【導讀】南京城市研究2020. 目錄

　　

【正文】 相比，原三大板塊份額均明顯下滑，仙林板塊隨著項目的增多，未來供應量將繼續(xù)上升。 2 0 0 8 年南京各板塊商品住宅銷售份額江北。 34 . 90 %江寧。 26 . 10 %城北。 5. 60 %仙西。 2. 00 %河西。 16 . 70 %城南。 7. 60 %城東。 2. 80 %城中。 4. 10 %2 0 0 9 年南京各板塊商品住宅銷售份額江北。 30 . 07 %江寧。 22 . 78 %城北。 8. 69 %仙西。 10 . 18 %河西。 13 . 43 %城南。 6. 53 %城東。 2. 95 %城中。 5. 38 % 城中板塊 城中板塊上半年處于萎靡狀態(tài)，從 2020 年 7 月開始，上市面積明顯提高，但是 09 年底的住宅儲備量開始減少，整個市場處在亢奮狀態(tài)，供不應求引發(fā)的價格快速上漲，激發(fā)了逐利的投資、投機需求并逼迫恐慌性剛性消費的提前消費。長江路 9 號、金鼎灣花園、南京國際廣場等高端項目是板 塊供應的主力。 2 0 0 9 年城中板塊商品住宅月度供銷統(tǒng)計圖2 . 7 15 . 3 50 . 3 36 . 0 25 . 4 41 . 80 . 4 20 . 6 65 . 4 35 . 7 33 . 5 93 . 7 33 . 2 55 . 7 93 . 6 54 . 6 53 . 8 32 . 61 . 4 54 . 0 3206562036118744146741656816676149031453813917139881392812541024681月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0500010000150002020025000上市量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 銷售均價（元/ ㎡）在售樓盤銷售面積十強（城中） 在售樓盤銷售金額十強（城中） 卓越 SOHO 10 觀城 9 萬豪中心公寓 (中商 ) 8 金鼎灣花園 7 長江路九號 6 凱潤金城 5 華利國際 4 中海凱旋門 3 天正湖濱 2 金陵尚府 1 面積（㎡） 項目名稱 排名 觀城 10 南京國際廣場 9 卓越 SOHO 8 華利國際 7 金鼎灣花園 6 中海凱旋門 5 凱潤金城 4 天正湖濱 3 金陵尚府 2 長江路九號 1 金額（萬元） 項目名稱 排名 城東板塊 09 年板塊銷售及價格快速上漲，成交均價相較 08 年大幅上漲。但板塊無新供應土地，加之板塊樓盤的市場存量小，板塊的表現(xiàn)依然較其他板塊有所遜色。但相對而言， 68 月份的新增推案量明顯上升，主要是依靠紫園、紫廬等新盤的帶動。 2 0 0 9 年城東板塊商品住宅月度供銷統(tǒng)計圖0 . 7 90 . 4 20 . 8 92 . 0 44 . 5 10 . 73 . 1 61 . 0 12 . 14 . 6 42 . 6 94 . 1 54 . 4 54 . 5 22 . 1 21 . 7 31 . 9 71 . 4 80 . 8 90 . 5 5167021576513423125481324311811103199636962588179612968602461月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月020204000600080001000012020140001600018000上市量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 銷售均價（元/ ㎡）在售樓盤銷售面積十強（城東） 在售樓盤銷售金額十強（城東） 天泓山莊 10 君臨紫金 9 鐘山美廬 8 鴻意星城 7 紫氣鐘山 6 紫園 5 紫金上林苑 4 鐘山南苑 3 鐘鼎山莊 2 鐘山晶典 1 面積（㎡） 項目名稱 排名 御水灣花園 10 紫廬 9 君臨紫金 8 鐘山美廬 7 鐘山國際高爾夫 6 紫園 5 紫金上林苑 4 鐘山南苑 3 鐘山晶典 2 中冶 .鐘鼎山莊 1 金額（ 萬元） 項目名稱 排名 城南板塊 城南樓市的格局和整體市場的表現(xiàn)一樣，凸顯出先抑后揚的態(tài)勢。市場飛速升溫，使得本就供應緊缺的城 南板塊全年大部分時間都處于供需失衡的狀態(tài)。2020 下半年隨著萬科金色里程和金地自在城的上市，城南板塊的供應格局從年初東北向西南推動。 2 0 0 9 年城南板塊商品住宅月度供銷統(tǒng)計圖6 . 7 2 6 . 9 27 . 6 53 . 1 64 . 0 62 . 4 60 . 9 31 . 0 71 . 7 77 . 1 35 . 4 01 2 . 3 25 . 6 33 . 4 44 . 8 25 . 8 97 . 3 05 . 2 66 . 3 13 . 1 22 . 7 09460117301150910161107139557964887669035 827390209219024681012141月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月02020400060008000100001202014000上市量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 銷售均價（元/ ㎡）在售樓盤銷售面積十強（城南） 在售樓盤銷售進金額十強（城南） 仁恒翠竹園 10 宏圖上水園 9 先鋒青年公寓 8 君悅湖濱 7 萬科金色里程 6 閱城國際花園 5 金地自在城 4 金蕊家苑 3 時光澔韻 2 雅居樂花園 1 面積（㎡） 項目名稱 排名 宏圖 161。