【正文】 2012年天津房地產(chǎn)市場研究報告 撰寫機構(gòu)：天津某興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司撰寫日期：2013年1月目錄第一部分：宏觀經(jīng)濟背景 固定資產(chǎn)投資增速減緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)情況 社會消費品零售總額穩(wěn)定增長 居民消費價格總體呈上漲趨勢 2012年中國出口形勢嚴(yán)峻 2012年宏觀經(jīng)濟環(huán)境總結(jié) 3第二部分：政策解析 政策回顧 金融政策 土地政策 地方政策 調(diào)控政策預(yù)測 3第三部分：一級土地市場研究 土地市場年度供應(yīng)情況 土地市場年度成交情況 重點地塊分析 2012年房企拿地排名與拿地風(fēng)格 3第四部分：商品住宅市場分析 商品房供求狀況分析 商品住宅新增供應(yīng)狀況分析 商品住宅新增供應(yīng)走勢 商品住宅新增供應(yīng)分布情況 商品住宅成交狀況分析 商品住宅成交走勢 商品住宅成交區(qū)域分布情況 商品住宅成交產(chǎn)品分布情況 商品住宅市場供求對比分析 2012年天津市商品住宅項目成交排行 商品住宅市場趨勢預(yù)測 3第五部分：公寓市場分析 公寓市場供應(yīng)情況分析 公寓市場供應(yīng)走勢 公寓市場供應(yīng)分布 公寓市場成交情況分析 公寓市場成交走勢 公寓市場成交區(qū)域分布 公寓市場成交產(chǎn)品分布 公寓市場供求情況分析 2012年天津市公寓項目成交排名 公寓市場發(fā)展趨勢 3第六部分：三級市場分析 三級市場季度成交走勢 三級市場逐月成交量價走勢 3第七部分：商辦市場分析 商業(yè)市場情況分析 商業(yè)市場供應(yīng)情況分析 商業(yè)市場成交情況分析 商業(yè)市場供求關(guān)系分析 辦公市場情況分析 辦公市場供應(yīng)情況分析 辦公市場成交情況分析 辦公市場供求關(guān)系分析 商辦市場發(fā)展趨勢預(yù)測 3第八部分：重點項目 金融街中心 海河大觀 3第九部分：行業(yè)動態(tài)與發(fā)展 2012年天津樓市動態(tài) 房企未來發(fā)展 3第一部分：宏觀經(jīng)濟背景、固定資產(chǎn)投資增速減緩2012年110月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）292542億元，%。從環(huán)比看，10月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）%。按產(chǎn)業(yè)看，110月份，第一產(chǎn)業(yè)投資7473億元，%，；第二產(chǎn)業(yè)投資128750億元，%，；第三產(chǎn)業(yè)投資156319億元，%。第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)投資125383億元，%，；其中，采礦業(yè)投資10057億元，%，；制造業(yè)投資101888億元，%，；電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資13437億元，%。 按地區(qū)看，110月份，東部地區(qū)投資137801億元，%，；中部地區(qū)投資81645億元，增長26%，；西部地區(qū)投資70439億元，%。 按登記注冊類型看，110月份，內(nèi)資企業(yè)投資274225億元，%，；港澳臺商投資8180億元，%，回落1個百分點；外商投資8645億元，增長12%。111月份，%按城鄉(xiāng)看，111月份，%；，%。按產(chǎn)業(yè)看，111月份，在城鎮(zhèn)投資中，%；，%，%；，%，%，%。按項目隸屬關(guān)系看，111月份，在城鎮(zhèn)投資中，%；，%。2012年111月份固定資產(chǎn)投資主要數(shù)據(jù)固定資產(chǎn)投資1—11月177。%全社會固定資產(chǎn)投資（億元）分城鄉(xiāng)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資農(nóng)村固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中：分項目隸屬關(guān)系中央單位投資地方單位投資分產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)投資第二產(chǎn)業(yè)投資 工 業(yè)第三產(chǎn)業(yè)投資 交通運輸倉儲業(yè)和郵政業(yè)水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資開發(fā)情況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2012年111月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，%。其中，住宅投資44606億元，%，%。111月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資36719億元，%，；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14035億元，%，增速提高3個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資14018億元，%，增速提高2個百分點?！　?11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積556658萬平方米，%，增速與110月份持平；其中，住宅施工面積416657萬平方米，%。房屋新開工面積162413萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，%。房屋竣工面積67706萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積54310萬平方米，%。111月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積31638萬平方米，%，；土地成交價款6594億元，%。二、商品房銷售和待售情況111月份，商品房銷售面積91705萬平方米，%， %；其中，%，%，%。商品房銷售額53526億元，%，；其中，%，%，%。111月份，東部地區(qū)商品房銷售面積44752萬平方米，%，；銷售額32240億元，%。中部地區(qū)商品房銷售面積23452萬平方米，%，%；銷售額10346億元，%。西部地區(qū)商品房銷售面積23500萬平方米，%，；銷售額10940億元，%。