【正文】 漸升溫，價值增幅稍弱， 08 年城西區(qū)出讓土地共約 萬㎡，約占整個 08 年出讓土地量的27%，土 地價值，約 60100 萬 /畝 居住價值分析：東城區(qū) —— 核心價值 ： 新市府中心最具潛力、最適宜人居的豪宅片區(qū)，升值、富人區(qū)、新市府、規(guī)劃好、缺乏人氣； 客戶來源 ， 私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。 綜述片區(qū)價值， 城西區(qū)屬于城市價值較低的區(qū)域，項目區(qū)域 競爭力較弱；項目片區(qū)發(fā)展落后，價值較低； 區(qū)域改造后，片區(qū)價值將提升；項目片區(qū)劣勢明顯，優(yōu)勢略顯不足。 景觀資源 —— 雙龍湖公園 —— 有一段距離，但仍可作為片區(qū)配套 ； 項目片區(qū)環(huán)境 —— 較為“ 混沌”，無景觀資源。中等性價比產(chǎn)品較為集中，尤其中心區(qū)許多樓盤因為有了區(qū)位優(yōu)勢而忽略了產(chǎn)品的設(shè)計。 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 27 項目市場定位的判定 項目區(qū)域價值表現(xiàn)：項目區(qū)域價值低，項目片區(qū)價值屬于鐵西區(qū)中等價值 —— 由于項目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)； 項目資源分析表現(xiàn)：周邊有少量生活配套，品質(zhì)不高；公共交通略 有欠缺，無景觀資源 —— 建議增強自身配套及景觀資源，增強自身資源優(yōu)勢以消弱片區(qū)缺陷； 競爭市場情況表現(xiàn)：市場中段產(chǎn)品競爭激烈，項目片區(qū)缺乏中高端競爭者 —— 建議占領(lǐng)市場空白點，打造中高端產(chǎn)品品質(zhì)； —— 目標客戶對價格敏感度較高，建議中高端品質(zhì)中端價位，高性價比。 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 29 目標客戶特質(zhì) ——務(wù)實、理性、精明、白手起家 ——他們力求上進，渴望得到一種更高的圈層歸屬感 ——附庸風雅，追求有檔次、有品位的生活 ——傳統(tǒng)，享受天倫的心理追求 我們可以稱其為： 城市創(chuàng)富階層 項目主體 根據(jù)目標客戶特征，我們確定項目主體為： 品味的 —— 有品味的的住宅源自于超越現(xiàn)實的眼光在“現(xiàn)代的”建筑風格背后隱藏著淡淡的歷史痕跡 品質(zhì)的 —— 有品質(zhì)的住宅，是對每 一個細節(jié)的用心。 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 32 物業(yè)容積率確定 根據(jù)項目定位在 顛覆者 120 平米左右的三房（主力需求） 。 二、 項目車行人行交通分布建議 交通分布采 取人車分流 ， 擴大小區(qū)的綠化率， 減少小區(qū)硬地面積，可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 35 最大限度的減少車 對 居民的影響 —— 交通、噪音、污染等；提升 品質(zhì)生活 人性化 ； 創(chuàng)造純粹、純凈的生活空間。 五、園林規(guī)劃建議 園林是項目的點睛之作，它能給予社區(qū)以靈魂和生命；園林也是社區(qū)的全方位交往的平 臺，因此， 社區(qū)園林在圍繞“適宜”的宗旨下，以多層次、立體、共享、融合 為前提，應(yīng)具備以下特點： 大氣 ，有容乃大，體現(xiàn)出一種大氣與沖擊力； 優(yōu)雅 ，表達風格上優(yōu)美和簡潔； 和諧 ，和睦協(xié)調(diào)、張弛有度的平衡； 自然 ，一是生態(tài)。項目以 2800 元 /平方米 的價格入市，此價格在許昌上屬 于 中 高端價位，而在一期產(chǎn)品的高端品質(zhì)打造出來和項目高端形象逐步形成之后，二期的產(chǎn)品價格還會有小幅的上漲，因此本項目的總體價格走勢將為：可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 39 平開高走。但由于房地產(chǎn)受政策性影響較大，建議在項目的運作過程中，把影響項目的投資成本、投資回收期、提高容積率等敏感性因素，作為重點控制因素，并加強營銷策劃的創(chuàng)意和設(shè)計的整合，提高板樓的售價。 本項目資金預計貸款 8000 萬元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定， 不 足部分從預售房款中通過銷售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。 項目基本財務(wù)報表 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 49 損益表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 2020 2020 2020 1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營成本 3 運營費用 4 經(jīng)營稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 公益金 10 法定盈余公積金 11 任意盈余公積金 12 加：年初未分配利潤 13 可分配利潤 14 應(yīng)付利潤 15 年末未分配利潤 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運營費用（不含利息） 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 50 資本金 財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 0 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 短期借款 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運營費用（不含利息） 。 四、項目融資方案 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌措主要是根據(jù)項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。