【文章內(nèi)容簡介】 動租金和房價走低。另一方面，現(xiàn)在成都二級市場并沒有完全開放，如果其市場進(jìn)一步開放，就會有大量的二手房上市，同樣也會壓低租金或房價，對小戶型投資帶來一大沖擊。結(jié)論：一環(huán)路以內(nèi)項目的平均單價同區(qū)域市場相差無幾，平均總房款為15萬元左右，大大低于區(qū)域平均水平。成都市二級市場的開放程度將直接影響小戶型產(chǎn)品的生命力。小戶型項目的戶型分布情況 單位：平米以上所列為當(dāng)前市場當(dāng)中具有代表性的小戶型項目戶型分布情況。最小面積平均值是38平米，主流面積平均為50平米，最大面積平均為72平米。其中面積最小的為青年公寓16平米單套住宅。在調(diào)查當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，在市中心區(qū)域,除了單純以小戶型產(chǎn)品定位的項目之外，還有許多項目在產(chǎn)品構(gòu)成當(dāng)中采取了分配少量小戶型的辦法。例如長富花園推出的57平方米單位、藍(lán)色港灣推出的55平米單位。單純從套型面積方面來講，市中心小戶型面積普遍集中在兩室或者三室、50—60平方米這一產(chǎn)品形式。這一產(chǎn)品特征與市中心較高的土地轉(zhuǎn)讓金造成成本居高不下相關(guān)性較大。這次市場調(diào)研，我們將較為典型的小戶型住宅項目進(jìn)行了統(tǒng)計，具體情況見圖： 由此可見，市場供應(yīng)量當(dāng)中，占比例最大的為兩室一廳的住宅，其次為一室一廳，最少的為三室兩廳。調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，今年新增的小戶型產(chǎn)品以一室一廳、面積在18平方米至50平方米為主。例如青年公寓，單純是為“飄一族”打造的產(chǎn)品，這部分群體大多數(shù)的人目前是租住在舊公房、集體宿舍中，需要購房，是房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群之一。于是，根據(jù)這些人的月收入，結(jié)合貸款并按照首付2—3萬、月供500余元左右，推出了適合這部分群體的人的戶型面積。此部分分析首先將住宅面積按照2040平方米、4160平方米、6180平方米三個區(qū)間進(jìn)行劃分。在此基礎(chǔ)之上對市場當(dāng)中各功能用房的面積與分布情況進(jìn)行探討。2040平方米首先此區(qū)間的單體并不是嚴(yán)格意義上的住宅，僅僅是一個更加細(xì)分市場的之下的產(chǎn)品，其消費(fèi)者的針對性相當(dāng)強(qiáng)，因此在功能劃分上面并不苛刻。設(shè)計：幾乎全部采用大進(jìn)深設(shè)計，開間不超過4米，—，進(jìn)深較長，普遍在10米以上，有的甚至做到了13米以上（包括陽臺）。臥室面積：普遍在10平方米左右，一般不超過12平米?？蛷d面積：由于采用通廊式設(shè)計，客廳開間同臥室一樣，其不同之處在于客廳進(jìn)深稍多一些，這樣，客廳的面積基本上在14平方米左右，普遍都是客廳采光。衛(wèi)生間與廚房：衛(wèi)生間面積普遍在4平方米左右，沒有設(shè)計洗衣和浴缸位置。這兩個功能房在此面積區(qū)間內(nèi)全部都為黑房子，有的甚至取消了廚房，僅僅設(shè)置了供加熱用的電磁爐，而衛(wèi)生間有的也是采用毛玻璃隔斷的方式。4060平方米設(shè)計：此類產(chǎn)品居住的舒適性有所增加，普遍是一室一廳一衛(wèi)，各個功能用房相對獨(dú)立。一般房間都比較方正。臥室面積：由于功能用房的相對獨(dú)立性，臥室開間與進(jìn)深的搭配比較合理，面積普遍在10平米左右，也能夠做到臥室通風(fēng)、采光，有的在臥室外設(shè)計了陽臺，方便晾曬衣物?？蛷d面積：市場當(dāng)中主要有兩種形式，一是客廳同臥室相對獨(dú)立，二是客廳同臥室在一個區(qū)域，兩種設(shè)計面積相差不大，都在14平方米以上。衛(wèi)生間與廚房：相對獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房增加了設(shè)計的美感，同時由于面積的增加，也可以擺放更多的衛(wèi)浴、烹調(diào)設(shè)備。6080平方米設(shè)計：如果說前兩個產(chǎn)品尚屬于完全過渡化的產(chǎn)品，那么6080平方米范圍內(nèi)的產(chǎn)品可以說是真正的住宅了。這個區(qū)間的產(chǎn)品以兩室一廳，兩室兩廳居多，有的甚至80平方米的戶型做到了三室兩廳，功能劃分非常緊湊。功能房的分布也比較合理，基本上都做到了干濕、動靜分離。臥室面積：根據(jù)戶型組合的不同，臥室面積呈現(xiàn)不同分布特色， 、面積在14個平方米左右，、面積在10平方米左右。