【導讀】8. 8. 8. 8. 10. 11. 12. 12. 15. 15. 15. 17. 19. 22. 23. 23. 24. 25. 27. 30. 31. 34. 34. 35. 36. 38. 38. 38. 38. 39. 40. 42. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 50. 50. 50. 51. 51. 51. 52. 53. 53. 58

　　

【正文】 不斷的實施，市場、開發(fā)商、消費者對為 抑制房價過快上漲，保持房地產市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展 的調控目的有了更清晰認識。 b、 短期大規(guī)模出臺針對性較強的房地產調控政策可能性較小 目前作為政策實施主導者――政府正在觀望房地產市場的走勢和變化情況，正如購房房者“持幣觀望”的情形，政府需要研究市場變化原因并觀察一段時 間市場變化走勢，真正找到“問題”所在才會出臺相應的調控措施。 c、出臺的政策可能是在去年政策的基礎上進行針對性的調整或進一步深入執(zhí)行 2020 年出臺政策無論是涉及部門數還是文件內容的細致化都超過之前任何一次宏觀調控，并且取得了明顯的效果。為了繼續(xù)發(fā)揮去年政策的作用， 2020 年新的調控政策將會繼續(xù)完善去年調控政策，適當調整政策內容并會進一步強化政策的執(zhí)行和落實。 d、不會出現過激性的政策 政府調控的目的已經清晰，不是打壓房地產的發(fā)展，而是面對增長過快的房地產市場控制其增長速度，無論是政府還是行業(yè)人士都希望房地 產市場能持續(xù)增長，只是要求能穩(wěn)定、健康的發(fā)展。 通過宏觀調控后對市場的觀察和不斷地理解，政府在宏觀調控上的心態(tài)不斷地走向成熟，認識到完全依賴調控中的行政干預往往很難達到預期的效果，只有理性、實效的政策和措施才是調控的思路。 [第二部分 ]南京別墅市場 一、整體市場 南京別墅發(fā)展改革及歷年別墅市場回顧 南京 的房地 產 市 場在 迅猛 發(fā) 展 的 同 時， 也 帶動 了 別墅 市 場 的 復興 。特 別 是 世紀之交 ， 聯排 、 雙拼別墅 等 “ 經濟 型 ” 別墅涌 入市 場 ，并 迅速被市 場 所 認 可，更 預 示 著南京別墅 市 場 春天的到 來 。 而 別墅的內涵與外延 亦 發(fā)生了一定變化 ， 使用對 象從以前的少數特權人士到現在更多的富有人士 ； 功能從以前的臨時修養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從單純的住所拓展到居住、辦公兼有。 1）“別墅”釋義： HOUSE VILLA TOWNHOUSE “別墅”，中國古代叫“別業(yè)”，望文生義 —— 別：即別處也；墅：野土也，山野（自然）之間；泛指郊外有天地的園林居所，可以理解為第二處物業(yè)。字典中的“別墅”解釋是：在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。作為居住空間，別墅是最具空間感與舒適度的住宅終極產品，可以說，別墅開發(fā)建設的水準基本反映了當地房地產行業(yè)的發(fā)展水 平。 2） 別墅特征： ?別墅永遠是為少數人建造，只有少數人才有條件享用； ?別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造； ?別墅必須體現個性化，不能大批量生產。 利用 丘陵地貌 等 隨處可見詩情畫意的自然景觀，用山之雋秀海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。 