【正文】 第 3章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查研究 一、房地產(chǎn)策劃員 （一）市場調(diào)研 。 （ 1）能夠至少使用一種調(diào)研方法完成市場調(diào)查工作；（ 2）能夠收集和記錄市場調(diào)研信息；（ 3）能夠收集市場信息。 。 （ 1）市場調(diào)查的作用和特點；（ 2）市場調(diào)查訪問的方法；（ 3）市場供求的知識；（ 4）統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識。 （二）信息分類匯總 。 （ 1）能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總；（ 2）能夠按照信息來源和特征進行分類。 。（ 1） 調(diào)研信息分類的知識；（ 2）信息分類的方法。 職業(yè)標準工作內(nèi)容 二、助理房地產(chǎn)策劃師 （一）制定市場調(diào)研計劃 。 （ 1）能夠確定市場調(diào)研范圍及流程；（ 2）能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)查問卷；（ 3）能夠組織人員開展市場調(diào)研工作。 。 （ 1）市場調(diào)查的原則；（ 2）市場調(diào)查問卷的制定方法。 （二）市場調(diào)研內(nèi)容分析 。 （ 1）能夠評定調(diào)研信息、剔除誤差信息；（ 2）能夠?qū)椖扛艣r進行分析；（ 3）能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析；（ 4）能夠?qū)Ω偁帉κ仲Y料進行分析；（ 5）能夠?qū)κ袌鲂枨鬆顩r進行估算；（ 6）能夠?qū)οM者行為進行分析。 。（ 1） 項目概況調(diào)查與分析方法；（ 2）市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法；（ 3）競爭對手資料分析與方法；（ 4）市場需求估算方法與內(nèi)容；（ 5）消費者行為的分析方法。 三、房地產(chǎn)策劃師 （一）組織市場調(diào)查 。 （ 1）能夠確定調(diào)查的主題與內(nèi)容；（ 2）能夠市場調(diào)研方法；（ 3）能夠組織實施市場調(diào)研活動。 。 （ 1）市場調(diào)查的流程與方法；（ 2）市場調(diào)查組織方法。 （二）市場分析評價 。 （ 1）能夠針對市場強弱勢進行分析；（ 2）能夠進行項目定價分析；（ 3）能夠?qū)κ袌鲞M行預測。 。（ 1） 市場分析與預測方法；（ 2）項目 SWOT分析方法；（ 3）成本和需求估算方法。 （三）商務環(huán)境分析 。 （ 1）能夠分析社會經(jīng)濟狀況；（ 2）能夠?qū)Ψㄒ?guī)政策等軟環(huán)境進行分析。 。 商務環(huán)境分析的內(nèi)容與方法 。 一、知識要求 房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點、作用和原則；房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序；房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容；房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法。 二、技能要求 制定房地產(chǎn)市場調(diào)查方案；設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查表和調(diào)查問卷；進行房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計分析；撰寫調(diào)查報告。 本章學習要求 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為 實現(xiàn) 房地產(chǎn)項目特定的 經(jīng)營目標 ， 運用 科學的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù) 方法和手段 ，以客觀的態(tài)度，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑 收集 有關(guān)房地產(chǎn)市場的 信息資料 ，通過對資料的 整理和分析 ，來正確地 判斷和把握 房地產(chǎn) 市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 ，從而為開發(fā)商預測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展、制定科學決策 提供 可靠 依據(jù) 。 房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟評價和市場營銷等工作的前提和基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點、作用和原則 (1)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容的廣泛性和復雜性 (2)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容的針對性和時效性 (3)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查方法的多樣性和專業(yè)性 (4)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查結(jié)果的局限性 市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在： （ 1）市場調(diào)查是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提； （ 2）市場調(diào)查是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段； （ 3）市場調(diào)查是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提； （ 4）市場調(diào)查是項目投資機會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，貫穿項目全程策劃的始終。 