【正文】 南昌市房地產(chǎn)住宅項目研究報告 第一部分 市場分樣研究 第一節(jié)、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………… 一、南昌市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 ……………………………………………………………………… .. 第二節(jié)、南昌市房地產(chǎn)市場分析 一、 南昌市整體市場概況 ……………………………………………………… .. 二、南昌市房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 ……………………………………………… .. 三、南昌市房地產(chǎn)未來展望 ……………………………………………………………………………… .. 第三節(jié) 、南昌市板塊市場分析 ………………………………… .. 第四節(jié)、南昌市消費者行為分析 ……………………………………… . 一 、 消費者特征分析 ……………………………………………………………………………………… 二 、 消費者心理習(xí)慣特征 ………………………………………………… . 三、買方市場需求特征 ……………………………………………………………………… .. 第五節(jié)、綜合評述 …………………………………………………… .. 第二部分 產(chǎn)品與價格研究 第一節(jié)、產(chǎn)品分析 …………………………………………………………………… . 第一節(jié)、 價格 分析 ……………………………………………………… . 第一部分 市場分樣研究 第一節(jié)、 宏觀環(huán)境研究 一、 南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 人文環(huán)境 人口環(huán)境分析： 至 2020 末，全市常住人口為 470 多人，其中城區(qū)人口 萬人，郊縣人口 萬人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。南昌城市規(guī)劃到 2020 年，城區(qū)常住人口達到 300 萬人，每年增加 15 萬人。 南昌市人口狀況一覽表 區(qū)縣 面積 (公里 ) 人口 人口密度 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內(nèi)擁有包括全國重點大學(xué) 南昌大學(xué)在內(nèi)的 20 余所高等院校， 2020 年畢業(yè)的大學(xué)生、研究生達到 萬人， 81 所中等專業(yè)學(xué)校和職業(yè)技工學(xué)校，每年可為企業(yè)提供 3 萬余名高素質(zhì)的技術(shù)工人南昌有省、市級以上科研院所 62 家，各類專業(yè)人才 萬人，中級職稱以上人員占全市人口的 3％。全市共有公共圖書館、博物館 22 家，專業(yè)藝術(shù)演 出 團體 12 個。廣播電臺 3 座，電視臺 4 座。全年出版報紙 億份，雜 志 億份，各類圖書 億 冊 。各類醫(yī)院 79 所。 1986 年，國務(wù)院命 名南昌市為歷史文化名城。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀念館為代表的 名勝 旅游；有以八一起義紀念館等為代 表 的近現(xiàn)代革命傳統(tǒng)的紅色旅游；有以百花洲、象山森林公園等為代 表 的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有 “小廬山 ”的美譽 。 行業(yè)環(huán)境 城市房地產(chǎn)行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產(chǎn)政策都有利于行業(yè)發(fā)展。 今年將會出臺《南昌市市區(qū)居民購買經(jīng)濟適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細則》、《房屋拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經(jīng)出臺的《進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》這些政策的出臺將對南昌市的房地產(chǎn) 市場起到規(guī)范和促進作用。 加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標準等問題都做了詳細的規(guī)定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場作用。 經(jīng)濟環(huán)境 南昌在全國城市經(jīng)濟綜合實力 50 強中，名列 26 強； 2020 年在全國 27 個省會城市中，南昌 GDP 總量位居第 14 位。 南昌是江西省最大的工業(yè)城市。新中國的第一架飛機，第一輛輪式拖拉機，第一輛摩托車和第一枚海防導(dǎo)彈都是從這里誕生。改革開放以來，南昌的工業(yè)經(jīng)濟有了飛速的發(fā)展， 形成 飛機制造、汽車制造、冶金、機電、紡織、化工、醫(yī)藥等現(xiàn)代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工 程 、新材料等為代 表 的新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)濟環(huán)境： （一）經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)加快，經(jīng)濟景氣繼續(xù)上行。 總體上看，今年以來我市經(jīng)濟“高開”態(tài)勢十分明顯。據(jù)測算，一季度全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，比上年同期提高 2 個百分點，增速創(chuàng) 8 年來同期新高。分三次產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增長 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，是 推動經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量 ；第三產(chǎn)業(yè)增長 %。三次產(chǎn)業(yè)之比由去年同期的 :: 調(diào)整為 ::。 宏觀經(jīng)濟景氣繼續(xù)上行。企業(yè)景氣調(diào)查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強，企業(yè)家信心倍增。