地房地產(chǎn)市場解讀及預測報告(編輯修改稿)
2025-08-30 02:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 180平米以上2004年供應銷售供銷比 2003年供應銷售供銷比 數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局（五）郊區(qū)（市）縣房地產(chǎn)高速發(fā)展，商品房交易占全市交易比重提升6%。2004年，郊區(qū)（市），%，%。、%、%；、%、%。通過20032004年的數(shù)據(jù)比較，我們看到郊區(qū)（市）%%，%個百分點；%%。20032004年商品房交易面積和金額分別提升6%%。郊宅郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個過程，成都的住宅郊區(qū)化建設在最近幾年發(fā)展非常迅速。表8：20032004年郊縣商品房交易比重變化情況2003年2004年成交面積成交金額成交面積成交金額郊縣商品房交易量占總成交比重（%）%%%%郊縣住宅交易量占總成交比重（%）%%%%四、房地產(chǎn)價格（一）%，近三年新上市住宅交易均價漲幅年均漲500元/平方米。2004年整體交易均價上漲速度較快據(jù)成都房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2004年市區(qū)商品房均價達到3731元/平米，%，其中住宅均價3241元/平米，%；而2003年成都市區(qū)（六城區(qū)）%，%。增幅與去年相比有所上升。表9：20032004年市區(qū)房價情況（單位：元/平米）2003年2004年商品房33593731同比增長%%住宅29233241同比增長%%數(shù)據(jù)來源：成都市房產(chǎn)管理局住宅價格受距離遠近影響變小對2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個梯度的價格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價格為“第一梯度價格”，也是各物業(yè)銷售均價最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當接近，因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價格為“第二梯度價格”，與“第一梯度價格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價格為“第三梯度價格”，價格與“第二梯度價格”相差一定幅度。表10：不同價格梯度商品房售價情況物業(yè)類型第一梯度價格（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）第二梯度價格（內(nèi)環(huán)至二環(huán)）第三梯度價格（二環(huán)以外）各梯度價格比（第一梯度價格為100）商品房486641213243100：85：67住宅384634952972100：91：77商業(yè)營業(yè)用房1313293815822100：71：44辦公用房532539772691100：75：51去年市區(qū)中住宅價格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價可以達到市中心的77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷售均價則達到了91%。因此，當前成都住宅價格受距市中心的遠近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營業(yè)用銷售總體均價為市中心的71%，二環(huán)以外卻不到市中心價格的一半，僅為44%。近三年新住宅交易均價漲幅年均每平米漲500元。我們對20022004年三年新增住宅進行分析，對每月數(shù)據(jù)進行價格權重處理后得到價格情況基本能真實說明價格增長情況。從上圖這個價格走勢看，可以知道2004年的主要均價區(qū)間在31003400元/平米之間，2003年的主要均價區(qū)間在26003000元/平米之間，2002年主要均價區(qū)間在23002500元/平米之間?；旧厦磕甑木鶅r漲幅保持在500元/平米。而觀察20022004年全年我們發(fā)現(xiàn)主要的漲價區(qū)間在2003年初和年末。從曲線的整體走勢我們可以初步預測，2005年房價仍會上漲。（三）不同年度（20022004年）建造的住宅價格分析建造于2002年住宅銷售價格分析建造于2002年商品房住宅的價格變化情況，如下圖： 2002年1月商品房住宅均價為2088元，當年建造的商品房住宅在2004年5月達到3580元的最高點，%，2004年12月價格為3135元。據(jù)“4月移動平均”趨勢線觀察，3年中有2個上漲區(qū)間。2個上漲區(qū)間為：2002年9月至2003年2月，價格從2236元猛漲至3007元，%；2003年12月至2004年5月，價格從3091元漲至3580元，%。建造于2003年住宅的銷售價格分析2003年建造的商品房住宅價格變化如下圖：2003年建造的房屋價格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢。主要的上漲區(qū)間是2003年第二季度、2003年11月2004年5月兩個階段。建造于2004年住宅的銷售價格分析。2004年建造的商品房住宅價格變化如下圖： 2004年房屋價格走勢呈現(xiàn)“WW型”波動， 2004年的“單方價格”曲線以6月為界呈現(xiàn)2個W形，而整體價格只在年末有小幅上揚，說明價格上漲已然動力不足。而“4月移動平均”曲線顯示全年價格走勢趨于平緩微升。（四）住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，成都中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南〉城西〉城東〉城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴展而逐漸降低，成都市市區(qū)住房的租金無論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價格表現(xiàn)一致。可見，市區(qū)的住房價格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場價格與租金的表現(xiàn)是比較同步。表9：各樣本區(qū)域的住房租金情況：（元/平方米月）樣本點（方位）城東城南城西城北平均租金樣本點（環(huán)域）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)至一環(huán)一至二環(huán)二至三環(huán)三環(huán)以外平均租金目前合理的房價租金比應為150200。我國房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的城市如北京、深圳、廣州的近期“房價住金比”均在150200之間，因此可以看出，北京、深圳、廣州的房價租金比處在合理范圍。，略超出了理論上較為合理的“房價租金比”的范圍，這也說明了當前成都市區(qū)的住房價格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說來，過高的“房價住金比”會一定程度上刺激住房的租賃市場，而對住房的一、二級市場需求有一定的抑制作用。五、消費需求狀況成都房地產(chǎn)市場的需求除受到客觀市場如供應變化、價格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。消費者的購房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開放性，購房者的構成也在改變。（一）外地購房者購買比重一年提高5%外地人的新建商品購買量在去年超過了市區(qū)購買量后，在2004年始終位居第一位，成為成都商品房消費領域的主要力量。在個人購買中，%，%，（見下圖）。%。成都經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設已讓城市面貌、城市的綜合實力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，成都是居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而成都市區(qū)商品房銷售外地人個人購買比重日漸上升。（二）2005年買房需求較強成都房地產(chǎn)信息中心在2004年9月做的一次購房者情況調(diào)查顯示：馬上要買房的數(shù)量所占比例并不高，而預期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說明目前消費者對成都的房地產(chǎn)市場的信心度較高，持幣觀望的潛在消費者較多。（三）城東購買意向漸濃各個方位中，西邊和南邊仍是購房的主要選擇方位，占總數(shù)的29%；城東的購買意向者也占較大比例，達到22%，提升速度較快。由于目前的城東開發(fā)力度的加強，環(huán)境已經(jīng)得到了極大的改善，居住特性將成為城東房對產(chǎn)的主要發(fā)展方向。另外，由于目前城南
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