【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %，比 2022 年高達(dá) %的增幅陡降 %。2. 沿海中小企業(yè)倒閉，失業(yè)率增加；應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量逐年遞增，導(dǎo)致今明兩年勞動(dòng)力市場(chǎng)就業(yè)壓力巨大。受人民幣升值影響，人力、原材料成本上升，加之此次金融風(fēng)暴襲擊，江浙、廣東、福建等沿海地區(qū)以加工制造為主的中小外貿(mào)企業(yè)受到重創(chuàng)，多家中小型企業(yè)破產(chǎn)。根據(jù)社科院 2022 年社會(huì)藍(lán)皮書顯示，大學(xué)擴(kuò)招以來(lái)，應(yīng)屆畢業(yè)生每年以 15%20%左右的速度遞增，2022 年 495 萬(wàn)應(yīng)屆畢業(yè)生至 2022 年 7 月仍然有 140 萬(wàn)人失業(yè)，因此今明兩年勞動(dòng)力市場(chǎng)就業(yè)難的問題將繼續(xù)困擾。3. 商業(yè)銀行惜貸，左右為難。（1） 銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期不高，為抗風(fēng)險(xiǎn)而惜貸面對(duì)金融危機(jī)，銀行預(yù)期會(huì)經(jīng)濟(jì)萎縮，因而惜貸。而銀行一直對(duì)中小企業(yè)放貸力度不強(qiáng)，即使對(duì)歷來(lái)是銀行優(yōu)良資產(chǎn)的房地產(chǎn)貸款，由于銀行對(duì)后市看淡，房貸強(qiáng)度也明顯下降。（2） 商業(yè)個(gè)體，為逐利潤(rùn)而惜貸商業(yè)銀行作為商業(yè)個(gè)體，有追逐利潤(rùn)的天性，而國(guó)家對(duì)利率的調(diào)控在一定程度上降低了商業(yè)銀行的利潤(rùn)率，因而目前看來(lái)。利率優(yōu)惠方面的政策在各支行的執(zhí)行力度不強(qiáng)。截止 2022 年 1 月 1 日，各大銀行對(duì)存量房可享受利率七折優(yōu)惠的注冊(cè)，仍未執(zhí)行到位。（3） 雙重身份，為支持宏觀經(jīng)濟(jì)而增加貸款額度，卻惜貸中國(guó)的銀行具有雙重身份，既是商業(yè)體又是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一，因此，在金融“國(guó)九條”之后，為響應(yīng)政策，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等擴(kuò)大了本年貸款額度 300500 億不等。但新政中商品房貸款可執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)利率的 倍，5 年期存款利率甚至出現(xiàn)高于貸款利率的“倒置”現(xiàn)象，商業(yè)銀行放貸即等于虧錢。再加上美國(guó)次貸的陰霾還難以在短時(shí)間內(nèi)消散，中國(guó)商業(yè)銀行放貸的警惕性勢(shì)必會(huì)提高。宏觀環(huán)境小結(jié)：世界經(jīng)濟(jì)前途未明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境，且在 2022 年末，實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始出現(xiàn)受挫跡象，市場(chǎng)主體信心受到打擊。中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不太明朗。三、 “下跌”是全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)。復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及 2022 年末至 2022 年中期緊縮調(diào)控政策的綜合作用，導(dǎo)致國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù) 10 個(gè)月下跌。其下滑的速度可和 2022 年瘋狂上漲的速度媲美，至 08 年底基本回落至 07 年上漲之前的水平。1. 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù) 10 個(gè)月下降。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)房景氣指數(shù)直觀的反映出，2022——2022 年房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生及市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程。目前國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)回落到 07 年上漲時(shí)的水平。但 07 年瘋狂上漲導(dǎo)致的諸多問題仍亟待解決。2. 全國(guó) 70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，同比環(huán)比都出現(xiàn)下降趨勢(shì)。70個(gè) 大 中 城 市 2022年 112月 房 屋 價(jià) 格 同 比 環(huán) 比 變 化%%%%%%%%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月同 比 環(huán) 比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)綜合司“房?jī)r(jià)下跌”是 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，房?jī)r(jià)趨于理性。