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米，辦公樓待售面積減少15萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加119萬平方米。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況111月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金85802億元，%。其中，國內(nèi)貸款13208億元，%；利用外資371億元，%；自籌資金35374億元，%；其他資金36849億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款23119億元，%；個人按揭貸款9274億元，%。、社會消費品零售總額穩(wěn)定增長2012年11月份，社會消費品零售總額18477億元，%（%，以下除特殊說明外均為名義增長）。其中，限額以上企業(yè)（單位）消費品零售額9395億元，%。111月份，社會消費品零售總額186833億元，%（扣除價格因素實際增長12%）。從環(huán)比看，%。按經(jīng)營單位所在地分，11月份，城鎮(zhèn)消費品零售額16031億元，同比增長15%；鄉(xiāng)村消費品零售額2446億元，%。按消費形態(tài)分，11月份，餐飲收入2115億元，%；商品零售16362億元，增長15%。在商品零售中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額8652億元，%。、居民消費價格總體呈上漲趨勢2012年11月份,%,%反彈。11月份,%。%。食品價格漲幅加大是居民消費價格指數(shù)漲幅反彈的主因。11月份,%,。10月份,%,。9月份,%,。11月份,%,。根據(jù)農(nóng)業(yè)部公布的數(shù)據(jù),農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)價格總指數(shù)下半年以來呈現(xiàn)明顯的“N”型波動。該指數(shù)在經(jīng)歷了8月份的上漲之后,于10月份持續(xù)下行,之后自11月開始再掀升勢,12月以來延續(xù)上漲格局,并于12月24日突破200點整數(shù)關(guān)口。、2012年中國出口形勢嚴(yán)峻12月7日，商務(wù)部外貿(mào)司司長王受文在國務(wù)院新聞辦發(fā)布會上表示，2012年，“中國出口形勢比較嚴(yán)峻”，原因有二：一是歐美市場不會有根本好轉(zhuǎn)；二是國內(nèi)的供應(yīng)成本也在上升?！∧壳埃屡d市場國家的經(jīng)濟增長持續(xù)。2012年，中國在外貿(mào)出口方面會重點開拓對發(fā)展中經(jīng)濟體的出口。同時，中國會進一步提高外貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，在企業(yè)品牌建設(shè)、技術(shù)開發(fā)、營銷渠道等方面提供更多支持。如果歐洲債務(wù)危機不進一步蔓延，2012年中國的出口仍能實現(xiàn)一定水平的增長?！‘?dāng)日，國務(wù)院新聞辦發(fā)布《中國的對外貿(mào)易》白皮書。白皮書分六部分， 萬字，全面介紹了中國外貿(mào)出口的歷史和現(xiàn)實狀況，并分析了出口對中國經(jīng)濟和世界的深刻影響，介紹了中國未來對外貿(mào)易政策調(diào)整的方向。　目前，中國是世界上最大的工業(yè)品生產(chǎn)國和出口國。白皮書指出，中國并不刻意追求對外貿(mào)易順差?！￠L期以來，中國在服務(wù)貿(mào)易方面一直存在一定逆差。1990年后，中國的貨物貿(mào)易才由總體逆差轉(zhuǎn)變?yōu)榭傮w順差。2008年，中國貨物貿(mào)易順差達到2981億美元歷史高點，此后逐漸收窄。　中國貨物貿(mào)易順差主要存在于中美、中歐之間，而與日韓、東盟等工業(yè)中間品主要生產(chǎn)國則長期存在貿(mào)易逆差?，F(xiàn)階段，中國制造業(yè)和服務(wù)業(yè)參與國際分工的水平和地位不同，因此，中國貨物貿(mào)易存在著大量順差，而服務(wù)貿(mào)易則長期逆差?！?010年，%，%。在全球貿(mào)易差額(順差或逆差)最大的九個國家中，中國上述指標(biāo)并不算太高。這反映了現(xiàn)階段中國在工業(yè)制成品加工組裝環(huán)節(jié)具有較大優(yōu)勢?！≠Q(mào)易順差的急劇擴大也給中國帶來困擾。如出口結(jié)匯人民幣大量投放，增加了宏觀經(jīng)濟調(diào)控的難度和復(fù)雜性；貨物貿(mào)易順差急劇擴大，使中國與一些貿(mào)易伙伴摩擦增多，對人民幣造成持續(xù)和較大的升值壓力。、2012年宏觀經(jīng)濟環(huán)境總結(jié)經(jīng)濟環(huán)境：前三季度經(jīng)濟超預(yù)期下滑，基建投資、房地產(chǎn)回暖推動四季度溫和復(fù)蘇　　2012年我國宏觀經(jīng)濟走勢令人堪憂：外部環(huán)境方面，歐債危機不斷反復(fù)，發(fā)達國家經(jīng)濟分化加劇，大多數(shù)新興市場國家經(jīng)濟增長放緩或維持低位運行，全球經(jīng)濟增長明顯放緩；內(nèi)部環(huán)境方面，近年來國內(nèi)生產(chǎn)要素成本持續(xù)上漲，使傳統(tǒng)制造業(yè)和出口面臨重壓，加上主動調(diào)控房地產(chǎn)市場，多方因素合力之下，國內(nèi)經(jīng)濟增長面臨較大下行壓力。從數(shù)據(jù)上看，2012年GDP增速持續(xù)放緩，%，形勢嚴(yán)峻程度一度超過預(yù)期?！　∷募径绕?，國內(nèi)經(jīng)濟其實出現(xiàn)了比較明顯的復(fù)蘇，其主要推動力來自于兩個方面：其一，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強勁增長，拉動固定資產(chǎn)投資成功回升；其二，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)上行，帶動建設(shè)活動溫和回升。兩者很大程度上掩蓋了出口端的持續(xù)低迷，以及私人經(jīng)濟部門的去庫存重壓。從全年的角度看，2012年宏觀經(jīng)濟的最終收官，對于各方而言都還是可以接受的。