06年南昌市房地產(chǎn)市場回顧－07年市場預(yù)測報告-文庫吧
2025-03-30 01:27 本頁面
【正文】 和用地性質(zhì)來看，2006年南昌市土地供應(yīng)，在城市大開發(fā)格局上呈現(xiàn)出“兩岸分布均勻，商住平分秋色”的特點（如下圖圖2）。從分布區(qū)域來看，贛江西岸的紅谷灘（含昌北經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）%?；旧吓c贛江東岸的老城區(qū)供地持平。1～11月南昌市所有供地中，純住宅用地共掛牌11宗，%。還不到2005年成交的居住用地()的1/2。而商業(yè)金融用地則達24宗，%，是2005年成交商業(yè)金融用地（）。1～11南昌推出商住綜合用地22宗，面積達3888畝，%，是2005年成交綜合性用地的3倍。土地供應(yīng)的合理搭配，將南昌城市化進程的全局性與多功能性演澤得淋漓盡致。2006年111月南昌土地出讓成交價格可謂波瀾不驚。，延續(xù)了往年逐步下降的趨勢，比2005年平均成交價格109萬/畝，足足低了48萬/畝。但這與全面供地的分布息息相關(guān)，因此并未引起市場的廣泛關(guān)注。唯獨是中山西路以南、朝新路以西宗地1202萬/畝成交天價，曾引起市場的一片驚嘆。但通過其約3278元/平方米的樓面地價和其區(qū)位、用地性質(zhì)及指標對比，也并非完全出于情理之外，只能說是創(chuàng)造了南昌土地出讓價的新高。2006年土地市場最值得關(guān)注的應(yīng)該是三宗雙限地的出讓的結(jié)果，一宗高價成交，一宗更改指標，另一宗留拍。我們從已經(jīng)推出的3宗限價地來看，而面積達100畝以上的250畝DGC0637號宗地和103畝DGC0646號宗地均未成交。從這三宗土地限定住宅最高價格看，位于市區(qū)撫河以西、洪城路以南朝陽洲D(zhuǎn)GC0636號宗地限定價格為3260元/㎡，位于南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的DGC0637號宗地限定價格為2450元/㎡。而11月份推出的位于西安路以北城東控規(guī)DGC0646號宗地限定價格則為3780元/㎡。從所處板塊整體均價和位置來看潮陽洲D(zhuǎn)GC0636號宗地市場價格明顯要高于西安路DGC0646號宗地，但限定價格卻低于DGC0646號宗地520元/㎡。這些數(shù)據(jù)一方面說明開發(fā)商的謹慎態(tài)度，另一方面亦說明相關(guān)政府部門正在結(jié)合市場實際情況調(diào)節(jié)限定價格。所以，這中間的任何留拍和取消限價均屬于正常的調(diào)整。雙限地的逐頻完善，將隨著新政執(zhí)行的不斷深入，彰顯力量。投資增幅明顯回落，開發(fā)投資更為謹慎至2006年11月30日，與去年全年房地產(chǎn)投資110億元相比相距甚遠，投資增幅明顯下降。房地產(chǎn)投資增幅的回落，說明開發(fā)商在新政時期對市場開發(fā)的謹慎態(tài)度。投資回落主要表現(xiàn)在一級土地市場投資和二級商品房市場供應(yīng)兩方面的回落。從土地市場投資來看：2006年1～11月推出土地與2005年1～12月4日推出土地宗數(shù)比為59：60，成交宗數(shù)比為49：56，成交率明顯低與去年，成交價除去區(qū)域分布因素外，相同區(qū)域成交價格與2005年相比同樣存在下降趨勢。11月份，南昌共推出土地14宗，共成交9宗土地，未成交土地面積雖然只有5宗，面積卻達1000余畝，占推出總量的58%。14宗土地中，100畝以上用地，成交率還不到40%?？傮w成交率的下降和大宗地塊成交率的偏低，都充分說明南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資更為謹慎。市場供應(yīng)明顯下降，銷售率明顯提高，與去年相比，按照今年的發(fā)展速度，即使加上12月份，今年的批準預(yù)銷售面積相比去年有明顯的下降。從同致地產(chǎn)對2006年新推續(xù)推樓盤的供應(yīng)來看，，％。從新推續(xù)推產(chǎn)品來看2006年銷售情況明顯好于2005年（%），%。從2006年市場供求應(yīng)的板塊分面來看：2006年紅谷灘新區(qū)重新發(fā)力，并形成兩翼齊飛的發(fā)展格局，成為市場供應(yīng)的最大區(qū)域。其左翼的鳳凰洲在豐和新城的帶動下也受到市場的追捧，右翼紅角洲的聯(lián)發(fā)江岸匯景、金融街紫金園等項目小試牛刀，銷售極佳。新建縣幾個知名樓盤大舉推盤，尤其是沿海麗水佳園、城開國際學(xué)園等項目，帶動整體板
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