【正文】 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告[001]作者：日期：登達(dá)集團(tuán)淮安項(xiàng)目【房地產(chǎn)市場研究報(bào)告】第一篇 調(diào)研計(jì)劃一、 調(diào)研緣起房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)必然涉及到區(qū)域市場的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢以及消費(fèi)群體等等方面的內(nèi)容，因此要求對項(xiàng)目區(qū)域市場的情況有著相當(dāng)?shù)牧私夂桶盐眨挥谐浞至私忭?xiàng)目所在市場的基本情況，才能更好的在尊重市場的前提下，制定企業(yè)以及項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，并采用行之有效的方式和方法，取得項(xiàng)目開發(fā)的成功，達(dá)到企業(yè)利潤的最大化。淮安房地產(chǎn)市場對于我們來說，屬于未曾開發(fā)的市場，因此對于當(dāng)?shù)厥袌龅幕厩闆r處于了解但不熟悉的狀況，因此我們有必要對淮安房地產(chǎn)市場的發(fā)展作詳細(xì)而又針對性的市場調(diào)查，以掌握盡可能多的資料，真正傾聽市場的聲音，為項(xiàng)目開發(fā)制定完善的發(fā)展戰(zhàn)略，并進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和項(xiàng)目定位，以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障項(xiàng)目開發(fā)的成功并獲取最大化的利潤，達(dá)到雙贏的局面。因此本次調(diào)研主要從宏觀、微觀方面對市場進(jìn)行調(diào)研分析，以準(zhǔn)確的把握市場脈搏，并為后續(xù)工作的跟進(jìn)作準(zhǔn)備和引導(dǎo)。二、 調(diào)研目的針對淮安大學(xué)城地塊進(jìn)行有針對性地市場調(diào)研，以對項(xiàng)目的開發(fā)作出相應(yīng)的市場評價，并對未來市場發(fā)展趨勢做預(yù)測和估算,主要有以下目的：了解淮安宏觀市場狀況，包括行政區(qū)劃、政策、經(jīng)濟(jì)、市場等方面；了解淮安房地產(chǎn)市場發(fā)展概況，包括市場供需、潛在市場供給等；了解淮安住宅市場和商業(yè)物業(yè)市場供需狀況，包括相應(yīng)的產(chǎn)品、價格、規(guī)模以及市場供需等方面；了解淮安商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，核心商圈、典型商業(yè)及發(fā)展趨勢；了解淮安市場消費(fèi)者需求特征、置業(yè)特征等，并對潛在消費(fèi)者的需求做相應(yīng)了解和調(diào)查；了解淮安投資市場特征，包括投資置業(yè)者群體構(gòu)成、投資額度、投資取向等；了解淮安未來房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況，包括現(xiàn)期土地出讓、開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)規(guī)模、潛在競爭物業(yè)開發(fā)等方面；了解項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政規(guī)劃、直接競爭對手、潛在競爭對手等方面的情況和信息；三、 調(diào)研內(nèi)容序號調(diào)研項(xiàng)目主要內(nèi)容調(diào)研目的一城市發(fā)展淮安城市發(fā)展?fàn)顩r、地理、交通、市政、教育、城市規(guī)劃等方面的內(nèi)容，以及與周邊城市之間的比較和聯(lián)系等；戰(zhàn)略定位項(xiàng)目定位二政策解讀淮安地區(qū)性政策，包括土地、規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)等政策，以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在當(dāng)?shù)氐慕庾x以及執(zhí)行等情況；項(xiàng)目開發(fā)三商住項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣套￠_發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地采盤，包括區(qū)位、規(guī)模、價格等基本信息，也包括產(chǎn)品、規(guī)劃、客戶、開發(fā)及營銷策略等綜合信息；項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位價格定位四商業(yè)發(fā)展城市商業(yè)發(fā)展概況，以及商業(yè)未來規(guī)劃情況，項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展及未來前景等；商業(yè)定位五項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目地塊特征，周邊項(xiàng)目及配套，片區(qū)整體規(guī)劃，未來發(fā)展前景，區(qū)域競爭狀況等方面的信息，以及大學(xué)城對項(xiàng)目開發(fā)的影響力評估等；產(chǎn)品規(guī)劃價格定位六客戶群體客戶群體特征、投資置業(yè)心理、偏好、承受水平以及對產(chǎn)品、規(guī)劃、區(qū)位等方面的需求特征；商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等。