【正文】 1 報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 廣西別墅市場(chǎng)總體調(diào)研 區(qū)域，沿革，用地，價(jià)格，產(chǎn)品，戶型，需求，客戶，分工，發(fā)展趨勢(shì) 第二部分 南寧市別墅市場(chǎng)調(diào)研 概況及規(guī)劃，熱點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)項(xiàng)目，別墅價(jià)格，建筑風(fēng)格，供應(yīng)量 第三部分 南寧市別墅項(xiàng)目個(gè)案 一品尊府，嘉和城，楓林藍(lán)岸，麗水灣，錦龍?zhí)渡角f，龍胤花園，八桂綠城，邕江灣 第四部分 桂林市別墅項(xiàng)目個(gè)案 山水 ?鳳凰城，九里香堤，靈湘半島，麒麟灣，江岸美蘆，奧林苑，漓江華府，麗景 5號(hào) 第五部分 北海市別墅項(xiàng)目個(gè)案 棕櫚泉花園，森海豪庭，嘉和麗景，怡景苑，碧海灣花園 2 廣西別墅市場(chǎng)總體調(diào)研 3 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介 ☆ 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)稱(chēng)桂，南臨北部灣，毗鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠江三角洲和港澳地區(qū)，西連大西南，是中國(guó)與東盟之間唯一既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，是中國(guó)西南最便捷的出海通道，是華南通向西南的樞紐，是全國(guó)唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢(shì)的少數(shù)民族自治區(qū)。 廣西，美麗的八桂之地，亞熱帶雨林氣候，盛產(chǎn)水果，奇特的喀斯特地貌，燦爛的文物古跡，濃郁的民族風(fēng)情，使廣西的旅游資源獨(dú)具魅力！ 廣西現(xiàn)有人口四千九百多萬(wàn)人，壯族人口占三分之一，是一個(gè)多民族的地方，又是全國(guó)重要僑鄉(xiāng)。 4 2023年廣西國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù) 同比增減 % 廣西生產(chǎn)總值 (億元 ) 壯族自治區(qū)財(cái)政收入 (億元 ) 規(guī)模以上工業(yè)增加值 (億元 ) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (億元 ) 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 外貿(mào)進(jìn)出口總額 (億美元 ) 城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 12200 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (%) 廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)均比去年同期明顯加快，總體好于去年同期！ 5 廣西別墅發(fā)展沿革 90年代初開(kāi)始起步，桂林以旅游啟動(dòng)。 90年代中期，南寧、桂林項(xiàng)目。 啟動(dòng)階段： 將高端別墅納入旅游景區(qū)中，奠定了廣西旅游景觀房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。 1998年后，廣西度假別墅產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)。 2023年，廣西別墅格局形成，別墅開(kāi)發(fā)正式大規(guī)模啟動(dòng)。 2023年開(kāi)始，隨著旅游戰(zhàn)略的實(shí)施，以及廣西連通東南亞的概念，廣西別墅產(chǎn)品逐漸被各類(lèi)客戶認(rèn)同。 萌芽階段 發(fā)展階段： 別墅項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)啟動(dòng)，區(qū)域概念形成。 6 廣西主要?jiǎng)e墅城市 7 城市中心區(qū) 別墅用地枯竭，資源稀缺 城市遠(yuǎn)郊區(qū) 新興區(qū)域，市場(chǎng)追捧 各地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域不斷涌現(xiàn)，相互之間競(jìng)爭(zhēng)激烈 別墅所處區(qū)域 廣西別墅區(qū)域的開(kāi)發(fā)，相互之間形成一定梯度，由城市中心區(qū) → 遠(yuǎn)郊居住區(qū)過(guò)渡。 8 別墅市場(chǎng)特征 ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模大盤(pán)化； ? 價(jià)格持續(xù)上漲，并保持堅(jiān)挺； ? 別墅產(chǎn)品逐步走向成熟，供應(yīng)量減少； ? 同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重； ? 風(fēng)格呈現(xiàn)差異化； ? 供應(yīng)量有限； ? 政策影響，后市去化壓力增大； ? 購(gòu)買(mǎi)客戶高端化； ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理化。 9 專(zhuān)業(yè)分工 從項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)，到中期的銷(xiāo)售，后期的物業(yè)管理，多數(shù)廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事必躬親，全部都做。由于人才儲(chǔ)備和精力所限，事事都管的結(jié)果，卻是事事都沒(méi)有做好。 