【正文】 07 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望研究分析 目 錄 一、近期房地產(chǎn)政策解讀及現(xiàn)狀 .............................................................................. 1 （一） 2020 年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 ........................................................................ 1 （二）政策點(diǎn)評(píng) ................................................................................................... 6 （三）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................................................................... 7 （四）整體房地產(chǎn)行業(yè)近期大勢(shì)研判 ................................................................................. 9 （五）小結(jié) ...................................................................................................... 11 二、 2020 年武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 ....................................................................... 12 （一）武漢市全年銷售套數(shù)分析 .................................................................................... 12 （二）武漢市全年銷售面積分析 .................................................................................... 14 （三）武漢市全年銷售價(jià)格情況 .................................................................................... 16 三、 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)各季度運(yùn)行狀況描述 .............................................................. 18 （一）第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 18 （二）第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 20 （三）第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 22 （四）第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 ................................................................................ 24 （五）第四季度各月新開項(xiàng)目供銷情況 .............................................................................. 26 四、近期各片區(qū)典型項(xiàng)目客戶流量分析 ........................................................................ 32 五、結(jié)論與展望 .......................................................................................... 35 （一）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ........................................................................................ 35 （二）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ........................................................................................ 36 （三）垠坤觀點(diǎn) .................................................................................................. 37 一、 2020 年房地產(chǎn)政策 解讀及現(xiàn)狀 （一） 2020年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 國(guó)土資源部通知，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從今年起由省級(jí)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。 建設(shè)部重申“ 90/70”是長(zhǎng)期導(dǎo)向 溫家寶政府工作報(bào)告 :今年實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度嚴(yán)守耕地 18 億畝紅線 國(guó)土資源部下達(dá) 2020 年全國(guó)土地利用計(jì)劃，繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地 ? 2020年 1 月 17 日 國(guó)家稅務(wù)總局正式宣布：全國(guó)各地將從２月１日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。 ? 2020年 2 月 25 日 國(guó)務(wù)院召開會(huì) 議聽取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)，曾培炎副總理出席會(huì)議并講話。會(huì)議指出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是當(dāng)前宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。曾培炎副總理在講話中指出，要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院 2020 年“ 26 號(hào)文”和 2020 年“ 37號(hào)文”部署，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控措施，完善配套政策，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。一是加大住房供應(yīng)力度。落實(shí)好住房建設(shè)規(guī)劃，合理安排建設(shè)用地，加快戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)度，增加普通商品住房供應(yīng)，進(jìn)一步發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。二是努力調(diào)控住房需求。完善經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)市場(chǎng)管理，繼續(xù)抑制投資需求。三是著 力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 ? 2020年 3 月 5 日 十屆全國(guó)人大五次會(huì)議開幕會(huì)上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。溫總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認(rèn)為，講話明確了 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。 ? 2020年 5 月 23 日 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局日前發(fā)出通知，要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強(qiáng)對(duì) 外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。與此同時(shí)，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。 ? 2020年 8 月 7 日 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（“ 24 號(hào)文件”） 《意見》被業(yè)界稱為“ 24 號(hào)文件”，它標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 ? 2020年 9 月 27 日 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā) [2020]359 號(hào)） 中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 “ 9 27 房貸新政”樓市的影響是比較明顯的。商品房市場(chǎng)熱度有所降低，二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)掛牌量急劇上升的現(xiàn)象，原先沒有多少還價(jià)空間的二手房市場(chǎng)，正呈現(xiàn)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過渡的趨勢(shì)。房貸新政 ，有效抑制的是第二套及以上的投資性購(gòu)房需求。近日，部分銀行又對(duì)二手房、商鋪停止發(fā)放貸款，金融調(diào)控政策正一步步顯威。 ? 2020年 9 月 30 日 《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》 國(guó)土資源部下發(fā)，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。在制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計(jì)劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時(shí)序 等。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。依法報(bào)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨(dú)列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于 70%。 ? 2020年 10 月 31 日 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2020 年修訂 )》 國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布，其中指出，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公 司的限制。同時(shí)，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類別中刪除。 ? 2020年 11 月 14 日 《廉租住房保障資金管理辦法》 財(cái)政部正式出臺(tái)，規(guī)定廉租住房保障資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算、?？顚Ｓ茫鞔_了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。 ? 2020年 11 月 27 日 《廉租住房保障辦法》 由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等九部門聯(lián)合發(fā)布。其中進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對(duì)象為“城市低收入住房困 難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。 ? 2020年 11 月 30 日 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布，明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)政府可以優(yōu)先回購(gòu)，單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積也被限定在 60 平方米左右。 ? 2020年 1 月到 12 月初 央行緊縮貨幣政策的具體體現(xiàn)：央行連續(xù)九次提高存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 從年初的 %提高到年末的 %，此周期內(nèi)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是為了加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長(zhǎng)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)問題中最大的問題在于流動(dòng)性過剩，并且在央行多次使用貨幣政策之后，對(duì)于流動(dòng)性的問題還未得到緩解。多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也成為緊縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款的信號(hào)。 ? 2020年 12 月 5 日 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（銀發(fā) [2020]452 號(hào)） 重點(diǎn)明確了：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；二是已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄?均水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其余已利用銀行貸款購(gòu)買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行；三是已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ? 2020年 12 月 20 日 為貫徹從緊的貨幣政策，中國(guó)人民銀行決定：從 2020 年 12 月 21 日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 。一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 。其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變 。 （二）政策點(diǎn)評(píng) ? 今后國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策和金融控制手段將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，目的是促進(jìn)整體行業(yè)的正規(guī)、穩(wěn)定、持續(xù)、有效發(fā)展； ? 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件的出臺(tái)標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控手段由傳統(tǒng)的嚴(yán)格控制， 轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主導(dǎo)；將住宅的保障職能和市場(chǎng)化職能區(qū)分開來，即注重了政府對(duì)于弱勢(shì)群體的保障和關(guān)注，也強(qiáng) 化了市場(chǎng)自身的完善和分配； ? 由于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性過剩以及境外熱錢對(duì)于人民幣升值的預(yù)期，導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行始終處于高位狀態(tài)，也促使央行持續(xù) 6 次加息以控制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱的局面，避免由過剩轉(zhuǎn)化為通脹； ? 雖然年內(nèi)持續(xù)加息的主要原因并不是房地產(chǎn)行業(yè)，但是今年以來各地樓市持續(xù)的熱度因此受到一定的影響，特別是下半年各地銀行限制二手房貸款以及央行關(guān)于二次住房貸款限制性的措施出臺(tái)之后，一線城市樓市出現(xiàn)了持續(xù)的低潮和觀望態(tài)勢(shì)； ? 年底第六次加息并沒有相應(yīng)提高五年期以上