綜觀目前 南京 的大型別墅項目 多 沿 “山、湖、河” 而建， 紫金山 的 帝豪花園別墅 ， 百家湖 的 百家湖島中島 ， 翠屏山 的 翠屏國際花 園 ， 秦淮河畔的左岸名苑等，不勝枚 舉，作的多是 山、湖、河 文化的文章。 3） 別墅消費需求 分 類： 新 上市的別墅 其 含義正逐漸擴大，除了從功能到形式上已有很大發(fā)展外，開發(fā)商也越來越注重別墅區(qū)別于其他物業(yè)的特別因素，尤其是幾項核心要素競爭更為激烈，這也是刺激市場逐步升溫的要點所在 。 ?居家生活型別墅 ： 就是把別墅作為第一居所需求 ， 這種項目主要針對少部分經濟實力雄厚的成功人士建造。 ?度假型的別墅 ： 也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)， 5 天在市區(qū)， 2 天在郊區(qū) —— 5+2 生活模式。 ?出租型別墅 ： 這種項目在北京、上海等經濟發(fā)達地區(qū)較多。 南京有帝豪花園等 ，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們一般不買別墅，但公 司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅 。 ?旅游型別墅 ： 那就是在旅游風景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經營性質的別墅。 有分時度假功能， 享受一種獨特的家庭氛圍和人性化，度假就在自己的家里 。 ?辦公型的別墅 ： 一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。 ?投資型別墅 ： 由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，使其頗受投資者關注。 4）別墅的發(fā)展變遷 南京現代別墅開發(fā)的歷史可以追溯到 1992 年，當時以 3000 元／平米起售的養(yǎng)龍山莊，率先將歐式風格的別墅引進南 京，讓南京人 耳目一新 ，同期出現的還有豪宅帝豪花園、東方花園。從 1992 年到現在，南京別墅的變遷過程大致可分為 三 個階段： 第一次浪潮：別墅的興起與衰落 從 上世紀九十年代初期 紫金山麓別墅群開始 算起， 南京 的 豪宅 發(fā)展歷史已經有十多年的時間了。 這 十年來，在鐘山風景區(qū)自然風光的庇護下，紫金山東麓環(huán)陵路一線，南起馬群，北到 312 國道北側的聚寶山，一批重量級的高端物業(yè)相繼落戶：萬泰 鐘山 高 爾夫、國投 馬術場、陽光 聚寶山等項目，在紫金山腰畫了個半圓，快速實現著東郊豪宅的延續(xù) ，使得紫金山麓地區(qū)形成了南京第一座首善居住區(qū)。 近 年來， 各地別墅區(qū)逐漸增多，“豪宅”顯得到處都是，但市場中可真正稱得上豪宅的物業(yè)卻屈指可數。 第二次浪潮：經濟型別墅喚醒別墅夢 隨著城市經濟的發(fā)展，南京中產階層大幅度的增長，經濟型別墅的需求喚醒了別墅市場的第二次繁榮，先是江寧百家湖經濟開發(fā)區(qū)別墅區(qū)的崛起，再到 2020 年三山板塊別墅群的紛紛亮相，經濟型別墅一度成為了市場的主導。 第三次浪潮： 各地 別墅大戰(zhàn)拉開序幕 隨著南京市的跨江大發(fā)展政策的實施，二橋三橋相繼落成、規(guī)劃的過江通道等跨江交通系列利好，使得擁有老山、湯山優(yōu)越自然 資源條件的江北別墅項目紛紛躍起。 南 京城際交通狀況的改變，句容、溧水、安徽（香泉湖 72 墅、蒙塔卡利 100 套意大利田園風格別墅）等擁有天然景觀資源的別墅項目也迅速沖擊南京別墅市場。 