【正文】 0 歲的青年消費者，其中又以 25 歲左右的消費者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費觀念 新穎；追求時尚與個性。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。 這部分人 30 出頭，事業(yè)初成，是公司金領或私營企業(yè)主。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。住房對于他們而言，已不僅 僅是解決住的問題，而是一種心理上的 “安慰 ”。宜商小戶型項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，戶型總面積適中，有效降低了總價，另外起居室較大，可以自由方便地安排辦公區(qū)。對于自住型客戶來說，小戶型只是一個過渡性產(chǎn)品。 投資回報率高。而精品小戶型雖然單價不低，但由于通過小面積很好地控制了總價，成為買家的過渡選擇。 第二章：小戶型的暢銷原因分析 “小戶型究竟好在哪兒？是什么原因讓客戶認可并接受這些小戶型呢？ ” 分析起來，除了小戶型的低總價外，還有包括位置、交通、投資回報率、戶型等多因素的 綜合原因。由于技術的發(fā)展，在住宅建設的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的 功能，和住宅居住環(huán)境的功能。 2) 家庭人口 結構發(fā)生變化 我國經(jīng)過多年的計劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至 34 人。 市場需求結構發(fā)生變化 1) 個人購買和市場化逐步形成 市場化的形成過程和計劃經(jīng)濟時代是不一樣的，計劃經(jīng)濟時代是按照平均的標準，比如處級干部、科級干部需要多少，而市場需求是真正的消費者所需要的面積。 觀念先進的青年消費者將買房作為一種理財方式。隨著社會的發(fā)展，消費者已經(jīng)開始逐步意識到： 將來活動空間與住宅會有一個功能細分的過程。過渡性消費觀念及家庭置業(yè) “三步曲 ”，令小戶型很有市場。 隨著取消福利分房后個人購房 時代的到來，房子大小已不代表房子的品質。這幾個數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后， 70—120 平方米的戶型標準已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時，在這個標準以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標準肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。 第一部分：揭示小戶型暢銷的秘密 戶型回歸，向標準面積回歸，這是主流市場啟動的必然標志。 現(xiàn)在在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去觀念中的小戶型不僅面積要小，而且由于樓價低、建筑成本低，往往造成質量較差和難以達到一定的檔次的印象，這與今天在市場上走紅的小戶型其實已是兩個有所區(qū)別的概念。成都市小戶型房地產(chǎn)市場分析報告 中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三次住房消費浪潮：第一次是經(jīng)濟適用房，雖緩解了住房危機，卻帶來城市的再次更新難題，也帶來眾多家庭的二次搬遷；第二次是豪宅別墅熱，由于大款與新貴族畢竟只占少數(shù)，導致大量商品房積壓；而第三次，則是具有 “平民路線 ”、 “小家碧玉 ”特色的 “大眾精品房 ”的消費浪潮。 l 什么是小戶型 目前尚沒有一個明確的概念對小戶型進行嚴格的界定，但有兩種說法較為業(yè)內(nèi)人士認可。小戶型熱銷其實是個人購房時代到來的標志。原因非常簡單，和我們物質的發(fā)展，包括城市土地資源的緊缺，也包括個人隱私的需求、個人獨立傾向的發(fā)展等等，這是一個很大的原因。 1) 購房心理由 “一步到位 ”轉變?yōu)?“三步走 ”。 2) 消費者對住宅功能的認識趨于理性化。家就是家，是純粹的居住功能，不需要大而全，不需要什么功能都滿足?？偸亲夥亢桶峒?，太累了，一年交給房東的租金細細一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了 “存款 ”。