某區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-28 22:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 管理公司沿海物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司分 析：從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征：※ 甲級(jí)寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競(jìng)爭力，主要在金融一條街沿線※ 乙級(jí)寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※ 其它寫字樓房齡在1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過時(shí), 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級(jí)乙級(jí)寫字樓周邊從配套設(shè)施來看，有如下特點(diǎn)：※ 40%寫字樓采用進(jìn)口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯?！?0%寫字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu),40%寫字樓一樓為商業(yè)購物場(chǎng)所,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)?！?0%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。 寫字樓市場(chǎng)需求分析 市場(chǎng)需求概況從銷售、出租情況來看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表：板 塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu),本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機(jī)構(gòu)/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析：※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達(dá)、愛普生，國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術(shù)，大唐電信等；※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢(shì)公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)；※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)?！? 沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機(jī)構(gòu)等中小私營企業(yè)為主。 市場(chǎng)需求特征分析寫字樓市場(chǎng)需求特征如下：※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它寫字樓到乙級(jí)寫字樓※ 寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時(shí)一般從武漢市范圍來看?！〗?jīng)濟(jì)發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢(shì)對(duì)寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。武漢市就業(yè)人口中律師、會(huì)計(jì)師比例不高，而保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對(duì)寫字樓需求大?！? 目前寫字樓市場(chǎng)需求不是很大。之所以目前企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因：※ 武漢不同沿海城市，對(duì)國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此?！? 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。※ 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)?！? 客戶對(duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高?！? 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的寫字樓來說要?jiǎng)澦愕枚唷?【三 項(xiàng)目調(diào)研分析】 項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過，距離漢口火車站約15分鐘車程，距離天河國際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程，交通十分便捷. 商務(wù)辦公環(huán)境項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。※ 武廣商圈、CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項(xiàng)目帶來潛在市場(chǎng)※ 銀行證券機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等※ 酒店賓館林立。有藍(lán)天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※ 娛樂、購物場(chǎng)所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉儲(chǔ)等受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍?！皳?jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1—3月，有56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊(cè)資金1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有12家”（資料來源于武漢市統(tǒng)計(jì)局）?？梢姡瑓^(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 3．2 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu) 勢(shì) （S） 劣 勢(shì) （W） 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，且先于主 項(xiàng)目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對(duì)中心位置，地理優(yōu)勢(shì)不是很明顯，給銷售要競(jìng)爭對(duì)手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢(shì) 建筑物的高度只有18層，在整體的氣勢(shì)上不夠磅礴 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等； 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營造生態(tài)賣點(diǎn) 克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機(jī) 會(huì) (O)
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