【正文】 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市市 場場 研研 究究 報報 告告 項目二組 嘉興項目組 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ２ 頁 【寫在前面】 “凡事，下足功夫”！ 我們可能不是最優(yōu)秀的，但我們愿做最努力的?。?． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 216。 我們尊稱客戶為伙伴而不是 “ 上帝 ” ，我們愿做客戶的 “ 外腦 ” 而不是手腳。 216。 我們堅信廣告的目的是銷售，我們竭盡所能輔助客戶創(chuàng)造銷售的奇跡。 216。 我們推動客戶與消費者的互動，我們?yōu)槟鷦?chuàng)造品牌建設(shè)的解決之道。 216。 我們提供從市場調(diào)研到戰(zhàn)略規(guī)劃、從規(guī)劃咨詢到產(chǎn)品設(shè)計、從營銷策劃到銷售推廣、從創(chuàng)意設(shè)計到媒體發(fā)布的全程服務(wù)， 以專業(yè)贏得客戶的滿意和尊重。 216。 我們堅持營銷是 “ 以人為本 ” 的事業(yè)， “ 共 同成長 ” 的價值理念貫穿于我們服務(wù)的全過程。 216。 與客戶坦誠相待、雙贏成長是我們智能服務(wù)的核心價值所在。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ３ 頁 目 錄 第一部分 宏觀環(huán)境分析 第二部分 房地產(chǎn)市場分析 第三部分 同類產(chǎn)品 市場 調(diào)查 第四部分 總結(jié) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ４ 頁 第一部分 宏觀環(huán)境分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ５ 頁 一、全國宏觀環(huán)境分析 ◆ 投資熱是本輪經(jīng)濟過熱的核心，上游價格上漲、重工業(yè)比重迅速上升、經(jīng)濟增長對能源的依賴程度明顯加大都和投資熱直接有關(guān)。 ◆ 在宏觀調(diào)控初期，固定資產(chǎn)投資增長速度的回落主要和國家政策的干預(yù)有關(guān)，而后期的回落很大程度是受到投資 回報下降 和股市瘋漲 的影響。從這個意義上看，不但 2020 年下半年，未來幾年固定資產(chǎn)投資增長速度回落的可能性也會 存在 。 ◆ 在本輪經(jīng)濟周期中，投資對消費的帶動效應(yīng)并不明顯，相應(yīng)地，消費增長隨投資增速回落的可能性也不大，消費的穩(wěn)定增長成為經(jīng)濟保持較快增長的重要力量。 ◆ 近來的宏觀政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進一步緊縮政策的預(yù)期，信貸收縮對開發(fā)商的影響是立竿見影的，挺不過去的房產(chǎn)商只能拋盤，在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資管道比較單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)還很難從銀行以外的管道獲得開發(fā)資金， “ 通知 ” 的出臺必然會繼續(xù)拉緊房地產(chǎn)企 業(yè)的資金鏈，實力不強的開發(fā)商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。因此，在不斷抬升行業(yè)準(zhǔn)入門坎，促動行業(yè)洗牌。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ６ 頁 ◆ 同時，由于從銀行貸款獲得開發(fā)資金的難度加大，企業(yè)有可能通過加快商品房預(yù)售來補充滾動開發(fā)資金，從而加大項目的供應(yīng)量并降低出售價格，行業(yè)利潤率將逐步降低。而且對于負(fù)債率較高的企業(yè)來說，可能通過出售部分土地儲備和未開發(fā)項目來獲得開發(fā)資金，從而降低可持續(xù)發(fā)展能力。對于部分資信較好、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較好的公司來說短期影響不大，但在中長期內(nèi)由于政府對房地 產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)生一定抑制作用，行業(yè)內(nèi)的分化將加劇，集中度將進一步提高。 ◆ 10 年前，中國房地產(chǎn)市場也是在行情極其火爆、炒樓現(xiàn)象大量出現(xiàn)之時，政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地產(chǎn)市場陷入了“萬劫不復(fù)之境地”。 10 年前那場的“地產(chǎn)災(zāi)難”，拋開當(dāng)時的重災(zāi)地海口、北海與惠州不談，僅在廣州，也留下了超過 100 宗的爛尾樓爛尾地塊以及大量閑置地塊。但歷史不會簡單重演。 1992－ 1993年的經(jīng)濟高速增長是在其它行業(yè)的投資幾乎無增長的條件下，以房地產(chǎn)業(yè)投資為主要拉動的單一高速增長。而 2020— 2020 年的固定資產(chǎn)投資增長中則是以 其它多行業(yè)的高速增長所拉動，如鋼鐵、供電、汽車、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運輸、電訊、非房地產(chǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的年投資增長有 30％～ 600％之多，房地產(chǎn)的全國平均年增長只有 20％，相比之下，還算比較低。 ◆ 不管房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，政府基礎(chǔ)設(shè)施的投入和城市改造的投入都在逐年保持?jǐn)U大的趨勢，其中給房地 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ７ 頁 產(chǎn)帶來的強制性消費并不會減弱，城市化的速度也不會相應(yīng)減慢；而經(jīng)濟增長速度的提高則會加速對房地產(chǎn)的需求。因此，政策的導(dǎo)向和傾斜程度將最終決定房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。中國的經(jīng)濟增長速度足以支撐房地產(chǎn)的增長速度，中國的消費潛在 需求和購買能力足以支撐更高的房地產(chǎn)增長速度。惟一不可預(yù)測的只是政府對房地產(chǎn)市場相關(guān)政策的變化，任何經(jīng)濟學(xué)家或市場操作者的判斷都不如政府政策導(dǎo)向的作用大，中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展速度將決定于政府的正確決策。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ８ 頁 第二部分 房地產(chǎn)市場分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ９ 頁 一、 嘉興 市概況 “地平如砥、水 鄉(xiāng)澤國 、地富民安”是嘉 興 最 顯 性的本 質(zhì) 特征，水域占其土地 總 面 積 的 %， 誠為澤國 之雄，城市依水而筑，因水而 興 ，以水取勝。而自古富足的 農(nóng) 耕文化，一方面造就了嘉 興 重教守 禮 的民 風(fēng) ，文人 薈 萃、文人 輩 出；另一方面 養(yǎng) 成了 平淡悠 閑 的處 世之道，百姓安逸、社 會 有序。 嘉 興 ，古 稱 “嘉禾”，以其深厚的 歷 史文化底 蘊 和 濃 郁的水 鄉(xiāng)風(fēng) 情 聞 名于世，素有“ 魚 米之 鄉(xiāng) 、 絲綢 之府、文化之邦”的美 譽 。邁 入新世 紀(jì) ，嘉 興 先后 獲 得了省 級歷 史文化名城、省 級 文明城市、省 級園 林城市和人居 環(huán) 境范例 獎 等 稱號 。 左杭右 蘇 、 負(fù) ?？亟?，嘉 興 地 處 中 國 最具 經(jīng)濟 活力的 長 江三角洲城市群和 東 部沿海 經(jīng)濟帶 的地理中心，伴 隨 改革 開 放的 腳 步，順應(yīng)長 江三角洲一體化的 發(fā) 展潮流，嘉 興 市近年 來實 施了一系列重要的 戰(zhàn) 略 舉 措，如行政 區(qū) 劃 調(diào) 整一及行政中心 遷 移等，社 會經(jīng)濟 與城市建 設(shè)進 入了快速成 長階 段 。 嘉 興 市域：指嘉 興 市所 轄 五 縣 （市） 兩區(qū) 的行政 區(qū) 域， 總 面 積 3915 平方公里，在此范 圍內(nèi)編 制市域城 鎮(zhèn) 體系 規(guī) 劃， 強調(diào) 杭州 灣 跨海大 橋橋頭 堡乍浦地域的地位與作用， 將 其 視為 嘉 興產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的 戰(zhàn) 略新高地， 從鑄 造 濱 海新城的高度予以充分的重 視 。 嘉 興 市下 轄 ：海寧、桐 鄉(xiāng) 、平湖三 個縣級 市；海 鹽 、嘉善 兩縣 以及南湖、秀洲 兩區(qū) ，其余建制 鎮(zhèn) 56 個 ，城 鎮(zhèn) 分布密集而均衡， 2020 年末，全市常住人口 408 萬人， 戶 籍 總 人口 萬人 。 11 、 地理位置與行政區(qū)劃 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １０ 頁 嘉嘉嘉 興興興 市市市 區(qū)區(qū)區(qū) 分分分 為為為 兩兩兩 個個個 行行行 政政政 區(qū)區(qū)區(qū) 秀秀秀 洲洲洲 區(qū)區(qū)區(qū) 、 南南南 湖湖湖 區(qū)區(qū)區(qū) 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １１ 頁 滬滬滬 杭杭杭 、 滬滬滬 寧寧寧 磁磁磁 懸懸懸 浮浮浮 在在在 嘉嘉嘉 興興興 設(shè)設(shè)設(shè) 置置置 站站站 點點點 可可可 見見見 嘉嘉嘉 興興興 在在在 長長長 三三三 角角角 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟濟濟 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 略略略 聯(lián)聯(lián)聯(lián) 盟盟盟 中中中 的的的 地地地 位位位 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １２ 頁 宏觀經(jīng)濟分析 ? GDP 及其增長速度 2020 年全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價計算，比上年增長 %。 按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值達(dá) 40100 元，比上年增長 %，按當(dāng)年基準(zhǔn)匯率計算達(dá) 5030 美元。 ? 結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 2020 年經(jīng)濟增長穩(wěn)定性增強，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，占生產(chǎn)總值的比重由上年的 %下降為 %； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，占生產(chǎn)總 值的比重為 %，比上年上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %，所占比重與上年基本持平。 ? 工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展 2020 年 全市工業(yè)增加值 億元，按可比價格計算比上年增長 %，占全市生產(chǎn)總值 %，比上年提高 個百分點。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，產(chǎn)銷率 %。 ? 投資增幅回落 ,宏觀調(diào)控成效顯現(xiàn) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １３ 頁 2020 年，全市非 國 有 經(jīng)濟 固定 資產(chǎn) 投 資 （全社 會 中扣除 純國 有投 資 部分） 達(dá) 億 元，比上年增 長 %，占全社 會 固定資產(chǎn) 投 資 的比重 達(dá) %。非 國 有 經(jīng)濟 固定 資產(chǎn) 投 資領(lǐng) 域不 斷擴 大， 繼續(xù) 保持了制造 業(yè) 、批 發(fā) 零售餐 飲業(yè) 和房地 產(chǎn)業(yè) 等 競爭性行 業(yè) 投 資 的主 導(dǎo) 地位。限 額 以上投 資 中第二、三 產(chǎn)業(yè) 投 資 分 別 增 長 %、 %，第二和第三 產(chǎn)業(yè) 投 資 增 長 明 顯 快于第一產(chǎn)業(yè) 。 ? 固定資產(chǎn)投資 2020 年全市全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，比上年增速回落 個百分點。其中，限額以上項目完成投資額 億元，增長 %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，完成房屋施工面積 萬平方米， 竣工面積 萬平方米，分別比上年增長 %和 %，銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。 ? 消費市場穩(wěn)中趨升 消 費 品市 場銷 售呈 現(xiàn) 快速增 長 。 2020 年，全市 實現(xiàn) 社 會 消 費 品零售 總額 億 元，比上年增 長 %。城 鎮(zhèn) 消 費 品零售額 億 元，增 長 %； 農(nóng) 村消 費 品零售 額 億 元，增 長 %。批 發(fā) 零售 貿(mào) 易 業(yè)實現(xiàn) 零售 額 億 元，增 長%，餐 飲業(yè)實現(xiàn) 零售 額 億 元，增 長 %。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １４ 頁 ? 物價繼續(xù)攀升 ,居民收支較快增長 2020 年市 區(qū) 居民消 費 價格比上年 上 漲 %。 從 分 類 情 況 看，食品、 煙 酒及用品、家庭 設(shè)備 用品及 維 修服 務(wù) 、 醫(yī)療 保健和 個人用品、交通和通信、 娛樂 教育文化用品及服 務(wù) 、居住等七 個 大 類 商品和服 務(wù) 價格水平比上年有不同程度的上 漲 ，食品 類價格上 漲 %； 煙 酒及用品 類 價格上 漲 %；家庭 設(shè)備 用品及 維 修服 務(wù) 價格上 漲 %； 醫(yī)療 保健和 個 人用品上 漲 %；交通和通信上 漲 %； 娛樂 教育文化用品及服 務(wù)類 價格上 漲 %；居住 類 價格上 漲 %。只有衣 著類 商品比上年下降 %。 生 產(chǎn)領(lǐng) 域價格平 穩(wěn) 上 漲 。全年原材料、燃料、 動 力 購進 價格比上年上 漲 %，工 業(yè) 品 出廠價格上 漲 %。 ? 居民收支增幅繼續(xù)保持兩位數(shù)增長 2020 年，全市城 鎮(zhèn) 居民人均可支配收入 17828 元，比上年增 長 %；全市 農(nóng) 村居民人均 純 收入 8952 元，比上年增 長 %。居民家庭恩格 爾 系 數(shù) 城 鎮(zhèn)為 %， 農(nóng) 村 為 %。年末城 鎮(zhèn) 居民家庭住房人均建筑面 積 平方米； 農(nóng) 村居民人均生活用房建筑面 積 平方米，分 別 比上年增 長 %和 %。同 時 ，仍有部分低收入居民家庭生活比 較 困 難 。 ? 金融政策效應(yīng)顯現(xiàn) ,存貸款增幅回落 后又呈現(xiàn)上揚趨勢 金融 業(yè) 服 務(wù) 功能 進 一步加 強 。 2020 年末，全市金融 機構(gòu)存款余 額 （人民 幣 ，下同） 億 元，比年初增加 億 元， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １５ 頁 比上年末多增 億 元，其中城 鄉(xiāng) 居民 儲 蓄存款余 額 億 元，比年初增加 億 元，比上年末多增加 億元；金融機構(gòu) 貸 款余 額 億 元，比年初增加 億 元，比上年末多增加 億 元。全年金融機構(gòu) 現(xiàn) 金 凈 投放 億 元，比上年末增加 億 元。 2020 年，全市正式上市企 業(yè) 累 計達(dá) 8 家，另外有 2 家 進 入上市 輔導(dǎo) 期。 ? 對外經(jīng)貿(mào)快速發(fā)展 。 對 外 貿(mào) 易 實現(xiàn) 快速增 長 。 2020 年，全市 進 出口 總 值 達(dá) 億 美元，比上年增 長 %，其中出口 總 值 億 美元，比上年增 長 %； 進 口 總 值 億 美元，增 長 %。全市出口商品中機 電產(chǎn) 品、服 裝類產(chǎn) 品等仍占居主 導(dǎo) 地位，機 電產(chǎn) 品出口 億 美元，增 長 %，占全市出口 總額 的 %；服 裝類產(chǎn) 品出口 億 美元，占全市出口 總額 的 %，增 長%。 經(jīng)濟 外向度