【文章內(nèi)容簡介】 方米之間，寫字樓市場需求比較穩(wěn)定。從目前市場的發(fā)展情況來看，隨著金融街規(guī)劃的逐步實施，大量知名開發(fā)企業(yè)的進入，東大街寫字樓市場潛力巨大，發(fā)展前景令人看好。東大街及延線商務(wù)區(qū)的寫字樓成交趨勢呈現(xiàn)兩極分化的形勢。上半年除5月受地震影響跌至9028元/平米以外，其余幾月均在11000元/平米以上。而下半年一方面是受金融危機的影響，另一方面是成交物業(yè)多為檔次較低的普通寫字樓，因此價格陡然降低至7384元/平米。有利：l 東大街整治，西部華爾街形象加固東大街鹽市口—紅星路口段的道路景觀和沿線建筑物立面整治，使東大街這個西部華爾街的形象有了很大改觀，對區(qū)域內(nèi)寫字樓檔次的提高大有幫助，減弱老舊寫字樓對區(qū)域定位和發(fā)展的影響。l 金融街企業(yè)家俱樂部成立，搭建合作平臺作為省內(nèi)首家金融行業(yè)企業(yè)家的俱樂部，目前已經(jīng)聚集了荷蘭銀行、匯豐銀行等中外資銀行負責(zé)人以及證券、保險和其他金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)負責(zé)人。這對于引導(dǎo)省內(nèi)乃至西部金融行業(yè)的信息、資金等資源匯聚成都，匯聚東大街，把打造東大街打造成為金融街將帶來專業(yè)的指導(dǎo)作用和行業(yè)帶頭作用。l 喜年廣場面市，東大街正式邁出了第一步花樣年喜年廣場的面市，是東大街正式向西部華爾街邁進的第一步，標(biāo)志著把東大街打造成為金融街的規(guī)劃正式啟動，它的出現(xiàn)不僅會帶動?xùn)|大街沿線新建寫字樓的發(fā)展，還會吸引更多的企業(yè)入駐東大街，促進區(qū)域的發(fā)展。l 潛在高端寫字樓項目眾多目前東大街已拍賣的土地中已知有：新鴻基的國際金融中心、九龍倉國金天地、信德廣場、信合地產(chǎn)項目等，且入駐企業(yè)就包括了羅森王、凱泰集團、太古地產(chǎn)、菲律賓首都銀行集團、陽光保險集團股份等十余家國內(nèi)外實力財團集團公司，東大街寫字樓市場未來十分看好。盡管天府新城區(qū)域在08年的供應(yīng)量較少，但前期城市新中心的規(guī)劃以及世紀城新會展中心的建設(shè)，已經(jīng)為其寫字樓市場的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)還有許多潛在寫字樓項目將提升09年的供應(yīng)量。，且成交量相對較少。由于區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展時間相對較短，相關(guān)商務(wù)配套比較缺乏，市場發(fā)展還不夠成熟，因此其市場需求是所有商務(wù)區(qū)中最少的；加之區(qū)域內(nèi)寫字樓多為開發(fā)企業(yè)自有物業(yè)，使得區(qū)域?qū)懽謽琴I賣成交量較小。隨著拉德方斯大廈、特拉克斯大廈、銀海芯座等新項目的租售步入軌道，商務(wù)區(qū)內(nèi)的吸納量應(yīng)該會在短期內(nèi)上漲。從成交價來看，由于天府新城是成都的新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)新建寫字樓較多，檔次較高，成交價多在8000元/平方米以上。但目前區(qū)域內(nèi)市場還不太成熟，市場需求相對較少，租金因此相對較低，多在70元/平方米左右。雖然目前的租金售價都較低，但區(qū)域內(nèi)新面市的甲級寫字樓將在未來帶動租售價格上漲。不利：l 政府公開南遷計劃停止地震后市政府公開表示暫緩搬遷，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場失去了重要的市場依托，導(dǎo)致市場發(fā)展預(yù)期大為降低，發(fā)展前景也受到了一定的影響。有利：l 蘇寧、伊藤洋華堂旗艦店、美美百貨、茂業(yè)百貨等的建設(shè)將完善區(qū)域商業(yè)配套目前蘇寧和伊藤已經(jīng)確定入駐南延線，這不僅對住宅市場是利好消息，對寫字樓物業(yè)來說也有著積極的作用，使區(qū)域的配套更為成熟，對吸引更多的企業(yè)入駐有很大的幫助。天府新城內(nèi)正在建設(shè)的其它商業(yè)還有：茂業(yè)百貨、美美百貨等。08年已投入使用的歐尚超市、富森美家居、宜家家居等使得天府新城的商業(yè)配套日漸成熟，為在區(qū)域生活和工作的人們提供了使捷的商業(yè)配套。l 金融配套已逐步完善成都金融后臺約3000畝用地，就在天府新城內(nèi)，如若金融后臺建成后，區(qū)域內(nèi)的金融配套將十分完備。目前在高新國際廣場周邊已有的銀行有：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、成都銀行等。