【文章內容簡介】 第 11 頁 【三 項目調研分析】 項目資源調查分析 地理位置及交通 本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。體育館路車站有 30 余條公交車經過，距離漢口火車站約 15 分鐘車程，距離天河國際機場約 30 分鐘車程，交通十分便 捷 . 商務辦公環(huán)境 項目周邊范圍配套資源較為豐富，商務辦公環(huán)境比較成熟。 ※ 武廣商圈、 CBD 中央商務區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃 SOHO 商務居住區(qū)，將為寫字樓項目帶來潛在市場 ※ 銀行證券機構較為豐富，有招商銀行、農業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等 ※ 酒店賓館林立。有藍天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等 ※ 娛樂、購物場所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉儲等 受 CBD 商務區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進了周邊商務氛圍?！皳?jù)統(tǒng)計， 2020年 1— 3 月，有 56 家外地企業(yè)在武漢設立辦事機構，其中注冊資金 1000 萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團漢辦就有 12 家”（資料來源于武漢市統(tǒng)計局）。 可見，區(qū)域商務辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 12 頁 3． 2 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 （ S） 劣 勢 （ W） 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD 輻射影響，且先于主 項目位置不在中心商務區(qū)內，只是在相對中心位置，地理優(yōu)勢不是很明顯，給銷售 要競爭對手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務辦公物業(yè)提供空間 帶來一定的阻力 現(xiàn)代先進的設計和規(guī)劃，在使用率、功能及設備方面大大 區(qū)域商業(yè)經濟不很發(fā)達，商務活動以中小企業(yè)為主，商務氛圍不是很濃厚 超過區(qū)域內先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內具有 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢 建筑物的高度只有 18 層，在整體的氣勢上不夠磅礴 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎條件，如交通、人流量、商務 氛圍等； 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 克服商住樓辦公條件設施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足 機 會 (O) 威 脅 (T) 現(xiàn)代新型寫字樓概念，帶來的優(yōu)勢 區(qū)域內公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大 區(qū)域競爭對手不多，近 2 年來不會出現(xiàn)較多寫字樓項目 受區(qū)域內成熟的甲級寫字樓如泰和、武廣、世貿大廈影響較大 供應，為本案提供市場機會 區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)劃，商務活動頻繁，帶來市場需求 合理準確的市場及產品定位，在檔次上避開甲級寫字樓沖 擊，擴大了項目市場層 面 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 13 頁 【四 項目定位】 根據(jù)對漢口片區(qū)寫字樓市場的分析，結合本案狀況，我司認為： 低檔次寫字樓是本案應努力避免的開發(fā)選擇。 理由： 以嘉鑫假日廣場、長源大廈、皇冠大廈、元辰國際、同城大廈等為代表的一大批商務公寓樓，無論在地段、價格、實用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對優(yōu)勢。這類公寓式寫字樓產品對中小企業(yè)寫字樓市場具有一定的略奪性。本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。 設計上的先天不足很難讓本案進入豪華甲級寫字樓行列。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道寶豐路段，并非中心商務區(qū)； ◎ 18 層框架結構，造型簡單、設計傳統(tǒng)； ◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展； ◎ 沒有豪華大堂支撐。 由此可見單純從產品現(xiàn)有功能和市場的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場支持點。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結果。 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 14 頁 在為本案銷售預備方案所作的市場調查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況： ◎ 前期以低價格進入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當數(shù)量的企業(yè)已得到了長足的發(fā)展。伴隨著時間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領職員同進同出的尷尬，緊張的停車 位、落伍的大樓外觀已使他們日漸滋生尋求辦公新址的想法。 ◎ 現(xiàn)有甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風系統(tǒng)使得空氣質量有所下降，加上非典時期帶來的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無奈，并對由此這種高昂的代價產生動搖。 新一代健康智能寫字樓帶動寫字樓市場悄然進入二次置業(yè)時代。 我司認為：上述市場情況正是新一代寫字樓產品的市場需求動力。未來的寫字樓產品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。 那么這是一個怎 樣的市場呢？ ★ 寫字樓的新市場 —— 二次置業(yè)市場。 武漢的寫字樓供大于求已是不爭之實，新的寫字樓產品唯有去爭取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進行重新認購，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認購、二次置業(yè)。 效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場空白點，競爭者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場，可迅速占領市場營銷的至高點，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個寫字樓市場的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場關注，可與競爭個案形成有效差異，避免同質竟價帶來的利益損失。 ★ 寫字樓二次置業(yè) —— 看準 現(xiàn)代化。 我司認為要占有二次置業(yè)市場，首要是實現(xiàn)現(xiàn)代化。無論是外觀設計、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設施都要注入強烈的現(xiàn)代元素，以滿足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 15 頁 效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實現(xiàn)現(xiàn)代化也是實現(xiàn)消費者需求。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場銷售中的美麗外衣。 ★ 辦公現(xiàn)代化 —— 升級企業(yè)發(fā)展的要求。 因此本案市場 定位于已經取得長足發(fā)展的中型企業(yè)、務實進步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調高雅的智慧型企業(yè)。 由此建議： 將本案建筑按東西分為 A、 B 兩座，每層樓規(guī)劃為二個銷售單位，每個銷售單位面積約為 500M2。 效果分析： ◎ 通過提高銷售總價來提升企業(yè)檔次，從而達到產品的升華。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來的 65%上升為 90%，形成與一般甲級寫字樓強烈對比優(yōu)勢。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成 價格優(yōu)勢。 ★ 開放、透明 —— 現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 現(xiàn)代企業(yè)是開放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。 現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)內耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標、良好的經營效益。 適應這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 16 頁 由此建議： 本案產品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。 效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應用可有效提升產 品檔次，降低價格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補了建筑外形設計一般的缺陷； ★ 健康 —— 現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。 現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無窮潛力。 積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。 健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。 因此，能夠滿足二次置業(yè)需求的寫字樓是在健康文化倡導下的，是具有健康空間的，是具有健康設施的。 由此，我司建議： A、 在空間規(guī)劃上確保 米的層高，讓空氣得到更好的分層排布。 B、 注重自然通風， 讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮； C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公； D、 注重勞逸結合，在頂層平臺設置健身房，臺球館、乒乓球館，讓白領在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強并保持良好的體魄。 E、 每層衛(wèi)生間處設置帶有熱水供應的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