截至 2022 年 11 月同比漲幅趨近于 0%，環(huán)比上看，全國(guó) 70 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)連續(xù) 4 個(gè)月的環(huán)比下降。2022 年的瘋狂上漲，造成價(jià)格虛高，2022 年的調(diào)整，有一定的成效，但是調(diào)整的趨勢(shì)要待房?jī)r(jià)回到正常水平之后才能穩(wěn)定下來(lái)。3. 重點(diǎn)城市房市下挫的脈絡(luò)變化數(shù)據(jù)來(lái)源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)四、政策出臺(tái)，力求通過(guò)挽救房市以改變經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)1. 政策出臺(tái)目的在于挽救經(jīng)濟(jì)，而扶持房地產(chǎn)只是針對(duì)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，暫時(shí)采取的手段之一。正如中國(guó)篇所述，金融危機(jī)直接影響到中國(guó)出口和投資兩部分，而政策出臺(tái)的主要目的是挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，因而選擇了以減輕稅費(fèi)，加強(qiáng)財(cái)政投入等手段來(lái)刺激出口和增加投資。雖然房地產(chǎn)投資也受到金融危機(jī)的嚴(yán)重影響。然而，前期政府出臺(tái)的政策一直沒有相應(yīng)扶持，可見政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的不良影響仍心有余悸，仍沒轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)的繼續(xù)調(diào)整態(tài)度。但由于房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的較大影響，因而，第四季度政策轉(zhuǎn)向直指扶持房地產(chǎn)方面。2. 中央政策從調(diào)整經(jīng)濟(jì)入手，對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)有一定積極作用，國(guó)房景氣指數(shù)略有緩跌的趨勢(shì)，但拉升效果還未完全體現(xiàn)。2022年 國(guó) 房 景 氣 指 數(shù) 和 國(guó) 家 政 策 的 關(guān) 系國(guó)土資源部 《2008年國(guó)土資源管理工作要點(diǎn) 》土地監(jiān)管； 《節(jié)約能源法 》正式執(zhí)行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；住房保障條例框架已大體形成國(guó)務(wù)院下發(fā)新修訂的 《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo) 》，禁修住宅 、賓館等國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；央行 《上海市信貸投向指引 》重申第二套五部委新規(guī) 《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 》執(zhí)行；銀行對(duì)災(zāi)區(qū)信貸優(yōu)惠政策新 《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》執(zhí)行，防囤地；三部委印發(fā)今年廉租房計(jì)劃《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》，禁發(fā)用于繳土地出讓款貸款；民用建筑節(jié)能條例三中全會(huì)農(nóng)村土地改革，擴(kuò)大內(nèi)需；建設(shè)部鼓勵(lì)精裝；下調(diào)貸款利率 、存款準(zhǔn)備金率10.22貸款新政支持首套自??；降低首次 90平米以下購(gòu)房契稅至 1%擴(kuò)大內(nèi)需“國(guó)十條”；銀行貸款細(xì)則難產(chǎn)；建行 、農(nóng)行增加本年度貸款指標(biāo)；大幅降息中央對(duì)改善型二套房貸松綁；九項(xiàng)金融政策措施9496981001021041061082022年 12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 4月 2022年 5月 2022年 6月 2022年 7月 2022年 8月 2022年 9月 2022年 10月 2022年 11月 2022年 12月國(guó) 房 景 氣 指 數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng)從上圖可以看出，今年國(guó)家從不同方面出臺(tái)了相關(guān)政策，而國(guó)房景氣指數(shù)仍然持續(xù)下滑。直至第四季度， “關(guān)于支持首次購(gòu)房”的新政，以及后續(xù)一系列“改善性”住房購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，才減緩了國(guó)房景氣指數(shù)的下滑幅度。國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策的原因，一方面在于，房地產(chǎn)調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑增加了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻程度，并且將可能造成了更復(fù)雜的社會(huì)矛盾。