【正文】 2010年天津房地產(chǎn)市場研究報告撰寫機構(gòu)：天津思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司撰寫日期：2011年1月目錄u 第一部分：市場背景 經(jīng)濟環(huán)境 政策環(huán)境 城市發(fā)展環(huán)境 13u 第二部分：土地市場分析 1土地市場年度供應情況 1土地市場年度成交情況 20u 第三部分：居住類物業(yè)市場分析（含商品住宅、別墅、公寓） 2市場供應 2市場成交 2供求對比 29u 第四部分：普通商品住宅市場分析 3市場供應 3市場成交 3供求對比 3發(fā)展趨勢預測 37u 第五部分：別墅市場分析 3市場供應 3市場成交 4供求對比 4發(fā)展趨勢 43u 第六部分：公寓市場分析 4市場供應 4市場成交 4供求對比 50、發(fā)展趨勢 51u 第七部分：2011年天津市房地產(chǎn)市場走勢預測 53u 附表： 54第一部分：市場背景、經(jīng)濟環(huán)境本期導讀：216。 09年第三季度，%增速，中國經(jīng)濟增長回歸理性；216。 發(fā)電量5月以來增速下降，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩；216。 固定資產(chǎn)投資快速增長，成為經(jīng)濟增長主要推動力；216。 09全年社會消費品零售總額預計超14萬億元，宏觀經(jīng)濟向好增加消費者消費信心；216。 PPI自10年1月開始首超CPI，現(xiàn)通脹壓力明顯；216。 天津10年前3季度GDP增速位列全國第一，%，奠定了未來中國經(jīng)濟增長第三極地位；216。 與全國走勢相當，天津固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)保持高位運行，但房地產(chǎn)投資增速6月達到全年峰值后開始走弱；216。 10年居民居住支出占比波動上漲； 216。 預計11年天津市戶籍人口數(shù)將破1000萬大關，常住人口數(shù)將近1290萬。宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析10年4月“國十條”出臺后增速下降，經(jīng)濟增長回歸理性10年3季度增速減緩，呈下降趨勢09年2季度10年1季度增速逐步上升GDP增速連續(xù)8個季度呈下降走勢10年5月首次出現(xiàn)增速持續(xù)下降 發(fā)電量受經(jīng)濟增長加快影響持續(xù)上升10年經(jīng)歷史上最嚴厲調(diào)控年，全年固定資產(chǎn)增長走勢低于“井噴式增長”的09年，其增速理性上漲預計10全年社會消費品零售總額超過14萬億元，宏觀經(jīng)濟向好，城鄉(xiāng)收入有效增加，奠定消費增長堅實基礎10年開始同比增速小幅度穩(wěn)步上升CPI、PPI “剪刀差”（倒掛）現(xiàn)象出現(xiàn)意味著通貨膨脹壓力明顯09年12月起，CPI、PPI雙雙告正，之后CPI、PPI “剪刀差”（倒掛）現(xiàn)象出現(xiàn)09年12月以來，消費者信心指數(shù)大幅上升，消費者信心指數(shù)已脫離低谷天津地區(qū)固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)保持在30%以上，受宏觀經(jīng)濟調(diào)整影響較小天津經(jīng)濟近年持續(xù)保持高速穩(wěn)定發(fā)展，10年GDP增幅“領跑”全國天津地區(qū)固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)保持在30%以上，受宏觀經(jīng)濟調(diào)整影響較小10年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資總額高于09年，全年增速變動幅度較大，一、二季度快速上升后，三季度下降，但于9月份迅猛上升，達到全年峰值，現(xiàn)呈下降趨勢10年居民居住支出占比呈波動上升態(tài)勢預計10年天津市戶籍人口數(shù)將達到990萬，11年將首破1000萬大關%左右的速度增加，預計10年將近1290萬、政策環(huán)境2010年全國關于房地產(chǎn)調(diào)控的相關政策總結(jié)1月10日，國務院發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《通知》的核心內(nèi)容，其實是對2009年12月14日國務院常務會議出臺的“國四條”的進一步細化和補充。盡管如此，和以前的政策相對，《通知》在調(diào)控當前房地產(chǎn)市場的舉措上，仍然有諸多的亮點和新意：其一，首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價位、中小套型普通商品住房的建設規(guī)模和用地供應，將此作為增加住房供應的重點和突破點，其二，經(jīng)濟適用房政策復活。其三，明確了“差別化信貸和稅收政策”的內(nèi)涵，并且重申二套房貸首付比例不得低于40%的老政策。其四，在人民幣升值等預期下，重申以前的房地產(chǎn)購買的“限外政策”有效。其五，鑒于目前的土地“招拍掛”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出讓綜合評標方法。其六，進一步完善對房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控，明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。思源觀點：總體來說,國11條提高了地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的可執(zhí)行性,對抑制房價會起到積極作用，政策有利于短期內(nèi)抑制房價的過快上漲,但供給能否有效增加尚存疑慮。預計未來仍將有加息等政策來抑制房價上漲。政策對地產(chǎn)板塊負面影響有限,政策利空出盡,未來地產(chǎn)股走勢將隨著成交量的波動而波動,我們預計短期成交量和房價均將出現(xiàn)調(diào)整,但幅度有限。七折利率“頻變化”2月2日。早在去年年底，建行就已低調(diào)完成房貸利率政策上調(diào)。其他商業(yè)銀行調(diào)整7折利率優(yōu)惠的報道也陸續(xù)見諸媒體。 思源觀點：此舉是為進一步落實差別化信貸政策,優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)。中行此舉是一種商業(yè)化的調(diào)整,主要原因來源于信貸額度的控制。 國土部出臺19條土地調(diào)控新政樓市調(diào)控再出新策，這一次的對象是房價的根基――土地。繼“國四條”、“國十一條”等調(diào)控政策之后，國家進一步出手調(diào)控房地產(chǎn)市場。國土資源部3月10日下發(fā)通知，明確保障性住房用地供應、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求，全方位加強土地市場監(jiān)管。同時通過土地競買人資格審查、嚴格規(guī)范土地出讓底價等手段，進一步提高土地出讓門檻。