地房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀及預(yù)測(cè)報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 02:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 180平米以上2004年供應(yīng)銷售供銷比 2003年供應(yīng)銷售供銷比 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局（五）郊區(qū)（市）縣房地產(chǎn)高速發(fā)展，商品房交易占全市交易比重提升6%。2004年，郊區(qū)（市），%，%。、%、%；、%、%。通過(guò)20032004年的數(shù)據(jù)比較，我們看到郊區(qū)（市）%%，%個(gè)百分點(diǎn)；%%。20032004年商品房交易面積和金額分別提升6%%。郊宅郊區(qū)化發(fā)展是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的一個(gè)過(guò)程，成都的住宅郊區(qū)化建設(shè)在最近幾年發(fā)展非常迅速。表8：20032004年郊縣商品房交易比重變化情況2003年2004年成交面積成交金額成交面積成交金額郊縣商品房交易量占總成交比重（%）%%%%郊縣住宅交易量占總成交比重（%）%%%%四、房地產(chǎn)價(jià)格（一）%，近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅年均漲500元/平方米。2004年整體交易均價(jià)上漲速度較快據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到3731元/平米，%，其中住宅均價(jià)3241元/平米，%；而2003年成都市區(qū)（六城區(qū)）%，%。增幅與去年相比有所上升。表9：20032004年市區(qū)房?jī)r(jià)情況（單位：元/平米）2003年2004年商品房33593731同比增長(zhǎng)%%住宅29233241同比增長(zhǎng)%%數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小對(duì)2004年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為“第一梯度價(jià)格”，也是各物業(yè)銷售均價(jià)最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價(jià)差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此為內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為“第二梯度價(jià)格”，與“第一梯度價(jià)格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為“第三梯度價(jià)格”，價(jià)格與“第二梯度價(jià)格”相差一定幅度。表10：不同價(jià)格梯度商品房售價(jià)情況物業(yè)類型第一梯度價(jià)格（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）第二梯度價(jià)格（內(nèi)環(huán)至二環(huán)）第三梯度價(jià)格（二環(huán)以外）各梯度價(jià)格比（第一梯度價(jià)格為100）商品房486641213243100：85：67住宅384634952972100：91：77商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1313293815822100：71：44辦公用房532539772691100：75：51去年市區(qū)中住宅價(jià)格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價(jià)可以達(dá)到市中心的77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷售均價(jià)則達(dá)到了91%。因此，當(dāng)前成都住宅價(jià)格受距市中心的遠(yuǎn)近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用銷售總體均價(jià)為市中心的71%，二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為44%。近三年新住宅交易均價(jià)漲幅年均每平米漲500元。我們對(duì)20022004年三年新增住宅進(jìn)行分析，對(duì)每月數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格權(quán)重處理后得到價(jià)格情況基本能真實(shí)說(shuō)明價(jià)格增長(zhǎng)情況。從上圖這個(gè)價(jià)格走勢(shì)看，可以知道2004年的主要均價(jià)區(qū)間在31003400元/平米之間，2003年的主要均價(jià)區(qū)間在26003000元/平米之間，2002年主要均價(jià)區(qū)間在23002500元/平米之間?；旧厦磕甑木鶅r(jià)漲幅保持在500元/平米。而觀察20022004年全年我們發(fā)現(xiàn)主要的漲價(jià)區(qū)間在2003年初和年末。從曲線的整體走勢(shì)我們可以初步預(yù)測(cè)，2005年房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。（三）不同年度（20022004年）建造的住宅價(jià)格分析建造于2002年住宅銷售價(jià)格分析建造于2002年商品房住宅的價(jià)格變化情況，如下圖： 2002年1月商品房住宅均價(jià)為2088元，當(dāng)年建造的商品房住宅在2004年5月達(dá)到3580元的最高點(diǎn)，%，2004年12月價(jià)格為3135元。據(jù)“4月移動(dòng)平均”趨勢(shì)線觀察，3年中有2個(gè)上漲區(qū)間。2個(gè)上漲區(qū)間為：2002年9月至2003年2月，價(jià)格從2236元猛漲至3007元，%；2003年12月至2004年5月，價(jià)格從3091元漲至3580元，%。建造于2003年住宅的銷售價(jià)格分析2003年建造的商品房住宅價(jià)格變化如下圖：2003年建造的房屋價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。主要的上漲區(qū)間是2003年第二季度、2003年11月2004年5月兩個(gè)階段。建造于2004年住宅的銷售價(jià)格分析。2004年建造的商品房住宅價(jià)格變化如下圖： 2004年房屋價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)“WW型”波動(dòng)， 2004年的“單方價(jià)格”曲線以6月為界呈現(xiàn)2個(gè)W形，而整體價(jià)格只在年末有小幅上揚(yáng)，說(shuō)明價(jià)格上漲已然動(dòng)力不足。而“4月移動(dòng)平均”曲線顯示全年價(jià)格走勢(shì)趨于平緩微升。（四）住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，成都中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南〉城西〉城東〉城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低，成都市市區(qū)住房的租金無(wú)論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價(jià)格表現(xiàn)一致?？梢?，市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)是比較同步。表9：各樣本區(qū)域的住房租金情況：（元/平方米月）樣本點(diǎn)（方位）城東城南城西城北平均租金樣本點(diǎn)（環(huán)域）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)至一環(huán)一至二環(huán)二至三環(huán)三環(huán)以外平均租金目前合理的房?jī)r(jià)租金比應(yīng)為150200。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州的近期“房?jī)r(jià)住金比”均在150200之間，因此可以看出，北京、深圳、廣州的房?jī)r(jià)租金比處在合理范圍。，略超出了理論上較為合理的“房?jī)r(jià)租金比”的范圍，這也說(shuō)明了當(dāng)前成都市區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說(shuō)來(lái)，過(guò)高的“房?jī)r(jià)住金比”會(huì)一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。五、消費(fèi)需求狀況成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求除受到客觀市場(chǎng)如供應(yīng)變化、價(jià)格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。消費(fèi)者的購(gòu)房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開放性，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變。（一）外地購(gòu)房者購(gòu)買比重一年提高5%外地人的新建商品購(gòu)買量在去年超過(guò)了市區(qū)購(gòu)買量后，在2004年始終位居第一位，成為成都商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。在個(gè)人購(gòu)買中，%，%，（見下圖）。%。成都經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實(shí)力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，成都是居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而成都市區(qū)商品房銷售外地人個(gè)人購(gòu)買比重日漸上升。（二）2005年買房需求較強(qiáng)成都房地產(chǎn)信息中心在2004年9月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買房的數(shù)量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀望的潛在消費(fèi)者較多。（三）城東購(gòu)買意向漸濃各個(gè)方位中，西邊和南邊仍是購(gòu)房的主要選擇方位，占總數(shù)的29%；城東的購(gòu)買意向者也占較大比例，達(dá)到22%，提升速度較快。由于目前的城東開發(fā)力度的加強(qiáng)，環(huán)境已經(jīng)得到了極大的改善，居住特性將成為城東房對(duì)產(chǎn)的主要發(fā)展方向。另外，由于目前城南
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