【正文】 . 住宅開發(fā)順序建議 ： 由東向西，由南向北 盱眙項(xiàng)目開發(fā)流程進(jìn)度時(shí)間表 類別 項(xiàng)目 內(nèi)容 完成時(shí)間 備注 一期 拿地 設(shè)計(jì)院出總平面圖 202020 年 2 月底 如遇不可控制因素時(shí)間需順延 規(guī)劃局出要點(diǎn)，定容積率 202020 年 3 月初 土地出讓 202020 年 4 月底 建筑設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)院最終完成建筑設(shè)計(jì)方案 202020 年 5 月中 建筑單體方案 規(guī)劃局通過建筑單體方案 202020 年 5 月底 出施工圖 設(shè)計(jì)院出建筑施工圖 202020 年 6 月底 勘探 項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘探 202020 年 6 月底 建筑公司招投標(biāo) 確認(rèn)施工單位 202020 年 7 月底 景觀設(shè)計(jì)公司介入 確認(rèn)景觀設(shè)計(jì)方案 202020 年 7 月底 建筑施工 建筑公司進(jìn)駐施工開始 202020 年 8 月初 商業(yè)街招商展開 招商中心及人員全部到位 202020 年 8 月初 出正負(fù)零 建筑進(jìn)度至出正負(fù)零 202020 年 12 底 202020 年春節(jié) 需要停工二個(gè)月 2020 年 3 月初 建成交付 完成建筑 2020 年 7 月底 開街 商戶進(jìn)駐，裝修完畢，統(tǒng)一開街 2020 年 10 月 二期 住宅銷售 建筑出地上一層半 二期開工后一個(gè)月 多層無地下室建設(shè) 交付 建成交付 二期 開工后六個(gè)月 三期 出地 地下室建成 三期開工后六個(gè)月 銷售 建筑達(dá)到四層 三期開工后七個(gè)月 交付 建成交付 三期開工后一年半 . 住宅建筑外立面風(fēng)格建議 . 立面風(fēng)格的需求研究 城市建筑和規(guī)劃研究方面的通行理念 —— 講求文化的延續(xù)、保留 □□ 我司認(rèn)為應(yīng)將一個(gè)城市某一個(gè)特質(zhì)、某一個(gè)區(qū)域賦予標(biāo)識(shí)型或者很符號(hào)性的東西。 □□ 總體規(guī)劃布局要體現(xiàn)建筑的層次與梯度感，著重突出環(huán)境營造與景觀建設(shè)的重要性。而面積較大的四房對(duì)普通大眾來講，已經(jīng)超出其生活需要，所以會(huì)相對(duì)滯銷。 8 萬平米 ? 建筑形態(tài)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 因地制宜， 整體規(guī)劃，理念先進(jìn)，建筑布局合理 . T（ Theats，威脅點(diǎn)） ? 商業(yè)承載力較弱，競爭產(chǎn)品上市量和停滯量突出 大量的新興商業(yè)物業(yè)在盱眙集中上市，如華夏國際二期、龍城新天地等，對(duì)本身承載力較弱的市場(chǎng)形成一定沖擊。未來三年內(nèi)，隨著已建成住宅項(xiàng)目居民不斷入住， 和“拆鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)縣城”的政策力度加強(qiáng)， 盱眙人口總量將增加到77 萬人 以上 。 ? 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊規(guī)整，整體占地約 75000 平方，面積適中。 . 盱眙縣居民消費(fèi)習(xí)慣問卷調(diào)研總結(jié) □□ 被調(diào)研者的年齡結(jié)構(gòu)顯示為中青年人群， 2040 歲占比 80%，該年齡層是家庭的中間層，在家庭決策上，意見起到?jīng)Q定性作用； □□ 當(dāng)?shù)厥杖牖鶖?shù)不高， 1000 元以下低收入人群與 4000 元以上高收入人群比例相同。當(dāng)?shù)厝怂枷胗^念保守，心理距離小，即便再置業(yè)，大多選擇目前居住地周邊。 □□ 盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展迅速，尤其是從 2020 年開始，各項(xiàng)指標(biāo)漲幅都比較大，同期面世的樓盤較多，競爭也更加激烈。 □□ 2020 年當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)在 22002300 元 /平方米。 □□ 目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)正在深入，同時(shí)前三年商業(yè)推出量過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致 2020 年競爭壓力更大，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品必須打造 差異化。 接待旅游人數(shù)直線增長， 2020 年接待游客已突破 110 萬人次，旅游業(yè)的騰飛亦帶動(dòng)了餐飲、賓館等服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展。 集貿(mào)型 —— 鮑集鎮(zhèn) ，以水產(chǎn)養(yǎng)殖和農(nóng)副產(chǎn)品加工為特色，盱眙、泗 洪、嘉山三縣的商品流通中心；桂五鎮(zhèn)，建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的集貿(mào)型城鎮(zhèn)。 “三心 ”即城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務(wù)中心、行政辦公中心。 2020 年盱眙房地產(chǎn) 市場(chǎng)研究報(bào)告 目 錄 前 言 3 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4 . 盱眙縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ———— 5 . 盱眙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ———— 20 . 政府相關(guān)調(diào)控政策、法規(guī)解讀 ———— 51 2. 盱眙縣微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析 59 . 盱眙縣房地產(chǎn)板塊劃分 ———— 60 . 盱眙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 —————— 66 . 盱眙縣住宅發(fā)展現(xiàn)狀 76 . 盱眙縣居民居住和消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 分析 ———————————— —————————————————— 88 . 盱眙縣商鋪投資調(diào)查分析 ———————— —————— 148 3. 盱眙縣商業(yè)市場(chǎng)個(gè)案分析 153 . 本案（盱眙縣）個(gè)案專題分析 —————— 154 . 本案（盱眙縣）相關(guān)商業(yè)區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案分析 ———— 170 . 專題個(gè)案研究總結(jié)和啟示 —————— 182 4. 項(xiàng)目分析 183 . 項(xiàng)目控制性規(guī)劃指標(biāo) —————— 184 . 項(xiàng)目用地綜合分析 —————— 186 . 項(xiàng)目 S W O T 分析 —————— 193 5. 項(xiàng)目定位 198 . 住宅市場(chǎng)定位建議 ———— 199 . 項(xiàng)目商業(yè)定位建議 —————— 201 盱眙縣凱龍廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)說明 結(jié)束語 208 前 言 對(duì)于此次報(bào)告的撰寫，我司上下十分重視，特別組織了全面的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。 呈請(qǐng)過目，為感！ 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 縣城規(guī)劃 □□ 中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)： 三心、二軸、四片區(qū) “三心” —— 城西旅游休閑中心 ， 、 2020 年 4 月 16 日 縣第十二次黨代會(huì)提出 “十一五 ”建設(shè)中。 工業(yè)型 —— 管鎮(zhèn)鎮(zhèn) ，以食品加工工業(yè)為特色的工貿(mào)型城鎮(zhèn)；河橋鎮(zhèn)，以建材工業(yè)為主的工貿(mào)型城鎮(zhèn)。 從以上三個(gè)圖表可以看出，盱眙縣正處于城市化進(jìn)程初級(jí)階段，第三產(chǎn)業(yè)所占比重偏低，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? □□ 前幾年大環(huán)境 利好 政策 刺激 ，加之盱眙當(dāng)?shù)卣猩桃Y政策扶持，盱眙當(dāng)?shù)?開發(fā)項(xiàng)目猛增，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本大幅增加 ，開發(fā)商資金鏈緊張。這也將導(dǎo)致 2020 年盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)供大于求的局面，銷售前景堪憂。 2. 盱眙縣 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析 . 盱眙縣 房地產(chǎn)板塊劃分 . 、盱眙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 盱眙縣商圈總結(jié) □□ 整體商業(yè)圍繞三心、二軸、四片區(qū)發(fā)展 □□ 目前主城區(qū)的商業(yè)相對(duì)較為成熟，但業(yè)種搭配過于單一過盛，缺乏多樣性 □□ 從商業(yè)發(fā)展程度來看，盱眙的商業(yè)發(fā)展還處于起步階段，城區(qū)內(nèi)沒有大型的綜合百貨商場(chǎng)，商業(yè)業(yè)態(tài)基本上都是沿街商鋪，缺乏有效的規(guī)劃和管理 □□ 盱眙縣商貿(mào)商圈和國貿(mào)商圈兩 大片區(qū)很繁榮，片區(qū)周邊相對(duì)蕭條 、盱眙縣 住宅 發(fā)展現(xiàn)狀 □□ 從整體的銷售情況來看， 2020 年全縣商品房實(shí)際銷售面積為 萬平米，其中住宅實(shí)際銷售面積 萬平米；從供應(yīng)情況來看，近幾年市場(chǎng)總的供應(yīng)量將達(dá)到 400 萬平米，如此大體量的商品房供應(yīng)量使得盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)長期處于供大于求的局面。 . 盱眙縣居民居住和消費(fèi)習(xí)慣及商鋪投資調(diào)查分析 □□ 城中是盱眙縣人口的主要聚集地，城東和城南亦是住宅群集地。 □□ 房屋的價(jià)格、周邊交通情況以及建筑質(zhì)量是考慮重點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)配套、人文景觀、物業(yè)管理以及開發(fā)商知名度的低關(guān)注度又一次證明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)發(fā)展階段。 □□ 目前本案周邊的商業(yè)部分的銷售均價(jià)在 6000 元每平米左右，租金在 元 /天 /平米左右