【正文】 漸升溫，價(jià)值增幅稍弱， 08 年城西區(qū)出讓土地共約 萬㎡，約占整個(gè) 08 年出讓土地量的27%，土 地價(jià)值，約 60100 萬 /畝 居住價(jià)值分析：東城區(qū) —— 核心價(jià)值 ： 新市府中心最具潛力、最適宜人居的豪宅片區(qū)，升值、富人區(qū)、新市府、規(guī)劃好、缺乏人氣； 客戶來源 ， 私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。 綜述片區(qū)價(jià)值， 城西區(qū)屬于城市價(jià)值較低的區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)域 競(jìng)爭力較弱；項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展落后，價(jià)值較低； 區(qū)域改造后，片區(qū)價(jià)值將提升；項(xiàng)目片區(qū)劣勢(shì)明顯，優(yōu)勢(shì)略顯不足。 景觀資源 —— 雙龍湖公園 —— 有一段距離，但仍可作為片區(qū)配套 ； 項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境 —— 較為“ 混沌”，無景觀資源。中等性價(jià)比產(chǎn)品較為集中，尤其中心區(qū)許多樓盤因?yàn)橛辛藚^(qū)位優(yōu)勢(shì)而忽略了產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 27 項(xiàng)目市場(chǎng)定位的判定 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值表現(xiàn)：項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值低，項(xiàng)目片區(qū)價(jià)值屬于鐵西區(qū)中等價(jià)值 —— 由于項(xiàng)目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)； 項(xiàng)目資源分析表現(xiàn)：周邊有少量生活配套，品質(zhì)不高；公共交通略 有欠缺，無景觀資源 —— 建議增強(qiáng)自身配套及景觀資源，增強(qiáng)自身資源優(yōu)勢(shì)以消弱片區(qū)缺陷； 競(jìng)爭市場(chǎng)情況表現(xiàn)：市場(chǎng)中段產(chǎn)品競(jìng)爭激烈，項(xiàng)目片區(qū)缺乏中高端競(jìng)爭者 —— 建議占領(lǐng)市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造中高端產(chǎn)品品質(zhì)； —— 目標(biāo)客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高，建議中高端品質(zhì)中端價(jià)位，高性價(jià)比。 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 29 目標(biāo)客戶特質(zhì) ——?jiǎng)?wù)實(shí)、理性、精明、白手起家 ——他們力求上進(jìn)，渴望得到一種更高的圈層歸屬感 ——附庸風(fēng)雅，追求有檔次、有品位的生活 ——傳統(tǒng)，享受天倫的心理追求 我們可以稱其為： 城市創(chuàng)富階層 項(xiàng)目主體 根據(jù)目標(biāo)客戶特征，我們確定項(xiàng)目主體為： 品味的 —— 有品味的的住宅源自于超越現(xiàn)實(shí)的眼光在“現(xiàn)代的”建筑風(fēng)格背后隱藏著淡淡的歷史痕跡 品質(zhì)的 —— 有品質(zhì)的住宅，是對(duì)每 一個(gè)細(xì)節(jié)的用心。 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 32 物業(yè)容積率確定 根據(jù)項(xiàng)目定位在 顛覆者 120 平米左右的三房（主力需求） 。 二、 項(xiàng)目車行人行交通分布建議 交通分布采 取人車分流 ， 擴(kuò)大小區(qū)的綠化率， 減少小區(qū)硬地面積，可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 35 最大限度的減少車 對(duì) 居民的影響 —— 交通、噪音、污染等；提升 品質(zhì)生活 人性化 ； 創(chuàng)造純粹、純凈的生活空間。 五、園林規(guī)劃建議 園林是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之作，它能給予社區(qū)以靈魂和生命；園林也是社區(qū)的全方位交往的平 臺(tái)，因此， 社區(qū)園林在圍繞“適宜”的宗旨下，以多層次、立體、共享、融合 為前提，應(yīng)具備以下特點(diǎn)： 大氣 ，有容乃大，體現(xiàn)出一種大氣與沖擊力； 優(yōu)雅 ，表達(dá)風(fēng)格上優(yōu)美和簡潔； 和諧 ，和睦協(xié)調(diào)、張弛有度的平衡； 自然 ，一是生態(tài)。