行業(yè)環(huán)境：下半年以來行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況　　房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，2012年以來以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個月，%%，全國房屋新開工面積更是由正轉(zhuǎn)負；而由于今年以來整個房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)率先企穩(wěn)反彈，企業(yè)信心逐漸恢復(fù)，8月份以后景氣指標(biāo)陸續(xù)觸底，截止11月，%，而新開工方面，8月單月增速今年來首度轉(zhuǎn)正、%（8月份）%?？傮w來看，下半年以來行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢非常穩(wěn)固?！　⌒刨J投放方面，2012年以來以5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增，5月份中央政府開始強調(diào)穩(wěn)增長的重要性，隨即各地方重大項目陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈；。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，2012年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個月呈現(xiàn)增長，%，其中來自個人按揭貸款貢獻最大，%。第二部分：政策解析、政策回顧2012年全國關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策匯總1月7日6月底前將實現(xiàn)40個主要城市的個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)今年6月底前將實現(xiàn)包括石家莊在內(nèi)的40個主要城市的個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，屆時一查便知個人在這40城的住房情況。而廣州就在這40城之列。業(yè)界普遍認(rèn)為，這既是限購政策將來進行調(diào)整的決策依據(jù)，也是房產(chǎn)稅開征的技術(shù)信息基礎(chǔ)。2月1日天津上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價：%指導(dǎo)價上調(diào)后，普通住宅范圍擴大，相關(guān)交易稅費大幅縮減，在一定程度上緩解了購房者壓力。通常稅費占購房總成本不足10%，普通住宅指導(dǎo)價提高在短期內(nèi)將會刺激購房需求集中釋放。2月2日國務(wù)院總理溫家寶兩年五提促進房價合理回歸國務(wù)院總理溫家寶31日上午主持召開國務(wù)院第六次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大五次會議審議的《政府工作報告(征求意見稿)》。(三)鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。2月7日財政部發(fā)文件:地方債房產(chǎn)稅須優(yōu)先投向保障房今年各地增加的地方政府債券收入要優(yōu)先用于保障性安居工程；個人住房房產(chǎn)稅征收試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入也要專項用于保障性安居工程。昨天，財政部發(fā)文要求各地做好今年保障性安居工程的財政資金安排工作。2月14日住建部要求進一步加強住房公積金管理近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進一步加強住房公積金監(jiān)管工作的通知》。通知指出，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳應(yīng)每年將組織對各設(shè)區(qū)城市住房公積金業(yè)務(wù)管理、政策執(zhí)行、風(fēng)險控制和規(guī)范服務(wù)等工作開展檢查，重點檢查涉險資金回收、分中心機構(gòu)調(diào)整、騙提騙貸和大額資金轉(zhuǎn)存等情況。2月18日%從2012年2月24日起，為今年以來首次。央行上一次下調(diào)存款準(zhǔn)備基金率是2011年11月30日。2月21日國土部:今年將試點處理現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題記者從國土資源部了解到，在近日召開的全國推進構(gòu)建國土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機制座談會上，相關(guān)負責(zé)人表示，今年全國將開始選擇試點城市，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。3月14日溫家寶:房價遠沒回到合理價位 調(diào)控不能放松我以為合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配?，F(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。3月31日國土部下“禁墅令”別墅項目或?qū)⑼顺鲆皇质袌?月底國土部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。從2003年開始，別墅市場10年已連發(fā)了5道禁令，”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次禁墅令相比以往更為嚴(yán)厲，隨著土地管理趨緊，隨著禁墅令的實施到位，高端需求將持續(xù)增長，別墅的稀缺價值也將膨脹。4月15日溫家寶主持國務(wù)院會議:堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖國務(wù)院總理溫家寶昨天主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析一季度經(jīng)濟形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟工作。會議部署，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。會議指出，總的看，我國經(jīng)濟的基本面是好的，經(jīng)濟增速處于合理區(qū)間；經(jīng)濟發(fā)展具備很大潛力，宏觀調(diào)控政策具有較大回旋余地。5月12日中國人民銀行12日晚間發(fā)布消息稱，將從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個百分點。5月18日住建部關(guān)鍵期定調(diào):方向不改 決不讓調(diào)控反復(fù)地方政府小動作不斷，各方聲音此起彼伏—