【導(dǎo)讀】2020年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出，改善行業(yè)運(yùn)行環(huán)境促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好。求端中央多輪降準(zhǔn)降息降首付，擴(kuò)大需求、促進(jìn)消費(fèi)、去化庫存；供應(yīng)端調(diào)控土地規(guī)模結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障房貨幣化安置。2020年7月2日下午，中國政府網(wǎng)發(fā)出通報(bào)：國務(wù)院于6月27. 日印發(fā)《關(guān)于同意設(shè)立南京江北新區(qū)的批復(fù)》，正式批復(fù)同意設(shè)立南京江北新區(qū)。自此，南京江北新區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，成為全國第13個(gè)、也是江蘇省首個(gè)國家級(jí)新區(qū)。國家級(jí)新區(qū)“江北新區(qū)”正式獲批、央行年內(nèi)五次“雙降”、二套房貸款首。付比例降至四成，首套房首付降至近7年最低、個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅免稅年限“5改2”等一系列利好政策帶動(dòng)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)。持續(xù)回暖，2020年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)供需兩旺，價(jià)格上漲。南京住宅市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”，寫字樓銷售面積和商業(yè)用房銷售面積也均上升。

　　

【正文】 020 年南京市商品房銷售均價(jià) 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 商品房銷售均價(jià)上漲。 2020 年，南京商品房銷售均價(jià)表現(xiàn)上揚(yáng)，銷售均價(jià)漲至 11489 元 /平方米，同比上漲 %。全國商品房銷售均價(jià)持續(xù)上漲，為連續(xù)第七年上漲，漲幅為近六年最高，為 %。近幾年，南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 2020 年受金融危機(jī)影響，整體市場(chǎng)低迷，商品房銷售均價(jià)同比下跌 %， 2020 年成交均價(jià)為 7185 元 /平方米，同比大幅上漲 %； 2020 年為 9565 元 /平方米，同比上漲 %， 2020 年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，南京商品房銷售均價(jià)又出現(xiàn)下跌，同比小幅下跌 %， 2020 年長(zhǎng)期壓抑的剛需逐漸釋放，市場(chǎng)又回暖，商品房成交均價(jià)又反跌為漲， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，商品房成交均價(jià)持續(xù)上漲，同時(shí)漲幅擴(kuò)大， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)下跌，隨著限購取消、 公積金放寬條件、降息等一系列政策刺激樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)略有回升，但整體表現(xiàn)小幅下跌 %； 2020 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)又全面回暖，商品房成交均價(jià)上漲 。 b) 需求：商品房銷售面積和金額均 上升 圖： 20202020 年南京市商品房及住宅銷售面積 8 注：商品房銷售價(jià)格和銷售量均為開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。 9 注：此處住宅數(shù)據(jù)為開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。 18 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù) 來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 02586910439。 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 圖： 20202020 年南京市商品房和住宅銷售面積及銷售金額增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 商品房和住宅銷售面積及銷售金額均上升。 2020 年，南京市共成交商品房 萬平方米，銷售金額達(dá) 億元，分別同比上漲 %和 %。 2020 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)上揚(yáng)，市場(chǎng)全面回暖，成交量創(chuàng)近幾年來新高。 圖： 2020 年南京市不同物業(yè)類型銷售面積增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 南京市各物業(yè)類型銷售面積均上升。 