164。 上水園 10 仁恒翠竹園 9 先鋒青年公寓 8 君悅湖濱 7 金蕊家苑 6 萬科金色里程 5 閱城國際花園 4 金地自在城 3 時光澔韻 2 雅居樂花園 1 金額（萬元） 項目名稱 排名 河西板塊 該板塊整體表現(xiàn)為供小于求，與 08 年的上市放量相比，開發(fā)企業(yè)有意識的減緩推盤節(jié)奏。隨著樓市回暖、房價整體上調(diào)，從年初的 8947 元 /平米上揚到年底的 14375 元 /平米，年度均價漲幅 %。 09 年上半年以融僑中央花園為代表，采取低價跑量的策略，成為市場主導 ；下半年金地名京、仁恒江灣城為代表的高端項目熱銷拉升板塊整體價格。 2020年河西板塊商品住宅月度供銷統(tǒng)計圖 139851364814375129171279912132995210069953010367962089470246810121416182022241月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0202040006000800010000120201400016000上市量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 銷售均價（元/㎡）在售樓盤銷售面積十強（河西） 在售樓盤銷售金額十強（河西） 宋都美域 10 鳳凰和熙苑 9 朗詩國際街區(qū) 8 奧體新城海棠園 7 金基匯錦花園 6 星雨華府 5 金地名京 4 仁恒江灣城 3 萬達廣場 2 融僑中央花園 1 面積（㎡） 項目名稱 排名 仁恒國際公寓 10 奧體新城青桐園 9 朗詩國際街區(qū) 8 鳳凰和熙苑 7 金基匯錦花園 6 星雨華府 5 融僑中央花園 4 金地名京 3 萬達廣場 2 仁恒江灣城 1 金額（萬元） 項目名稱 排名 城北 板塊 該板塊銷量穩(wěn)步增長，增幅位于全市前列。上市量的短缺及需求量的持續(xù)放大，使下半年市場呈現(xiàn)出供不應求的局面。城北板塊 08 年的驟然降溫， 09 年舊城改造，投資需求和改善型需求被激發(fā)， 800010000 元 /㎡和 10000 元 /㎡以上高檔房源的成交比例出現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 2020年城北板塊商品住宅月度供銷統(tǒng)計圖 41195410051107941003894918856820877547596771575648148024681012141618201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月02020400060008000100001202014000上市量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 銷售均價（元/㎡）在售樓盤銷售面積十強（城北） 在售樓盤銷售金額十強（城北） 佳鄰美居 10 新城尚座花園 9 淺草明苑 8 江雁依山郡 7 大地伊利雅特灣 6 金域中央 5 新城鄰里 4 世茂濱江 3 頤和家園 2 盧龍山莊 1 面積（㎡） 項目名稱 排名 新城尚座花園 10 淺草明苑 9 新城鄰里 8 江雁依山郡 7 萬科紅郡 6 大地伊利雅特灣 5 金域中央 4 頤和家園 3 盧龍山莊 2 世茂濱江 1 金額（萬元） 項目名稱 排名 仙林 板塊 2020 年，該板塊市場整體呈現(xiàn)供不應求的局面，區(qū)域目前在售以低密度別墅項目為主，板塊成交價格快速上升，突出表現(xiàn) 09 年上半年招商依云溪谷疊加產(chǎn)品入市，以其高性價比獲得熱銷，進入 1112 月份由于中低價商品房（教師公寓）集中成交，區(qū)域供應及成交量激增。 200 9年 仙林板塊商品住宅月度供銷統(tǒng)計圖 5650571988597208997210687769861767833705958507232051015202530351月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月020204000600080001000012020上市量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 銷售均價（元/㎡ ）在售樓盤銷售面積五強（仙林） 在售樓盤銷售進金額五強（仙林） 亞東城 5 風華園 4 東方天郡 3 棲園 2 依云溪谷 1 面積（㎡） 項目名稱 排名 東墅山莊 5 風華園 4 東方天郡 3 棲園 2 依云溪谷 1 金額（萬元） 項目名稱 排名 江寧 板塊 2020 年江寧板塊上市量大幅減少，整體市場始終延續(xù)供不應求態(tài)勢。由于宏觀大環(huán)境降溫，開發(fā)企業(yè)有意識的 減少開工量和減緩推盤節(jié)奏，市場可售存量嚴重不足，板塊商品住宅的快速上升。恒大綠洲年初采取低價促銷以求快速回籠資金，隨著市場回暖項目成交量價均快速上升。