一季度我市企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)分別達 和 ，與上年同期相比分別上升 和 個百分點，其中， 企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)歷史新高。 （二）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 糧食種植面積恢復(fù)性增長 一季度全市實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %。糧食種植面積明顯回升。全年初步安排糧食種植面積 萬畝，比上年增加 萬畝，增長 %。其中：早稻 萬畝，增長 %；二晚 萬畝，增長 %。 畜牧、水產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。一季度全市肉豬出欄 萬頭，與上年同期基本持平；水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬噸，增長 %。受禽流感疫情影響，家禽存、出籠數(shù)下降明顯。家禽出籠數(shù) 萬只，下降 %；家禽存籠數(shù) 萬只 ，下降 %。 （三）工業(yè)生產(chǎn)快速增長 經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn) 一季度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，工業(yè)經(jīng)濟運行呈現(xiàn)以下特點： 制造業(yè)拉動作用明顯。 一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)的 %。分行業(yè)看，交通運輸設(shè)備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)和煙草制造業(yè) 6 大支柱行業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %，是構(gòu)成我市制造業(yè)快速增長的中堅力量。 輕工業(yè)增長快于重工業(yè) 。 一季度，輕工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，增速比重工業(yè)快 個百分點，總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的 %， 一改上年重工業(yè)快于輕工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。 縣（區(qū)）工業(yè)增長勢頭強勁。 一季度，高于 30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖區(qū)增長 %、東湖區(qū)增長 %、南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)增長 %、新建縣增長 %、安義縣增長 %、南昌縣增長 %、灣里區(qū)增長 32%，呈現(xiàn)一片喜人的發(fā)展勢頭。 產(chǎn)銷銜接保持良好。 一季度，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達 %，比上年同期提高 個百分點。其 中： 重工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了 個百分點。 政策環(huán)境 2020 年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當中，出臺了許多重要政策，可概括為： 方向性宏觀調(diào)控 ，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點，政策更細致。 在 2020 年，政府部門加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，中央和地方對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點都有比較明確的思路。 2 月 4 日，國家建設(shè)部在滬召開的 2020 年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點。政府部門制 訂住房發(fā)展目標和政策時，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。落實住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴大個人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為 2020 年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。 2 月 8 日，建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、人民銀行和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，提出九條具體意見，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 5 月 13 日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進一步加強住房公積金管理的通知，通知主要包括六方面的內(nèi)容：調(diào)整和完善住房公積金決策體系；規(guī)范住房公積金管理機構(gòu)設(shè)置；規(guī)范住房公積金 銀行專戶和個人賬戶管理；強化住房公積金歸集，加大個人貸款發(fā)放力度；健全和完善住房公積金監(jiān)督體系；加強組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴肅法紀，切實維護住房公積金繳存人的合法權(quán)益。 2 月 21 日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)。 3 月，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》。 5 月 8 日，中國建設(shè)銀行行長張恩照在上海出席亞洲開發(fā)銀行上海年會有關(guān)研討會時透露，建設(shè)銀行的資產(chǎn)證券化項目進展順利，預(yù)計將在年內(nèi)正式啟動。央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，提醒各商業(yè)銀行要切實加強信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴 禁發(fā)放 “零首付 ”個人住房貸款。 