客戶定位營銷定位價格定位四、 調(diào)研安排 人員安排本次調(diào)研由圓滿公司組建市調(diào)小組，包括華東事業(yè)部策劃總監(jiān)王嘉偉、泗縣項(xiàng)目策劃師范超、市場研究主管熊茂榮，王嘉偉擔(dān)任任本次調(diào)研的組長。 時間安排調(diào)研項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)一、城市發(fā)展熊、王二、政策解讀熊、王三、商住項(xiàng)目熊、范、王四、商業(yè)發(fā)展熊、范五、項(xiàng)目區(qū)域熊、范六、客戶群體王、范、熊五、 調(diào)研范圍實(shí)地調(diào)研主要集中在淮安市區(qū)，包括清河區(qū)、青浦區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)，以及周邊區(qū)域基本概況（資料查詢）。六、 調(diào)研工具電腦、數(shù)碼相機(jī)筆記本、地圖七、 調(diào)研方法 抽樣調(diào)研：選取具有代表性的個體進(jìn)行針對性較強(qiáng)的調(diào)研，以切實(shí)了解市場狀況，獲得更為準(zhǔn)確、全面的信息，對于備選樣本經(jīng)過嚴(yán)格的帥選，并對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行論證和檢驗(yàn)； 定點(diǎn)觀察：由專人定點(diǎn)在特定的時間地點(diǎn)對特定的對象進(jìn)行觀察，并記錄其行為特征，包括城市在不同時段、不同區(qū)域的人口流動和集中程度，以及不同類型消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣等方面的內(nèi)容，通過反復(fù)觀察和數(shù)據(jù)記錄來了解對象特征； 資料查詢：通過網(wǎng)絡(luò)、電話等方式方法對相關(guān)資料進(jìn)行查詢，以尋找對市場論證有效的資料和資源； 實(shí)地走訪：對相關(guān)以及典型對象進(jìn)行實(shí)地走訪，以從主觀和客觀兩個方面充分感受對象的特征，從個體特征推斷整體特征，更好的把握市場脈搏； 專家咨詢：對房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士、現(xiàn)場人員、研究人員、政府主管領(lǐng)導(dǎo)等房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士和專家進(jìn)行訪談，切中問題要害，聽取多方聲音和觀點(diǎn)，以在本項(xiàng)目開發(fā)中尋求突破； 深度訪談：對特定的客戶群體和對象，就某些問題進(jìn)行針對性較強(qiáng)的訪談，形勢靈活，調(diào)研質(zhì)量主要由訪談人員自身素質(zhì)、受訪者對問題的理解程度等因素決定；第二篇 市場研究一、 淮安宏觀市場概況分析（一） 淮安城市概況 地理位置淮安市地處江蘇省北部中心地域。位于北緯32176。43ˊ00～34176。06ˊ00,東經(jīng)118176。12ˊ00～119176。36ˊ30之間。北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132 公里，南北最大直線距離150 公里，面積10072 平方公里。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4 區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4 縣，以及位于東部的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?；窗彩械乜缁春觾砂丁；春邮俏覈匾哪媳钡乩矸纸缇€，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過渡特征。從地形地貌方面來看，淮安市處于黃淮平原和江淮平原，無崇山峻嶺，地勢平坦，地形地貌以平原為主，只有市境西南部的盱眙縣有丘陵崗地，地勢較高。盱眙縣仇集鎮(zhèn)境內(nèi)無名山真高231 米，為全市最高點(diǎn)；—，為全市最低點(diǎn)。境內(nèi)河湖交錯，水網(wǎng)縱橫，京杭運(yùn)河、淮沐新河、蘇北灌概總渠、淮河入江水道、淮河入海水道、古黃河、六塘河、鹽河、淮河干流等9 條河流在境內(nèi)縱貫橫穿，全國五大淡水湖之一的洪澤湖大部分位于市境內(nèi)，還有白馬湖、高郵湖、寶應(yīng)湖等中小型湖泊鑲嵌其間。% ，% ， % ，是典型的“平原水鄉(xiāng)”。 城市特征淮安位于蘇北中心地帶，與蘇北各市有著緊密的聯(lián)系，地理位置的優(yōu)越性促使淮安必然在蘇北經(jīng)濟(jì)圈中扮演重要的角色，從江蘇整體的發(fā)展來看，蘇南發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于蘇北地區(qū)，“十一五”計(jì)劃為蘇北地區(qū)的發(fā)展提供了一個良好的契機(jī)，而淮安正式處于這一發(fā)展區(qū)域的核心。交通便利，京滬、徐宿淮等高速公路穿境而過，距離南京、徐州、連云港、合肥機(jī)場較近，基本上都在100—200公里范圍內(nèi)，屬于航空運(yùn)輸?shù)挠行Х秶鷥?nèi)，而且陸路交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)更加完善其與周邊地區(qū)的聯(lián)系通路，城市西南臨洪澤湖、往東離東海亦不遠(yuǎn)，因此海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建基本成型。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍規(guī)律來看，交通是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的血脈，承載著一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命和希望。