【正文】 私營(yíng)企業(yè)主和某些特權(quán)階層，是別墅、聯(lián)排、高檔高層電梯公寓的主要消費(fèi)者。如錦官新城，綠化率達(dá)50%以上，兩個(gè)會(huì)所，游泳池，人工湖，兩萬棵大樹，多重安防系統(tǒng)，以及幼兒園、小學(xué)等設(shè)施。通過上述比較分析，住宅開發(fā)在我市來看則是首選城南。由于城南棕樹小區(qū)及附近可供開發(fā)的住宅土地現(xiàn)已只剩零星幾塊，并且土地規(guī)模較小,所以，曼哈頓二期項(xiàng)目既有的土地資源優(yōu)勢(shì)又有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。三、棕樹小區(qū)與桐梓林小區(qū)的比較分析結(jié)合曼哈頓二期項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和地理位置，我們選取了棕樹小區(qū)、桐梓林小區(qū)內(nèi)10個(gè)有影響力和可比性的樓盤作為分析對(duì)象，為本項(xiàng)目定位提供客觀依據(jù)。本項(xiàng)目北邊一街之隔的是錦官新城聯(lián)排別墅，南邊“鄰居”則是風(fēng)格雅園聯(lián)排別墅，東、本項(xiàng)目地南北朝向空間開闊，具備良好的觀景距離和空氣暢通性。與本項(xiàng)目占地面積相近的“水裊漪銅”、“名士公館”，%和30%，這對(duì)本項(xiàng)目有較大的參考價(jià)值。這為業(yè)主休閑、戶外體育運(yùn)動(dòng)提供了很好的硬件設(shè)施。 “名士公館”、“水裊漪銅”、“圣安卓花園”等樓盤，主力戶型基本上是3室2廳2衛(wèi)，面積在122——136平方米之間，均價(jià)為2700——3000元/平方米。從該區(qū)的整體情況來看，主力戶型面積都在120平方米以上，中小戶型比例較少，這是目前該社區(qū)樓盤市場(chǎng)最顯著的特征。華苑國(guó)際區(qū)1棟小高層、3棟別墅、3棟聯(lián)體別墅、35棟聯(lián)排別墅51畝40%標(biāo)準(zhǔn)泳池、景觀泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、中華園國(guó)際學(xué)校200422，221，522，625，360533，28085—186278—4507800錦繡花園對(duì)小戶型的需求主要來自初次購(gòu)房者和投資，同時(shí)，也是購(gòu)房群體急速年輕化帶來的突出現(xiàn)象。以下，針對(duì)當(dāng)前成都市場(chǎng)（一環(huán)路以內(nèi)）出現(xiàn)的小戶型項(xiàng)目，參照調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入的細(xì)分研究。另外，在市中心和其他區(qū)域開發(fā)的大型項(xiàng)目中，也有部分小戶型產(chǎn)品。純小戶型定位產(chǎn)品的用地規(guī)模普遍較小，除了同項(xiàng)目定位具有一定的相關(guān)之外，地價(jià)成本也是關(guān)鍵因素。從這次消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者普遍還是比較中意于配套較為完善的產(chǎn)品形式，所以開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)要綜合考慮配套因素。市中心區(qū)域的小戶型項(xiàng)目普遍用地規(guī)模較小，在整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平不高的前提下，是開發(fā)過程中的限制性因素。步入2001年上半年，由于小戶型趨于滯銷,開發(fā)小戶型的房地產(chǎn)商亦相對(duì)減少，于是小戶型樓盤的發(fā)展速度大大減緩。進(jìn)入2002年，瑞景、紫薇銀座產(chǎn)權(quán)酒店、流星花園的出現(xiàn)，產(chǎn)品無論從形式上還是在數(shù)量上都呈現(xiàn)出增長(zhǎng)勢(shì)頭?！捌胀ㄗ≌汀彪m然在當(dāng)前市場(chǎng)中所占比重較大，但其增長(zhǎng)勢(shì)頭正在逐漸減弱。