【正文】 市場研究報(bào)告前 言原理與思路：市場研究與市場推廣是市場營銷的兩個步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。前者通過詳盡的市場調(diào)查，采集相關(guān)市場數(shù)據(jù)，并運(yùn)用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀市場及區(qū)域市場的供需狀況，深入了解國家政治經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響，科學(xué)的預(yù)測市場走向、競爭對手及競爭形式，最終確定準(zhǔn)確合理的市場定位；而后者則根據(jù)前者的研究成果——市場定位——解決市場推廣中的具體措施，如價(jià)格策略，銷售策略，廣告宣傳策略，促銷手段的組合策略等。簡言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。體系與方法：市場調(diào)研報(bào)告將從宏觀和微觀兩個層面展開，宏觀方面包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，產(chǎn)業(yè)政策向?qū)?，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售情況，產(chǎn)品自身與市場營銷的所處階段與具體特征；微觀方面包括：項(xiàng)目所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟(jì)及人文狀況，區(qū)域市場的供應(yīng)及需求分析。第一部分 宏觀區(qū)域分析一、 區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計(jì)局）（1） 地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）（2） 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）（3） 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）（4） 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源 統(tǒng)計(jì)局）（1） 區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例全省增長率當(dāng)?shù)卦鲩L率A國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資C社會消費(fèi)品零售總額D商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)列柱狀圖（2） 人均可支配收入及增長，消費(fèi)性支出及增長、平均工資二、 區(qū)位分析 項(xiàng)目區(qū)域位置與自然概況（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域概況（項(xiàng)目所在區(qū)域是大區(qū)域的什么地帶、占有什么地位、起到什么作用） 附：項(xiàng)目地塊位置圖（2） 區(qū)域位置（項(xiàng)目具體位置、占地及位置優(yōu)勢）（3） 區(qū)域景觀條件（項(xiàng)目所在區(qū)域景觀） 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析（1） 項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況（項(xiàng)目周邊的快速路、主干路、次干路、支路；項(xiàng)目周邊的公交線路；項(xiàng)目到達(dá)市中心的乘車路線及時間）（2） 主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系A(chǔ)、 CBD（中央商務(wù)區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時間）B、 CRD（中心商業(yè)區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時間）C、 CID（科技商務(wù)中心區(qū)）（所處位置與項(xiàng)目距離、時間）D、 分析項(xiàng)目與上述區(qū)域的關(guān)系 城市規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)的影響（1） 區(qū)域整體規(guī)劃概況（2） 項(xiàng)目周圍規(guī)劃概況（3） 規(guī)劃對項(xiàng)目的影響三、 區(qū)域分析結(jié)論 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入及支出消費(fèi) 項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)劣勢 項(xiàng)目的交通優(yōu)劣勢 大規(guī)劃與項(xiàng)目周邊的小規(guī)劃對項(xiàng)目的影響分析第二部分 區(qū)域房地產(chǎn)的市場分析一、 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展?fàn)顩r1. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展回顧及概況（1） 起步興起期（時間、首批代表作、產(chǎn)品特征）（2） 平穩(wěn)發(fā)展期（時間、代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況）（3） 整合提升期（時間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）2. 近年來區(qū)域住宅（商業(yè)）市場供求分析（1） 市場供應(yīng)方面（近幾年來的施工面積及增長）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（2） 市場需求方面（近幾年來的銷售面積及增長，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）（3） 價(jià)格變化（各類房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格及漲幅：經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅、高層住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè)用房）（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局）3. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場的發(fā)展特點(diǎn)（1） 政府對市場的管理調(diào)控力強(qiáng)（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺及作用）（2） 市場體系逐步完善（主要包括出現(xiàn)多層次的供應(yīng)房及二手房的發(fā)展）（3） 市場熱點(diǎn)向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)）（4） 房地產(chǎn)企業(yè)的汰弱留強(qiáng)進(jìn)程加快（外地開發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）（5） 其他4. 區(qū)域住宅（商業(yè)）市場格局（根據(jù)市場狀況將城市劃分為幾個區(qū)域版快，再根據(jù)版快進(jìn)行分析）例：東部版快（發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點(diǎn)：該板塊內(nèi)的樓盤共性；銷售情況：價(jià)格、交房、檔次、銷售率）二、 項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)特性前面板塊分析中應(yīng)涉及到該部分內(nèi)容，再將該區(qū)域目前銷售的具體代表項(xiàng)目進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目提供依據(jù)。1. 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅（商業(yè)）項(xiàng)目概況例：小區(qū)概況位置山大路發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點(diǎn)建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營造項(xiàng)目開工時間開盤裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓盤公建配套物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/㎡式管理本次開發(fā)銷售期情況（1347）銷售情況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi) 房 廳 衛(wèi)主要面積范圍 平面結(jié)構(gòu)類型 價(jià)格多層均價(jià)小高層均價(jià)整體均價(jià)元/㎡買家特征層次區(qū)域分布營銷推廣主題內(nèi)容推廣策略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項(xiàng)目評價(jià)優(yōu)勢： 劣勢：2. 項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品特點(diǎn)分析（1） 開發(fā)規(guī)模及配套情況項(xiàng)目所在區(qū)域代表性項(xiàng)目占地面積規(guī)模比較占地面積小于1萬平方米1~5萬平方米大于5萬平方米項(xiàng)目名稱 數(shù)量（2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、現(xiàn)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項(xiàng)目主力戶型情況、分析以何種戶型為主）（3） 裝修標(biāo)準(zhǔn)及智能化系統(tǒng)3. 項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售特點(diǎn)（1） 營銷推廣特點(diǎn)（通過對濟(jì)南目前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面的分析，以及對樓盤銷售人員、銷售場所的包裝調(diào)查）（2） 從營銷策略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制（3） 從營銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場所、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)（4） 售價(jià)情況：集中銷售均價(jià)、最低價(jià)格、最高價(jià)格、銷售率（5） 客戶特點(diǎn)：主要區(qū)域客戶來源、檔次、目的、原因4. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測：項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目聯(lián)系，項(xiàng)目所在區(qū)域的市場供求及消化預(yù)測三、 典型個案（詳細(xì)介紹區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目的特點(diǎn)或區(qū)域內(nèi)最成功的案例四、 區(qū)域市場需求調(diào)查分析1. 調(diào)查問卷內(nèi)容（附表）2. 問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容：3. 問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論第三部分 項(xiàng)目條件分析一、 項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析1. 地理位置（現(xiàn)場）2. 地質(zhì)狀況（發(fā)展商提供勘察報(bào)告、風(fēng)水情況）3. 土地面積及其東線圖（發(fā)展商提供）4. 七通一平現(xiàn)狀（現(xiàn)場、與發(fā)展商交流）二、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1. 地塊各方面的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蓋情況）2. 地塊適當(dāng)半徑內(nèi)歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊車距）3. 項(xiàng)目用地居住情況：周邊小區(qū)居住情況4. 項(xiàng)目周邊居民狀況5. 項(xiàng)目外圍情況三、 地塊交通狀況1. 周達(dá)市政路網(wǎng)縱橫圖2. 周邊公交系統(tǒng)起始狀況、頻次及遠(yuǎn)景規(guī)劃3. 直入地塊的道路交通狀況四、 項(xiàng)目附近公建配套設(shè)施分析1. 購物中心（商場、超市、菜市場）2. 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館及質(zhì)量）3. 醫(yī)療（各級醫(yī)院、藥店及質(zhì)量）4. 金融（各種銀行）5. 郵政局、所6. 娛樂餐飲（體育健身、歌舞餐飲）五、 周邊已成社區(qū)狀況1. 附近小區(qū)列圖2. 各樓盤及小區(qū)的居民階層3. 小區(qū)規(guī)劃、價(jià)格等六、 項(xiàng)目條件分析結(jié)論第四部分 市場研究結(jié)論一、 從區(qū)域市場的發(fā)展來看1. 房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢2. 供需關(guān)系3. 區(qū)域開發(fā)實(shí)力4. 市場產(chǎn)品主要競爭點(diǎn)及產(chǎn)品趨勢二、 從項(xiàng)目所在區(qū)域的市場分析來看1. 從項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模來看2. 區(qū)域項(xiàng)目類型、主力戶型3. 從項(xiàng)目所在區(qū)域的銷售情況來看：期房銷售率、現(xiàn)房銷售率、售價(jià)4. 從客戶情況來看，主要客戶群體5. 從項(xiàng)目的營銷推廣來看，綜合評估三、 從對區(qū)域市場的調(diào)查分析來看1. 選擇在本區(qū)域購房的客戶，其年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、家庭收入、區(qū)域、從業(yè)2. 潛在客戶對區(qū)域房價(jià)的接受能力3. 從潛在客戶對戶型面積的選擇上看例：1 區(qū)域分析 濟(jì)南市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 濟(jì)南市概況地理位置濟(jì)南位于山東省中西部，泰山穹隆北麓、東鄰淄博、濱州、南連泰安、萊蕪，西、北與聊城、德州接壤。轄歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城五區(qū)，章丘市和長清、平陰、濟(jì)陽、商河四縣。