06年南昌市房地產(chǎn)市場回顧－07年市場預測報告(已修改)
2025-04-26 01:27 本頁面
【正文】 06年南昌市房地產(chǎn)市場回顧， 07年市場預測2006年的房地產(chǎn)市場最為耀眼的字眼依然是“地產(chǎn)新政”。由《國六條》至《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序》，從土地、金融、稅費、套型、面積、價格，直至市場交易秩序的全面整頓，在市場上掀起一陣陣颶風。產(chǎn)品規(guī)劃和戶型面積被嚴格控制了、最高房價已經(jīng)有明文規(guī)定了，推盤節(jié)奏和交易秩序開始規(guī)范了，房價還不下跌嗎？房地產(chǎn)開發(fā)還有利可圖嗎？市場運作還有發(fā)展的空間嗎？帶著這些疑問，不少業(yè)內(nèi)和業(yè)外人士都在高呼，房地產(chǎn)市場的冬天就要來臨了！然而，伴隨著這一呼聲的現(xiàn)實卻是房價的依然跳躍和售樓處門前的人潮涌動。新政是否就象市場外部表象那樣執(zhí)行乏術(shù)呢？房地產(chǎn)市場是否正在理性回歸？2007年南昌房地產(chǎn)市場又將走向何方？帶著這些疑問，同致地產(chǎn)本著用數(shù)據(jù)說話的原則，對2006年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀進行了全面的回顧，就2007年的市場發(fā)展進行了初步的預測。一、2006年南昌房地產(chǎn)市場回顧“追本溯源”新政發(fā)力穩(wěn)定市場價格2006年的房地產(chǎn)市場之所以被稱之為地產(chǎn)新政年，其兩大標志在于《國六條細則》和《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序活動的通知》兩大政策的出臺。從兩大政策的特點來看：國六條的突出特點在于延續(xù)了去年“國八條”的政策框架，分別從供給和需求對房地產(chǎn)進行了調(diào)控，集中力量在土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整和廉租房制度建設(shè)三個方面加大的調(diào)整力度。而《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序》則是劍指房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場交易的各個環(huán)節(jié)，從預售許可、銷售監(jiān)控、廣告發(fā)布、營銷活動、合同管理、經(jīng)紀機構(gòu)管理等六個層次規(guī)范市場，從而減少利潤空間，杜絕暴利，規(guī)范交易流程。這兩個政策的根本目的都在于穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康、理性發(fā)展。從它們的調(diào)整范圍看，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是個長期的過程。從開發(fā)運作的周期看，它的直接作用顯現(xiàn)時期應(yīng)該在1～2年后。按照常理，整頓房地產(chǎn)市場交易秩序應(yīng)該是見效最快和作用表現(xiàn)最為直接的行政手段。而從南昌市執(zhí)行方案中的時間計劃來看，2006年仍處于自查自糾階段。因此，它的作用體現(xiàn)同樣要在2007年以后。地產(chǎn)新政的起效周期的決定了2006年地產(chǎn)新政雷聲大雨點小的先天特性。人們所看到的，依然是房價的攀升和市場的供銷兩旺，好象市場根本不為“新政所動”。但是，從長遠來看，2005至2006年的系列地產(chǎn)新政，正以“潤物細無聲”的狀態(tài)，悄悄地改變著南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展的格局。在一級土地市場。自《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》發(fā)布以來，南昌市對土地供應(yīng)進行了調(diào)整，在出讓土地時對建筑面積90平方米以下的普通住宅的開發(fā)作了重點說明。其中涉及到地塊19宗。，套型建筑面積在90平方米以下的住宅面積必須達到70%以上，而比例最少的也要超過30%。另外，南昌還推出了三宗限套型、限房價宗地，雖然只有一宗成交，一宗進行了調(diào)整，還有一宗流拍。伴隨著雙限土地供應(yīng)的進一步完善，新政對土地市場的影響將逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)交易市場，新政的出臺，不僅沒有抑制市場供應(yīng)和消化，反而加快了項目運營的節(jié)奏，提升了市場供求量，形成了供需兩旺的格局。根同致地產(chǎn)統(tǒng)計分析：1～，新政后的7～，占1～11月新推續(xù)推總量的56%。同時，新政在戶型結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品類型等方面，對市場的發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響，戶型面積縮小的趨勢日益明顯。在市場上投資增幅和價格增幅都有了相應(yīng)的變化。供地計劃超前實現(xiàn)，大開發(fā)格局進一步彰顯，雙限出讓蓄勢待發(fā)2006年1～11月底，南昌市共出讓土地59宗，總面積達6506畝，實際成交49宗，成交面積約5167畝，成交金額超過32億元，正在掛牌約1339畝土地，已超額完成全年供地5000畝的年初計劃。一級土地市場的勃發(fā)，進一步彰顯了南昌市城市化大開發(fā)的格局。從本年度土地出讓的分布區(qū)域
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