某年度成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 22:54 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 都市場(chǎng)的迫切要求，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都投入到了商業(yè)地產(chǎn)這艘大船上來(lái)，但不可避免的成都市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)總量已趨向于飽和狀態(tài)，投資者需要謹(jǐn)慎的對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。 春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市、城南商圈、城北專業(yè)市場(chǎng)以及城西的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)這些都是成都商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的地區(qū)。2003年是許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大比拼的一年，對(duì)地段決定銷(xiāo)售的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地段是銷(xiāo)售的第一要素，其次很重要的一點(diǎn)是看你的后期管理能否跟上，所以聘請(qǐng)專業(yè)的實(shí)力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司也成為決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 2003年將投入建設(shè)的項(xiàng)目可以用巨量來(lái)形容?？偼顿Y達(dá)40億元人民幣，其銷(xiāo)售面積達(dá)40萬(wàn)平方米的商業(yè)巨擘熊貓萬(wàn)國(guó)商城粉墨登場(chǎng)；另一拆遷達(dá)9年之久，位于紅星路與蜀都大道交界處一塊黃金空地，將借助舊城改造和春熙路車(chē)多的契機(jī)準(zhǔn)備打造一個(gè)成都市區(qū)最大型的商城。另外，亞洲最佳管理企業(yè)，占地101畝，建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米的西部最大綜合性購(gòu)物中心，也預(yù)計(jì)于2003年正式啟動(dòng)，同樣，新加坡仁恒集團(tuán)在人民南路圈地23畝，準(zhǔn)備打造一個(gè)智能化商務(wù)大廈，預(yù)計(jì)2003年動(dòng)工，錢(qián)江銀通房地產(chǎn)在騾馬市買(mǎi)下30畝地，準(zhǔn)備修建一商業(yè)大廈，大陸房產(chǎn)公司也將在市中心開(kāi)發(fā)一個(gè)占地23畝的商業(yè)廣場(chǎng)。在順城大道，港鵬國(guó)際大廈也正在進(jìn)行包裝，將于2003年隆重推出?？梢赃@么說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在在成都房產(chǎn)界可以說(shuō)是成為了一種流行，但風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大更快的產(chǎn)生。 第二部份 成都市房地產(chǎn)供需狀況 2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)愈趨成熟和理性，而競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。大批的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛搶灘成都市場(chǎng)，包括華潤(rùn)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海外、華新國(guó)際這些國(guó)內(nèi)一流的開(kāi)發(fā)集團(tuán)在內(nèi)，與本土的置信、新希望、干道房產(chǎn)、國(guó)嘉地產(chǎn)、華盛實(shí)業(yè)等形成了多頭并進(jìn)的良好局面。競(jìng)爭(zhēng)的加劇使得開(kāi)發(fā)商更加注重企業(yè)自身的品牌形象及市場(chǎng)化運(yùn)作。上千畝的大盤(pán)的大量出現(xiàn)也預(yù)示著成都樓市在未來(lái)幾年中的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。 一、房地產(chǎn)供給市場(chǎng) 2002年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售都有所增長(zhǎng)，特別是在投資力度上的加強(qiáng)尤為明顯，僅以111月的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量為154億元，％。其中住宅投資完成118億元，％，％。商品房開(kāi)發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá)1898萬(wàn)平方米，已接近去年水平，其中當(dāng)年新開(kāi)工面積為809萬(wàn)平方米，％。前11個(gè)月，累計(jì)，％，％：商，％。 市場(chǎng)供給特點(diǎn)： 1)開(kāi)發(fā)趨向大盤(pán)化。大盤(pán)開(kāi)發(fā)漸漸成為城都樓市的一大趨勢(shì)，幾百畝、上千畝甚至數(shù)千畝的項(xiàng)目越來(lái)越多，市區(qū)的有萬(wàn)科城市花園、河濱印象等，由于市區(qū)土地資源的缺乏與零散分布，致使這些上千畝的整塊土地主要還是來(lái)源于成都市郊的衛(wèi)星城，尤以華陽(yáng)、龍泉和溫江的“大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)”最為“白熱化”。無(wú)論是四川萬(wàn)達(dá)、華新國(guó)際、四川深長(zhǎng)城等外地開(kāi)發(fā)商還是建信、浩林、天祥等本地開(kāi)發(fā)商所申報(bào)的生態(tài)示范項(xiàng)目都無(wú)一例外是幾百畝乃至上千畝的“大盤(pán)”。 2)商業(yè)地產(chǎn)高速成長(zhǎng)。成都的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，與國(guó)內(nèi)一些大城市相比，亦有不小差距。2002年的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化趨勢(shì)和高品質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重要方面。隨著舊城改造的推進(jìn)和2004年中國(guó)對(duì)外放開(kāi)零售業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將有很大的市場(chǎng)前景，但也要預(yù)防過(guò)熱的傾向。 3)小戶性項(xiàng)目增多。小戶型作為一種過(guò)渡兼投資型戶型越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商的青睞，2002年又?jǐn)?shù)十個(gè)項(xiàng)目涉及小戶性或是純小戶性。 4)郊縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提速。郊縣房產(chǎn)在2002年下半年開(kāi)發(fā)熱度很高，房?jī)r(jià)也提高較快，由于存在著市區(qū)與郊縣融合這一大方向的轉(zhuǎn)變，郊縣的交通與配套越來(lái)越完善，隨著二次置業(yè)的興起，郊縣房產(chǎn)向市區(qū)靠攏將成為未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。 二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng) 據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局所提供的信息，同比％，％；萬(wàn)平方米，％。在商品房購(gòu)買(mǎi)當(dāng)中以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，％為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)。 項(xiàng)目 合計(jì) 住宅 非住宅 類別 面積(萬(wàn)平米) 金額(億元) 面積(萬(wàn)平米) 金額(億元) 面積(萬(wàn)平米) 金額(億元) 商品房銷(xiāo)售量 同比增長(zhǎng) +％ +％ +％ +％ +％ +％其中：個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比例 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 市場(chǎng)銷(xiāo)售特點(diǎn)： 消費(fèi)總量不斷擴(kuò)大，套型面積增加； 二次置業(yè)及投資置業(yè)者增多，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈梯狀趨勢(shì)； 多元化需求與一元化需求并存，個(gè)性消費(fèi)多元化； 合同糾紛、面積糾紛、質(zhì)量糾紛和權(quán)屬糾紛日益增多； 產(chǎn)權(quán)有一元化向多元化趨勢(shì)發(fā)展，各種權(quán)屬互相交錯(cuò)。 三、成都市二手房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 基本狀況 如果說(shuō)2001年是成都市二手房市場(chǎng)的預(yù)熱期的話，那么2002年則是二手房市場(chǎng)的快速升溫期。隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民群眾購(gòu)買(mǎi)力的增加，以及舊城改造的大規(guī)模實(shí)施，2002年成都市二手房市場(chǎng)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭：交易量大幅上升，二手房房?jī)r(jià)看漲，據(jù)成都市房地產(chǎn)交易中心買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶科統(tǒng)計(jì)，2002年全年共辦理各類私房買(mǎi)賣(mài)12995萬(wàn)件，％，成交面積933467平方米，首次突破10億元大關(guān)。 成都市二手房市場(chǎng)特點(diǎn)分析 2002年成都市二手房市場(chǎng)不僅成交量大，房?jī)r(jià)上漲，還呈現(xiàn)出如下特征： (1)“五”多 購(gòu)房者中拆遷戶多。2002年是大規(guī)模舊城改造的第一年，萬(wàn)平方米，差遣居民達(dá)到24492戶，這些拆遷戶大
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