【正文】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 2020 上海昌忠房地產(chǎn)咨詢有限公司 2020 年 8 月 【滕州】市場調研報告 1 目錄 一、滕州地理 ....................................................................................... 3 二、經(jīng)濟發(fā)展 ....................................................................................... 5 三、城市格局 ...................................................................................... 10 四、市場現(xiàn)狀 ...................................................................................... 14 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) .......................................................................................... 14 （二）歷年主要數(shù)據(jù)比對分析 .................................................................................... 15 （三） 2020 年上半年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù) ............................................................................. 17 （四）公寓市場 ................................................................................................ 18 （五）區(qū)域性房產(chǎn)政策 .......................................................................................... 18 五、市場個案 ...................................................................................... 19 六、市場特點 ...................................................................................... 20 (一 )購房動機 .................................................................................................. 20 (二 )價格區(qū)間 .................................................................................................. 20 (三 )戶型配置 .................................................................................................. 21 (四 )物業(yè)形態(tài) .................................................................................................. 21 (五 )高端產(chǎn)品較少 .............................................................................................. 22 2 (六 )團購現(xiàn)象較多 .............................................................................................. 22 七、市場潛力 ...................................................................................... 23 （一）舊城改造 ................................................................................................ 23 （二）城市北部 ................................................................................................ 27 八、競爭個案 ...................................................................................... 31 九、本案分析 ...................................................................................... 34 (一 )地塊經(jīng)濟指標 .............................................................................................. 34 (二 )項目規(guī)劃 .................................................................................................. 35 (三 )戶型面積 .................................................................................................. 37 (四 )地塊 SWOT 分析 ............................................................................................. 37 十、營銷策略 ...................................................................................... 38 (一 )目標客戶 .................................................................................................. 38 (二 )銷售分期 .................................................................................................. 38 (三 )市場定位 .................................................................................................. 38 (四 )市場策略 .................................................................................................. 40 (五 )廣告策略 .................................................................................................. 43 3 一、滕州地理 山東省滕州市位于山東省南部，江蘇、山東、河南、安徽四省交界，淮海經(jīng)濟區(qū)中心地帶。 地利交通位置優(yōu)越，處在北京至上海的中間位置。 104 國道、京福高速公路、京滬鐵路、京杭大運河和京滬高速鐵路穿境而 過；方圓 200 公里范圍內有濟南、徐州、臨沂、濟寧四個機場；到青島港、日照港，均有高速公路連接，交通網(wǎng)絡四通八達，山東重要的商品集散地。滕州自古就有“九省通衢”之稱 東依沂蒙山區(qū)，南臨棗莊市薛城區(qū)，西瀕微山湖、與微山縣相連，北靠孔孟之鄉(xiāng)、和鄒城市接壤。全市總土地面積 1485 平方公里，境內東西寬 45 公里，南北長 46 公里。 2020 年末統(tǒng)計人口 萬，城鎮(zhèn)人口 萬。是山東省人口最多的縣級市。轄 17 鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處， 1226 個行政村（居委會）。 4 5 二、經(jīng)濟發(fā)展 滕州是全國縣域經(jīng)濟基本競 爭力百強縣，山東省縣域經(jīng)濟三十強，第二產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的城市。隨著城市化建設第三產(chǎn)業(yè)逐步壯大，其中，舊城改造帶動的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)也逐步成為其重要的經(jīng)濟拉動力。 20202020 年三次產(chǎn)業(yè) GDP 20202020 年三次產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)固定投資 20202020 年 GDP 產(chǎn)值（億元） 20202020 年三次產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)固定投資（億元） 年份 一產(chǎn)業(yè) 二產(chǎn)業(yè) 三產(chǎn)業(yè) 年份 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 房地產(chǎn) 2020 2020 2020 2020 億 2020 2020 億 機械制造、煤化工、新型建材、能源、食品醫(yī)藥、輕紡等產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。以西崗鎮(zhèn)、級索鎮(zhèn)為代表。 20206 年人均 GDP34700 元，在山東省內處中等水平。 其它 能源 煤化 機械 輕紡 建材 食品藥材 % 17% % % % % % 7 龍泉 荊河 北辛 善南 西崗 級索 人口 105553 109820 90274 20462 127706 85517 戶數(shù) 44777 45334 33883 6848 47081 23653 GDP 總產(chǎn)值 296137 282685 265570 58530 383151 375160 8 棗莊地區(qū)人均 GDP 指標 棗莊市 棗莊市區(qū) 薛城 嶧城 臺兒莊 山亭 滕州 人均 GDP 32842 36337 22482 26527 33455 15968 34700 職工平均工資 27002 22939 20295 19497 18092 17284 24311 固定資產(chǎn)投資 5797950 990668 671435 596155 477129 391310 1953688 9 滕州居民生活水平主要指標 年平均工資（元） 可支配收入（元） 消費性支出（元） 用電量（千瓦 時） 2020 17916 12585 7629 25092 2020 21929 14320 8842 29835 2020 24311 15651 9608 34337 10 三、發(fā)展格局 滕州市規(guī)劃城區(qū)面積 75 平方公里，其中建成面積達 平方公里。由南、北環(huán)路、龍泉路、西環(huán)路、平行路構成規(guī)劃中的城區(qū)。 按城市區(qū)域功能來劃分，目前滕州城區(qū)可劃分成四大區(qū)域。 1 商業(yè)中心區(qū)： 荊河中路、府前路、杏壇路構成傳統(tǒng)的老城區(qū)，商業(yè)較發(fā)達?，F(xiàn)代城市商業(yè)建筑和傳統(tǒng)居民社區(qū)交錯。隨著近幾年舊城改造加速進行，原中心城區(qū)大規(guī)模的居民舊城住宅區(qū)逐步減少，改造開發(fā)難度將加大。 11 2 東部居民生活區(qū)： 荊河以東龍泉街道的荊河東路、龍泉中路構成目前滕州建設較迅速的大規(guī)模居民生 活區(qū)。以府前東路至荊河東路為軸線兩側已經(jīng)形成較為繁榮的市民生活區(qū)域。今后將逐步發(fā)展成為城市金融貿易中心。 該區(qū)域有較多開發(fā)較早，規(guī)模較大，配套相對成熟的居民社區(qū)。以濱江國際花苑為代表。即將落成的大規(guī)模樓盤項目也較多，以遠航第一國際為代表。 由于開發(fā)較早，目前該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的可開發(fā)空間已經(jīng)較少，項目品質的提升有限。 12 3 北部政治文化區(qū)域 以 善 國 北路、北辛路為軸線構成。隨著市政府的北遷、體育中心的落成，各 主要 政 府部門的遷移，滕州北 部政 治 文化活 動中 心 以初步成型。 目前該區(qū)域還處于地廣人稀的待開發(fā)階段，周邊 自然環(huán)境較好，可開發(fā)土地較多，土地品質較高，是極具潛力的現(xiàn)代化城市發(fā)展區(qū)域，將成為滕州今后高端住宅產(chǎn)品的示范區(qū)域。 翠湖天地是該區(qū)域的典型項目。 13 4 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)： 平行路、荊河西路以西、南環(huán)路以南區(qū)域是滕州主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。平行南路、南環(huán)路區(qū)域集中了滕州大量商品交易市場，是主要的輕工業(yè)產(chǎn)品建材貿易區(qū)域。 14 四、市場現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 73 家，其中一級資質 1