【正文】 從上圖中不難看出，成都市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。 值得注意的是供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。 四、房地產(chǎn)總體市場狀況 房地產(chǎn)總體供需情況 房地產(chǎn)總體供需情況一覽表 房地產(chǎn)開發(fā)面積情況 商品房銷售情況 年份 房屋施工面積（萬 m2） 新開工面積（萬 m2） 房屋竣工面積（萬 m2） 實際銷售面積（萬 m2） 實際 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 銷售額（萬元） 空置面積（萬 m2） 1996 324788 1997 441953 1998 491736 1999 682642 2000 782108 2001 無數(shù)據(jù) 1297300 （中國統(tǒng)計出版社《 2001成都統(tǒng)計年鑒》 114頁， 2001年資料來自成都市統(tǒng)計局《成都 2001統(tǒng)計手冊》 60頁） 房屋開發(fā)和商品房銷售走勢圖 從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場的一些特點： （ 1）表現(xiàn)良好的一面： 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 整體市場向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn) 上升趨勢； 同時，在供給市場不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對面積增加，但是空置率在下降，說明市場消化能力較強。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 國家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢 群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。 成都降低住房交易手續(xù)費：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費收取工作進一步公開化、規(guī)范化。相應(yīng)的，個人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。 房地產(chǎn)相關(guān)政策 國家計委、建設(shè)部通知降費： 2002年 1月 30 日，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費名稱、服務(wù)內(nèi)容及計費方式，并制定了最高收費標(biāo)準(zhǔn)。 人均 GDP、人均可支配收入隨 GDP 增長關(guān)系圖 從上圖可以看出， GDP、人均 GDP 基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升， 2001年成都市人均可支配首次突破 8000元大關(guān)。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，能夠完成“十五”相關(guān)目標(biāo)。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例從 1990年的 ： ： 2001年的 ： ： ，從 1999年開始第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。（成都市統(tǒng)計局《成都 2001統(tǒng)計手 冊》） 從 2000年和 2001年人口數(shù)據(jù)可以看出， 2001年的人口自然增長率僅為 ‰，遠低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中 4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。 （中國統(tǒng)計出版社《 2001 成都統(tǒng)計年鑒》） 最新數(shù)據(jù)， 2001年末，全市戶籍人口 ，比上年末增加 。全市平均每戶 ，其中，市區(qū)平均每戶 。 人口： 2000年末成都市總?cè)丝?1013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。這表明不僅從國民經(jīng)濟發(fā)展自然帶動衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對衛(wèi)星城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。 社會發(fā)展目標(biāo)： 2020年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到 43%，其中城市為 37%，農(nóng)村為 47%。 城市建設(shè) 目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，加快城市化進程， 2020 年城市化水平達到 38%以上。 2002 年成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標(biāo)為增長 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 13%。 經(jīng)濟總量目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上， 2020年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 2500美元。 成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃 三、宏觀經(jīng)濟 發(fā)展目標(biāo)： 發(fā)展總目標(biāo)： 21世紀(jì)前 10年，成都加快發(fā)展的總體目標(biāo)是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 成都市向南發(fā)展城市設(shè)計 周邊衛(wèi)星城 —— 輻射 熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向政策出臺、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。 城市發(fā)展熱點區(qū)域 城東區(qū)域 —— 改造熱點區(qū) 城東片區(qū) 2000年以來市場發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟圈的角度來說，城市業(yè)應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。 區(qū)域定位： 隨著 3260 平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間 ，作為環(huán)城區(qū)，重點發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在 2020 年以前逐步實現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對獨立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。 行政區(qū)劃 目前，成都市轄 8 區(qū) 4市（縣級市） 7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 生活特色 成都氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，適合居住。全市地勢差異顯著，西北高，東南低。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借 GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實力，理所當(dāng)然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 第一部分 成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)總體市場狀況 一、城市概況 歷史文化 成都是四川省省會，是一座有 2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的 ***、經(jīng)濟、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。成都是國務(wù)院首批公布的 24 個歷史文化名城之一。 地理位置和自然資源 成都市位于四 川省中部，四川盆地西部，全市總面積 12390平方公里，至 2000 年城區(qū)建成區(qū)面積 208平方公里。氣候資源獨特，年平均氣溫在 16 .4℃ 左右，晴天少，日照率在 24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動力資源豐富。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。 二、城市規(guī)劃 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃： 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260 平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍， 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 另外，市政府同時提出了要構(gòu)建“ 30 分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車程。 城市發(fā)展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展； 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進行大規(guī)模城市開發(fā)。 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路 、南至成龍路及成仁路，范圍約 76平方公里，總體 結(jié)構(gòu)為 1個副中心， 1個片區(qū)中心， 3個片區(qū)， 15個居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。 向南發(fā)展： 根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（ 1995～ 2020 年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè) 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未 來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。 成都市向東發(fā)展城市設(shè)計 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設(shè)熱點區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動；同時，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。目前已經(jīng)有眾多實力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團等進入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫?！笆濉逼陂g，要為實現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進程。經(jīng)濟質(zhì)量和效益明顯提高，財政收入增長幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長幅度。 結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 2020年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7： ： ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到 15%以上。 人口就業(yè)目標(biāo)：人口自然增長率控制在 4‰以內(nèi)， 2020年全市總?cè)丝诳刂圃?1070萬人，非農(nóng)業(yè)人員比重達到 60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。 居民收入目標(biāo)：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長 6%。（成都市統(tǒng)計局《成都 2001 統(tǒng)計手冊》） 房策網(wǎng)－ 《 2020房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項發(fā)展目 標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)