【正文】 較大。 供求結(jié)構(gòu)逐步趨于平衡，前幾年供略大于求的局面，在2002年發(fā)生逆轉(zhuǎn)，上半年呈現(xiàn)求略大于供的良好態(tài)勢。 商品房供應(yīng)量逐年上升，并有效帶動了需求市場的放量，整體呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢。在客源上目前市場客源量較為豐富，未來客源分流變大，客源支撐將減弱，項目有一定風(fēng)險。三、比較分析總結(jié)及范圍框定在價格上本項目所處寶山中北部區(qū)域市場價格上揚存在較大空間，項目價格塑造力較強。216。216。216。216。針對本項目216。216。216。針對本項目2004年2005年區(qū)域價格4500元/M24800元/M2客源比較分析早期 目前 未來外高橋保稅園區(qū)主要為動遷、由產(chǎn)業(yè)進駐及當(dāng)?shù)乜驮幢緟^(qū)域與外區(qū)域客源相結(jié)合的客源構(gòu)成有部分外區(qū)域客源進駐，主要受金橋輻射閔行化工工業(yè)園環(huán)境改造后，外區(qū)客源大量導(dǎo)入主要為動遷、由產(chǎn)業(yè)進駐及當(dāng)?shù)乜驮磪^(qū)域客分額將減少，成為多元化客源構(gòu)成嘉定汽車工業(yè)園當(dāng)時主要集中了相當(dāng)部分高層別墅客源未來將仍以產(chǎn)業(yè)客源及當(dāng)?shù)乜驮礊橹髌嚠a(chǎn)業(yè)帶來豐富的客源支撐寶山鋼鐵工業(yè)園主要為本地及寶鋼等企業(yè)的客源支撐未來客源仍將主要依靠產(chǎn)業(yè)帶來的消費層區(qū)域80%以上為寶鋼客源，部分周邊客源小結(jié)216。216。216。216。56 / 56價格比較分析區(qū)域價格演變圖分析外高橋保稅園區(qū)20012002目前20003000400050006000260032004000兩年漲幅達到50%以上，由于其物流產(chǎn)業(yè)的附加值較高，因此，在一定程度上對房產(chǎn)市場的影響要稍大于其他產(chǎn)業(yè)的推動作用，但其作用在近期趨緩閔行化工工業(yè)園目前2000300040005000600036004000450020012002目前兩年漲幅只有25%左右，從側(cè)面反映，區(qū)域產(chǎn)業(yè)對房產(chǎn)市場影響較小，且其影響作用逐漸消失嘉定汽車工業(yè)園目前2000300040005000600025003000350020012002區(qū)域市場漲幅逐漸變小，但年價格增長絕對量平穩(wěn)，平均保持500元/年的增長量寶山鋼鐵工業(yè)園目前2000300040005000600025003100380020012002價格漲幅保持在25%左右，年增長量放大，2002年單年增長了近700元/M2左右，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)的大力推動下，市場前景看好小結(jié)216。216。針對本項目216。216。216。216。216。由上述分析可得出上海四大產(chǎn)業(yè)區(qū)房產(chǎn)市場分析時間上的對比空間上的對比預(yù)測四大產(chǎn)業(yè)區(qū)未來狀況對比得出本區(qū)域競爭力由類似性及共同規(guī)律，預(yù)測本項目未來走勢由競爭力強弱，推出本項目未來發(fā)展空間范圍給出項目未來發(fā)展大框架叁、上海四大產(chǎn)業(yè)區(qū)房產(chǎn)市場剖析一、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及分布圍繞市中心從東南西北四大方位來看：方位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)東外高橋保稅園區(qū)——物流南閔行化工工業(yè)園——化工西嘉定汽車工業(yè)園——汽車北寶山鋼鐵工業(yè)園——鋼鐵注：★為本項目所在區(qū)域★二、各區(qū)域時間軸及空間軸對比產(chǎn)品比較分析外 高 橋 保 稅 園 區(qū)早期目前未來未來該區(qū)域產(chǎn)品將隨土地等條件限制，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)演變?yōu)椋盒「邔?、高層產(chǎn)品為主流，多層產(chǎn)品為輔閔 行 化 工 工 業(yè) 園早期目前未來未來該區(qū)域產(chǎn)品主導(dǎo)產(chǎn)品仍將走公寓產(chǎn)品市場，配合軌道線的不斷發(fā)展，小高層產(chǎn)品將成為主力市場嘉 定 汽 車 工 業(yè) 園早期目前未來未來該區(qū)域產(chǎn)品將形成分化發(fā)展，不同區(qū)域?qū)⑿纬商赜械漠a(chǎn)品形態(tài)，但整體產(chǎn)品主流將為多層、小高層寶 山 鋼 鐵 工 業(yè) 園早期目前未來由于寶山整體環(huán)境不佳，且高端客源傾向度較低，因此，別墅市場發(fā)展將受較大限制；多層產(chǎn)品鑒于價格等因素，市場接受程度高，因此，多層產(chǎn)品在未來相當(dāng)長時期內(nèi)仍將有相當(dāng)分額；受到土地發(fā)展限制等共同規(guī)律，小高層市場的市場占有率將有明顯提高小結(jié)216。 其發(fā)展格局與南部區(qū)域的依托市中心發(fā)展格局不同。 綜觀市場分布特點，中北部區(qū)域市場客源支撐強勁。 按中心區(qū)輻射發(fā)展規(guī)律，寶山市場應(yīng)呈現(xiàn)由南向北價格依次遞減。 由上述表象可見，區(qū)域市場價格呈現(xiàn)跳躍分布。216。 周邊房產(chǎn)市場處于開發(fā)高峰期，周邊競爭壓力較大貳、寶山市場初步概覽綜觀寶山市場（元/M2）寶山市場分區(qū)狀況216。 未來周邊交通環(huán)境發(fā)達，出入上海市中心及浦東陸家嘴等地便捷216。 整體商服設(shè)施良好，生活機能較為成熟216。 地塊量體較瘩，具備較強可塑性216。四、項目特點內(nèi)部216。216。成熟度216。216。216。216。216。216。生活機能216。216。216。以下為報告整體思路：項目寶山市場發(fā)展特殊性上海四大產(chǎn)業(yè)區(qū)房市分析寶山市場詳細數(shù)據(jù)分析月浦市場分析項目運作建議項目定位壹、項目概覽一、地理位置馬 橋 河本 案在建商業(yè)已有建筑春雷路德都路綏化路富錦路二、項目指標(biāo)建筑面積（萬M2）20(總)容積率房型面積（萬M2）戶數(shù)2R953903R12513070復(fù)式15018092三、環(huán)境、生活機能及成熟度闡述環(huán)境216。上海寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)項目市場評估報告市場、建議前言報告針對上海寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)項目二期進行市場評估。報告將給出市場面闡述及分析，項目定位建議，項目操作流程建議。 項目處于寶山區(qū)，總體環(huán)境較差。 由于