分物業(yè)看， 2020 年，南京市住宅、寫字樓、商業(yè)用房的銷售面積分別為 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米 ，分別 同比上升%、 %和 %，漲幅較大。 2020 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 19 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 02586910439。 2. 住宅市場(chǎng)：成交量創(chuàng) 8 年來新高，市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格明顯上漲，剛需依舊為市場(chǎng)主力 2020 年 南京 房地產(chǎn)市場(chǎng) 比較火熱 ， 尤其下半年一直高溫不減，成交量創(chuàng) 8 年來新高，多次降息、江北獲批國家級(jí)新區(qū)、二手房營(yíng)業(yè)稅由五年降為兩年等一系列政策刺激樓市 ， 受此影響，購房者購房成本將出現(xiàn)下降，同時(shí)由于資金層面充裕，觀望需求客戶入市節(jié)奏明顯加快，南京成交量和上市量均明顯上升。 2020 年南京房地產(chǎn)整體市場(chǎng)升溫，整體表現(xiàn)為“量?jī)r(jià)齊升”，新批上市持續(xù)上升，可售量下降，出清周期縮短。 具 體來看，價(jià)格方面，南京新建住宅均價(jià)環(huán)比震蕩上揚(yáng)，同比上漲明顯。從住宅價(jià)格指數(shù)來看，新房和二手房?jī)r(jià)格均保持持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。從成交均價(jià)來看， 2020 年南京商品住宅成交均價(jià)為 15897 元 /平方米，同比上漲 %。具體來看，上半年成交均價(jià)與去年年底相當(dāng)，下半年明顯上升，年底 11 月達(dá)最大值，整體保持上漲態(tài)勢(shì)。成交方面， 2020 年，成交量較去年上升五成多，創(chuàng) 8年來新高， 12 月成交量再創(chuàng)單月月度銷量新高。供應(yīng)方面， 2020 年，全年共新批商品住宅上市面積為 萬 平方米，月均新批上市 87 萬平方米，同比分別上升 %和 %，處于近 8 年來 同期最高水平。由于單價(jià)較高，因此中小戶型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)熱點(diǎn)，均價(jià)相對(duì)偏低且供應(yīng)較大的新區(qū)和郊區(qū)也仍是市場(chǎng)熱銷區(qū)域。 a) 全市總體： 成交量和供應(yīng)量均創(chuàng)近 8 年來 新高 ,成交 均價(jià) 上漲 ? 價(jià)格： 新房 和二手房 價(jià)格 均保持穩(wěn)步上升，下半年漲幅大于上半年 圖： 20202020 年南京新房及二手房?jī)r(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 從住宅價(jià)格指數(shù)來看， 2020 年南京新房指數(shù)和二手房指數(shù)均保持穩(wěn)步上升，下半年漲幅大于上半年。 南京 2020 年新房?jī)r(jià)格指數(shù)一直保持上漲態(tài)勢(shì)，年 初一季度保持平穩(wěn)，隨后不斷上漲，且漲幅擴(kuò)大，年底達(dá)最大值，為 1437 點(diǎn)，整體來看，下半年市場(chǎng)熱度較高，價(jià)格漲幅較上半年明顯。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也從年初開始一直持續(xù)上漲， 8月稍有回調(diào)，隨后又保持上漲態(tài)勢(shì)， 12 月達(dá)最大值，為 3312 點(diǎn)。 12 月，南京新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)分別為 1437 點(diǎn)和 3312點(diǎn)，與今年 1 月相比新房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲 %，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲 %，總體而言，新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格均穩(wěn)步上升，下半年漲幅大于上半年，二手房整體漲幅較新房明顯。 20 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù) 來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 02586910439。 圖： 20202020 年南京住宅成交均價(jià)及其增速 數(shù) 據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 2020 年，南京市住宅（不含保障房）成交均價(jià)為 15897 元 /平方米，同比上漲 %。 自2020 年以來，除 2020 年成交均價(jià)略有下降外，其余年份南京商品住宅成交均價(jià)一直保持上漲態(tài)勢(shì)， 2020 年南京商品住宅成交均價(jià)為 15897 元 /平方米，達(dá)歷史最高值，同比上漲 %。 