如期望的內(nèi)部收益率為 15%，則項目的投資的臨界點為 28842 萬元，增加 4326 萬元，每平方米售價的臨界點為 2672 元，下降 471 元，土地費用的臨界點為 12217 萬元，增加 4326 萬元，售房面積的臨界點為91766m2，減少 24963m2。 根據(jù)客戶市場調(diào)研，我們可以看到許昌以開車作為交通工作的客戶占 12%，預計私家車擁有量約在 1520%。 本項目 以 高層與小高層相結(jié)合，建議以簡約現(xiàn)式風格為主 ； 在色彩的選用上可以用一些 暖色調(diào) ， 簡潔 ， 有設(shè)計感 、 品質(zhì)感 ；屋頂設(shè)計豐富，能配合整體建筑造型，有優(yōu)美的天際線。沿街道主入口退后約 20—30米，配合沿街商鋪的騎樓造型，能形成一個匯聚人流，集中人群的全天候中小型商業(yè)廣場，并借此形成小區(qū)的城市展示 面。 121－ 140 平米之間的戶型需求增加 7％。 目前市場樓盤 “正常銷售周期 ”大都集中在 1~2 年左右；小高層或高層住宅銷售周期明顯縮短，市場已 經(jīng)逐漸被引導，客戶逐漸接受；板式住宅符合市場發(fā)展。 核心客戶：重點客戶當中對區(qū)域具有高忠誠度，且購買力較強的群體。本地開發(fā)商立足中心區(qū)，挺進東區(qū)；本省外地開發(fā)商主要聚集在東區(qū)與西城區(qū)，部分向中心區(qū)進軍。 市場缺乏高性價比產(chǎn)品。 企業(yè)客戶資源 —— 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)約有 50 多家大中規(guī)模的企業(yè)，主要以發(fā)制品、電氣、機械等類型為代表，其中企業(yè)效益較好的企業(yè)約占 1/3，這為項目提供了大量住房需求。 西城區(qū)的價值階梯 —— 中部 北部 =南部。 項目周邊情況：表現(xiàn)：鐵路影響 ,廢舊工廠 ,破舊民居 —— 項目受周邊環(huán)境的影響較大，給人以落魄的平民窟的形象； —— 建議從建筑的風格設(shè)計及外在形態(tài)顛覆項目片區(qū)形象，重樹新形象。 O 機會： ，片區(qū)改造在即； 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 20 片大多民房拆遷 ,大量拆遷戶急需購房 。有 103 和 104 兩路公交從該路經(jīng)過。 西面：倒閉停產(chǎn)工廠，建筑物密度和高度皆較低，對項目視野影響不大；但工廠破舊，給人以西面破舊污染源的印象，視覺效果較差。滿 70 年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期，續(xù)期需要繳納一定的土地使用費，此外，再無其他相關(guān)費用，住宅商用問題上一定程度放開限制。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 倍。 三、樓市政策： 90/70 政策。一些“地王”項目受到的影響較大。土地閑置可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 14 滿兩年、依法應(yīng)當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。這是我國以稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市的又一“重拳”。 五、市場回歸理性： 可以看出，在經(jīng)歷 了 0 05 年的需求大幅增長以后， 08 年的需求增長率有所放緩。 東城區(qū)： 優(yōu)勢資源：規(guī)劃利好、價值潛力 產(chǎn)品類型：中高檔以上物業(yè)為主，多為小高層，多層帶電梯，公寓， 別墅 客戶來源：私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。 市場需求旺盛 ： 近年來 許昌住宅銷售金額和銷售面積大幅上漲，住宅可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 9 需求快速增長： 一方面 是經(jīng)濟發(fā)展，居民收入增加刺激了購房的需求；另一方面舊城改造和城鎮(zhèn)化過程帶來的大量人口，也成為許昌住宅市場需求的重要推動力量。同時應(yīng)該看到， 2020 年許昌城鎮(zhèn)居民的消費支出為 7834 元，仍處于較低的水平 ， 這主要是與許昌城鎮(zhèn)居民收入水平不高有關(guān)。接著，對鐵西區(qū)內(nèi)的廢棄工廠和違建房進行拆遷，把區(qū)內(nèi)存在的閑置土地通過招標出讓的方式用作商業(yè)或居住用途。 許昌縣： 獨立的行政區(qū)域，兼有各類性質(zhì)用地，工業(yè)與城市服務(wù)設(shè)施并存，經(jīng)濟發(fā)展較為落后 鐵西區(qū)： 項目所在地，是舊工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)有大量的舊工廠和相應(yīng)的配套小區(qū)，區(qū)內(nèi)的住宅檔次較低，周邊生活配套不盡完善，周邊環(huán)境較為臟亂。 現(xiàn)代立體的交通網(wǎng)絡(luò)，是促進許昌經(jīng)濟騰飛的一個重要推手?？尚行?研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 1 許 昌 項 目 可 行 性 分 析 許昌 物華 置業(yè) 有限公司 二 00 九 年 十二 月 二十八 日 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 2 目 錄 第一章 許昌城市狀況 ………………………………………………… 3 第二章 許昌房地產(chǎn)宏觀市場分析 …………………………………… 8 第三章 房地產(chǎn)宏觀政策的影響 …………………………………… 13 第四章 項目分析與定位 …………………………………………… .17 第 五 章 項目 規(guī)劃設(shè)計建議 ………………………………………… .34 第六章 產(chǎn)品定價及開發(fā) ………………………………… ……… … 38 第七章 項目投資靜態(tài)分析 ……………………………… ………… .40 第 八 章 項目投資 動態(tài) 分析 ……………………………… ………… .43 第 九 章 項目 風險 分析 ……………………………… ……………… .52 第 十 章 結(jié)論與建議 ……………………………… ………………… .53 第 十一 章 附件 ……………………………… ………………… . … .54 可行性 研究報告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 3 第一章 許昌城市狀況 人文環(huán)境：