因而，中央決定從扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面著手，改變經(jīng)濟(jì)下挫的趨勢(shì)，這些舉措間接緩和了房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，然而也可能造成房地產(chǎn)泡沫不能徹底清除干凈的狀況。正如前文所述，扶持房地產(chǎn)政策直到 2022 年第四季度才正式出臺(tái)，并且每項(xiàng)政策都有時(shí)間限制。從一系列“暫行”條例可看出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控只是“暫?！?。等待宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)之后，國(guó)家仍可能采取相關(guān)政策來(lái)保證行業(yè)健康有序的發(fā)展。3. 地方政府對(duì)“救市”政策態(tài)度積極。因地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的利益有緊密聯(lián)系，因而對(duì)扶持房地產(chǎn)和緩解房地產(chǎn)企業(yè)的窘境的主動(dòng)性更強(qiáng)，因而面對(duì)中央政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，地方政府將積極響應(yīng)。五、人口紅利，城市化進(jìn)程持續(xù)，有助于房市穩(wěn)定按照 2050 年中國(guó)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平的計(jì)劃，我國(guó)的城市化率到 2050 年必須達(dá)到70%～80%，這意味著在今后 40 年的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的城市化率要以每年 %～1%的速度增長(zhǎng)，每年約 1000 萬(wàn)～1200 萬(wàn)人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。另外，2022 年 9 月召開的十七屆三中全會(huì)，也出臺(tái)了關(guān)于農(nóng)村土地確權(quán)的政策，明確了土地和農(nóng)民的關(guān)系，進(jìn)一步釋放農(nóng)村勞動(dòng)力，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的進(jìn)度將加快。在未來(lái) 10 年，因人口紅利，城市化快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的需求仍然有強(qiáng)大支撐。全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境小結(jié)：全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò) 2022 年瘋狂上漲之后，進(jìn)入回調(diào)階段。2022 年全年下調(diào)后，基本回到2022 年初水平。而房地產(chǎn)行業(yè)的諸多遺留問題，還需進(jìn)一步調(diào)整和匡助。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日益嚴(yán)峻，為了挽救經(jīng)濟(jì)，國(guó)家政策從房地產(chǎn)入手，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定扶持。至 2022 年末，使全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境有所改善，下跌趨勢(shì)也初步呈現(xiàn)停止的跡象。加上城市化進(jìn)程的持續(xù)，長(zhǎng)期看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景仍然美好。? 成都篇復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使房地產(chǎn)行業(yè)受到深刻影響，而成都市政府有所作為，給成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了良好的內(nèi)部環(huán)境。一、成都總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng) 成都前三季度 GDP 仍保持較快增長(zhǎng)2022 年前三季度，按可比價(jià)格計(jì)算，成都市 GDP 增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資增幅下降2022 年 110 月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %，增速比 19 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。從投資渠道看，基本建設(shè)完成 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成 億元，增長(zhǎng) %，增速比 19 月又回落 個(gè)百分點(diǎn)。 各項(xiàng)貸款增長(zhǎng)加快截止 2022 年 10 月末，全社會(huì)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 7975 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 19月提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中儲(chǔ)蓄存款余額 3095 億元，增長(zhǎng) %。