項(xiàng)目以 2800 元 /平方米 的價(jià)格入市，此價(jià)格在許昌上屬 于 中 高端價(jià)位，而在一期產(chǎn)品的高端品質(zhì)打造出來和項(xiàng)目高端形象逐步形成之后，二期的產(chǎn)品價(jià)格還會(huì)有小幅的上漲，因此本項(xiàng)目的總體價(jià)格走勢(shì)將為：可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 39 平開高走。但由于房地產(chǎn)受政策性影響較大，建議在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，把影響項(xiàng)目的投資成本、投資回收期、提高容積率等敏感性因素，作為重點(diǎn)控制因素，并加強(qiáng)營銷策劃的創(chuàng)意和設(shè)計(jì)的整合，提高板樓的售價(jià)。 本項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)貸款 8000 萬元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定， 不 足部分從預(yù)售房款中通過銷售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 49 損益表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 經(jīng)營收入 2 經(jīng)營成本 3 運(yùn)營費(fèi)用 4 經(jīng)營稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 公益金 10 法定盈余公積金 11 任意盈余公積金 12 加：年初未分配利潤 13 可分配利潤 14 應(yīng)付利潤 15 年末未分配利潤 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 50 資本金 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 短期借款 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營費(fèi)用（不含利息） 。 四、項(xiàng)目融資方案 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。如期望的內(nèi)部收益率為 15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn)為 28842 萬元，增加 4326 萬元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為 2672 元，下降 471 元，土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 12217 萬元，增加 4326 萬元，售房面積的臨界點(diǎn)為91766m2，減少 24963m2。 根據(jù)客戶市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看到許昌以開車作為交通工作的客戶占 12%，預(yù)計(jì)私家車擁有量約在 1520%。 本項(xiàng)目 以 高層與小高層相結(jié)合，建議以簡約現(xiàn)式風(fēng)格為主 ； 在色彩的選用上可以用一些 暖色調(diào) ， 簡潔 ， 有設(shè)計(jì)感 、 品質(zhì)感 ；屋頂設(shè)計(jì)豐富，能配合整體建筑造型，有優(yōu)美的天際線。沿街道主入口退后約 20—30米，配合沿街商鋪的騎樓造型，能形成一個(gè)匯聚人流，集中人群的全天候中小型商業(yè)廣場(chǎng)，并借此形成小區(qū)的城市展示 面。 121－ 140 平米之間的戶型需求增加 7％。 目前市場(chǎng)樓盤 “正常銷售周期 ”大都集中在 1~2 年左右；小高層或高層住宅銷售周期明顯縮短，市場(chǎng)已 經(jīng)逐漸被引導(dǎo)，客戶逐漸接受；板式住宅符合市場(chǎng)發(fā)展。 核心客戶：重點(diǎn)客戶當(dāng)中對(duì)區(qū)域具有高忠誠度，且購買力較強(qiáng)的群體。本地開發(fā)商立足中心區(qū)，挺進(jìn)東區(qū)；本省外地開發(fā)商主要聚集在東區(qū)與西城區(qū)，部分向中心區(qū)進(jìn)軍。 市場(chǎng)缺乏高性價(jià)比產(chǎn)品。 企業(yè)客戶資源 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約有 50 多家大中規(guī)模的企業(yè)，主要以發(fā)制品、電氣、機(jī)械等類型為代表，其中企業(yè)效益較好的企業(yè)約占 1/3，這為項(xiàng)目提供了大量住房需求。 西城區(qū)的價(jià)值階梯 —— 中部 北部 =南部。 項(xiàng)目周邊情況：表現(xiàn)：鐵路影響 ,廢舊工廠 ,破舊民居 —— 項(xiàng)目受周邊環(huán)境的影響較大，給人以落魄的平民窟的形象； —— 建議從建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)及外在形態(tài)顛覆項(xiàng)目片區(qū)形象，重樹新形象。 