同時在有效利用現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上，調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)升級加快，工業(yè)園區(qū)建設(shè)、大型企業(yè)引進(jìn)等方面的措施都將促使淮安經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步騰飛。改革開放后，淮安市經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，江蘇省政府將淮安市（原淮陰市）發(fā)展定位為：江蘇新興的交通樞紐和工業(yè)城市、淮河下游的貿(mào)易中心城市?？偟恼f來，淮安地理位置優(yōu)越、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，區(qū)域優(yōu)勢將在經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展中得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，因此，我們堅(jiān)信在未來的發(fā)展中，淮安必將走在蘇北城市前列。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)加快將極大地提高城市競爭力，相應(yīng)的居民收入水平提高，伴隨的消費(fèi)水平的提高，生活觀念的改變，生活和消費(fèi)的變化必然也包括居住理念的改善，在城市掀起新一輪建設(shè)高潮的過程中，房地產(chǎn)市場在改變當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷?、生活水平等方面將發(fā)揮非常重要的作用。 區(qū)縣發(fā)展淮安市轄4區(qū)、4縣，另外還有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，基本構(gòu)成淮安的行政區(qū)劃。隨著“三淮一體化”戰(zhàn)略格局的提出，近年來，淮安極力構(gòu)建“三淮一體”（淮陰市城區(qū)、淮安市城區(qū)和淮陰縣縣城有機(jī)連接，形成“三淮一體”格局，以完善區(qū)域性中心城市功能，發(fā)揮大城市市場的輻射帶動作用，推動地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展）城市發(fā)展體系，從城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)、文化、教育等各個方面努力完善城市功能，將各區(qū)、縣納入整體的發(fā)展規(guī)劃，以使淮安發(fā)展成為蘇北經(jīng)濟(jì)重心，加強(qiáng)與周邊市域的交流和聯(lián)系，共同發(fā)展蘇北城市群的經(jīng)濟(jì)。淮安市各區(qū)縣2005年相關(guān)指標(biāo)對比分析表區(qū)縣名稱面積人口數(shù)量人口密度GDP總量人均GDP清河區(qū)29平方公里8390人22603元楚州區(qū)1522平方公里785人7292元淮陰區(qū)1264平方公里695人8551元青浦區(qū)296平方公里1106人14030元開發(fā)區(qū)60平方公里1289人27503元漣水縣1670平方公里627人5934元洪澤縣1394平方公里280人10448元盱眙縣2493平方公里297人8532元金湖縣1344平方公里267人10868元從表中數(shù)據(jù)不難看出，項(xiàng)目所在青浦區(qū)在各項(xiàng)宏觀指標(biāo)中，均居于全市前列，在人口密度、GDP總量、人均GDP等數(shù)據(jù)都是僅次于城市核心——清河區(qū)以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，整體競爭能力較強(qiáng)，從另外一個方面來說也奠定了青浦區(qū)在全市建設(shè)中的地位和作用，擁有自身的定位及發(fā)展目標(biāo)，這就為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的宏觀環(huán)境。（二） 淮安宏觀經(jīng)濟(jì) 綜合經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)總量創(chuàng)歷史新高。初步核算，2005年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元， 按可比價計(jì)算， 比上年增長 % ，增幅比上年提高 個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 % ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 % 。人均生產(chǎn)總值 10683 元，比上年增長 % 。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 變?yōu)? ： ： 。城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)。年末全市城市化率 % ，比上年提高 個百分點(diǎn)。圓滿解讀：綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提高，提升城市整體的競爭力，使得淮安在蘇北城市群的地位和作用得以體現(xiàn)，工業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)地位。 