【正文】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 2020 上海昌忠房地產(chǎn)咨詢有限公司 2020 年 8 月 【滕州】市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 1 目錄 一、滕州地理 ....................................................................................... 3 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ....................................................................................... 5 三、城市格局 ...................................................................................... 10 四、市場(chǎng)現(xiàn)狀 ...................................................................................... 14 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) .......................................................................................... 14 （二）歷年主要數(shù)據(jù)比對(duì)分析 .................................................................................... 15 （三） 2020 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù) ............................................................................. 17 （四）公寓市場(chǎng) ................................................................................................ 18 （五）區(qū)域性房產(chǎn)政策 .......................................................................................... 18 五、市場(chǎng)個(gè)案 ...................................................................................... 19 六、市場(chǎng)特點(diǎn) ...................................................................................... 20 (一 )購房動(dòng)機(jī) .................................................................................................. 20 (二 )價(jià)格區(qū)間 .................................................................................................. 20 (三 )戶型配置 .................................................................................................. 21 (四 )物業(yè)形態(tài) .................................................................................................. 21 (五 )高端產(chǎn)品較少 .............................................................................................. 22 2 (六 )團(tuán)購現(xiàn)象較多 .............................................................................................. 22 七、市場(chǎng)潛力 ...................................................................................... 23 （一）舊城改造 ................................................................................................ 23 （二）城市北部 ................................................................................................ 27 八、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 ...................................................................................... 31 九、本案分析 ...................................................................................... 34 (一 )地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................................................. 34 (二 )項(xiàng)目規(guī)劃 .................................................................................................. 35 (三 )戶型面積 .................................................................................................. 37 (四 )地塊 SWOT 分析 ............................................................................................. 37 十、營銷策略 ...................................................................................... 38 (一 )目標(biāo)客戶 .................................................................................................. 38 (二 )銷售分期 .................................................................................................. 38 (三 )市場(chǎng)定位 .................................................................................................. 