圖： 20202020 年各月南京商品住宅成交均價(jià)及其增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 從各月份來看， 11 月達(dá)全年最高值，整體保持上漲態(tài)勢(shì)。 2020 年南京 商品住宅成交均價(jià)為 15897 元 /平方米，同比上漲 %。具體來看， 1月價(jià)格最低，為 13917 元 /平方米，環(huán)比下降 9%，同比上漲 9%， 2 月漲至 14710 元 /平方米，環(huán)比上漲 6%，同比漲幅高達(dá) 20%， 3月有所回調(diào)，隨后持續(xù)上升， 6月漲至 16720 元 /平方米， 7月又有所回調(diào)，隨后到 11 月漲至全年最大值，為 17782 元 /平方米，環(huán)比漲幅高達(dá) 15%，同比漲幅為 18。 12 月稍有下降，為16500 元 /平米，環(huán)比下降 7%，同比上漲 7%。 圖： 20202020 年南京商品住宅分價(jià)格段成交面積占比 2020 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 21 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 02586910439。 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 2020 年南京市場(chǎng) 700018000 元 /平方米之間的剛需、新區(qū)、郊區(qū)住宅產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)大半壁江山，但市場(chǎng)占比下降了 5 個(gè)多百分點(diǎn)， 18000 元 /平方米以上幾個(gè)價(jià)格段的市場(chǎng)占比均有所上升。 具體來看， 1202018000 元 /平方米價(jià)格段產(chǎn)品占比最大， 高達(dá) %，較去年上升 個(gè)百分點(diǎn)， 700012020 元 /平方米價(jià)格段產(chǎn)品占比其次，為 %。隨著房?jī)r(jià)的逐年上漲，低價(jià)位的住宅產(chǎn)品越來越少，成交占比也逐漸縮小，僅 7000 元 /平方米以下和 7000 12020 元/平方米 價(jià)格段產(chǎn)品占比下降，分別下降了 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。占比上漲最多的是1800022020 元 /平方米價(jià)格段產(chǎn)品，增長(zhǎng)幅度約 %，占比漲至 %。 ? 需求 ： 全年成交量較去年 上升五成 ， 12月單月成交量再創(chuàng)新高 圖： 20202020 年南京住宅成交套數(shù)及其增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 2020 年，成交量較去年上升五成，為近八年同期最高位， 12 月成交量再創(chuàng)單月月度銷量新高。 2020 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火熱，全年南京商品住宅共成交 109607 套 / 萬平方米 （不包 括溧水、高淳） ，同比分別上升 %/%，成交量處于近八年來的最高位。單月來看，全年成交量的最低谷出現(xiàn)在傳統(tǒng)淡季 2 月春節(jié)期間，僅成交 3238 套 / 萬平方米，環(huán)比分別下降 %和 %，同比分別下降 %和 %，隨后成交量逐月上升， 6月成交面積突破百萬方， 7月月度成交套數(shù)突破一萬套，隨后南京房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火熱，成交量?jī)r(jià)逐月增長(zhǎng)， 12 月成交量達(dá)到了 15426 套 / 萬平方米，高于去年同期，再創(chuàng)近六年來單月月度銷量新高，環(huán)比小幅上漲 %和 %，同比大幅上漲 %和 %。 22 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù) 來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 02586910439。 ? 供應(yīng)： 新增供應(yīng)量同比上升，創(chuàng)近 八 年內(nèi)新高， 下半年月均推盤量過萬套 圖： 20202020 年南京住宅新批上市套數(shù)及其增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 新增供應(yīng)量同比上升，創(chuàng)近 8 年內(nèi) 新高，下半年月均供應(yīng)量超萬套。 2020 年，全年共新批商品住宅上市面積為 97449 套 / 萬平方米 （不包括溧水、高淳） ，同比分別上升 15%和 %，月均新批上市 87 萬平方米，同比上升 %，處于近八年來同期最高水平。下半年月均供應(yīng)量高達(dá) 10836 套 / 萬平方米。 單月來看， 2 月是傳統(tǒng)的供應(yīng)谷底，只有 23 萬平，隨后的 3 月、 4 月兩月供應(yīng)量大幅上升至 75 萬平，稍有回調(diào)后又繼續(xù)上升， 7 月新批供應(yīng)突破百萬平， 10 月升至全年最大值，新批供應(yīng)為 149 萬平，環(huán)比上升 %，同比上升 30%。