【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)劃已經(jīng)獲得北京市政府批準(zhǔn)。根據(jù)CBD地區(qū)待建項(xiàng)目及實(shí)際狀況，到2007年，CBD將有224萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)推出，但由于項(xiàng)目前期規(guī)劃、融資、建設(shè)等因素，預(yù)測(cè)未來(lái)三年在建量和完工量會(huì)低于計(jì)劃的數(shù)量。圖39 CBD地區(qū)主要待建擬建項(xiàng)目分布圖圖表35 CBD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓待建項(xiàng)目表項(xiàng)目名稱(chēng) 發(fā)展商 位置 寫(xiě)字樓建筑面積（平方米） 預(yù)計(jì)完工期戀日國(guó)際 華野投資管理公司 大北窯 4400 陽(yáng)光100（P2） 銀信光華 光華路 20000 2004藍(lán)堡國(guó)際中心 建華時(shí)代 大望路 45000 金地國(guó)際中心（P2） 金地集團(tuán) 建國(guó)路 59000 2006溫莎大道 怡禾房地產(chǎn)公司 光華路 70000 2005財(cái)富中心（P1） 香江國(guó)際 關(guān)東店 90000 2005世紀(jì)財(cái)富中心 香港世源 光華路 150000 2006央視大廈 中央電視臺(tái) 東三環(huán) 180000 2006建外SOHO（PI） 紅石公司 大北窯 86000 2006國(guó)貿(mào)三期 國(guó)貿(mào)物業(yè) 光華路 95000 2006銀泰世貿(mào)中心 中國(guó)銀泰投資集團(tuán) 大北窯 147000 2006北京電視臺(tái) 北京電視臺(tái) 建國(guó)路 165000 2006世紀(jì)城市 城建集團(tuán) 關(guān)東店 178000 2007萬(wàn)通中心 萬(wàn)通集團(tuán) 關(guān)東店 130000 2006京澳中心 恒基地產(chǎn) 關(guān)東店 25000 2006百富國(guó)際大廈 百富地產(chǎn) 東大橋 60000 尚都國(guó)際 華遠(yuǎn)地產(chǎn)、SOHO中國(guó) 東大橋 130000 2006SOHO尚都 SOHO中國(guó) 關(guān)東店 125000 2007萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 建國(guó)路 84000 2007財(cái)富中心（P2） 香江國(guó)際 關(guān)東店 191000 2007光華國(guó)際 中房集團(tuán)五礦集團(tuán) 光華路 150000 2007首創(chuàng)地產(chǎn) 首創(chuàng)地產(chǎn) 呼家樓 440000 2006以太廣場(chǎng) 以太房地產(chǎn)公司 光華路 110000 2007中環(huán)廣場(chǎng) 中環(huán)廣場(chǎng)公司 大北窯 待定 2007住邦2000 住邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 慈云寺 72000 2006東區(qū)國(guó)際 總 計(jì) 圖表35所列的寫(xiě)字樓中包括了自用、甲級(jí)和乙級(jí)等不同類(lèi)別的寫(xiě)字樓。自用類(lèi)項(xiàng)目有中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)。甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)因多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期規(guī)劃階段，則難以準(zhǔn)確計(jì)算，而且盡管各項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)是甲級(jí)寫(xiě)字樓，但因開(kāi)發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)理解各不相同，預(yù)計(jì)仍會(huì)出現(xiàn)部分投入市場(chǎng)的寫(xiě)字樓物業(yè)不能達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。初步推算未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)占總供應(yīng)量的27%。則未來(lái)2004－2007年CBD內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量為250萬(wàn)平方米。圖表36 CBD地區(qū)寫(xiě)字樓分類(lèi)供應(yīng)圖（單位：萬(wàn)平方米）如圖表36所示，根據(jù)地段接近性、可視性和地理特征，將CBD地區(qū)細(xì)分為五個(gè)區(qū)，即：CBD核心區(qū)、三環(huán)路沿線、長(zhǎng)安街沿線、東區(qū)和西區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新增供應(yīng)量主要集中在西區(qū)和三環(huán)路沿線。本項(xiàng)目位于CBD的西區(qū)，其競(jìng)爭(zhēng)將主要來(lái)自未來(lái)待開(kāi)發(fā)物業(yè)。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)對(duì)比分析選取了與本項(xiàng)目臨近和與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的物業(yè)。圖310 CBD地區(qū)市場(chǎng)細(xì)分區(qū)域分布圖 圖表37 CBD地區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)分布分析圖表38 本項(xiàng)目首要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)表項(xiàng)目名稱(chēng) 寫(xiě)字樓建筑面積(M2) 完工期 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的不足 對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)影響金地國(guó)際中心 59000 2006 位于長(zhǎng)安街,標(biāo)志性突出；靠近地鐵站，需求比例高。