【正文】 . 住宅開發(fā)順序建議 ： 由東向西，由南向北 盱眙項目開發(fā)流程進度時間表 類別 項目 內(nèi)容 完成時間 備注 一期 拿地 設計院出總平面圖 202020 年 2 月底 如遇不可控制因素時間需順延 規(guī)劃局出要點，定容積率 202020 年 3 月初 土地出讓 202020 年 4 月底 建筑設計方案 設計院最終完成建筑設計方案 202020 年 5 月中 建筑單體方案 規(guī)劃局通過建筑單體方案 202020 年 5 月底 出施工圖 設計院出建筑施工圖 202020 年 6 月底 勘探 項目所在地地質(zhì)勘探 202020 年 6 月底 建筑公司招投標 確認施工單位 202020 年 7 月底 景觀設計公司介入 確認景觀設計方案 202020 年 7 月底 建筑施工 建筑公司進駐施工開始 202020 年 8 月初 商業(yè)街招商展開 招商中心及人員全部到位 202020 年 8 月初 出正負零 建筑進度至出正負零 202020 年 12 底 202020 年春節(jié) 需要停工二個月 2020 年 3 月初 建成交付 完成建筑 2020 年 7 月底 開街 商戶進駐，裝修完畢，統(tǒng)一開街 2020 年 10 月 二期 住宅銷售 建筑出地上一層半 二期開工后一個月 多層無地下室建設 交付 建成交付 二期 開工后六個月 三期 出地 地下室建成 三期開工后六個月 銷售 建筑達到四層 三期開工后七個月 交付 建成交付 三期開工后一年半 . 住宅建筑外立面風格建議 . 立面風格的需求研究 城市建筑和規(guī)劃研究方面的通行理念 —— 講求文化的延續(xù)、保留 □□ 我司認為應將一個城市某一個特質(zhì)、某一個區(qū)域賦予標識型或者很符號性的東西。 □□ 總體規(guī)劃布局要體現(xiàn)建筑的層次與梯度感，著重突出環(huán)境營造與景觀建設的重要性。而面積較大的四房對普通大眾來講，已經(jīng)超出其生活需要，所以會相對滯銷。 8 萬平米 ? 建筑形態(tài)優(yōu)勢 項目 因地制宜， 整體規(guī)劃，理念先進，建筑布局合理 . T（ Theats，威脅點） ? 商業(yè)承載力較弱，競爭產(chǎn)品上市量和停滯量突出 大量的新興商業(yè)物業(yè)在盱眙集中上市，如華夏國際二期、龍城新天地等，對本身承載力較弱的市場形成一定沖擊。未來三年內(nèi)，隨著已建成住宅項目居民不斷入住， 和“拆鄉(xiāng)鎮(zhèn)進縣城”的政策力度加強， 盱眙人口總量將增加到77 萬人 以上 。 ? 項目規(guī)模優(yōu)勢 項目地塊規(guī)整，整體占地約 75000 平方，面積適中。 . 盱眙縣居民消費習慣問卷調(diào)研總結(jié) □□ 被調(diào)研者的年齡結(jié)構(gòu)顯示為中青年人群， 2040 歲占比 80%，該年齡層是家庭的中間層，在家庭決策上，意見起到?jīng)Q定性作用； □□ 當?shù)厥杖牖鶖?shù)不高， 1000 元以下低收入人群與 4000 元以上高收入人群比例相同。當?shù)厝怂枷胗^念保守，心理距離小，即便再置業(yè)，大多選擇目前居住地周邊。 □□ 盱眙房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展迅速，尤其是從 2020 年開始，各項指標漲幅都比較大，同期面世的樓盤較多，競爭也更加激烈。 □□ 2020 年當?shù)厣唐贩烤鶅r在 22002300 元 /平方米。 □□ 目前經(jīng)濟危機正在深入，同時前三年商業(yè)推出量過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，導致 2020 年競爭壓力更大，因此本項目產(chǎn)品必須打造 差異化。 接待旅游人數(shù)直線增長， 2020 年接待游客已突破 110 萬人次，旅游業(yè)的騰飛亦帶動了餐飲、賓館等服務業(yè)的大力發(fā)展。 集貿(mào)型 —— 鮑集鎮(zhèn) ，以水產(chǎn)養(yǎng)殖和農(nóng)副產(chǎn)品加工為特色，盱眙、泗 洪、嘉山三縣的商品流通中心；桂五鎮(zhèn)，建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的集貿(mào)型城鎮(zhèn)。 “三心 ”即城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務中心、行政辦公中心。 2020 年盱眙房地產(chǎn) 市場研究報告 目 錄 前 言 3 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場分析 4 . 