這種狀況，在目前廣西別墅項(xiàng)目中，已經(jīng)有較大變化，專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司在廣西開(kāi)始普及。這說(shuō)明廣西的發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到專(zhuān)業(yè)分工的必要性和外腦的重要性。 建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及后期銷(xiāo)售代理，發(fā)展商聘請(qǐng)各個(gè)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)，專(zhuān)業(yè)分工，開(kāi)始顯現(xiàn)。 10 別墅用地 ? 廣西城市別墅用地已經(jīng)停止供應(yīng)； ? 別墅用地目前集中在郊區(qū)； ? 開(kāi)發(fā)商手里還保留不少別墅用地； ? 土地調(diào)控力度加大，國(guó)家“土地政策” 和影響，迫使開(kāi)發(fā)商將已囤積的土地加快開(kāi)發(fā)。 由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，明確規(guī)定停止審批別墅用地，土地升值速度很快，在這一市場(chǎng)契機(jī)下，廣西別墅用地前景被普遍看好。 11 產(chǎn)品分析 ? 隨著別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)越來(lái)越多元化，經(jīng)濟(jì)型別墅的開(kāi)發(fā)力度也在不斷加快，經(jīng)濟(jì)型別墅的發(fā)展，使中高收入者的別墅居住夢(mèng)想得以實(shí)現(xiàn)。 ? 別墅產(chǎn)品主要特點(diǎn)： 生態(tài)化、園林式； 高品質(zhì)的居住模式； 稀缺的、具有第一性的。 ? 廣西別墅產(chǎn)品，多以江景、山景、坡地為特點(diǎn)。 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅以它面積小，總價(jià)不高，居住功能齊全的高性價(jià)比而成為市場(chǎng)的寵兒。 未來(lái)幾年，小獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅逐漸成為廣西別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 12 13 14 別墅風(fēng)格 ? 建筑風(fēng)格各異，基本上各個(gè)類(lèi)型的都有了。 ? 歐式風(fēng)格、北美風(fēng)格，中式風(fēng)格，東南亞風(fēng)格比較普及。 ? 有明顯的地域特色，部分項(xiàng)目融入了廣西壯鄉(xiāng)建筑元素。 15 別墅類(lèi)型 廣西市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品眾多，從豪華型別墅到經(jīng)濟(jì)型別墅，別墅產(chǎn)品多元化，滿足了不同消費(fèi)者及投資者的需求。 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅 16 主力戶型面積 各種別墅類(lèi)型的主力面積控制如下： ? 獨(dú)立別墅：主力戶型面積區(qū)間 350㎡～ 500㎡，集中在 400㎡以內(nèi)為多，而小獨(dú)棟的別墅集中在 300㎡左右； ? 雙拼別墅：區(qū)間面積 200㎡～ 290㎡集中在 220㎡左右戶型居多； ? 聯(lián)排別墅：區(qū)間面積 150㎡ ~250㎡，集中在 200㎡左右的戶型占絕大多數(shù)； ? 疊加別墅：區(qū)間面積為 180㎡～ 250㎡，集中以200㎡為主。 17 ? 各城市的別墅產(chǎn)品之間有比較明顯的價(jià)格差異； ? 經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品 ， 基本上遵循由城市中心向外部逐漸降低； ? 各城市之間發(fā)展不平衡，離城市中心同樣的距離，價(jià)格有比較明顯的差異； ? 自然 資源 優(yōu)勢(shì)型別墅產(chǎn)品，價(jià)格相對(duì)較高； ? 遠(yuǎn)郊區(qū)價(jià)格上升變化穩(wěn)定，而城市邊緣價(jià)格有比較明顯的提升。 ? 產(chǎn)品差異，開(kāi)發(fā)商品牌差異，區(qū)域資源差異，別墅項(xiàng)目存在明顯價(jià)格差異。 價(jià)格調(diào)研 18 需求分析 ? 追求高品質(zhì)生活以及投資需求的增加，別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)； ? 股市風(fēng)險(xiǎn)在聚集，更多的資金轉(zhuǎn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)別墅市場(chǎng)需求。 ? 別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)為高端客戶群體。 19 客戶群分類(lèi) ? 別墅客戶群體，區(qū)域分類(lèi)：一是廣西本地客戶，二是廣西外地客戶。 ? 重要客戶：私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、省外客戶、海外客戶。 ? 客戶類(lèi)型：自住型客戶、投資型客戶、旅游度假型客戶。 20 客戶群細(xì)分 從歷年來(lái)看 ,廣西別墅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)逐漸分流成兩個(gè)主要群體： 一種以購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立別墅為主的企業(yè)主； 另一種以購(gòu)買(mǎi)小型別墅、排屋為主城市中產(chǎn)階層； 行業(yè)身份：政府官員、企業(yè)主、金融保險(xiǎn)業(yè)、高校教師、房地產(chǎn)相關(guān)人員、企