客廳面積： 75平米的產(chǎn)品，客廳面積普遍在23個平米左右。衛(wèi)生間與廚房：面積上與4060平米產(chǎn)品差不多，但是增加了用餐區(qū)域和洗衣區(qū)域，使得功能劃分更加合理細(xì)致。通過統(tǒng)計分析，此區(qū)間臥室面積平均而言較2040平方米區(qū)間臥室面積有所下降，這主要是由于功能房的劃分合理型以及增加了室內(nèi)通廊的原因所造成的。 在調(diào)查的過程當(dāng)中還有一種躍式結(jié)構(gòu)的小戶型住宅，面積在4050平方米之間。這樣分割下來，上下空間加隔板，而客廳層高保持不變，這樣造成的結(jié)果是客廳層高與客廳進(jìn)深、開間比例不，造成比較壓抑的感覺。而且這類小戶型采用的是廊式設(shè)計，在通風(fēng)、采光方面更加受到限制。此類設(shè)計易造成局部空間的比例失調(diào)和不舒適性，從市場產(chǎn)品來看，中小戶型做成躍、復(fù)結(jié)構(gòu)并不是主流，也不可能成為主流。就目前而言，購買小房型的主力軍為大部分為白領(lǐng)階層，且多是單身的年輕人，但在這個知識層次普遍提高的環(huán)境中，住戶普遍在白天上班，并且崇尚的是一種比較現(xiàn)代的生活方式，所以就需要一種針對小戶型產(chǎn)品的專業(yè)物業(yè)管理，一方面為業(yè)主提供較為貼心于便利的服務(wù)，同時在營銷方面也要做到針對不同的需要提供個性化的服務(wù)，例如，居家清潔、洗衣服務(wù)等等。另一方面表現(xiàn)在業(yè)主的溝通，當(dāng)前城市年輕人特有的生活方式式鄰里之間的干擾性逐漸漸少，相互之間很少溝通，這就需要創(chuàng)造一種全新的生活方式來提高各單位之間的干擾性。以下是物業(yè)管理以及配套服務(wù)工作方面較為出色的項目：項目名稱配套設(shè)施及服務(wù)物業(yè)管理項目特色時代100中央供熱水系統(tǒng)恒溫游泳池社區(qū)網(wǎng)絡(luò)會所（餐廳、咖啡屋、茶坊、網(wǎng)吧、書吧、自助式洗衣房）24小時酒店式物業(yè)管理數(shù)字化示范工程樣板樓酒店式物業(yè)管理流星花園包括常規(guī)與特約服務(wù)，其中特約服務(wù)包括清潔、禮儀、健康、商務(wù)、維修等人性化非常強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容樓宇電視監(jiān)控背景音樂系統(tǒng)煤氣泄漏報警多元化的配套服務(wù)麗陽天下中央供熱水系統(tǒng)中央冷暖空調(diào)商務(wù)服務(wù)家政服務(wù)（24小時配餐中心等）家庭醫(yī)生酒店式物業(yè)管理酒店式物業(yè)管理成都現(xiàn)代城會所形式配套，游泳池、網(wǎng)球場、市政公園等，俱樂部運(yùn)作方式式的，小區(qū)內(nèi)以后可以組織各種沙龍、party，是一種比較全面的居家生活方式俱樂部式配套服務(wù)經(jīng)典坐標(biāo)商務(wù)配套保姆式家政服務(wù)（丁送餐、送洗衣物、特約保健醫(yī)生等）健全的安全防護(hù)體系常用的家政以及商務(wù)服務(wù)從上表中可以看到，成都市目前在物業(yè)管理以及配套服務(wù)方面比較出色的小戶型項目力求在各個方面都做的出色，是一種大而全的管理方案。從目前已經(jīng)入住的小戶型項目來看，業(yè)主的差異性也較大，有純居住，也有居家辦公、同時還有純辦公業(yè)主，這三種類型的業(yè)主同時居住在一個項目當(dāng)中，造成了需求的差異化，同時在配套服務(wù)方面也需要差異化的管理方案，成都現(xiàn)代城的俱樂部式管理方案是一個靚點(diǎn)，有一些類似于置信提出過的置信生活方式，只不過現(xiàn)代城的業(yè)主資源大部分都是年輕人，擁有著類似興趣愛好更容易交流出火花。在當(dāng)前，成都市的小戶型項目當(dāng)中，真正做到專業(yè)的小戶型物業(yè)管理相當(dāng)少，在我們所調(diào)查的樣本當(dāng)中，小配套與物管能夠達(dá)到專業(yè)水準(zhǔn)的不過三四家，比如流星花園等。小戶型產(chǎn)品要想贏得市場先機(jī)，除了在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢之外，配套服務(wù)也是一個非常重要的環(huán)節(jié)。相信隨著小戶型產(chǎn)品消費(fèi)者的逐漸成熟，他們對物業(yè)管理水平的關(guān)注程度也將越來越高。關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)需求方面的市場狀況，將在消費(fèi)者問卷調(diào)查與物業(yè)管理人員深度訪談報告部分給予詳細(xì)的分析和探討。