l 高星級灑店聚集目前天府廣場內(nèi)已知的高星級酒店有：豪生酒店、紫羅蘭酒店、希爾頓酒店等，眾多國內(nèi)外知名四五星級酒店云集，使得區(qū)域商務(wù)配套日趨完善。l 海洋公園開園增加區(qū)域聚集效應(yīng)海洋公園的建設(shè)將進一步完善區(qū)域的配套，使區(qū)域的聚集效應(yīng)大為增強，加快南部新城規(guī)?；男纬?，在大的規(guī)劃層面上給區(qū)域的寫字樓市場帶來刺激。l 市場潛在高端寫字樓眾多據(jù)中原市場監(jiān)控了解，該區(qū)域有大量的商務(wù)辦公用地，且目前已知的甲級寫字樓較多，如中航國際廣場、三峽大廈、拉德方斯、中信廣場等已知有11個左右的甲級寫字樓，隨著未來區(qū)域商務(wù)規(guī)劃的完善，片區(qū)內(nèi)甲級寫字樓將越來越多，有助于提升區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅钠焚|(zhì)和檔次。CBD天府廣場跳傘塔SBD東大街天府新城45%38%46%41%%62%從各個區(qū)域空置情況的對比來看，作為核心商務(wù)區(qū)的CBD 區(qū)域，其市場成熟，需求穩(wěn)定，并且由于使用時間較長導(dǎo)致租金偏低，從而吸引了較多的企業(yè)，區(qū)域的空置率在所有商務(wù)區(qū)域中相對較低。而目前市場發(fā)展逐漸成熟，新建寫字樓特別是高檔寫字樓較多的天府廣場跳傘塔和東大街區(qū)域由于物業(yè)較新，配置高，受到了許多企業(yè)的青睞，但是由于租金較高，因此空置率也略高。天府新城雖然一直以城市新中心來定位，但目前的發(fā)展還不成熟，再加上地震后政府公開表示暫緩搬遷，使得區(qū)域市場預(yù)期陡然降低，導(dǎo)致區(qū)域?qū)懽謽强罩寐势毡槠?。l CBD與SBD寫字樓市場最為成熟綜合幾個寫字樓集中區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r來看，CBD與SBD兩個區(qū)域市場發(fā)展時間長，成熟度高，擁有比較穩(wěn)定的客戶群體，價格和租金走勢也比較平穩(wěn)；l 天府廣場跳傘塔區(qū)域高檔寫字樓最多天府廣場跳傘塔區(qū)域甲級寫字樓最多，同時潛在寫字樓多，供應(yīng)也最大，包括仁恒廣場、城市之心二期等檔次較高的寫字樓未來都將呈現(xiàn)。其售價達到12563元/平米，是目前所有商務(wù)區(qū)中最高；l 東大街和天府新城發(fā)展?jié)摿春脰|大街和天府新城市場發(fā)展時間短，目前的市場成熟度較低。但政府在規(guī)劃預(yù)期方面下了很多功夫，加上區(qū)域存量土地較多，因此這兩個商務(wù)區(qū)還具有良好的發(fā)展?jié)摿Α?三、主城區(qū)寫字樓等級分析劃分標(biāo)準由于新出臺的《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準》是對未來市場的寫字樓等級進行劃分，其中許多標(biāo)準目前市場上的寫字樓都還無法達到，因此暫不使用該標(biāo)準作為本次寫字樓等級劃分的準則。位于城市中心或副中心地帶；物管費大于12元/㎡/月；租金高于85元/㎡/月；品牌電梯不少于8部、品牌中央空調(diào)、品牌并具有豐富經(jīng)驗的物管、監(jiān)控系統(tǒng)完備；入駐公司多為大型實力企業(yè)且入駐率高；建筑面積大于40000㎡且有大堂。租金為6084元/㎡/月；品牌電梯不少于5部；監(jiān)控系統(tǒng)完備；入駐公司多為中型企業(yè)且入駐率高。租金為3559元/㎡/月；品牌電梯不少于3部；入駐公司多為中小型企業(yè)；入駐率常期不穩(wěn)定。甲級寫字樓從上圖可以看出，寫字樓使用時間越長租金越低，如冠城廣場、川信大廈等。這主要是因為老、舊寫字樓在軟硬件配置方面均相對較差，對企業(yè)尤其是對公司形象比較看重的大型企業(yè)的吸引力逐漸減弱，因而租金價格相對較低。同時在售價情況上也基本符合此規(guī)律。甲級寫字樓是寫字樓市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，其市場需求量是當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟發(fā)展水平的直接反應(yīng)，08年成都寫字樓市場總吸納量的1/3以上來自于甲級寫字樓，甲級寫字樓在整體市場中具有較強的吸引力。寫字樓名稱主要入駐行業(yè)企業(yè)名稱時代廣場電子MOTO、諾基亞、東芝、索尼川信大廈電子飛利浦、西門子、美利捷自動識別儀器城市之心金融花旗銀行、東亞銀行、嘉實基金冠城廣場運輸/外貿(mào)上海鐵洋、馬士基中環(huán)廣場房地產(chǎn)新嘉置地、戴德梁行、凱德置地、信和地產(chǎn)力寶大廈各類外資美國沃特、美國貓頭鷹、布爾克國際、美國艾默生威斯頓聯(lián)邦各類外資奧林巴斯、美國福祿克、百威、英美煙草香格里拉各類外資賓利汽車、卡塔爾航空、雪