38 (四 )市場(chǎng)策略 .................................................................................................. 40 (五 )廣告策略 .................................................................................................. 43 3 一、滕州地理 山東省滕州市位于山東省南部，江蘇、山東、河南、安徽四省交界，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶。 地利交通位置優(yōu)越，處在北京至上海的中間位置。 104 國道、京福高速公路、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和京滬高速鐵路穿境而 過；方圓 200 公里范圍內(nèi)有濟(jì)南、徐州、臨沂、濟(jì)寧四個(gè)機(jī)場(chǎng)；到青島港、日照港，均有高速公路連接，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，山東重要的商品集散地。滕州自古就有“九省通衢”之稱 東依沂蒙山區(qū)，南臨棗莊市薛城區(qū)，西瀕微山湖、與微山縣相連，北靠孔孟之鄉(xiāng)、和鄒城市接壤。全市總土地面積 1485 平方公里，境內(nèi)東西寬 45 公里，南北長 46 公里。 2020 年末統(tǒng)計(jì)人口 萬，城鎮(zhèn)人口 萬。是山東省人口最多的縣級(jí)市。轄 17 鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處， 1226 個(gè)行政村（居委會(huì)）。 4 5 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 滕州是全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng) 爭(zhēng)力百強(qiáng)縣，山東省縣域經(jīng)濟(jì)三十強(qiáng)，第二產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市。隨著城市化建設(shè)第三產(chǎn)業(yè)逐步壯大，其中，舊城改造帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)也逐步成為其重要的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力。 20202020 年三次產(chǎn)業(yè) GDP 20202020 年三次產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)固定投資 20202020 年 GDP 產(chǎn)值（億元） 20202020 年三次產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)固定投資（億元） 年份 一產(chǎn)業(yè) 二產(chǎn)業(yè) 三產(chǎn)業(yè) 年份 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 房地產(chǎn) 2020 2020 2020 2020 億 2020 2020 億 機(jī)械制造、煤化工、新型建材、能源、食品醫(yī)藥、輕紡等產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。以西崗鎮(zhèn)、級(jí)索鎮(zhèn)為代表。 20206 年人均 GDP34700 元，在山東省內(nèi)處中等水平。 其它 能源 煤化 機(jī)械 輕紡 建材 食品藥材 % 17% % % % % % 7 龍泉 荊河 北辛 善南 西崗 級(jí)索 人口 105553 109820 90274 20462 127706 85517 戶數(shù) 44777 45334 33883 6848 47081 23653 GDP 總產(chǎn)值 296137 282685 265570 58530 383151 375160 8 棗莊地區(qū)人均 GDP 指標(biāo) 棗莊市 棗莊市區(qū) 薛城 嶧城 臺(tái)兒莊 山亭 滕州 人均 GDP 32842 36337 22482 26527 33455 15968 34700 職工平均工資 27002 22939 20295 19497 18092 17284 24311 固定資產(chǎn)投資 5797950 990668 671435 596155 477129 391310 1953688 9 滕州居民生活水平主要指標(biāo) 年平均工資（元） 可支配收入（元） 消費(fèi)性支出（元） 用電量（千瓦 時(shí)） 2020 17916 12585 7629 25092 2020 21929 14320 8842 29835 2020 24311 15651 9608 34337 10 三、發(fā)展格局 滕州市規(guī)劃城區(qū)面積 75 平方公里，其中建成面積達(dá) 平方公里。由南、北環(huán)路、龍泉路、西環(huán)路、平行路構(gòu)成規(guī)劃中的城區(qū)。 按城市區(qū)域功能來劃分，目前滕州城區(qū)可劃分成四大區(qū)域。 1 商業(yè)中心區(qū)： 荊河中路、府前路、杏壇路構(gòu)成傳統(tǒng)的老城區(qū)，商業(yè)較發(fā)達(dá)?，F(xiàn)代城市商業(yè)建筑和傳統(tǒng)居民社區(qū)交錯(cuò)。隨著近幾年舊城改造加速進(jìn)行，原中心城區(qū)大規(guī)模的居民舊城住宅區(qū)逐步減少，改造開發(fā)難度將加大。 11 2 東部居民生活區(qū)： 荊河以東龍泉街道的荊河?xùn)|路、龍泉中路構(gòu)成目前滕州建設(shè)較迅速的大規(guī)模居民生 活區(qū)。以府前東路至荊河?xùn)|路為軸線兩側(cè)已經(jīng)形成較為繁榮的市民生活區(qū)域。今后將逐步發(fā)展成為城市金融貿(mào)易中心。 該區(qū)域有較多開發(fā)較早，規(guī)模較大，配套相對(duì)成熟的居民社區(qū)。以濱江國際花苑為代表。即將落成的大規(guī)模樓盤項(xiàng)目也較多，以遠(yuǎn)航第一國際為代表。 由于開發(fā)較早，目前該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的可開發(fā)空間已經(jīng)較少，項(xiàng)目品質(zhì)的提升有限。 12 3 北部政治文化區(qū)域 以 善 國 北路、北辛路為軸線構(gòu)成。隨著市政府的北遷、體育中心的落成，各 主要 政 府部門的遷移，滕州北 部政 治 文化活 動(dòng)中 心 以初步成型。 目前該區(qū)域還處于地廣人稀的待開發(fā)階段，周邊 自然環(huán)境較好，可開發(fā)土地較多，土地品質(zhì)較高，是極具潛力的現(xiàn)代化城市發(fā)展區(qū)域，將成為滕州今后高端住宅產(chǎn)品的示范區(qū)域。 翠湖天地是該區(qū)域的典型項(xiàng)目。 13 4 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)： 平行路、荊河西路以西、南環(huán)路以南區(qū)域是滕州主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。平行南路、南環(huán)路區(qū)域集中了滕州大量商品交易市場(chǎng)，是主要的輕工業(yè)產(chǎn)品建材貿(mào)易區(qū)域。 14 四、市場(chǎng)現(xiàn)狀 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 73 家，其中一級(jí)資質(zhì) 1