2005年二季度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告(已修改)
2025-04-04 00:03 本頁面
【正文】 2005年二季度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報告的指標(biāo)體系包括 市場容量分析、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析、價格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)評價、媒體監(jiān)測 六大部分。本報告以以上六大指標(biāo)多角度、立體地衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競爭力和市場地位，剖析市場的現(xiàn)狀、分析市場的未來發(fā)展趨勢。 以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面考量某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既相互獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究或分析都不能充分說明市場的全貌，必須對各主要指標(biāo)及分級指標(biāo)進(jìn)行多維度交叉分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時間段內(nèi)真實的市場狀態(tài)，為科學(xué)的市場決策提供重要依據(jù)。 南京二季度房地產(chǎn)市場需求分析 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的市場需求監(jiān)測數(shù)據(jù)，二季度南京新建商品房和存量房的市場總?cè)萘考s為 368 萬平米（包括一季度未實現(xiàn)的需求 141萬平米）。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心監(jiān)測相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)論，本節(jié)將就二季度的市場容量成因及變化態(tài)勢進(jìn)行簡要分析。 圖 1 2005年二季度購房動因結(jié)構(gòu)變化對比分析 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例略升 2005年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年二季度與一季度相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了微升，%%，%，2005年二季度由于拆遷及以往拆遷產(chǎn)生的市場需求量為54萬平米。 改善居住條件的需求比例微降， 但仍成為購房主因 2005年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年二季度與一季度相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了微升，%%，%，2005年二季度由于拆遷及以往拆遷產(chǎn)生的市場需求量為54萬平米。 新政抑制投資需求，效果顯現(xiàn) 從2004年下半年至今這種宏觀調(diào)控的效果開始逐漸顯現(xiàn)，連續(xù)兩次加息，國八條、省市八條的實施使更多的人對未來樓市的預(yù)期由很樂觀轉(zhuǎn)入觀望，已經(jīng)投資購房的也開始拋售，還沒有進(jìn)入樓市的越來越謹(jǐn)慎，持幣待購、觀望氣氛濃烈。%，比2005年一季度下降了5%，盡管受到新政的影響，購房人群中仍不乏投資者，一方面當(dāng)前情況下，仍有一部份人繼續(xù)看好南京房地產(chǎn)的升值空間（根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測這部分人主要為上海、浙江、廣東等外地人，南京本地人不多………），另外一方面，二季度南京房地產(chǎn)市場上確實也出現(xiàn)了部分值得投資的物業(yè)，這一點(diǎn)值得關(guān)注。 結(jié)婚購房比例 穩(wěn)中有升 由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在 20%上下，2005年二季度比2005年一季度微弱上升，%，%，結(jié)婚購房需求達(dá)86萬平米，按照江蘇省小康標(biāo)準(zhǔn)84平米/戶計算， 。 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購房需求比例基本穩(wěn)定 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的 2005年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)，%，%。 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 本節(jié)市場容量分析包括 2005年二季度已經(jīng)實現(xiàn)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，已經(jīng)實現(xiàn)的需求是在現(xiàn)有市場中已經(jīng)找到了相應(yīng)的產(chǎn)品，呈現(xiàn)的是現(xiàn)在和過去的需求特征；而潛在的需求是沒有實現(xiàn)的，受價格、區(qū)域、支付條件、收入預(yù)期等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 分析、引導(dǎo)、培養(yǎng)需求是市場營銷的基礎(chǔ)， 2000年以后，世界500強(qiáng)企業(yè)中，大部分企業(yè)已經(jīng)開始把以產(chǎn)品開發(fā)為中心轉(zhuǎn)移到以客戶開發(fā)為中心上來了，因為隨著技術(shù)的進(jìn)步及生產(chǎn)效率的提高，產(chǎn)品更新?lián)Q代周期越來越短，信息技術(shù)的發(fā)展使信息的傳遞越來越快捷、通暢，因此，消費(fèi)者對產(chǎn)品的越來越挑剔，產(chǎn)品忠誠度越來越低，消費(fèi)心理和消費(fèi)偏好的把握越來越艱難，研究需求、鎖定客戶已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略中心，市場研究領(lǐng)域中，需求研究是最基礎(chǔ)的，所以有“供需比”之說，而無“供銷比”之談。 南京房地產(chǎn)市場存量房交易情況分析 根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：今年上半年，南京市商品房交易面積 407 萬平方米，由此推算 2005 年上半年新建商品房的交易面積為 230 萬平方米左右，一季度全市新建商品房實現(xiàn)銷售 143 萬平方米，二季度全市新建商品房實現(xiàn)銷售 87 萬平方米左右、根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示 2005 年上半年南京二手房市場總供給約為 246 萬㎡左右，其中住宅 222 萬㎡左右，成交 177 萬㎡左右。從交易價格來看， 200
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