隨后的 11 月和 12 月也都保持在百萬平以上。 ? 供需對(duì)比： 市場(chǎng)供 不應(yīng) 求，年底庫存量 降低 圖： 20202020 年南京住宅市場(chǎng)銷供比 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 由于成交量漲幅大于上市量，銷供比上升至 ， 市場(chǎng) 供 不應(yīng) 求 。 2020 年，南京商品住宅新批上市面積保持增 勢(shì)，共新批上市 97449 套，同比上升 15%。而成交方面，漲幅較大，112 月共成交 109607 套，較去年 72177 套同比大幅上升 %，導(dǎo)致銷供比從 2020 年的 上升至 。 圖： 20202020 年南京住宅月度可售面積及出清周期 2020 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告 23 本報(bào)告數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 02586910439。 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 庫存量下降，出清周期逐月下降。 2020 年，南京住宅市場(chǎng)可售面積較年初下降百萬平方米， 12 月底為 萬平方米，較年初的 萬平方米下降 %。出清周期方面，也從年初的 個(gè)月逐月縮短至 個(gè)月，整體來看，由于 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆，成交量不斷上升，出清周期也逐月下降。 ? 產(chǎn)品形態(tài)：中小戶型與近郊區(qū)仍為市場(chǎng)熱點(diǎn) i. 分戶型：中小戶型仍為熱點(diǎn) ? 需求： 100 平米以下中小戶型繼續(xù)熱銷 圖 ： 20202020 年南京商品住宅分戶型成交套數(shù)占比 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 2020 年 80100 平方米戶型依舊最為熱銷，且占比提升。 具體來看， 2020 年， 80100 平方米戶型成交面積占據(jù)市場(chǎng)總體比重最大，為 %；其次為 100120平方米戶型，占比 %；120140 平方米、 80 平米以下戶型分別占比 %、 %。占比最少的是 140160 平方米戶型，比例僅為 %。從戶型結(jié)構(gòu)比例變化來看，各戶型變動(dòng)不大，比例上漲最多的 80100平方米戶型，增幅僅 個(gè)百分點(diǎn)，比例下降最多的是 80 平方米以下戶型，降幅為 個(gè)百分點(diǎn)。 24 中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 本報(bào)告數(shù)據(jù) 來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)或其他公開資料，如有疑問，請(qǐng)咨詢 02586910439。 b) 重點(diǎn) 區(qū)域 ：浦口、江寧和 棲霞 是銷售三大主力 受到較低價(jià)位和較大供應(yīng)帶動(dòng)，近郊區(qū)域仍為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。價(jià)格方面， 2020 年僅江寧、六合、溧水和高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)域成交均價(jià)較 2020 年略有下降，其余所有區(qū)域均同比上漲，其中玄武、雨花臺(tái)和浦口區(qū)成交 均價(jià)漲幅較大。成交方面，浦口、江寧和棲霞成交量占比位列前三位。 ? 各 區(qū)域 對(duì)比： 浦口和江寧區(qū)域 成交 量 名列前茅 ，浦口區(qū)尤其活躍 i. 價(jià)格：除江寧、六合、溧水和高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)域外，所有區(qū)域成交均價(jià)均同比上漲 圖： 20202020 年南京各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)及其增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)， 2020 年， 各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)總體上漲，秦淮、雨花臺(tái)和浦口區(qū)漲幅相對(duì)較大，均在 8%以上。 2020 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，價(jià)格保持上漲態(tài)勢(shì)，在 12 個(gè)區(qū)域中僅江寧、六合、溧水和高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)域成交均價(jià) 同比下跌，跌幅分別為 %、 %、 %和 %， 主要因?yàn)樯鲜鰠^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)向遠(yuǎn)郊區(qū)擴(kuò)張，帶動(dòng)區(qū)域整體成交均價(jià)下跌， 其余所有區(qū)域成交均價(jià)均同比上漲，其中秦淮、雨花臺(tái)和浦口漲幅較大，均超 8%，棲霞區(qū)漲幅最低，僅較 2020年上漲 %，其余各區(qū)漲幅都在 4%6%之間。