06年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧－07年市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告(已修改)
2025-04-26 01:27 本頁(yè)面
【正文】 06年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧， 07年市場(chǎng)預(yù)測(cè)2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最為耀眼的字眼依然是“地產(chǎn)新政”。由《國(guó)六條》至《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序》，從土地、金融、稅費(fèi)、套型、面積、價(jià)格，直至市場(chǎng)交易秩序的全面整頓，在市場(chǎng)上掀起一陣陣颶風(fēng)。產(chǎn)品規(guī)劃和戶型面積被嚴(yán)格控制了、最高房?jī)r(jià)已經(jīng)有明文規(guī)定了，推盤(pán)節(jié)奏和交易秩序開(kāi)始規(guī)范了，房?jī)r(jià)還不下跌嗎？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有利可圖嗎？市場(chǎng)運(yùn)作還有發(fā)展的空間嗎？帶著這些疑問(wèn)，不少業(yè)內(nèi)和業(yè)外人士都在高呼，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天就要來(lái)臨了！然而，伴隨著這一呼聲的現(xiàn)實(shí)卻是房?jī)r(jià)的依然跳躍和售樓處門(mén)前的人潮涌動(dòng)。新政是否就象市場(chǎng)外部表象那樣執(zhí)行乏術(shù)呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正在理性回歸？2007年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)又將走向何方？帶著這些疑問(wèn)，同致地產(chǎn)本著用數(shù)據(jù)說(shuō)話的原則，對(duì)2006年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了全面的回顧，就2007年的市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行了初步的預(yù)測(cè)。一、2006年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧“追本溯源”新政發(fā)力穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以被稱之為地產(chǎn)新政年，其兩大標(biāo)志在于《國(guó)六條細(xì)則》和《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序活動(dòng)的通知》兩大政策的出臺(tái)。從兩大政策的特點(diǎn)來(lái)看：國(guó)六條的突出特點(diǎn)在于延續(xù)了去年“國(guó)八條”的政策框架，分別從供給和需求對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)控，集中力量在土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整和廉租房制度建設(shè)三個(gè)方面加大的調(diào)整力度。而《整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序》則是劍指房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，從預(yù)售許可、銷(xiāo)售監(jiān)控、廣告發(fā)布、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、合同管理、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理等六個(gè)層次規(guī)范市場(chǎng)，從而減少利潤(rùn)空間，杜絕暴利，規(guī)范交易流程。這兩個(gè)政策的根本目的都在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康、理性發(fā)展。從它們的調(diào)整范圍看，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該是個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。從開(kāi)發(fā)運(yùn)作的周期看，它的直接作用顯現(xiàn)時(shí)期應(yīng)該在1～2年后。按照常理，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序應(yīng)該是見(jiàn)效最快和作用表現(xiàn)最為直接的行政手段。而從南昌市執(zhí)行方案中的時(shí)間計(jì)劃來(lái)看，2006年仍處于自查自糾階段。因此，它的作用體現(xiàn)同樣要在2007年以后。地產(chǎn)新政的起效周期的決定了2006年地產(chǎn)新政雷聲大雨點(diǎn)小的先天特性。人們所看到的，依然是房?jī)r(jià)的攀升和市場(chǎng)的供銷(xiāo)兩旺，好象市場(chǎng)根本不為“新政所動(dòng)”。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，2005至2006年的系列地產(chǎn)新政，正以“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的狀態(tài)，悄悄地改變著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的格局。在一級(jí)土地市場(chǎng)。自《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》發(fā)布以來(lái)，南昌市對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行了調(diào)整，在出讓土地時(shí)對(duì)建筑面積90平方米以下的普通住宅的開(kāi)發(fā)作了重點(diǎn)說(shuō)明。其中涉及到地塊19宗。，套型建筑面積在90平方米以下的住宅面積必須達(dá)到70%以上，而比例最少的也要超過(guò)30%。另外，南昌還推出了三宗限套型、限房?jī)r(jià)宗地，雖然只有一宗成交，一宗進(jìn)行了調(diào)整，還有一宗流拍。伴隨著雙限土地供應(yīng)的進(jìn)一步完善，新政對(duì)土地市場(chǎng)的影響將逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，新政的出臺(tái)，不僅沒(méi)有抑制市場(chǎng)供應(yīng)和消化，反而加快了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的節(jié)奏，提升了市場(chǎng)供求量，形成了供需兩旺的格局。根同致地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析：1～，新政后的7～，占1～11月新推續(xù)推總量的56%。同時(shí)，新政在戶型結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品類(lèi)型等方面，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，戶型面積縮小的趨勢(shì)日益明顯。在市場(chǎng)上投資增幅和價(jià)格增幅都有了相應(yīng)的變化。供地計(jì)劃超前實(shí)現(xiàn)，大開(kāi)發(fā)格局進(jìn)一步彰顯，雙限出讓蓄勢(shì)待發(fā)2006年1～11月底，南昌市共出讓土地59宗，總面積達(dá)6506畝，實(shí)際成交49宗，成交面積約5167畝，成交金額超過(guò)32億元，正在掛牌約1339畝土地，已超額完成全年供地5000畝的年初計(jì)劃。一級(jí)土地市場(chǎng)的勃發(fā)，進(jìn)一步彰顯了南昌市城市化大開(kāi)發(fā)的格局。從本年度土地出讓的分布區(qū)域
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