樓市里 9 成以上的個人購房者，他們花自己的錢很心疼。 3) 置業(yè)者趨向年輕化 市場主流購房群體的平均年齡正在從 35—45 歲向 25—35 過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。由于材料技術的改進，包括彈性化等等，可以滿足在以前不能滿足的需要。 低總價。 交通便利。 小戶型的客戶基本可以分為 投資型與自住型兩類。在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會或租或售，所以他們也會非常關心小戶型的投資回報率。 第三章：小戶型賣給什么人 根據(jù)調查統(tǒng)計，購 買小戶型的對象，大致可分為以下四類： 第一類：大學畢業(yè)生，外地的打工族。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯毩⒌目臻g，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。他們經(jīng)濟實力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于 “家常便飯 ”，時間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點，方便工作與生活。一般情況下，房子的壽命在 60 年以上 ，投資住房不但贏得了產(chǎn)權，而且贏得至少 40年以上盈利空間。同時，年青女性，特別是外來尋夢的知識女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個人群。這個時期的小戶型多是在城區(qū)內(nèi)見縫插針地運用一些幾畝或10 多畝的小地塊開發(fā)的，小戶型的小 區(qū)環(huán)境根本就是一種有心無力的奢望，而受地塊的限制，開發(fā)商為了在同樣的面積上多修一些房子，多是采取一梯幾十戶的通走廊式或回廊式布局，住宅私密性不能得到較好保障，戶型存在一些缺陷，功能不太完善，敞開式廚房往往成了擺設。對于這類群體而言，家也許就是一個 “睡眠場所 ”，會客、娛樂、健身、用 餐、甚至洗衣、洗澡都可以在社區(qū)里面完成。交大吾家、流星花園、宜家 經(jīng)初步匯總，最新的已經(jīng)開盤的和即將開盤的小戶型項目已達 30 多個，這些純小戶型樓盤帶來了成都市房地產(chǎn)市場新一輪的市場焦點。 第一節(jié)：價格分布 本次統(tǒng)計的 34 個樓盤中價格主要分布在 20214000 元 /平米，其中 20212500 元 /平米、25003000 元 /平米、 30003500元 /平米、 35004000元 /平米價位的樓盤數(shù)量不分伯仲，分別為 7 個、 8 個、 8 個和 7 個，高價位的 4000 元 /平米以上的小戶型項目比較少，只有 4 個。城南除了擁 有完善的配套和快捷的交通之外，四川大學、信息工程學院等高校以及科技一條街等地方聚集了大量的高技術人才，這些人的特點是年輕、高學歷、高收入和追求獨立，在加上高新區(qū)大量的外企、合資企業(yè)和國內(nèi)的知名企業(yè)促成了城南欣欣向榮的小戶型市場。城北的西南交通大學帶來的學術氛圍和單身氣質促成了交大 消費者選擇 50 平方米左右面積的占到 68％以上?？梢姡M者比較接受肝膽俱全的 “麻雀 ”型小戶型。 第四節(jié)、環(huán)境配套需求 附近有無商場最受關注。而且最好是比較安靜的住家戶，因為提到小戶型，人們往往覺得住的人群一定是比較雜的 ，所以對于安靜度的關注就十分強烈。 所有的被調查者認為公共區(qū)域的清潔十分必要。 2） 每兩層設有 10 米高架空中庭，以不同主題景觀打造態(tài)摩天大樓概念。 消費者構成情況： 該項目設計理念新穎，是成都市 “第二代小戶型 ”的代表之作，主要針對 2535歲都市青年白領一族，并由于其時尚的外觀和戶型設計以及 “明星 ”廣告效應的影響，受到眾多女性消費者的青睞。 37 平方米一室一廳一衛(wèi) 75 平方米兩室兩廳兩衛(wèi) u 藍色加勒比 開 發(fā) 商：成都和駿科技實業(yè)有限公司管 理 商：成都嘉寶管理顧問有限公司現(xiàn) 場 地 址：成都市科華北路 143 號（亞泰廣場斜對面） 規(guī)劃用地面積（畝） 總建筑面積 綠地率 建筑密度 總層數(shù) 萬 M2 33% 39% 7 層（ 12F/37F） 公寓總戶數(shù) 商鋪戶數(shù) 商鋪面積區(qū)間 公寓面積區(qū)間 地下車位數(shù) 268 74 37316 M2 35 M2 左右 約 50 個 價 格 情 況 （精裝修）公寓：（起價） 3700 元 / M2，（均價） 3800 元 / M2商 鋪 價 格： 458015800元 / M2 項目定位：青春派商業(yè)空間， SOLO 單飛寓所。