從發(fā)展趨勢(shì)上看，“商業(yè)物業(yè)型”產(chǎn)品較能吸引更多投資者的青睞，有著進(jìn)一步增長(zhǎng)的勢(shì)頭?！吧鐓^(qū)小戶型”發(fā)展趨勢(shì)一路下滑，這首先是由于地價(jià)的因素造成的。比較而言，大部分小型企業(yè)、辦事處購(gòu)買住宅比租用市中心的寫字樓要?jiǎng)澦愕枚?，其市?chǎng)前景還是較為樂觀的。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，擁有成都CBD美譽(yù)的順城大街輻射圈內(nèi)小戶型項(xiàng)目分布較少。而真正在CBD工作的人絕大多數(shù)還在離單位較遠(yuǎn)的地方買房或在CBD附近租房。結(jié)論：市場(chǎng)當(dāng)中小戶型產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化分布態(tài)勢(shì)。 在這里，我們?nèi)绻麑?duì)小戶型的單價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，將沒有研究意義。由于有的項(xiàng)目提供了裝修、配套等因素，所以，將按照裝修及家電產(chǎn)品的市場(chǎng)平均價(jià)格進(jìn)行剔除。1618萬元住房分布數(shù)量與19萬元以上基本相同。調(diào)查樣本當(dāng)中最小的戶型面積僅有16平方米。但是按照我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)平均收益水平的的經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，這個(gè)價(jià)格屬于比較保守的范疇。幾乎所有的小戶型項(xiàng)目都說自己的樓盤具有投資價(jià)值。另一方面，現(xiàn)在成都二級(jí)市場(chǎng)并沒有完全開放，如果其市場(chǎng)進(jìn)一步開放，就會(huì)有大量的二手房上市，同樣也會(huì)壓低租金或房?jī)r(jià)，對(duì)小戶型投資帶來一大沖擊。成都市二級(jí)市場(chǎng)的開放程度將直接影響小戶型產(chǎn)品的生命力。最小面積平均值是38平米，主流面積平均為50平米，最大面積平均為72平米。在調(diào)查當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，在市中心區(qū)域,除了單純以小戶型產(chǎn)品定位的項(xiàng)目之外，還有許多項(xiàng)目在產(chǎn)品構(gòu)成當(dāng)中采取了分配少量小戶型的辦法。單純從套型面積方面來講，市中心小戶型面積普遍集中在兩室或者三室、50—60平方米這一產(chǎn)品形式。這次市場(chǎng)調(diào)研，我們將較為典型的小戶型住宅項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，具體情況見圖： 由此可見，市場(chǎng)供應(yīng)量當(dāng)中，占比例最大的為兩室一廳的住宅，其次為一室一廳，最少的為三室兩廳。例如青年公寓，單純是為“飄一族”打造的產(chǎn)品，這部分群體大多數(shù)的人目前是租住在舊公房、集體宿舍中，需要購(gòu)房，是房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群之一。此部分分析首先將住宅面積按照2040平方米、4160平方米、6180平方米三個(gè)區(qū)間進(jìn)行劃分。2040平方米首先此區(qū)間的單體并不是嚴(yán)格意義上的住宅，僅僅是一個(gè)更加細(xì)分市場(chǎng)的之下的產(chǎn)品，其消費(fèi)者的針對(duì)性相當(dāng)強(qiáng)，因此在功能劃分上面并不苛刻。臥室面積：普遍在10平方米左右，一般不超過12平米。衛(wèi)生間與廚房：衛(wèi)生間面積普遍在4平方米左右，沒有設(shè)計(jì)洗衣和浴缸位置。4060平方米設(shè)計(jì)：此類產(chǎn)品居住的舒適性有所增加，普遍是一室一廳一衛(wèi)，各個(gè)功能用房相對(duì)獨(dú)立。臥室面積：由于功能用房的相對(duì)獨(dú)立性，臥室開間與進(jìn)深的搭配比較合理，面積普遍在10平米左右，也能夠做到臥室通風(fēng)、采光，有的在臥室外設(shè)計(jì)了陽臺(tái)，方便晾曬衣物。