至此，南京別墅市場格局已經發(fā)生了重大變化，逐漸形成了以 江寧 為主，市區(qū)其他周邊區(qū)域為輔的局面，一時間浦口、句容、溧水、安徽等遠郊地區(qū)別墅項目，陸續(xù)上市。 南京別墅發(fā)展現狀、板塊構成及未來走勢 1)南京別墅板塊構成： 南京別墅市場可分為城中環(huán)紫金山板塊、江寧板塊、仙林板塊、江北板塊。而歷來主要的供應重點集中在江寧三山板塊，其次是紫金山、仙林板塊也有相當數量的別 墅供應，其他板塊別墅供應量則相對較少。隨著近兩年的發(fā)展江北等板塊別墅也逐步啟動，發(fā)展力度不可小視。 2）南京市別墅市場供應情況分析 市場供應量分析 全市別墅產品的供應量分布情況分析，近兩年別墅產品的供應量總體表現為總價較低的經濟型的聯排及疊加產品占據主導地位，而獨立及雙拼別墅產品由于購房總價高客戶來源較少，因此供應量相對較少。聯排及疊加類型產品的供應占比占到 8 成多，供應量分別為 1756 及 1664 套，分別占全市供應比例的 %及 %。獨立別墅的供應量為 394 套，占同期別 墅產品供應的 %，雙拼別墅的供應量為 383 套，占 %. 市場存量的影響分析 從各類別墅產品的待售量分析，全市總體的待售量為 913 套，按照近兩年別墅產品年均 1854 套去化速度，目前市場上的存量別墅通過半年的時間可以有效的去化。各類別墅產品的待售房源中，疊加別墅的待售量最大，主要分布幾個項目例如祿口的博恩花園（ 139套），湖熟鎮(zhèn)的綠野楓景花園（ 105 套）及湯山區(qū)域的城開公館項目（ 55 套）。疊加別墅的待售量為 290 套，其中博恩花園（ 116 套） 待售占了 4 成。獨立別墅的可售量為 145 套。 3）全市各 類別墅去化情況分析 全市各類別墅市場產品戶型面積分析 作為別墅產品中處于高端地位的獨立別墅和雙拼別墅，套均面積均呈現上升態(tài)勢，從成交情況看：獨立別墅的套均面積從 317 平米上升到 424 平米，雙拼別墅的套均面積從 266 平米上升到 304 平米。而與之相反的是聯排別墅及疊加別墅的套均面積不升反降，均表現為減少的態(tài)勢，聯排別墅產品套均面積從 219 平米下降到 211 平米，疊加別墅產品的套均面積從 207 平米下降到 184 平米。從套均面積的走勢可以看出，別墅產品的套均面積走向兩級，獨立及雙拼類別墅向更豪華更舒適，檔次更高的層面發(fā) 展，而聯排疊加類的經濟別墅，為了控制房價總額，因此面積亦逐漸減少。 疊加別墅產品成交的主力面積段位 160— 250 平米， 160— 200 平米段的產品略大于 200— 250 平米，聯排成品的成交主力同疊加產品的類似，集中分布在 160— 250 平米面積段， 200— 250 平米段的產品成交量略大于 160— 200 平米，雙拼類產品的成交量集中分布在250— 300 平米，八成多獨立別墅的產品成交面積集中分布在 300 平米以上，其中 400 平米以上的產品成交量為 147 套，占據獨立別墅成交量半壁江山。 4）全市各類別墅總房款分析 從 成交的套均面積走勢看，獨立和雙拼別墅類型由于單價的上升及套均面積的增加，因此這兩類購房套均總額上漲幅度較大，上漲幅度分別為 %及 %；聯排類的別墅雖然單價的上漲幅度與獨立雙拼別墅上漲幅度基本保持相同，但是由于套均面積較小，因 此套均的總價雖然保持上漲態(tài)勢，但是上漲幅度明顯不如獨立雙拼類別墅漲幅大。而疊加類別墅由于面積“縮水”幅度太大，在單價的上漲的前提下，總價依然呈現下降態(tài)勢。 5）全市各類別墅市場去化速度分析 受供應情況的影響，聯排及疊加產品成交量較大，分別成交 1690 及 1380 套，相對于 1756 及 1664 套供應量，市場的去化率分別為 ％及 ％，相對而言聯排別墅的 市場去化速度較快。越來越多的成功人士在經濟實力提升的情況下，對居住環(huán)境和生活質量的追求，顯示了對別墅類產品的鐘愛，同時由于購房總價的考慮，總價相對較低聯排及疊加類產品成為此類人士的首選之一，因此聯排及疊加產品的成交量較大。獨立別墅的市場去化率為 ％，雙拼別墅的去化率為 ％。 6） 南京別墅建筑形態(tài)、建筑風格分析 2 0 0 7 年南京別墅市場分類供應比34%24%18%24%獨立 雙拼 聯排 疊加 2020 年南京別墅市場仍然以聯排別墅為主要供應，雙拼和疊加別墅供應體量相當。 總體來看 ，聯排等經濟型別墅開發(fā)仍保持高勢頭，隨著國家和各級政府出臺了限制別墅用地供應的規(guī)定，別墅用地一時間成為了相對緊缺的資源，但隨著社會經濟發(fā)展，高端人群數量的增多，市場上對于別墅的需求卻不斷提高，因此，在有限的用地面積上做出更多的產品，才有可能滿足這部分的需求。而聯排的別墅形式無疑是比較好的選擇，既能擁有別墅物業(yè)獨門獨院的尊貴享受，又可以在總價得以實惠，因此經濟型別墅的大行其道，并不僅僅是為了降低總價，也有增加市場供給，滿足更多消費需求的考慮。 歐式風格建筑仍是目前別墅市場的主流，但與早期歐式、美式一統天下的格 局相比，目前在售的項目不再僅僅是簡單的模仿照抄，已經開始注重風格的多元化。隨著近年來經濟型別墅的流行，整體客戶群年齡下降，對于現代簡約風格的接受程度也相應提高，現代簡約式的建筑呈逐漸增多之勢；一些新的建筑風格也開始出現；同時一個項目內也不局限于一種風格，出現了多種風格的相互融合。 7)客群分析 主要年齡及家庭結構 別墅消費客群以 35－ 50 歲為購買集中 的 群體。 35－ 40 歲的群體 為購買 數量 增長最快的區(qū)域 ，別墅買家已呈現出年輕化的趨向；夫妻兩人或者三口 家庭 結構 的 別墅購買者占 到 50%左右 。 別墅買家已呈現出知識化 、年輕化的趨向，一批擁有高等學歷，年輕“富薪一族”已成為購買別墅的生力軍。 身份與職業(yè) 南京地區(qū)別墅消費者 80%以上是私營企業(yè)主，主要涉及的領域以貿易、房地產、基礎建設為主。 居住 經 驗 ： 目前 250 平米以上的別墅物業(yè)購買者基本都是用于自住，基本為二次置業(yè)，甚至第三、四次置業(yè)； 250 平米以下的別墅物業(yè)購房者以投資目的居多，基本為二次置業(yè)。 收入推測： 南京目前別墅物業(yè)動則上百萬，甚至上千萬的房價，需要購置一套這樣的物業(yè)，無論是一次性付款，還是采取按揭的方式，基本年收入都要達到 200 萬元以上，才能滿足這樣的消費 需求。 購買方式： 一次性付款占 30%，按揭付款占 70%。 認知渠道： 別墅類物業(yè)與普通商品房就總價和購房者的關注度有本質的區(qū)別，別墅物業(yè)由于總價高，基本需求集中在金字塔的頂端 —— 高端收入人群，這部分人群有自己的活動圈層，基本通過朋友推薦、口碑傳播的方式認知。 南京市別墅市場運行特點 1）主動郊區(qū)化推動了 07 別墅年的啟動 2020 年隨著主城區(qū)房價的不斷提高，別墅性價比凸現出來，近幾個月主城區(qū)高端住宅價格快速上漲，近郊、遠郊別墅成交量迅速攀升，消費者逐漸接受山水資源較好但離主城區(qū)有一定距離的別墅項目，主動郊 區(qū)化趨勢明顯。從市場表現看， 1— 8 月南京別墅銷售達到了 1760 套，同比增長 98%。其中江寧是銷售主力區(qū)域，特別如奧斯博恩等江寧較遠地段別墅銷售更為火爆。 另外，隨著經濟的高速發(fā)展，購房者資產性項目的增值效應非常明顯，如原有房產的增值，股票類投資產品的收益，近 2 年使原來有一定消費能力的人的支付能力更加突出，這部分人群在主城區(qū)擁有較好的物業(yè)以后，開始追求更高層次的生活模式，別墅消費成為其消費的主要產品。 2）高端