消費者主要集中于 2535 歲的都市白領和公務員，投資者占有近 40%的比例，有顧客一次購買了 10 套公寓。 項目點評： 設計大膽、獨特，體現(xiàn)現(xiàn)代、前衛(wèi)的建筑風格；并充分利用了地塊周邊成熟的社區(qū)優(yōu)勢，敢于在狹小的地塊上，做足商業(yè)文章，最大化地提高了地塊價值；消費群體劃分明確，戶型設計和面積配比具有很強的針對性；入市時機把握較準，推廣過程訴求明確、集中，很好地聚集了人氣。以 “國際化 ”為標準的物業(yè)管理服務體系； 30200 余平方米多種戶型面 積，適合不同年齡、不同收入水平消費者的需要，擴大了目標消費群體，通過不同人群的互融體現(xiàn) “國際 ”二字的包容性；建筑配套設施 “現(xiàn)代化 ”。 時代 100 位于成都市內(nèi)環(huán)線，府河與南河交匯地段，樓體由一棟 6 層弧形低 層 5 米架空園林，締造五度空間園林，綠化加設空中花園，增加垂直綠化及陽光花房，總用地面積 5019 平米，總建筑面積 32796平米。自由度 位于漿洗街，距市中心天府廣場不足 2公里，具有小天竺小區(qū)居家配套完備，衣冠廟傳統(tǒng)商業(yè)口岸優(yōu)勢，四川大學、華西醫(yī)大共同托舉。 5 幢小高層電梯公寓作 為聯(lián)體排列，樓層分別為 11，形成退合式屋頂花園，總用地面積： 平方米 ,住宅總戶數(shù)： 202戶 ,總建筑面積： ,地下車庫面積： 平方米 ,住宅面積： 平方米 ,地下自行車庫面積： 平方米 ,綠化率： 35% 流星花園 地處成都市中心天仙橋北街、東風大橋與東門大橋之間，緊臨府南河畔，背依大慈寺商業(yè)文化中心（規(guī)劃中），左鄰總府花園、右舍 SOHO?？偢飿I(yè)提供星級酒店式物業(yè)管理。因此，小戶型的預期市場潛力很大。幾乎所有的調查者都認為，小戶型住房必須有便捷的公共交通。 附二：成都市主要小戶型項目一覽表 項目名稱 位置 方位 總建面（萬 戶數(shù) 在售類別 均價 戶型區(qū)間 狀態(tài) 財經(jīng)商業(yè)街區(qū) 西南財大正門 西三環(huán)內(nèi) 148 多層 ,小高層 ,營業(yè) 21506166(營） 43143 期房 交大 自由度 漿洗街 南二環(huán)內(nèi) 624 高層 null 4070 形象展示 金港空中花園 二環(huán)路西三段 西三環(huán)內(nèi) 135 小高層 2580 48172 期房 科華之星 腫瘤醫(yī)院旁 南三環(huán)內(nèi) 2 / 高層 2580 53106 形象展示 麗景華 庭 大石西路西延線 西三環(huán)內(nèi) / 小高層 2700 50170 形象展示 維達北苑 解放路一段 94116 號 北二環(huán)內(nèi) 107 小高層 2800 29109 現(xiàn)房 嘉洲華府美華居 喜瑪拉雅大酒店對面 北三環(huán)內(nèi) 129 小高層 2700 3252 現(xiàn)房 城市物語 21 世紀花園對面 西三環(huán)內(nèi) 345 小高層 3480 3255 期房 時代天驕 太升北路 64 號 府河內(nèi) 552 高層 3400 2969 期房 宜家 .home 東安北街 府河內(nèi) 202 小高層 3100 35140 形象展示 世紀太升 太升南路 府河內(nèi) 172 高層 3400 29109 期房 芳草地 ——金雍閣 錦繡花園旁 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3080 47173 形象展示 梧桐世家 永豐路．玉林小區(qū) 南二環(huán)內(nèi) / 小高層 3300 48154 形象展示 經(jīng)典坐標 紅星路口 府河內(nèi) 195 高層、營業(yè) 3500 48200 期房 藍色港灣 天祥街 東一環(huán)內(nèi) 219 高層 3100 50230 期房 曼哈頓 錦繡花 園對面 南三環(huán)內(nèi) / 高層 3400 23118 期房 時代 100 成都幼師旁 南一環(huán)內(nèi) 3 / 高層 3800 60230 期房 成都現(xiàn)代