衛(wèi)生間與廚房：相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房增加了設(shè)計(jì)的美感，同時(shí)由于面積的增加，也可以擺放更多的衛(wèi)浴、烹調(diào)設(shè)備。這個(gè)區(qū)間的產(chǎn)品以兩室一廳，兩室兩廳居多，有的甚至80平方米的戶型做到了三室兩廳，功能劃分非常緊湊。臥室面積：根據(jù)戶型組合的不同，臥室面積呈現(xiàn)不同分布特色， 、面積在14個(gè)平方米左右，、面積在10平方米左右。衛(wèi)生間與廚房：面積上與4060平米產(chǎn)品差不多，但是增加了用餐區(qū)域和洗衣區(qū)域，使得功能劃分更加合理細(xì)致。 在調(diào)查的過程當(dāng)中還有一種躍式結(jié)構(gòu)的小戶型住宅，面積在4050平方米之間。而且這類小戶型采用的是廊式設(shè)計(jì)，在通風(fēng)、采光方面更加受到限制。就目前而言，購(gòu)買小房型的主力軍為大部分為白領(lǐng)階層，且多是單身的年輕人，但在這個(gè)知識(shí)層次普遍提高的環(huán)境中，住戶普遍在白天上班，并且崇尚的是一種比較現(xiàn)代的生活方式，所以就需要一種針對(duì)小戶型產(chǎn)品的專業(yè)物業(yè)管理，一方面為業(yè)主提供較為貼心于便利的服務(wù)，同時(shí)在營(yíng)銷方面也要做到針對(duì)不同的需要提供個(gè)性化的服務(wù)，例如，居家清潔、洗衣服務(wù)等等。以下是物業(yè)管理以及配套服務(wù)工作方面較為出色的項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱配套設(shè)施及服務(wù)物業(yè)管理項(xiàng)目特色時(shí)代100中央供熱水系統(tǒng)恒溫游泳池社區(qū)網(wǎng)絡(luò)會(huì)所（餐廳、咖啡屋、茶坊、網(wǎng)吧、書吧、自助式洗衣房）24小時(shí)酒店式物業(yè)管理數(shù)字化示范工程樣板樓酒店式物業(yè)管理流星花園包括常規(guī)與特約服務(wù)，其中特約服務(wù)包括清潔、禮儀、健康、商務(wù)、維修等人性化非常強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容樓宇電視監(jiān)控背景音樂系統(tǒng)煤氣泄漏報(bào)警多元化的配套服務(wù)麗陽天下中央供熱水系統(tǒng)中央冷暖空調(diào)商務(wù)服務(wù)家政服務(wù)（24小時(shí)配餐中心等）家庭醫(yī)生酒店式物業(yè)管理酒店式物業(yè)管理成都現(xiàn)代城會(huì)所形式配套，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、市政公園等，俱樂部運(yùn)作方式式的，小區(qū)內(nèi)以后可以組織各種沙龍、party，是一種比較全面的居家生活方式俱樂部式配套服務(wù)經(jīng)典坐標(biāo)商務(wù)配套保姆式家政服務(wù)（丁送餐、送洗衣物、特約保健醫(yī)生等）健全的安全防護(hù)體系常用的家政以及商務(wù)服務(wù)從上表中可以看到，成都市目前在物業(yè)管理以及配套服務(wù)方面比較出色的小戶型項(xiàng)目力求在各個(gè)方面都做的出色，是一種大而全的管理方案。在當(dāng)前，成都市的小戶型項(xiàng)目當(dāng)中，真正做到專業(yè)的小戶型物業(yè)管理相當(dāng)少，在我們所調(diào)查的樣本當(dāng)中，小配套與物管能夠達(dá)到專業(yè)水準(zhǔn)的不過三四家，比如流星花園等。相信隨著小戶型產(chǎn)品消費(fèi)者的逐漸成熟，他們對(duì)物業(yè)管理水平的關(guān)注程度也將越來越高。四、個(gè)案分析 ：清華坊9月19日正式銷售以來，時(shí)至今日已成功發(fā)售近百套，銷售態(tài)勢(shì)確實(shí)有點(diǎn)火。：“川西民居”為主格調(diào)，中國(guó)式的聯(lián)排別墅。清華坊的北面是紫微東路；東面是自由星城（西航宿舍）和健身公園；西面是神仙樹南路，路邊緊靠體育公園、濱河公園和中海名城；南面是正在修的公路和早就有的窄軌鐵路，再往南就是機(jī)場(chǎng)路的航空大道（立交橋）。