盱眙縣社會經(jīng)濟運行狀況 ———— 5 . 盱眙縣房地產(chǎn)市場概述 ———— 20 . 政府相關(guān)調(diào)控政策、法規(guī)解讀 ———— 51 2. 盱眙縣微觀房地產(chǎn)市場基本分析 59 . 盱眙縣房地產(chǎn)板塊劃分 ———— 60 . 盱眙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 —————— 66 . 盱眙縣住宅發(fā)展現(xiàn)狀 76 . 盱眙縣居民居住和消費習慣調(diào)查 分析 ———————————— —————————————————— 88 . 盱眙縣商鋪投資調(diào)查分析 ———————— —————— 148 3. 盱眙縣商業(yè)市場個案分析 153 . 本案（盱眙縣）個案專題分析 —————— 154 . 本案（盱眙縣）相關(guān)商業(yè)區(qū)域重點個案分析 ———— 170 . 專題個案研究總結(jié)和啟示 —————— 182 4. 項目分析 183 . 項目控制性規(guī)劃指標 —————— 184 . 項目用地綜合分析 —————— 186 . 項目 S W O T 分析 —————— 193 5. 項目定位 198 . 住宅市場定位建議 ———— 199 . 項目商業(yè)定位建議 —————— 201 盱眙縣凱龍廣場項目建筑規(guī)劃設計方案設計說明 結(jié)束語 208 前 言 對于此次報告的撰寫，我司上下十分重視，特別組織了全面的市場調(diào)研活動。 呈請過目，為感！ 1. 盱眙縣宏觀房地產(chǎn)市場分析 縣城規(guī)劃 □□ 中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)： 三心、二軸、四片區(qū) “三心” —— 城西旅游休閑中心 ， 、 2020 年 4 月 16 日 縣第十二次黨代會提出 “十一五 ”建設中。 工業(yè)型 —— 管鎮(zhèn)鎮(zhèn) ，以食品加工工業(yè)為特色的工貿(mào)型城鎮(zhèn)；河橋鎮(zhèn)，以建材工業(yè)為主的工貿(mào)型城鎮(zhèn)。 從以上三個圖表可以看出，盱眙縣正處于城市化進程初級階段，第三產(chǎn)業(yè)所占比重偏低，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? □□ 前幾年大環(huán)境 利好 政策 刺激 ，加之盱眙當?shù)卣猩桃Y政策扶持，盱眙當?shù)?開發(fā)項目猛增，導致房地產(chǎn)開發(fā)項目建設成本大幅增加 ，開發(fā)商資金鏈緊張。這也將導致 2020 年盱眙房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供大于求的局面，銷售前景堪憂。 2. 盱眙縣 微觀房地產(chǎn)市場基本分析 . 盱眙縣 房地產(chǎn)板塊劃分 . 、盱眙縣商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 盱眙縣商圈總結(jié) □□ 整體商業(yè)圍繞三心、二軸、四片區(qū)發(fā)展 □□ 目前主城區(qū)的商業(yè)相對較為成熟，但業(yè)種搭配過于單一過盛，缺乏多樣性 □□ 從商業(yè)發(fā)展程度來看，盱眙的商業(yè)發(fā)展還處于起步階段，城區(qū)內(nèi)沒有大型的綜合百貨商場，商業(yè)業(yè)態(tài)基本上都是沿街商鋪，缺乏有效的規(guī)劃和管理 □□ 盱眙縣商貿(mào)商圈和國貿(mào)商圈兩 大片區(qū)很繁榮，片區(qū)周邊相對蕭條 、盱眙縣 住宅 發(fā)展現(xiàn)狀 □□ 從整體的銷售情況來看， 2020 年全縣商品房實際銷售面積為 萬平米，其中住宅實際銷售面積 萬平米；從供應情況來看，近幾年市場總的供應量將達到 400 萬平米，如此大體量的商品房供應量使得盱眙房地產(chǎn)市場長期處于供大于求的局面。 . 盱眙縣居民居住和消費習慣及商鋪投資調(diào)查分析 □□ 城中是盱眙縣人口的主要聚集地，城東和城南亦是住宅群集地。 □□ 房屋的價格、周邊交通情況以及建筑質(zhì)量是考慮重點，對于商業(yè)配套、人文景觀、物業(yè)管理以及開發(fā)商知名度的低關(guān)注度又一次證明了當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展仍處于初級發(fā)展階段。 □□ 目前本案周邊的商業(yè)部分的銷售均價在 6000 元每平米左右，租金在 元 /天 /平米左右