【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 六、產(chǎn)品多方案配比建議 經(jīng)濟(jì)成本分析 ………………………………………………… .………… . 總體規(guī)劃分析 …………………………………………………………… .. 針對(duì)消費(fèi)群分析 ………………………………………………………… .. 分期發(fā)展規(guī)劃分析 ……………………………………………………… .. 銷售分期分析 …………………………………………………………… . 七、營(yíng)銷概念主題與項(xiàng)目規(guī)劃概念的結(jié)合點(diǎn) 概念產(chǎn)生的背景 ………………………………………………………… . 概念主題的詮釋 …… ..…………………………………………………… 案名詮釋 …………………………………………………………… .…… . 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析 07 號(hào)項(xiàng)目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機(jī)場(chǎng)路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的 稀有臨湖觀景板塊。 圖 1：蘇園（ 2020） 07 號(hào)地塊區(qū)位圖 周邊環(huán)境分析 07 號(hào)項(xiàng)目 地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時(shí)期，周圍工地林立，僅 機(jī)場(chǎng)路一路之隔 即有 大湖 城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個(gè)在售中高檔住宅項(xiàng)目。 北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年 5 月 1 日開業(yè)。 由于項(xiàng)目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設(shè)的，目前景觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設(shè)施也已經(jīng)建設(shè)齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。 交通方面：項(xiàng)目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達(dá)，可達(dá)蘇城南北。沿南側(cè)機(jī)場(chǎng)路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢 街可以方便快捷直通湖西核心 ——CBD 商業(yè)街區(qū)。 區(qū)域內(nèi)道路主要為四塊板結(jié)構(gòu)，其中星漢街和星港街以及機(jī)場(chǎng)路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通行順暢 ,出行十分便利。 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查 項(xiàng)目自身概況 2020 年 12 月 29 日蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國(guó)際大廈 4 樓會(huì)議廳舉行。園區(qū)國(guó)土局該次共推出三宗地塊，總占地面積為 ㎡，起拍總價(jià)為 202860 萬元，成交總價(jià)為 210068 萬元，平均樓面價(jià)： 元 /㎡，平均漲幅： ％。其中備受矚目的本項(xiàng)目地塊 ——07 號(hào) “地王 ”，被中海地產(chǎn)以 億獲得。 表 1：蘇園土掛 07 號(hào)地塊概況表 編號(hào) 地塊坐落 土地面積 用途 出讓 年限 （年 綠地 率 建筑 密度 容積率 起報(bào)總價(jià) （萬元） 蘇園 土掛 2020/07 金雞湖西畔 星港街東 機(jī)場(chǎng)路北 (含０ .7 公頃幼兒園用地 ) 居住 70 ≥50% ≤25% ≤ （不含幼兒園用地） 103100 金雞湖西畔 垂柳路南 機(jī)場(chǎng)路北 居住 70 ≥45% ≤30% ≤ 金雞 湖西畔 垂柳路東 機(jī)場(chǎng)路北 居住 70 ≥45% ≤30% ≤ 表２：蘇園土掛 07 號(hào)地塊成交價(jià)格 編號(hào) 土地面積 （㎡） 容積率 起報(bào)樓面均價(jià) （元／㎡） 成交樓面均價(jià) （元／㎡） 成交總價(jià) 漲幅 蘇園 土掛 2020/07 ≤ 103100 0 ≤ ≤ 07 號(hào)地塊包括 3 個(gè)地塊，綜合容積率不超過 （不含幼兒園），并允許在 3 個(gè)地塊上綜合考慮布 置幼兒園。 該地塊總宗地面積為 ㎡，起拍總價(jià)達(dá) 億 ，是今年蘇州地區(qū)的 “地王 ”，備受各方矚目。 項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃 07 號(hào)地塊位于星港街以東，機(jī)場(chǎng)路以北，東北面緊靠金雞湖，綜合容積率為 ；該地塊建筑面積達(dá) 萬㎡，約和 400 畝，產(chǎn)品類型豐富，規(guī)模大，是園區(qū)近幾年內(nèi)少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。由于地塊大，總價(jià)高，在一定程度上屏蔽了一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，加上 “中海發(fā)展 ”園區(qū)項(xiàng)目的成功操作，對(duì)市場(chǎng)有足夠的信心，因此 07 號(hào) “地王 ”最后被中海地產(chǎn)以底價(jià)獲得。 (1)未來商業(yè)休閑功能逐漸顯現(xiàn)： ① 周邊擁有臨湖生態(tài)公園、景觀帶 “李公堤 ”、水鄉(xiāng)鄰里中心 （目前正在火熱招商）。 ② 獨(dú)墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型 標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) ③ 機(jī)場(chǎng)路即將南遷，原機(jī)場(chǎng)路改做 金雞湖南側(cè)景觀大道 ④ 目前，大湖 城邦優(yōu)客公寓內(nèi)也 已建成 2 萬㎡大型 Shopping Mall (2)未來居住集中區(qū)功能初現(xiàn)輪廓： ① 南面是已開發(fā)樓盤 “高爾夫花園 ”， “大湖 城邦 ”和 “和喬麗晶酒店式公寓 ” 07 號(hào)地塊區(qū)域未來的巨大增值潛力和未來區(qū)域內(nèi)繁榮之景象展露無疑 二、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 背景分析 蘇州市概況 蘇州市地理位置、區(qū)縣劃分 (1) 蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫 16 度上下，年降水量 1100毫米左右。蘇州地理環(huán)境優(yōu)越， 位于長(zhǎng)江三角洲中部。東經(jīng) 119176。55′121176。20′，北緯30176。47′32176。02′之間，東鄰上海，西傍無錫，南接浙江，北依長(zhǎng)江，面積 平方公里，占全省面積的 %。 蘇州全市地勢(shì)低平，平原占總面積的 54%，平均海拔 4 米左右，東南部地勢(shì)低洼，西南部多小山丘。吳中區(qū)穹窿山主峰高 米，為全市最高點(diǎn)。 蘇州區(qū)位 優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，是 31 20 318 國(guó)道的交匯處，蘇州到上海虹橋機(jī)場(chǎng)有直達(dá)快車干線。境內(nèi)有張家港、常熟、太倉(cāng) 3 個(gè)國(guó)家一類長(zhǎng)江口岸。 蘇州是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，古城東西兩側(cè)工業(yè)區(qū)體現(xiàn)了目前現(xiàn)代中國(guó)最先進(jìn)的技術(shù)產(chǎn)業(yè)和管理水平。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、 312 國(guó)道東接上海 1 小時(shí)車程，北離南京 2 小時(shí)車程，并有機(jī)場(chǎng)路直通虹橋機(jī)場(chǎng)。大運(yùn)河北接無錫，南抵杭州。 (2)蘇州古稱吳。周敬王六年 (前 514)，吳王闔閭命伍子胥在今蘇州城址建都城。秦設(shè)吳 縣，為會(huì)稽郡治。三國(guó)時(shí)屬吳國(guó)。梁太清三年 (549)，侯景作亂，城遭荼毒。隋開皇九年(589)，始名蘇州。宋政和三年 (1113)，升蘇州為平江府。幾經(jīng)破壞又重建，元至元十三年(1276)，為平江路治。元末，張士誠(chéng)據(jù)城稱王，改名隆平府。明洪武元年 (1368)為蘇州府治。 清雍正二年 (1724)，為江蘇省會(huì)，蘇州府轄 9 縣，長(zhǎng)洲縣、元和縣、吳縣同城而治。辛亥革命后，省會(huì)西遷，廢蘇州府，并長(zhǎng)洲、元和、吳縣為吳縣。 1949 年 4 月，成立蘇州市， 1983 年與蘇州地區(qū)合并。 目前蘇州市轄 5 縣市、 8 區(qū)， 5 縣市分別為：張家港、常 熟、太倉(cāng)、昆山、吳江； 8 區(qū)分別為 平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。共有 130個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 蘇州市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及 居民構(gòu)成特點(diǎn) ． ． ． ． ． ． (1)蘇州市面積目前為 平方公里，市區(qū)面積 1730 平方公里 目前，蘇州市全市共有 125 個(gè)鎮(zhèn)，面積 8848 平方公里，市區(qū)面積 1730 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。 2020 年 3 月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。原先吳縣市城區(qū)，即昔日的吳國(guó)中心，被冠名吳中區(qū)；撤市建區(qū)讓蘇州市區(qū)面積比 老城區(qū)擴(kuò)大了約 3 倍左右。使蘇州的城區(qū)面積猛增到 1730 平方公里。 (2)2020 年末蘇州市戶籍人口 6073101 人，其中市區(qū)常住人口 2251522 人 2020 年蘇州全市出生 43595 人，出生率為 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年增加 萬人，其中市區(qū)總?cè)丝? 萬人，比上年增加 萬人。 (3)蘇州市居民年齡、民族等構(gòu)成特點(diǎn) 蘇州人口目前平均壽命已達(dá) 75 歲 (市區(qū) 77 歲 )。 65 歲以上老人占蘇州全市總?cè)丝诒壤鹉暝黾?，最近幾年已達(dá) 11％， 蘇州人口的年齡 構(gòu)成已進(jìn)入了老齡化階段。 目前， 蘇州人口的民族構(gòu)成以漢族為主 (約占總?cè)丝诘?99． 9％ )，兼有回、蒙古、維吾爾、苗等 41 個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族中回族人數(shù)最多。 隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外人口大量涌進(jìn)蘇州。蘇州現(xiàn)有人口總數(shù)已超過 930 萬人，其中 蘇州本地人口約 600 萬，外來人口 333 萬左右。 