思源觀點：新政的推出在一定程度上可能有效降低地價。因為從資金上調(diào)高了拿地“入場費”,參與的開發(fā)商少了,炒高地價的氛圍隨之弱化。但還要看政府推地的數(shù)量,只有結(jié)合市場對增加供地的預期才行,否則僧多粥少地價還是降不下來，政策效果究竟如何，最終還要看地方政府的實施力度。國務院發(fā)布關于遏制房價過快上漲的通知（新國十條）一、建立考核問責機制 加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責制度。二、實行更嚴格的差別化住房信貸政策 首套房貸款首付款比例不得低于30%；二套房貸款首付款比例不得低于50%。三、嚴格限制炒房和投機性購房 房價過高地區(qū)，可暫停發(fā)放第三套房及以上住房貸款。 四、發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。五、增加居住用地有效供應 依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地。 六、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu) 住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結(jié)構(gòu)比例嚴格按照有關規(guī)定落實到位。七、加快保障性安居工程建設 確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。八、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管 嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地，嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。九、加大交易秩序監(jiān)管力度 對取得預售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。十、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度 各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。思源觀點：從10號文來看，差別化的信貸和稅收政策的指向則基本指向了投機投資購房和各種名義的炒房行為，這是對一些民間炒房團的炒房行為信貸上禁止。授權(quán)地方可以采取任何“禁買”的行為，而要求嚴格“土地增值稅”的征收則顯然是針對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的炒地皮行為。從買房、賣方方面施加雙重壓力，促使房價回歸理性。李克強八天內(nèi)兩提堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作行為8月21日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設工作座談會并講話。他強調(diào)，要認真貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，以更大的決心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建設好，使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。思源觀點：投資投機性購房仍然是房價過快上漲的一個重要因素，李克強八天內(nèi)兩提堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作行為，并提出保障房的供給數(shù)量，也從側(cè)面反映了國家為保證民生，穩(wěn)定房市的力度所在。中國官方出臺措施遏制部分城市房價過快上漲9月份，國家有關部委出臺5大措施遏制房價一是已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善。二是完善差別化的住房信貸政策。三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。四是切實增加住房有效供給。五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。思源觀點：為遏制房價過快上漲，政府再次推出新政通知，此次新政調(diào)控力度進一步加強，主要在三套房購置以及投機性購房加大調(diào)控力度，并且嚴厲查處房市的違規(guī)購房行為，表明了政府穩(wěn)定房價的決心，但是當前市場對政策的作用已經(jīng)產(chǎn)生了一定的適應性，故預計此次政策對房地產(chǎn)市場影響不會太大。央行發(fā)布報告明確：繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策央行網(wǎng)站于9月17日刊登《2010年中國金融穩(wěn)定報告》，報告中明確，將繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策。盡管經(jīng)濟有望保持平穩(wěn)較快增長的基本態(tài)勢，但國內(nèi)外經(jīng)濟局面依然復雜，不得不面對很多挑戰(zhàn)。該報告認為，未來包括通脹、資產(chǎn)價格泡沫、周期性不良貸款增加等宏觀風險將會明顯上升；且內(nèi)需回升基礎尚不穩(wěn)固，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務還很艱巨。未來要繼續(xù)適度寬松貨幣政策，管理好通脹預期，落實有保有控信貸政策。思源觀點：政府既要保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又要根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性，特別處理好經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和管理好通貨膨脹預期的關系。從而關注價格走勢，管理好通貨膨脹預期加強金融風險防范。央行提出加息政策中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。，%%；，%%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調(diào)整。思源觀點：在繼前兩金融政策之后，政府再次從利率角度繼續(xù)調(diào)控，從而打擊了樓市的投資投機行為，不過此次貨幣政策剛多的側(cè)重貨幣方面，抑制物價的通貨膨脹，對樓市相對影響較小。兩部委出新規(guī)：境外機構(gòu)個人購房將受限住建部與國家外匯局近日印發(fā)《關于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房的通知》規(guī)定，境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。思源觀點：此次對境外個人購房的限制，表明了國家嚴防目前的境外人員在內(nèi)地的炒房行為，從而促進內(nèi)地