全市總面積8154平方公里，其中市區(qū)面積2119平方公里。城市性質(zhì)及地位濟(jì)南是山東省省會，著名的泉城和歷史文化名城，歷史文化源遠(yuǎn)流長，泉水馳名中外，是融山、泉、湖、河、城為一體的山水城市，屬于國家級的歷史名城。濟(jì)南不但是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心，同時也是副省級城市，是我國東部沿海開放向內(nèi)陸延伸的樞紐城市，是具有跨省區(qū)作用的經(jīng)濟(jì)中心和重要的交通樞紐。城市規(guī)模到2005年，濟(jì)南中心城區(qū)的城市人口從1995年的160萬人增至198萬人，城市建設(shè)用地控制在186平方公里以內(nèi)；2010年城市人口增至220萬人，城市建設(shè)用地控制在205平方公里以內(nèi)。城區(qū)地人口增長，城市建設(shè)用地的擴(kuò)充，將對地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)有一定的刺激作用。城市總體布局濟(jì)南中心城區(qū)為“東西帶狀組團(tuán)式”布局，由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團(tuán)組成，主城區(qū)與組團(tuán)之間以綠色空間相隔離。中心城區(qū)的建設(shè)以主城區(qū)的調(diào)整改造和以“先東后西”的時序發(fā)展建設(shè)外圍組團(tuán)為重點(diǎn)。加快主城區(qū)調(diào)整改造，控制外延，重點(diǎn)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和布局，強(qiáng)化省會城市的中心功能，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,改善城市環(huán)境，突出泉城特色，保護(hù)歷史文化名城。 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒國民經(jīng)濟(jì)快速增長，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2001年濟(jì)南市國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破千億元大關(guān)，%。其中：，%；，%；，%。：：。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值18843元，%。資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒居民收入增加，生活水平繼續(xù)改善。2001年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8607元，%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7110元，%。2001年，受行政事業(yè)單位人員增資因素的影響，在崗職工收入顯著增加，平均工資11980元，%。同時城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生改變，生活條件日益改善，%。 區(qū)位分析 項(xiàng)目區(qū)域位置與自然概況歷下區(qū)概況項(xiàng)目地塊位于歷下區(qū)，歷下區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通便利，文化繁榮，教育發(fā)達(dá)，既是全市的文化區(qū)和商業(yè)區(qū)，又是科技區(qū)和風(fēng)景區(qū)；是省人大、省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等50多家省、市機(jī)關(guān)的駐地 ，也是110多家科研單位和高等院校的所在地。幾年來，歷下區(qū)大力實(shí)施“科技興區(qū)”戰(zhàn)略，把依靠科技進(jìn)步作為發(fā)展區(qū)街鎮(zhèn)村經(jīng)濟(jì)的突破口，促進(jìn)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展。全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)五年增幅保持在20％，財(cái)政收入增幅名列市區(qū)之首，社會各項(xiàng)事業(yè)均走在全市前列，獲得了“全國科技工作先進(jìn)城區(qū)”等榮譽(yù)稱號。 項(xiàng)目地塊位置圖區(qū)域位置項(xiàng)目位于歷下區(qū)菜市南街以北，西臨濟(jì)南名勝大明湖400米。東、南方向分別靠近歷山路和東關(guān)大街。.濟(jì)南市傳統(tǒng)的景觀軸線自南往北由千佛山、趵突泉、大明湖、黃河森林公園等組成，是濟(jì)南市最寶貴的自然景觀資源，而本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)歷史景觀中軸的中心位置附近，與大明湖、東湖相伴，具備極強(qiáng)的區(qū)域景觀優(yōu)勢。同時，沿“經(jīng)四路——泉城路——解放路“這條東西向軸線，將CBD（中央商務(wù)區(qū)）、CRD（中心商業(yè)區(qū)）、CID（科技商務(wù)中心區(qū)）連于一體，而本項(xiàng)目位于CBD 、CRD和CID這條軸線上。區(qū)域景觀條件本區(qū)是濟(jì)南古城所在地，文物古跡眾多。古城區(qū)“家家泉水，戶戶垂楊”，素有“泉城”之稱。趵突泉被譽(yù)為“天下第一泉”，大明湖被譽(yù)為“泉城明珠”，千佛山千尊古佛鑲嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是歷下的真實(shí)寫照。環(huán)城公園象一條翠帶環(huán)繞古城，把四大泉群和大明湖連成一體，形成以湖山泉水為特征的園林綠化中心。泉城廣場是全市規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的公眾廣場。沿黑虎泉——泉城廣場——趵突泉——五龍?zhí)丁竺骱M成的泉池園林景觀區(qū)，以三大泉群、大明湖和泉城廣場為主題，以西、南環(huán)城公園為紐帶，充分體現(xiàn)了濟(jì)南文化和園林藝術(shù)特色。 項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的聯(lián)系分析項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況中心城區(qū)的道路劃分為快速路、主干路、次干路和支路四類。道路網(wǎng)布局由3條環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路（簡稱“三環(huán)九射，九縱九橫”）構(gòu)成總體框架。其中快速環(huán)主要由經(jīng)十路、歷山路、北園大街、濟(jì)齊路、營市街等圍合組成，項(xiàng)目地塊與快速環(huán)的關(guān)系非常密切，不到一公里的道路距離就能與此環(huán)路相連接。本項(xiàng)目地塊的外圍交通發(fā)達(dá)。地塊南臨菜市南街，往西400米有明湖北路和黑虎泉北路（通3384等四路公交車）及歷黃路－南北歷山路（通4813等公交車），往西500米市東關(guān)大街（通K937等公交車）、800米是歷山路，往北1000米是北園大街。通過這幾條快速路和城市干道，項(xiàng)目與中心城區(qū)各就業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的連接十分便利，乘公交車道省政府和泉城廣場也只需15分鐘。主要的商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系沿“經(jīng)四路