從貸款期限看，中長(zhǎng)期貸款余額3200 億元，增長(zhǎng) %。二、成都區(qū)域經(jīng)濟(jì)中，金牛、雙流仍各自引領(lǐng)城區(qū)及郊區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。 前三季度成都市各區(qū)域生產(chǎn)總值情況地區(qū) 總量（億元） 增長(zhǎng)（%） 地區(qū) 總量（億元） 增長(zhǎng)（%）金牛 青白江 武侯 彭州 青羊 邛崍 錦江 金堂 成華 崇州 雙流 新津 新都 都江堰 龍泉驛 大邑 郫縣 蒲江 溫江 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)從上表可看出，成都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度仍然較快，其中金牛、雙流兩區(qū)域仍然是成都市區(qū)和郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭。新都、龍泉區(qū)域購(gòu)買力也不容小覷。三、成都市政府關(guān)于房地產(chǎn)的扶持政策主動(dòng)而及時(shí)。2022年 成 都 市 （ 含 省 ） 房 地 產(chǎn) 政 策 變 化 過(guò) 程成都市五城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知，普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)成都經(jīng)適房已按契稅減半征收；建委出臺(tái)建筑外立面新規(guī)成都市 20082009年住房建設(shè)計(jì)劃“十一五”規(guī)劃四百畝土地用于保障性住房；東郊搬遷開始；省對(duì)經(jīng)適房實(shí)行最高限價(jià) 市地稅局表示：災(zāi)區(qū)個(gè)稅減征免征房產(chǎn)稅6.15救市新政 （成府發(fā)60號(hào)文件 ），緩和了開發(fā)商窘境 各區(qū)縣開始救市參照 50號(hào)文件執(zhí)行災(zāi)區(qū)聯(lián)建政策出臺(tái)； 《實(shí)施意見 》出臺(tái)內(nèi)容近似6.15新政，執(zhí)行時(shí)限延長(zhǎng) 1年半 政府叫?；铱臻g10.22貸款新政支持首套自住；降低首次90平米以下購(gòu)房契稅至 1%擴(kuò)大內(nèi)需“國(guó)十條”；銀行貸款細(xì)則難產(chǎn)；建行 、農(nóng)行增加本年度貸款指標(biāo)；大幅降息 改善型住房標(biāo)準(zhǔn)確定，政府向社會(huì)購(gòu)房；入戶新政； 2年免營(yíng)業(yè)稅9496981001021041061082022年 12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 4月 2022年 5月 2022年 6月 2022年 7月 2022年 8月 2022年 9月 2022年 10月 2022年 11月 2022年 12月國(guó) 房 景 氣 指 數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：吉信行市場(chǎng)信息系統(tǒng) 成都市關(guān)于扶持房地產(chǎn)行業(yè)的政策主動(dòng)而及時(shí)?？v觀 2022 年成都市政府（含四川省政府部分政策）出臺(tái)的政策，上半年主要側(cè)重在保障性住房的建設(shè)方面；“”地震后，下半年以“救市”為主。尤其在中央調(diào)整信貸政策導(dǎo)向后，成都政府利用災(zāi)區(qū)身份，主動(dòng)的調(diào)整房市供需，緩解開發(fā)商窘境，同時(shí)也疏解了可能發(fā)生的“交房矛盾” 。 成都政府救市政策歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：（1） 調(diào)整供應(yīng)量a. 年中調(diào)整下半年住宅用地供應(yīng)量，而改以商業(yè)、工業(yè)用地為主。b. 政府向社會(huì)購(gòu)買房源作為保障性住房。（2） 刺激需求量上升a. 購(gòu)房減免契稅中地方政府征收部分。b. 購(gòu)房可享受財(cái)政補(bǔ)貼。c. 將 5 年后出售二手房免營(yíng)業(yè)稅縮短為 2 年后d. 確定改善型住房標(biāo)準(zhǔn)。由于地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)的緊密利益關(guān)系，成都市政府在政策導(dǎo)向上偏向于“維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，保護(hù)市場(chǎng)主體，減少因房?jī)r(jià)波動(dòng)，開發(fā)商資金鏈斷裂而帶來(lái)的社會(huì)矛盾” 。可以說(shuō)，成都政府的政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)走出困境，房?jī)r(jià)和銷售量走向平穩(wěn)有很大幫助。四、城市規(guī)劃方面強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，增強(qiáng)城鄉(xiāng)聯(lián)合度。 9 月關(guān)于容積率的新規(guī)定《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2022） 》開始執(zhí)行，新版中有多處修改（1） 總?cè)莘e率下降讓綠地更多08 版中第一分區(qū)住宅用地的總?cè)莘e率由原來(lái) 6 左