我國第一部專門管理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟適用房價格的法規(guī) —— 《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》已由國家計委、建設(shè)部制定完畢，明年起正式實施。 江西省房地產(chǎn)發(fā)展： 江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長黃隆規(guī)認為 ,江西省房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康、持續(xù)的發(fā)展勢頭主要源于江西省房地產(chǎn)業(yè)起步晚、發(fā)展?jié)摿Υ螅慨a(chǎn)政策扶持力度大： 一是 2020 年我省實行住房制度改革，房地產(chǎn)業(yè)真正開始了市場化運作，比沿海發(fā)達地區(qū)整整晚了 8 年。近兩年來，省委省政府要將江西建設(shè)為沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的“三個基地、一個后 花園”，將建成南昌市現(xiàn)代文明花園城市和區(qū)域經(jīng)濟中心城市，這一目標的確定都預(yù)示著江西省房地產(chǎn)的發(fā)展即將步入快車道； 二是城市化進程的加快和城市規(guī)模的擴大為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求，南昌城市人口 2020 年要達到 260 萬人，城市化水平要達到 60%，在南昌市新的“十年發(fā)展戰(zhàn)略”中，每年要增加人口 萬人左右，按人均住房建筑面積 25 平方米計算，這樣每年就要新增商品房需求 170 萬平方米。隨著人們生活水平的提高，換房、提前消費等觀念也愈受到老百姓的認同，從而增加住房需求。老城區(qū)今年要拆遷改造 100 萬平方米，那么拆遷人員的安置也將促進住房需求。事實表明， 2020 年南昌市的商品房銷售面積為 萬平方米， 2020 年 萬平方米， 2020 年商品房預(yù)銷售達到了 萬平方米，如此可以看出我省商品房銷售面積呈直線上漲 ,且商品房銷售面積大于同期竣工面積 ,房地產(chǎn)業(yè)需求潛力巨大 。 三是全省全力扶持與鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè) ,城市面貌變了 ,讓投資者看有了信心 ,吸引了眾多外來人口來江西落戶 .比如南昌市 ,該市戶籍制度的松動 ,使得市民購買商品房、房改房建筑面積在 70 平方米以上即可辦理戶口。而且為了加快 啟動房地產(chǎn)市場，激活住房二、三級市場，南昌市房管局通過降低二手房入市的門檻，實行稅肥減免，簡化辦事程序，使房地產(chǎn)市場進入多級聯(lián)動的良性發(fā)展軌道。以及近來推行的〈若干意見〉，對放開公有住房的出售范圍，允許私有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，住房分配貨幣化的施行，鼓勵房屋拆遷貨幣化，這些措施實行都將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 朝陽： 以遠東世紀花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。而今朝陽洲成熟區(qū)域板塊已經(jīng)形成，居住需求開始向 周邊擴散。按地段位置，該板塊已明顯劃分為三個梯度消費：中山橋至撫河橋為第一梯度，撫河橋至司馬廟立交橋為第二梯度，司馬廟立交橋至建設(shè)橋為第三梯度，政府在朝陽洲三大梯度間出讓的土地已經(jīng)不多。其間在建及即將推出的樓盤體量不大，相對于市中心恒茂國際華城等幾個大盤的崛起，朝陽洲板塊的樓盤開發(fā)對未來南昌樓市的影響將不明顯。 而且“改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)，發(fā)展新城區(qū)” —— 2020 年，南昌城市區(qū)域規(guī)劃對連接中心老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的朝陽洲板塊，提出了限制口號。政府在 2020~2020 年間對朝陽洲土地采取儲存控制手段。 20 12 朝陽板塊最后一塊土地的的拍賣，并不意味著朝陽洲已經(jīng)沒有了可供開發(fā)的土地。據(jù)悉，朝陽洲存儲的土地仍有數(shù)千畝，如果按每年 3000 畝土地開發(fā)量計算， 2020 年朝陽洲土地出讓解凍后，仍有 2~3 年的發(fā)展空間，因其位處贛江與撫河之間，凝聚繁華與寧靜不可復(fù)制地段的獨特地位，其升值潛力無可限量。 市場前沿動態(tài)： 近年來 ,隨著南昌新都市框架的初步構(gòu)架 ,花園城市建設(shè)的深入推進 ,舊城改造的持續(xù)進行 ,紅谷灘新區(qū)的全力開發(fā) ,為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了巨大的發(fā)展空間。 2020年，江西省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達 ，比上年增長 %，增幅位居全國第一。而南昌市作為江西省的省會中心城市， 2020 年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上年增長 %。 2020 年的南昌樓市依然保持了高開高走的良好發(fā)展勢頭， 一季度業(yè)績不菲， 3 月 11 日頒布的關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見更是起到了顯而易見的推動作用，使南昌樓市在未來發(fā)展的日子里前景愈加燦爛。 今年一季度，江西省完成商品房投資 萬元，商品房銷售額 萬元，商品房新開工面積 萬㎡，商品房竣工面積 67 萬㎡，商品房銷售面積 萬㎡。南昌市共完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上年同期增長 68%；商品房銷售大幅增長，全市預(yù)銷商品房 萬平方米，銷售金額 億元，分別較上年同期增長 82%和 144%。商品房空置面積 萬平方米，其中商品住宅空置量 萬平方米，分別比上年年底下降了 49%和 45%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，今年江西房地產(chǎn)上升勢頭依然不減，各項指標增幅較大，商品房新開工面積、竣工面積、住宅銷售面積超過了 100%。南昌樓市持續(xù)走旺。 樓市火旺，板塊競爭格局大變動，紅谷灘、青山湖板塊異軍突起，位居南昌樓市一線。紅谷灘板塊樓市在經(jīng)過較長 一段是的沉默之后，終于在本年度全面“爆發(fā)”。紅谷灘新