國(guó)際知名SOM設(shè)計(jì)，項(xiàng)目國(guó)際化特征明顯。發(fā)展商為知名地產(chǎn)公司，各類(lèi)技術(shù)人員齊備且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng) 未有建設(shè)高檔寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn) 與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期相近。項(xiàng)目在地段、銷(xiāo)售及尋找投資合作方面對(duì)本項(xiàng)目威脅較大。溫莎大道 70000 2005 其公寓部分已開(kāi)盤(pán)，寫(xiě)字樓如緊隨其后，其銷(xiāo)售時(shí)機(jī)較好 開(kāi)發(fā)商知名度相對(duì)較低 以銷(xiāo)售為主且已進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段，具有時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)財(cái)富中心Ⅱ期 120000 2006 項(xiàng)目緊臨東三環(huán)，具有地段優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)品質(zhì)較高。開(kāi)發(fā)商具有開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn) 寫(xiě)字樓體量較大，成本及占用資金較多，不利于銷(xiāo)售；整體項(xiàng)目規(guī)模較大，存在影響工程不能按計(jì)劃完成的因素 一期寫(xiě)字樓計(jì)劃本年1月開(kāi)盤(pán)，對(duì)本項(xiàng)目前期銷(xiāo)售工作造成威協(xié)世紀(jì)財(cái)富中心 150000 2005 靠近國(guó)貿(mào)和嘉里，有利于吸引與國(guó)貿(mào)和嘉里有業(yè)務(wù)往來(lái)的公司 發(fā)展商實(shí)力不足，項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)問(wèn)題 如與本項(xiàng)目同期開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，有在價(jià)格和銷(xiāo)售方式方面存在競(jìng)爭(zhēng)世紀(jì)城市 178000 2006 發(fā)展商為知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，與政府關(guān)系緊密，建造經(jīng)驗(yàn)豐富；項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)具有國(guó)際性，寫(xiě)字樓標(biāo)志性明顯 開(kāi)發(fā)成本較高，缺乏開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn) 同一地段在交通方面優(yōu)勢(shì)高于本項(xiàng)目京澳中心 250000 2006 緊臨東三環(huán)，具有開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn) 開(kāi)發(fā)商內(nèi)部及與政府協(xié)調(diào)性相對(duì)較弱 與本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度相似，且發(fā)展商具備開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓的實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)通中心 130000 2006 緊臨朝外大街，具有高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格成本高，交通擁堵 總部基地概念，與項(xiàng)目概念有一定的相同性華貿(mào)中心 光華國(guó)際 120000 2007 開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，融資經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目規(guī)模不大，開(kāi)發(fā)周期短，易于操作 開(kāi)發(fā)商缺乏寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 在銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 藍(lán)堡國(guó)際中心 以太廣場(chǎng) 110000 2007 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，易于操作 開(kāi)發(fā)商缺少知名度 在銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面有可能對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)住邦2000Ⅱ 120000 2005 公寓項(xiàng)目的寫(xiě)字樓，貸款年限長(zhǎng)、價(jià)格比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫(xiě)字樓后期的政策規(guī)范不明朗 在Ⅱ期銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面直接性的與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)洋商務(wù)樓 10000 2004 公寓立項(xiàng)商務(wù)物業(yè)，貸款年限長(zhǎng)，價(jià)格比優(yōu)勢(shì)明顯 公寓項(xiàng)目寫(xiě)字樓后期的政策規(guī)范不明朗 推廣時(shí)期不同，銷(xiāo)售時(shí)期于年底結(jié)束，不會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)間、開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)時(shí)間、開(kāi)發(fā)品質(zhì)和地段等將是決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素。