O 機(jī)會(huì)： ，片區(qū)改造在即； 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 20 片大多民房拆遷 ,大量拆遷戶急需購房 。有 103 和 104 兩路公交從該路經(jīng)過。 西面：倒閉停產(chǎn)工廠，建筑物密度和高度皆較低，對(duì)項(xiàng)目視野影響不大；但工廠破舊，給人以西面破舊污染源的印象，視覺效果較差。滿 70 年后住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期需要繳納一定的土地使用費(fèi)，此外，再無其他相關(guān)費(fèi)用，住宅商用問題上一定程度放開限制。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。 三、樓市政策： 90/70 政策。一些“地王”項(xiàng)目受到的影響較大。土地閑置可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 14 滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。這是我國以稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市的又一“重拳”。 五、市場(chǎng)回歸理性： 可以看出，在經(jīng)歷 了 0 05 年的需求大幅增長以后， 08 年的需求增長率有所放緩。 東城區(qū)： 優(yōu)勢(shì)資源：規(guī)劃利好、價(jià)值潛力 產(chǎn)品類型：中高檔以上物業(yè)為主，多為小高層，多層帶電梯，公寓， 別墅 客戶來源：私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主。 市場(chǎng)需求旺盛 ： 近年來 許昌住宅銷售金額和銷售面積大幅上漲，住宅可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 9 需求快速增長： 一方面 是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入增加刺激了購房的需求；另一方面舊城改造和城鎮(zhèn)化過程帶來的大量人口，也成為許昌住宅市場(chǎng)需求的重要推動(dòng)力量。同時(shí)應(yīng)該看到， 2020 年許昌城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出為 7834 元，仍處于較低的水平 ， 這主要是與許昌城鎮(zhèn)居民收入水平不高有關(guān)。接著，對(duì)鐵西區(qū)內(nèi)的廢棄工廠和違建房進(jìn)行拆遷，把區(qū)內(nèi)存在的閑置土地通過招標(biāo)出讓的方式用作商業(yè)或居住用途。 許昌縣： 獨(dú)立的行政區(qū)域，兼有各類性質(zhì)用地，工業(yè)與城市服務(wù)設(shè)施并存，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后 鐵西區(qū)： 項(xiàng)目所在地，是舊工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)有大量的舊工廠和相應(yīng)的配套小區(qū)，區(qū)內(nèi)的住宅檔次較低，周邊生活配套不盡完善，周邊環(huán)境較為臟亂。 現(xiàn)代立體的交通網(wǎng)絡(luò)，是促進(jìn)許昌經(jīng)濟(jì)騰飛的一個(gè)重要推手。可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 1 許 昌 項(xiàng) 目 可 行 性 分 析 許昌 物華 置業(yè) 有限公司 二 00 九 年 十二 月 二十八 日 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 2 目 錄 第一章 許昌城市狀況 ………………………………………………… 3 第二章 許昌房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 …………………………………… 8 第三章 房地產(chǎn)宏觀政策的影響 …………………………………… 13 第四章 項(xiàng)目分析與定位 …………………………………………… .17 第 五 章 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ………………………………………… .34 第六章 產(chǎn)品定價(jià)及開發(fā) ………………………………… ……… … 38 第七章 項(xiàng)目投資靜態(tài)分析 ……………………………… ………… .40 第 八 章 項(xiàng)目投資 動(dòng)態(tài) 分析 ……………………………… ………… .43 第 九 章 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 分析 ……………………………… ……………… .52 第 十 章 結(jié)論與建議 ……………………………… ………………… .53 第 十一 章 附件 ……………………………… ………………… . … .54 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 3 第一章 許昌城市狀況 人文環(huán)境：