：：露天車位50個(gè)，公共蘇州式園林1800m2，還有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等與成片公園綠地構(gòu)成動(dòng)與靜的和諧。紫薇東路兩端有61路、93路公交車。三大公園（體育公園、濱河公園、健身公園），三面綠化，即內(nèi)有江南園林，外有現(xiàn)代公園。清華坊把民居、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)和新時(shí)代人們的居住需求完美結(jié)合而成，風(fēng)格樸實(shí)飄逸，與環(huán)境融為一體，親情味濃，兼容性強(qiáng)，激起了強(qiáng)大的購(gòu)買欲望，一大批民俗樓盤和清華坊的熱銷便是明證。從外部說，聯(lián)體別墅為何賣得火？因?yàn)橛行乱庥袆?chuàng)新。要警惕：跟風(fēng)者套牢。最低價(jià)4500元/m2 最高價(jià)5800元m2，一次性付款九七折；首付20%，按揭8成30年。清華坊的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)界的四大革命：川西人文氣質(zhì) 現(xiàn)代古典主義，以“川西民居”為主格調(diào)。開發(fā)商挑戰(zhàn)設(shè)計(jì)師，清華坊好方案出自開發(fā)商自己。成都民族化樓盤掀動(dòng)的中國(guó)房市革命，使成都房產(chǎn)從此走向世界?。捍禾旎▓@座落在浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，地理位置特好，依水傍綠，與杜甫草堂和浣花溪為鄰，周邊毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m，規(guī)劃中的幾大城市森林公園。同時(shí)緊靠一環(huán)路和百花（汽車）中心站，交通非常方便。西門（俗稱貴人區(qū)）里的富人小區(qū)。（工程策劃），秀麗的干河繞社區(qū)邊緩緩流淌。在建筑上，“春天花園”定位于美國(guó)現(xiàn)代與日本建筑風(fēng)格的有機(jī)統(tǒng)一。，草坪與鮮花相互映照，多種高大喬木和低矮灌木錯(cuò)落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面。：：占地面積：40500m2 建筑面積：46200 m2 容積率： 綠化率：58% 總戶數(shù)：220戶 車 位：251位：占地面積： 建筑面積：42136 m2 容積率： 綠化率： 60% 總戶數(shù)：228戶 車 位：228位：：①采用全現(xiàn)澆、全框架異形柱結(jié)構(gòu) ②園內(nèi)小徑由天然材料敷設(shè) ③天然石材貼面 ④采用人車分流的立體交通設(shè)計(jì)：銀杏林社區(qū)建筑規(guī)化多為5層躍6層住宅，共24棟，31個(gè)單元。社區(qū)由枯山水等林園小品與外部空間有機(jī)結(jié)合，有水景系列貫通。銀杏林的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)應(yīng)順當(dāng)今國(guó)際人居潮流，以回歸自然、生態(tài)環(huán)境作為主導(dǎo)思想，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格。其他特色，二期同一期的（1）（2）（3）三點(diǎn)。：A01型：四室三廳二衛(wèi) 建筑面積 168m2 A02型：四室三廳三衛(wèi) 建筑面積 179m2 A03型：三層躍四層 建筑面積 228m2：A：三房二廳二衛(wèi)雙陽臺(tái) 標(biāo)準(zhǔn)層S 137m2 A頂層：三房三廳三衛(wèi) 面 積 213m2 B：四房二廳二衛(wèi)+夾層 標(biāo)準(zhǔn)層S 138 m2 C：四房二廳二衛(wèi)+夾層 標(biāo)準(zhǔn)層S 163 m2 D：五房二廳二衛(wèi)（配電梯）標(biāo)準(zhǔn)層S m2 D：七房三廳三衛(wèi) 頂層面積 273 m2 E：六房三廳三衛(wèi)（3躍4）面積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi)