睞， 今年 15 月 北京 別墅市場(chǎng)均呈現(xiàn)出“ 供過于求 ” 的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，但這主要是由于近期加大宏觀調(diào)控力度而引起市場(chǎng)異常的結(jié)果，這只是短期階段性的現(xiàn)象，別墅作為稀缺產(chǎn)品，且市場(chǎng)潛在需求旺盛，長(zhǎng)期來(lái)看，別墅市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾將會(huì)有所緩和。成交價(jià)格則呈現(xiàn)快速上漲的局面， 2 月份別墅項(xiàng)目的成交均價(jià)為 15524 元 /平米，到今年的 6 月份達(dá)到 21383 元 /平米。統(tǒng)計(jì)顯示：2020年 15 月，北京別墅市場(chǎng) 新增 供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 1533 套、 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) %、 60%；與此同時(shí)，同期 銷售 套數(shù)和銷售面積分別為 776 套、 萬(wàn)平方米，同比分別下降了 65%、 61%。再加上國(guó)內(nèi)通脹持續(xù)高企，人民幣對(duì)內(nèi)貶值，使得別墅建筑成本上升，別墅市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。 08 年前五個(gè)月北京別墅累計(jì)銷供比為 ： 1，使得市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性的異常狀態(tài)。 2020 年別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 截止到今年的 5 月份北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)量已經(jīng)超過 07 年同期水平，但銷售情況并沒有超過同期套數(shù)， 07 年 前 5 個(gè)月北京 別墅銷售 2071 套， 08 年同期銷售 776而 08 年上半年北京 別墅 市場(chǎng)全部 銷售量為 1244 套 (16 月底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)） ， 顯然 別墅市場(chǎng)也受到了 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡局面 的 影響 。這就決定了今后即使是別墅項(xiàng)目也會(huì)出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、花園洋房、獨(dú)棟混存的局面。而這類人群 有一定的消費(fèi)能力和獨(dú)特的消費(fèi)觀念以及對(duì)高品質(zhì)生活的追求 ，他們更加青睞產(chǎn)品形式多樣、套型面積適中、總價(jià)相對(duì)較便宜的別墅產(chǎn)品。 2020 年上半年房山區(qū) 別墅及高檔住宅發(fā)展 情況分析 房山區(qū)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目在 20 個(gè)左右，獨(dú)棟項(xiàng)目在 10 個(gè)左右， 2020 年上半年正在銷售的項(xiàng)目為 7 個(gè)，在售的獨(dú)棟項(xiàng)目 2 個(gè)，分別為大寧山莊尾房和渡外云居，價(jià)格面 積分別為 670 平米，價(jià)格 800900 萬(wàn)之間。即將上市的提香草堂三期在單套的面積上有一定的下降，獨(dú)棟由原先的 400— 600 平米 下降到 200— 400 平米，雙拼也有原先的 260— 300 平米下降到 230— 280 平米。 2020 年上半年正在在銷售的獨(dú)棟別墅由于其地理位置優(yōu)越、景觀視野較好，均價(jià)在 8300 元 / 平米之間。 一期和二期的小戶型在室內(nèi)設(shè)計(jì)上更加考慮到整體的實(shí)用性，面積從一期的 160 平米到二期的 250 平米內(nèi)的都為小戶型，價(jià)格比較便宜，基本以起價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，所以 這樣的戶型買的最快。項(xiàng)目一共推 出 63 套 別墅，現(xiàn)獨(dú)棟剩一套，雙拼剩 10 套，現(xiàn)售的獨(dú)棟價(jià)格在 211 萬(wàn) / 套，聯(lián)排和雙拼單套的價(jià)格基本上在 200 萬(wàn)之間，整體品質(zhì)和價(jià)格偏高使得項(xiàng)目銷售并不理想。 對(duì)于位置并不占優(yōu)勢(shì)的住宅來(lái)說，戶型設(shè)計(jì)合理空，空間利用充份加上整體面積較小，總價(jià)低，這樣的房源也會(huì)成為客戶的首選，甚至?xí)阡N售的前幾天就被搶購(gòu)一空。 琉璃湖別墅 琉璃湖別墅一期 2020 年 10 開始對(duì)外銷售，項(xiàng)目雖然建在涿州區(qū)域內(nèi)，但是開發(fā)商、投資商和建設(shè)方都是北京的企業(yè)和單位，包括項(xiàng)推廣名都采用了北京琉璃 湖地名，項(xiàng)目的品質(zhì)也高于涿州當(dāng)時(shí)正在銷售的其他同類產(chǎn)品，所以很多人認(rèn)為甚至愿意把琉璃湖別墅作為北京的項(xiàng)目來(lái)看待。項(xiàng)目一共有 208 棟別墅，密度較大，別墅前后距離太近，和項(xiàng)目 宣傳的島嶼水景式生活還有一定距離，雕琢明顯的人工河流和水景更像是小溪和池塘，綠化也只能體現(xiàn)在各自的私家花園里，部分別墅花園面積都不是很大基本在 100 平米之內(nèi)。雖然對(duì)面同品質(zhì)的丹佛爾灣濱水別墅項(xiàng)目帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)，但是慢城 .26 島也在充足利用對(duì)方高爾 夫球場(chǎng)的環(huán)境資源來(lái)為自己的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳。 08 年 4 月份又以組團(tuán)的方式推出 20 個(gè)左右的獨(dú)棟別墅， 戶型面積在 200 平米 — 600 平米之間，主要還是以為經(jīng)濟(jì)型的戶型為主，面積在 250 之內(nèi)的戶型銷售狀況最理想。竹語(yǔ)堂由 90 套獨(dú)棟、 74 套雙拼別墅、 54 套聯(lián)排別墅組成 。但是竹語(yǔ)堂容積率并不像他們對(duì)外宣稱的在 之間，