中海地產(chǎn)項(xiàng)目管控(編輯修改稿)
2025-07-26 18:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修房管理與預(yù)控集團(tuán)精裝修計(jì)劃在數(shù)量上應(yīng)有地區(qū)差異化，隨著精裝修經(jīng)驗(yàn)的成熟，數(shù)量逐年的遞增。公司層面成立精裝修工作小組，設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目、營(yíng)銷組成專職工作小組。項(xiàng)目部設(shè)專職的精裝修專業(yè)管理人員。設(shè)計(jì)階段，精裝修工作小組應(yīng)全程參與。規(guī)模大實(shí)力強(qiáng)并多年合作的精裝修隊(duì)伍一般合理承包范圍為300500戶，一般精裝修隊(duì)伍的為200300戶。施工工期，6個(gè)月比較合適。根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應(yīng)控制在68月以內(nèi)，對(duì)于定位低端、戶型較小的也可以控制在34月以內(nèi)。提高毛坯的交屋標(biāo)準(zhǔn)總包單位的毛坯質(zhì)量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對(duì)精裝的質(zhì)量影響非常大。這點(diǎn)上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高到高級(jí)抹灰標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在施工階段要有針對(duì)性的制定質(zhì)量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對(duì)毛坯交工樣板的驗(yàn)收?？偘鼏挝慌浜系暮脡闹苯佑绊懙骄b修工程的質(zhì)量與進(jìn)度。最重要的是兩個(gè)方面：腳手架與毛坯交樓的質(zhì)量。精裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)間 樣板層應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行到8層進(jìn)場(chǎng)施工，多層項(xiàng)目相應(yīng)更為提前，為樣板調(diào)整預(yù)留充足時(shí)間。大堂裝修如果由總包施工可按計(jì)劃進(jìn)行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場(chǎng)，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成10層左右進(jìn)場(chǎng)。毛坯竣工驗(yàn)收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報(bào)竣工驗(yàn)收，然后再做安裝工程。這樣精裝修單位可以提前進(jìn)場(chǎng)與總包穿插進(jìn)行施工，并充分利用總包的垂直運(yùn)輸工具。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進(jìn)度要求。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運(yùn)輸問題更為嚴(yán)重。如想達(dá)到目前的要求，與政府相關(guān)部門的溝通要提前。 土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關(guān)系精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內(nèi)，而是納入了總包的合同內(nèi)，其實(shí)是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼咭?。而總包單位只?duì)安全負(fù)責(zé)。首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內(nèi)，這樣一些工作面移交、進(jìn)場(chǎng)的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項(xiàng)目部工程師能夠騰出精力應(yīng)對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度的管理，但項(xiàng)目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理；公共部位應(yīng)由總包來(lái)施工總包單位合理安排工序穿插，在一個(gè)流水段內(nèi)室內(nèi)抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時(shí)間。目前長(zhǎng)春市場(chǎng)能夠找到與公司要求相匹配的精裝隊(duì)伍將室內(nèi)工程按要求做好就很不容易了，再將公共部位交給精裝單位是不可取的，而交給總包則可充分利用總包的人力資源、管理資源不必在施工旺季鬧“瓦工”荒?？偘鼏挝蛔詈檬菍⒐膊课蛔鐾旰笞龊贸善繁Ｗo(hù)再交給精裝單位，最低也要將濕作業(yè)完成。以三十層為例：地面、抹灰、公共部位裝修完成十層，開始移交給精裝單位廣州公司的給水管道走在棚下值得借鑒，相應(yīng)管道位置要有天花作為修飾，這樣可以避免做地板或地磚時(shí)對(duì)管道的碰壞，而管道維修時(shí)也不用破壞地磚；而由于南北方氣候差異，我們需要對(duì)管道做保溫處理，避免管道結(jié)露。管道在天花或墻上時(shí)，在圖上一定要有精確定位，施工完后要交給精裝修單位，精裝修單位在施工時(shí)要參照此圖，避免對(duì)管道二次破壞。由于北方燃?xì)獗砗土⒐芫谑覂?nèi)，在施工時(shí)一定要結(jié)合櫥柜的安裝方案，同時(shí)一定要與燃?xì)夤咎崆皽贤ê?，征得他們同意，?qǐng)他們驗(yàn)收完畢，并一定要書面確認(rèn)無(wú)誤后，再確認(rèn)燃?xì)馐┕し桨?，進(jìn)而大面積施工。關(guān)于地?zé)岬姆炙靼惭b位置也要考慮好，如果安裝在衛(wèi)生間內(nèi)，要結(jié)合衛(wèi)生器具的安裝；如果安裝在廚房?jī)?nèi)，要結(jié)合櫥柜的安裝；并且一定要保證后期的檢修和維護(hù)方便操作。在給水、采暖、排水管道安裝完畢后，一定要帶水、帶壓、并且這種狀態(tài)要貫穿整個(gè)裝修過程，尤其是第一個(gè)采暖期，必須正常采暖供水。 精裝修設(shè)計(jì)定位精裝修定位主要是根據(jù)規(guī)劃條件和營(yíng)銷要求，針對(duì)市場(chǎng)客戶群、不同品味需求及個(gè)性化要求的情況，綜合考慮，明確精裝修風(fēng)格、材料和設(shè)備使用檔次、配置標(biāo)準(zhǔn)、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。營(yíng)銷策劃部組織，設(shè)計(jì)研究部、合約物資部配合。營(yíng)銷策劃部會(huì)同設(shè)計(jì)研究部、合約物資部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?部品和設(shè)備的品牌、型號(hào)及裝修成本提出建議。根據(jù)項(xiàng)目定位，合約物資部提供項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)，設(shè)計(jì)研究部提供交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并下發(fā)給項(xiàng)目部。精裝修設(shè)計(jì)介入時(shí)間精裝修設(shè)計(jì)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段戶型設(shè)計(jì)中期開始介入，以便從精 裝修的角度對(duì)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。土建施工圖設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的經(jīng)精裝修設(shè)計(jì)單位優(yōu)化后并確定的含有室內(nèi)水電接駁點(diǎn)位的條件圖開展施工圖設(shè)計(jì)工作。期間施工圖設(shè)計(jì)單位和精裝修設(shè)計(jì)單位需緊密配合，進(jìn)行幾輪互為條件的圖紙審核和修改設(shè)計(jì)工作，最終在施工圖中應(yīng)明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)確定開關(guān)插座位置、給水和排水點(diǎn)位等機(jī)電內(nèi)容土建條件優(yōu)化：確定結(jié)構(gòu)層高，在滿足規(guī)劃條件的前提下，依不同建筑結(jié)構(gòu)確定建筑層高。明確不同使用空間的結(jié)構(gòu)板標(biāo)高關(guān)系，如廚房、衛(wèi)生間局部降板及降低尺寸。確定室內(nèi)空間、建筑構(gòu)件尺寸，精裝修房需安裝木門、櫥柜、熱水器、浴房（浴盆）等成品設(shè)施，對(duì)于某些功能空間如：梁下墻體、墻垛、門垛、非封頂隔墻等的建筑尺寸位置均提出了較高的要求，因此施工圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)各種成品設(shè)施的尺寸和安裝條件精確地計(jì)算并確定上述空間及構(gòu)件的尺寸。確定空
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