房地產(chǎn)市場調(diào)查 項目定位 投資機會研究 項目營銷 項目規(guī)劃設(shè)計 認識市場 感知市場 了解市場 (1)準確性原則 房地產(chǎn)市場調(diào)查的準確性取決于三個方面。①市場調(diào)查人員的技術(shù)水平；②市場調(diào)查人員的敬業(yè)態(tài)度；③被調(diào)查對象的態(tài)度。 (2)時效性原則 (3)全面性原則 (4)針對性原則 (5)創(chuàng)新性原則 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序 建立調(diào)查組織 初步情況分析 制定調(diào)查方案 收集資料 資料的甄別與審查 分析數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)項目市 場調(diào)查的流程 撰寫調(diào)查報告 確定調(diào)查目的 總結(jié)反饋 分析和總結(jié)階段 實施階段 準備階段 1. 準備階段 （ 1）確定調(diào)查目的 這是進行市場調(diào)查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。 調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營銷服務的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。 （ 2）建立調(diào)查組織 房地產(chǎn)市場調(diào)查部門，應當根據(jù)調(diào)查任務和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員，建立房地產(chǎn)市場調(diào)查組織。調(diào)查人員確定后，要進行以下內(nèi)容的學習和培訓： ①明確房地產(chǎn)市場調(diào)查方案； ②掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查技術(shù)； ③了解與房地產(chǎn)有關(guān)的方針、政策、法令； ④學習必要的經(jīng)濟知識和業(yè)務技術(shù)知識等。 （ 3）初步情況分析 初步情況調(diào)查通常有如下三個過程： ① 研究收集的信息材料，包括研究企業(yè) 外部 材料和分析企業(yè) 內(nèi)部材料； ② 與企業(yè)有關(guān) 領(lǐng)導 進行 非正式談話 ，從領(lǐng)導談話中尋找對市場的初步判斷 ； ③ 了解市場情況，分析 消費者 對 本公司 所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)的 態(tài)度等。 初步分析中，如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過大、內(nèi)容過多，無法在限定時間內(nèi)完成，就應當事實其實地加以調(diào)整。 注意： 初步情況分析的資料收集不需要過分詳細，只需要收集對所要分析的問題有參考價值的資料即可。 2. 實施階段 （ 1）制定調(diào)查方案 制定房地產(chǎn)市場調(diào)查方案是做好房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要前提工作，一個成功的調(diào)查方案將決定調(diào)查結(jié)果的真實性、可靠性和科學性。 調(diào)查方案設(shè)計的內(nèi)容如下： ① 為完成調(diào)查的課題需要收集哪些信息資料。 ② 信息資料從哪里取得，用什么方法取得。 ③ 明確獲得答案及證實答案的做法。 ④ 怎樣運用數(shù)據(jù)分析問題。 ⑤ 費用支出計劃。 ⑥ 評價方案設(shè)計的可行性，以及方案進一步實施的準備工作。 （ 2）搜集資料 根據(jù)資料來源不同，一般分為一手資料和二手資料。 ①收集二手資料。二手資料是指以前已經(jīng)收集好的，不一定與當前問題有直接關(guān)系的信息資料。 二手資料的來源有： 一是 項目內(nèi)部 ，常見的內(nèi)部資料來自于開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。 二是 項目外部 ，來自于公布的信息，如政府的法律法規(guī)文件等。 注意： 二手資料，必須保證資料的時效性、準確性和可靠性。 ②收集一手資料。一手資料是指為了解決特定的問題而專門收集的原始資料。 研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)，這種資料的獲取往往來源于項目的實地調(diào)查。 （ 3）資料的甄別與審查 資料的甄別與審查非常重要，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ① 由于抽樣或調(diào)查方式本身的局限性，使得市場調(diào)查不可避免地存在一定的錯誤，因此在抽樣及調(diào)查方式的選擇上， 合理性的原則 更為重要； ② 實地調(diào)查的 真實性 ，真實的調(diào)查和分析以及與項目有著密切相關(guān)的資料，顯得特別重要； ③ 調(diào)查人員完成調(diào)查后，應對 調(diào)查結(jié)果 進行必要的 事后復核 。 3. 分析與總結(jié)階段 （ 1）分析數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)分析的目的是解析所收集的大量數(shù)據(jù)并提出相應結(jié)論。 分析數(shù)據(jù)的過程是一個復雜的系統(tǒng)過程，其主要步驟如下： 編輯整理 將資料加以篩選，去粗取精、去偽存真 保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性 分類編號 將調(diào)查資料按適當?shù)念悇e分類 便于查找和使用 進行統(tǒng)計 將資料進行統(tǒng)計計算 編制計算表、統(tǒng)計表和統(tǒng)計圖 比較分析、結(jié)論 （ 2）撰寫調(diào)查報告 調(diào)查研究報告主要是歸納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給管理人員決策使用。 ① 撰寫調(diào)查報告的要求 ； ； 。 ② 撰