為了提高本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，除地段因素?zé)o法改變外，可以通過(guò)控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、提高設(shè)計(jì)品質(zhì)、保證建設(shè)質(zhì)量和推廣策略等方面提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。CBD區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)將在2006年后出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，提早開(kāi)發(fā)，提早入市對(duì)降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，搶占市場(chǎng)份額尤為重要?！∥飿I(yè)檔次及體現(xiàn)形式寫(xiě)字樓的成功主要取決于：地理位置、硬件設(shè)施、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商背景和推廣時(shí)機(jī)等因素。對(duì)本項(xiàng)目周邊較成功的寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析，為本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)提供了很好的借鑒作用。168。 層面積用于出售或大面積出租的寫(xiě)字樓的層面積較大，一般在2500平方米以上。主要原因是可提高整層購(gòu)買(mǎi)或整層租賃客戶的使用效率，便于銷(xiāo)售或整層出租。 如：盈科大廈、鵬潤(rùn)大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)等。僅用于出租的寫(xiě)字樓，層面積在2000平方米左右。其主要特點(diǎn)是便于分割，面積較小可使每個(gè)租戶有較好的采光。如：國(guó)貿(mào)中心、盛福大廈、華潤(rùn)大廈等。168。 凈高由于租戶以跨國(guó)公司為主，針對(duì)這類(lèi)客戶的需求，該地區(qū)寫(xiě)字樓的室內(nèi)凈高比其它地區(qū)的寫(xiě)字樓要高一些。但隨著客戶要求的不斷提高。168。 智能化水平該地區(qū)寫(xiě)字樓無(wú)論在通訊設(shè)施和樓宇管理上，都達(dá)到了北京寫(xiě)字樓的最高水平。一些物業(yè)還預(yù)留了可拓展的空間。168。 設(shè)備要求樓宇設(shè)備的優(yōu)劣直接影響大廈出租和銷(xiāo)售?？鐕?guó)公司對(duì)于寫(xiě)字樓的硬件設(shè)施要求較高，如：為電腦機(jī)房提供備用電機(jī)；能夠提供充足新風(fēng)量的空調(diào)設(shè)施；充足數(shù)量的電梯和等候時(shí)間短等。該地區(qū)寫(xiě)字樓的樓宇設(shè)備整體水平較高，有些已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際水平。168。 裝修標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)域裝修業(yè)主一般提供統(tǒng)一的天花吊頂，其它由租戶自行安排。原因在租戶行業(yè)不同，自行裝修可體現(xiàn)自身特色。同時(shí)統(tǒng)一的天花吊頂可使大廈形象不會(huì)遭到破壞。168。 車(chē)位該地區(qū)寫(xiě)字樓提供的停車(chē)位普遍較少，與租戶的需求存在較大差距，許多物業(yè)不同程度的存在來(lái)訪車(chē)輛停車(chē)?yán)щy的問(wèn)題。主要原因是該地區(qū)土地開(kāi)發(fā)成本較高，可用于地上和地下停車(chē)場(chǎng)的面積有限，造成停車(chē)位相對(duì)緊張的局面。168。 物業(yè)管理物業(yè)管理優(yōu)劣對(duì)于寫(xiě)字樓的出租有直接影響。該地區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)管理主要有兩種形式：一種是業(yè)主自己管理，這種形式一般是業(yè)主有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，租戶對(duì)其比較信任。如：國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、盈科中心等。另一種形式是聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)管理公司。通過(guò)這些公司國(guó)際化的物業(yè)管理模式和較高的知名度提升大廈的品質(zhì)，如：盛福大廈、華潤(rùn)大廈等。圖表39 CBD及周邊地區(qū)主要寫(xiě)字樓情況一覽表物業(yè)名稱(chēng) 盈科中心 京廣商務(wù)樓 國(guó)貿(mào)中心II期 嘉里中心 盛福大廈外觀形象 非常好 一般 非常好 非常好 非常好到機(jī)場(chǎng)的交通 一般 一般 好 好 非常好物業(yè)周?chē)慕煌?一般 一般 好 一般 一般本地員工的交通 好 好 非常好 一般 一般服務(wù)設(shè)施 好 好 非常好 非常好 好周?chē)频昵闆r 好 好 非常好 非常好 非常好平均樓層面積(建筑面積平方米/層) 2,416 1,800 2,300 1100－2900 1,700電梯狀況 好 一般 非常好 非常好 非常好空調(diào)類(lèi)型 風(fēng)機(jī)盤(pán)管,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管,兩管 變頻式,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管,四管室內(nèi)凈高 (米) －入住時(shí)間 1999年 1997年9月 1999年10月 1998年10月 1999年3月物業(yè)名稱(chēng) 華潤(rùn)大廈 豐聯(lián)廣場(chǎng) 京匯大廈 鵬潤(rùn)大廈 現(xiàn)代盛世大廈外觀形象 非常好 非常好 好 好 好到機(jī)場(chǎng)的交通 好 一般 好 非常好 非常好物業(yè)周?chē)慕煌?