四、個案分析 ：清華坊9月19日正式銷售以來，時至今日已成功發(fā)售近百套，銷售態(tài)勢確實有點(diǎn)火。到了清華坊，你能看見三五成群的人進(jìn)進(jìn)出出，他們之中有的是購房者，有的是參觀者，其中不少人是對傳統(tǒng)居民和民族文化有著深刻或濃厚情意的長者、學(xué)者、建筑師，還有的是房產(chǎn)界的同仁、同行，地產(chǎn)界的大腕和明星。：“川西民居”為主格調(diào)，中國式的聯(lián)排別墅。清華坊獨(dú)領(lǐng)現(xiàn)代民居風(fēng)騷，正是引來八方看客的最大亮點(diǎn)，亦是最大賣點(diǎn)。清華坊的北面是紫微東路；東面是自由星城（西航宿舍）和健身公園；西面是神仙樹南路，路邊緊靠體育公園、濱河公園和中海名城；南面是正在修的公路和早就有的窄軌鐵路，再往南就是機(jī)場路的航空大道（立交橋）。（工程策劃）： 占地： 105畝 住戶： 129戶 容積率： 綠地率： 61% 室內(nèi)私家車庫 262個 露天車位： 50個 公共蘇州式園林： 1800m2 每戶私家前庭： 2040 m2 每戶私家后花園： 1001800 m2： 院落格局：傳統(tǒng)居民的現(xiàn)代版 庭堂樓閣：功能齊全的多元空間 私家花園：四面圍合的自家山水 古韻新風(fēng)：傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代工藝的智慧結(jié)晶 文化內(nèi)涵：彌漫人倫親情的“詩意棲居” 周邊環(huán)境：三大公園三面綠化數(shù)百畝生態(tài)屏障：： A型460多（不等）m2（不包含地下室） （不包含地下室） （不包含地下室） （不包含地下室） （不包含地下室） （不包含地下室） （不包含地下室）：負(fù)一層為地下室和停車庫；底層有：前院、客廳、客臥、天井、餐廳（廚房）、露臺、后花園；二層有：前院上空、書房、次臥、客臥、天井上空、客臥、后院上空；三層有：天井上空、屋頂平臺、主臥。：：露天車位50個，公共蘇州式園林1800m2，還有游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球場等與成片公園綠地構(gòu)成動與靜的和諧。（環(huán)境）：交通便利：南面有公路、鐵路、高速公路。紫薇東路兩端有61路、93路公交車。生活方便，四周都是社區(qū)。三大公園（體育公園、濱河公園、健身公園），三面綠化，即內(nèi)有江南園林，外有現(xiàn)代公園。：物業(yè)管理公司：倍特物業(yè)，400元左右/戶/月投資開發(fā)商：四川昌隆投資管理有限責(zé)任公司：清華坊民居首次從平面院落走向獨(dú)門獨(dú)院的三層立體建筑，廳堂空間的交錯，院房的虛實結(jié)構(gòu)的搭配，前天井后花園的布局，以及互為依存的街巷和流水，其舒適與情趣的統(tǒng)一，動態(tài)結(jié)構(gòu)和環(huán)境氛圍的和諧，充分展現(xiàn)了民居的傳統(tǒng)神韻與全新的整體氣度，從根本上解決了民居居住的舒適度和私密性，因此，稱其為具有中國名居特色的風(fēng)情院落（聯(lián)體別墅區(qū)），或都市桃花源。清華坊把民居、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)和新時代人們的居住需求完美結(jié)合而成，風(fēng)格樸實飄逸，與環(huán)境融為一體，親情味濃，兼容性強(qiáng)，激起了強(qiáng)大的購買欲望，一大批民俗樓盤和清華坊的熱銷便是明證。：從內(nèi)部說，清華坊園區(qū)南面緊靠公路和鐵路，噪音似乎較大，靠南面的樓盤似乎不太熱銷（戶型較?。?。從外部說，聯(lián)體別墅為何賣得火？因為有新意有創(chuàng)新。但“克隆”者有可能不暢銷。要警惕：跟風(fēng)者套牢。：已售85戶，%（截止10月20日）。最低價4500元/m2 最高價5800元m2，一次性付款九七折；首付20%，按揭8成30年。購房者多為35歲以上的成功人士、白（金）領(lǐng)階層，中小公司頭頭。清華坊的出現(xiàn)，實現(xiàn)了房產(chǎn)界的四大革命：川西人文氣質(zhì) 現(xiàn)代古典主義，以“川西民居”為主格調(diào)。天人合一（追求極至），既滿足了“住”的物質(zhì)需求，更濃縮了生活的意境，讓人、建筑、自然與世界水乳交融，這正是人類生活居住所追求的極至。開發(fā)商挑戰(zhàn)設(shè)計師，清華坊好方案出自開發(fā)商自己?！白〗粫币蜒埱迦A坊捧獎，這是全國房地產(chǎn)界對成都房市的贊譽(yù)和總結(jié)。成都民族化樓盤掀動的中國房市革命，使成都房產(chǎn)從此走向世界?。捍禾旎▓@座落在浣花風(fēng)景區(qū)