中海地產成本管理(編輯修改稿)
2025-03-11 11:25 本頁面
【文章內容簡介】 （約占項目總成本的 68%左右），主要為資金成本和稅務成本，由項目總成本確定。財務部協(xié)同項目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內最大限度降低稅金成本。依據(jù)項目 《 可行性研究報告 》 、 《 項目發(fā)展計劃 》 、 《 年度現(xiàn)金流量預算 》 ，合理安排資金計劃，發(fā)揮集團資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。? 另外，與合約管理部配合，采取適當緩付分判商糧款的方式也可以降低財務成本中海地產財務成本管理? 中海地產和萬科的管理水平在房地產行業(yè)是比較出名的，分析 《 中海地產項目發(fā)展成本管理制度 》 ，可以看出中海地產這套成本管理制度并沒有運用多么復雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。但是仔細分析，這套制度確實系統(tǒng)性很強，有其很多先進的方面。下面是我對這套中海項目成本管理體系的一些認識。中海地產成本管理體系剖析中海地產成本管理體系剖析中海地產成本管理文件體系分析 中海地產成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是 《 中海地產項目發(fā)展成本管理制度 》 ，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項通知和用表等，將這些文件進行分類后，見下表。 中海地產成本管理體系剖析文件類型 文件名稱 文件主要內容綱領性控制文件 《 中海地產項目發(fā)展成本管理制度 》包括成本管理總思路，組織管理架構、各部門對于成本管理的職責、開發(fā)建設各階段成本管理內容、成本動態(tài)監(jiān)控等 《 中海地產房地產開發(fā)項目成本科目 》 工程成本與財務科目相結合的成本分解體 系 《 中海地產統(tǒng)一合約安排管理辦法 》 包括合同結構策劃、計價方式、付款方 式、物料供應方式等策劃原則部門管理文件 《 合約管理部組織架構與崗位職責 》 合約管理部的組織架構與崗位職責招投標管理文件 《 關于加強工程合同管理的通知 》 總部將參與子公司的大額工程合同 的招標、定標等工作 《 分判商名冊管理程序 》 分判商（承包商）考察、入庫、履約調查、分類與更新等 《 招標分判工作程序 》 包括招標策劃、招投標文件編制、招投標過程管理、評標定標程序等合同簽訂后的成本管理文件 《 合約管理工作程序 》 合同后的成本管理，包括交底、付款、預 算、報價、變更、結算管理 《 工程簽證管理工作程序 》 施工過程的簽證管理 《 關于加強對大額工程款支付審批管理的通知 》 大額付款管理中海地產成本管理體系剖析 (1)成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)， 中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。(2)建立了公司統(tǒng)一的、和財務緊密結合的成本分解體系，相當于統(tǒng)一了成本管理的 “度量衡 ”。 中海首先建立了一個和財務科目相結合的成本分解體系 《 中海地產房地產開發(fā)項目成本科目 》 ，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為基礎，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構成，相當于統(tǒng)一了成本管理的 “度量衡 ”，不會出現(xiàn)各個部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。 中海地產成本管理體系剖析 (3)成本組織管理架構合理，各部門對于成本管理的職責清晰，并由發(fā)展管理部代表公司進行成本總控。 在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關部門負責人和各地區(qū)公司財務負責人組成，負責統(tǒng)領地產業(yè)務線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責。 總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構 , 具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡等工作。負責下達、審批目標成本，并進行成本監(jiān)控。 集團總部的投資管理部、規(guī)劃設計中心、營銷策劃中心、財務資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對于項目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責清晰。中海地產成本管理體系剖析 (4)項目開發(fā)建設全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。 實施全過程目標成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。并對實施過程的關鍵節(jié)點進行控制，除以上節(jié)點外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結構封頂兩個節(jié)點，到達每個節(jié)點時必須進行成本預測或核算，超過成本目標必須上報批準。對于各個階段成本管理，均配有相應的表格要求填寫上報，下面對于表格專門還有分析。 (5)統(tǒng)一全公司的成本管理方法。 總部對地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等，地區(qū)公司應嚴格執(zhí)行。中海地產成本管理體系剖析 (6)對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應工作指引和模板。 對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應工作指引和模板，內容細致全面，如上述的 《 中海地產統(tǒng)一合約安排管理辦法 》 中，對項目合同結構策劃內容、報價方式、定標原則、工程量計量管理、造價構成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細的說明或規(guī)定。 如上述的 《 合約管理工作程
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