好 一般 好 一般 一般本地員工的交通 非常好 非常好 非常好 一般 好服務(wù)設(shè)施 好 好 好 好 好周?chē)频昵闆r 好 較差 好 非常好 非常好平均樓層面積(建筑面積平方米/層) 1,700 2800－5500 3000 5400 2550電梯狀況 非常好 好 好 好 好空調(diào)類(lèi)型 變頻式,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管,四管 風(fēng)機(jī)盤(pán)管和變頻式,四管室內(nèi)凈高 (米) 入住時(shí)間 1999年4月 1997年 2001年 2000年8月 2000年租賃市場(chǎng)分析168。 租金走勢(shì)從1995年三季度開(kāi)始，CBD內(nèi)的寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)從巔峰水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了77％。如圖表310所示，租金從1999年年底下滑速度變慢，2000年初租金強(qiáng)勁反彈，平均上漲40－50％， 2001年底租金成交價(jià)略有下降，到2002年第四季度CBD寫(xiě)字樓成交租金為按使用面積計(jì)算為USD33/月/平方米。圖表310 CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)歷史表現(xiàn)通過(guò)CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓租金與整體市場(chǎng)的對(duì)比可看出，CBD的租金高于整體市場(chǎng)10%左右，近一段時(shí)間這一差距更為明顯。由此可見(jiàn)CBD由于具有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，租金表現(xiàn)和空置率狀況均優(yōu)于其它次市場(chǎng)。168。 租賃價(jià)量關(guān)系圖表311 1999－2003年CBD及CBD周邊區(qū)域市場(chǎng)租金及吸納量對(duì)照表　　CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 392，000 445,000 587,000 587,000凈吸納量（平方米） 33,840 134,830 106,030 3,480空置率 25％ ％ ％ ％成交價(jià)格(USD/平方米/每月) CBD周邊區(qū)域 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 829,656 1,055,056 1,184,056 1,224,056凈吸納量（平方米） 132,572 225,802 201,121 69,521空置率 25％ ％ 18％ 15％成交價(jià)格(USD/平方米/每月) 注：CBD周邊區(qū)域包括了東二環(huán)至東三環(huán)地區(qū)、亮馬河地區(qū)和CBD。由于CBD在1999－2003年的新增供給量有限，出現(xiàn)2003年幾乎沒(méi)有空余面積可供需求者選擇的局面，無(wú)法體現(xiàn)市場(chǎng)的實(shí)際需求量。因此選取了東二環(huán)、東三環(huán)和CBD周邊的項(xiàng)目共同進(jìn)行分析。通過(guò)圖表311得出，、新增供應(yīng)量數(shù)值均小于等于相應(yīng)年度的凈吸納量。參照CBD及周邊區(qū)域的租金與吸納量數(shù)據(jù)，盡管CBD的租金較其它地區(qū)高，但CBD地區(qū)的集聚效應(yīng)使得其市場(chǎng)需求高于周邊地區(qū)，在2000年表現(xiàn)尤為明顯。，新增供應(yīng)量為5萬(wàn)平方米。，比CBD租金低8%，這一數(shù)值與吸納量持平。 銷(xiāo)售市場(chǎng)分析CBD地區(qū)可供銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓數(shù)量有限，因此，選取了其周邊地區(qū)的物業(yè)進(jìn)行分析。1993年，CBD周邊出現(xiàn)可以銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓，吸引了來(lái)自境外的香港、臺(tái)灣和東南亞地區(qū)的第一批買(mǎi)家，但購(gòu)買(mǎi)的面積一般較小，主要是跟隨這些地區(qū)的發(fā)展商進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)有：豐聯(lián)廣場(chǎng)、長(zhǎng)安俱樂(lè)部、富華大廈、恒基中心、光華長(zhǎng)安大廈。同時(shí)，外資企業(yè)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，辦事處轉(zhuǎn)變?yōu)楹腺Y企業(yè)或其他形式具有國(guó)內(nèi)獨(dú)立法人的外資企業(yè)，寫(xiě)字樓的需求面積增加很快。到1996－1997年，許多外資企業(yè)的需求面積已超過(guò)1000平方米，有的接近10000平方米。出現(xiàn)了象摩托羅拉、惠普和三星這樣整棟購(gòu)買(mǎi)的案例。目前在北京購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的世界500強(qiáng)企業(yè)約6家，面積約10萬(wàn)平方米，除此之外還有自建寫(xiě)字樓，如西門(mén)子公司與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流中心合作自建西門(mén)子大廈?？鐕?guó)公司購(gòu)買(mǎi)或自建寫(xiě)字樓一方面是看好中國(guó)的市場(chǎng)，考慮長(zhǎng)期發(fā)展；另一方面是由于當(dāng)時(shí)國(guó)家的外匯管制，使其向境外匯款較困難，為了減少繳納相關(guān)稅費(fèi)，同時(shí)滿足辦公需求，所以一些在中國(guó)盈利較高的跨國(guó)公司，選擇購(gòu)買(mǎi)甲級(jí)寫(xiě)字樓。而在CBD及周邊地區(qū)租用甲級(jí)寫(xiě)字樓的世界500強(qiáng)企業(yè)共占用約13萬(wàn)平方米的辦公面積。圖表312 世界500強(qiáng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓一覽表公司名稱(chēng) 寫(xiě)字樓名稱(chēng) 面積（平方米） 售價(jià)（USD/平方米）惠普（中國(guó)）公司 招商局中心2樓 30000 2800摩托羅拉（中國(guó)）公司 招商局中心3樓 40000 2550三星集團(tuán) 招商局中心1樓 20000 3000花