三次產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，%，同時農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重下降，%%，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化調(diào)整的發(fā)展勢頭，有利于提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、增加農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步提高，工業(yè)生產(chǎn)保持快速增長。，%，其中完成輕、%%。在經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長的同時，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，%；%；，%，%；，%。，比上年提高10個百分點(diǎn)。工業(yè)成為淮安的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級將更好的促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，切實(shí)提高淮安市在職工和城鎮(zhèn)居民的收入水平，同時對于全市居民收入水平、消費(fèi)水平、生活水平的提高有重大意義。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，%，超過同期GDP的增速；%。完成1000萬元以上服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目逾150個，實(shí)際投資額115億元；%；從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員的比重達(dá)29%。“十五”期間，%，:40:，調(diào)整到2005年的21::，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為推動淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。圓滿解讀：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)比重優(yōu)化，進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)濟(jì)增長類型由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，對于未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。 開放經(jīng)濟(jì)對外貿(mào)易平穩(wěn)增長。，%。其中， %；進(jìn)口 ，%。出口商品貿(mào)易方式進(jìn)一步優(yōu)化， %；，%。外資企業(yè)出口增勢強(qiáng)勁。，%，%； 億美元，%。招商引資成效顯著 。全年新批外商投資企業(yè)103個，比上年增加46個，新批外資項(xiàng)目平均規(guī)模進(jìn)一步增大，達(dá)到330萬美元，%。， %。， %。外向型經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好勢頭，為淮安城市的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境和資源。圓滿解讀：對外貿(mào)易實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，在對外貿(mào)易、引進(jìn)外商投資以及實(shí)際利用外資方面取得了較好的成績，對于淮安經(jīng)濟(jì)增長方式、增長點(diǎn)進(jìn)一步優(yōu)化和補(bǔ)充，但是增長速度低于整體經(jīng)濟(jì)增長速度。 國內(nèi)貿(mào)易，%。其中，%；，%。按行業(yè)分，%；，%；，%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快，通訊器材產(chǎn)品等新型消費(fèi)持續(xù)升溫。，％%。 各類商品市場穩(wěn)定發(fā)展。年末共有各類商品交易市場391家，實(shí)現(xiàn)成交額143億元。年成交額超億元的大型骨干市場有15家，成交額 。居民零售消費(fèi)快速增長，對于數(shù)碼、通訊、家電等消費(fèi)品的消費(fèi)明顯增加，說明淮安城市居民消費(fèi)正在面臨一場變革，能否跟上居民消費(fèi)變革的步伐將是商業(yè)經(jīng)營和開發(fā)成功的關(guān)鍵。圓滿解讀：社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)大幅度增長，遠(yuǎn)高于整體經(jīng)濟(jì)增長速度，其中餐飲業(yè)增長最快，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加速，傳統(tǒng)衣食住行的消費(fèi)觀念逐漸被打破，耐用消費(fèi)品、時尚消費(fèi)品支出明顯增加，城市的發(fā)展推動居民整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，并且這種趨勢仍將延續(xù)下去，在消費(fèi)層面逐漸縮小與沿海發(fā)達(dá)城市的差距，居民生活有基本生活需求轉(zhuǎn)向?qū)ι钇焚|(zhì)的追求，體現(xiàn)在消費(fèi)觀念、耐用消費(fèi)品的擁有、時尚消費(fèi)品的追求、居住場所的品質(zhì)要求等方面。 財(cái)政金融，按同口徑計(jì)算，%。，%；，%，%。，（、）。其中，（，）；。，%。，%；，%。圓滿解讀：財(cái)政金融方面取得良好的成效，數(shù)據(jù)顯示，城市儲蓄存款增加額高于貸款增加額，在一定程度上顯示淮安城市居民的消費(fèi)觀念，居民消費(fèi)尚處于一種保守型消費(fèi)的階段，但從另一層面解析城市整體金融環(huán)境來看，穩(wěn)定、高效運(yùn)行的金融環(huán)境將為投資開發(fā)提供更有保障的條件，對于項(xiàng)目