06年南昌市房地產(chǎn)市場回顧－07年市場預(yù)測報告(編輯修改稿)
2025-05-11 01:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 塊重新火熱。南昌市區(qū)西拓的進程遠比南擴的進程要快。在贛江南岸，市中心、青山湖及象湖三個板塊幾乎并駕齊趨。京東板塊經(jīng)歷2005年的灼手可熱之后，今年熱度稍減。物業(yè)類型趨向平衡，戶型面積向新政靠攏城市發(fā)展的科學(xué)規(guī)劃和新政對市場潛移默化的調(diào)整，最直接的影響體現(xiàn)于市場產(chǎn)品的變化。2006年南昌房地產(chǎn)市場物業(yè)類型，發(fā)生重大改變。高層，小高層的市場供應(yīng)比例明顯增加。2005年南昌市多層物業(yè)為49%，占據(jù)市場主流，其次是高層21%，再次是小高層18%和別墅12%。2006年1～11月，南昌市多層物業(yè)所占比例下降為38%，其次是高層30%，小高層物業(yè)為25%，別墅供應(yīng)僅占7%。物業(yè)類型的轉(zhuǎn)變，說明城市土地利用率的不斷提高。從銷售來看，各種物業(yè)銷售情況均較好,高層物業(yè)銷售率歷史性超過多層，%。高層銷售率高，原因在于高層主要在市中心和紅谷灘區(qū)域推出，折射出置業(yè)者對市中心和紅谷灘新區(qū)的青睞。%，%，%。高層、小高層物業(yè)銷售率相比去年都有提升（具體如下圖）。從戶型供應(yīng)來看，2006年三房供應(yīng)量增加是市場的最大亮點，%，其次是兩房占23%，%、%、%，復(fù)式僅占4%。在戶型面積上，三房以上面積在不斷縮小，兩房和一房面積略有增加，但增幅不大。戶型和面積供應(yīng)呈現(xiàn)兩端向中間集中趨，主力三房正在向新政策中規(guī)定普通商品房標準靠攏，二房與國六條規(guī)定的90㎡建筑面積以下中小戶型標準基本吻合。具體情況如下圖：房價增幅先快后慢，趨向平穩(wěn)房價一直是市場關(guān)注的焦點，尤其是系列新政出臺后，人們談?wù)摰米疃嗟木褪欠績r，新政會不會促使房價下跌或增速減緩是消費者問得最多的問題。但房價是不以人的意志轉(zhuǎn)變的，它是按市場發(fā)展規(guī)律運行的。年初我們對今年市場預(yù)測時曾說過，2004至2005年的供地基本上已經(jīng)決定了今年的市場將集中于紅谷灘、市中心、青山湖和新建板塊，其價格必然會繼續(xù)攀升。事實上今年的板塊供應(yīng)和房價發(fā)展趨勢已經(jīng)印證了這一論斷。紅谷灘、市中心、青山湖和新建縣四個區(qū)域成為今年市場的主流，由于市中心與青山湖先天的區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢，其價值不言而愈，紅谷難整體價值的提升更是成為拉動今年房價上升的主要動力。至2006年10月底，南昌市新推續(xù)推樓盤整體均價突破3600元/㎡，%。從今年的各時段環(huán)比來看，%，三季度比二季度增長了近3%，%，至11月房價增幅開始回落，環(huán)比10月僅增長1%。房價增長最快兩個時段是第三季度和10月，主要原因是第三季度紅谷灘和市中心占據(jù)了市場供應(yīng)的主流，10月份紅谷灘和青山湖共同占據(jù)了市場的主流，高價值物業(yè)和區(qū)域的集中放量拉升了市場價格。11月份京東、蓮塘區(qū)域的市場放量，對市場價格增幅起到平抑的作用。商業(yè)地產(chǎn)類型豐富多彩，競爭態(tài)勢愈演愈烈2006年南昌商業(yè)地產(chǎn)走出了2005年的相對蕭條，入市產(chǎn)品類型多樣。鹿鼎國際、藍天碧水購物廣場、江中紫金城、贛江新天地等商業(yè)物業(yè)在洪城掀起一波波商業(yè)熱潮。尤其是江中紫金城，開創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)新模式，開辟出新商圈。造就出南昌市以廣場為中心的核心商圈，輔以青山路商圈、洪城商圈、和京東商圈、城南商圈的多商圈協(xié)同發(fā)展的商業(yè)態(tài)勢。贛江以西紅谷灘社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)市場的新亮點，商業(yè)街、百貨、超市、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)等商業(yè)類型的群花爭艷，著實奠定了南昌第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。二、2007年南昌房地產(chǎn)市場預(yù)測政策調(diào)控執(zhí)行力度加大，市場投資更為謹慎2006年的地產(chǎn)新政基本上是對今后幾年宏觀調(diào)控的定性，2007年的政策將在2006年的定性基礎(chǔ)上突現(xiàn)張力。2007年的調(diào)控重點將是以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，切實穩(wěn)定房價。同時，調(diào)控項目立項和土地供應(yīng)，及時安排并公布當(dāng)年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目，控制套型結(jié)構(gòu)和銷售價位，從源頭上控制
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