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)背景及 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和本項(xiàng)目的影響關(guān)系分析． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 目前，蘇州工業(yè)經(jīng)濟(jì)已形成了機(jī)械、電子、紡織、絲綢、輕工、工藝、醫(yī)藥、化工、建材、冶金、食品等 11 個(gè)行業(yè)。 圖 2： 2020 年 12 月蘇州 GDP 量三大 產(chǎn)業(yè)比例構(gòu)成圖 (單位：元 ) %%%第二產(chǎn)業(yè)：26913400第三產(chǎn)業(yè)：12563200第一產(chǎn)業(yè)：768600 從第三產(chǎn)業(yè)的 GDP 比重看，遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)城市第三產(chǎn)業(yè)占 70%以上比重的指標(biāo)要求，因此，蘇州目前還是一個(gè)處于發(fā)展階段中的新型工貿(mào)城市，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）的發(fā)展還有廣大的市場(chǎng)契機(jī)，也必定會(huì)因此而存在巨大需求，而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)尤其是高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 圖 3： 2020 年 12 月蘇州規(guī)模以上企業(yè)輕重工業(yè)產(chǎn)值比例構(gòu)成圖 (單位：萬元 ) %%輕工業(yè)：重工業(yè)： 從 2020 年 12 月蘇州工業(yè)產(chǎn)值輕重工業(yè)所占比例可以看出：目前蘇州工業(yè)產(chǎn)值中占絕對(duì)比重的是輕工業(yè)，也就是主要集中在蘇州各區(qū)域的電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及制造加 工業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，各種人才也會(huì)繼續(xù)涌入蘇州，他們對(duì)居住環(huán)境的高要求，將帶來強(qiáng)大市 場(chǎng)需求，因此，未來幾年內(nèi)，這些企業(yè)集中區(qū)域，代表性的如園區(qū)新區(qū)等，對(duì)高端物業(yè)的渴需將會(huì)繼續(xù)被強(qiáng)化。 蘇州市 2020—2020 年全市 GDP 及漲幅，其中房地產(chǎn)所占比例及漲幅 表 3： 2020—2020 年蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值 GDP（單位：萬元）及漲幅年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 元 15407123 17602805 20800000 28020200 34500000 40265200 漲幅 / % % % % % 圖 4： 2020—2020 年蘇州市 GDP（單位：萬元）柱狀圖 050000001000000015000000202000002500000030000000350000004000000045000000系列1 15407123 17602805 20800000 28020200 34500000 402652002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 5： 2020—2020 年蘇州市 GDP 年漲幅折線圖 %%%%%%%%%系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 蘇州市 2020—2020 年全市固定資產(chǎn)投資及漲幅，房地產(chǎn)開發(fā)所占比例及漲幅 表 4： 2020—2020 年蘇州市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元）及漲幅 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定資產(chǎn)投資 5163400 5643300 8125054 14089329 14794634 17847349 增長(zhǎng)額度 8． 7％ ％ % % % % 房 地產(chǎn)投資開發(fā) 599100 667700 1073363 1779403 3343200 4143300 圖 6： 2020—2020 年蘇州市固定資產(chǎn)投資額（單位：萬元）柱狀圖 （其中：系列 1：固定資產(chǎn)投資；系列 1：房地產(chǎn)投資開發(fā)） 05000000100000001500000020200000系列1 5163400 5643300 8125054 14089329 14794634 17847349系列2 599100 667700 1073363 1779403 3343200 41433002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 7： 2020—2020 年蘇州市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖 %%%%%%%%%系列1 % % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 上圖顯示： 2020 年蘇州固定資產(chǎn)投資額與 2020 年 相比， 增長(zhǎng)了 %，也正是我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)過熱的一年，國(guó)家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的 121 文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟(jì)過熱的局面，同時(shí)也正式開