【正文】 ：小區(qū)大膽運用街區(qū)居住模式：“住宅——院落——街道——街坊”人居理念；景觀及配套優(yōu)勢：小區(qū)層次感極強的空間景觀，最終組成社區(qū)立體綠化空間景觀，另小區(qū)采用網(wǎng)絡(luò)一體化配套服務(wù)設(shè)施，更利于打造小區(qū)智能、教育人文社區(qū)。項目劣勢戶型多為大戶型設(shè)計，總價偏高，市場較有抗性。綜合點評項目地處省重點學(xué)?；粗小嵵衅瑓^(qū)，周邊生活、教育配套完善、交通便利；價格較低，客戶多為陪護子女就近上學(xué)的城區(qū)客戶；但因其戶型面積設(shè)計過大，總價過高，目前來看，銷售情況一般。項目名稱：月季花園 項目位置：淮安市承德南路與明遠路交匯處 咨詢電話：0517—3800333 3585386 開發(fā)商淮安蘇源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積總建筑面積物業(yè)費用㎡，㎡開盤時間一期2006年下半年竣工時間容積率綠化率%總戶數(shù)1587戶（一期424戶）銷售情況一期70%主力戶型二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)主力面積120平米戶型結(jié)構(gòu)復(fù)式（三房二廳二衛(wèi)）191—戶型結(jié)構(gòu)多層（二房二廳一衛(wèi)）多層（二房二廳二衛(wèi)）多層（三房二廳二衛(wèi)）高層（二房二廳一衛(wèi)）高層（三房二廳二衛(wèi)）高層（一房二廳一衛(wèi)）面積范圍——101—127131—13588—97銷售均價多層2400元/㎡，小高層2520元/㎡，復(fù)式2800元/㎡價格區(qū)間付款及優(yōu)惠一次性3%按揭3%其它商鋪主力面積80平米價格5500元/㎡規(guī)格二層（410）項目介紹項目坐落在淮安市清浦區(qū)承德南路與明遠路交匯處， 是大學(xué)城片區(qū)首個商品住宅小區(qū)，小區(qū)建筑由蘇源（淮安供電局）投資興建，其針對客戶群體多為本單位職工，小區(qū)內(nèi)部配套較為完善，因小區(qū)所在片區(qū)尚待開發(fā)，周邊生活較為不便。建筑及規(guī)劃小區(qū)建筑規(guī)劃有多層（建筑面積：50904平米，住戶：424戶）、復(fù)式（建筑面積：40841平米，住戶：222戶）、高層（建筑面積：116900平米，住戶：941戶），會所（建筑面積：1500平米），商業(yè)配套（建筑面積：8400平米），小學(xué)（建筑面積：8600平米，估計后期不做），幼兒（建筑4500平米），機車位（共計860個，其中地上357個，地下503個）建筑體組成，整體社區(qū)空間布局層次分明，錯落有致，小區(qū)建筑風(fēng)格頗有西班牙和古典主義建筑元素體現(xiàn)；戶型設(shè)計方面，由一期推出戶型來看，高層二房占市場主流，面積多為100平米以下。環(huán) 境項目35%的綠化率同比周邊樓盤為較高水平，小區(qū)采用架空式中庭廣場營造豐富的主題景觀環(huán)境。另小區(qū)位于缽池山地產(chǎn)板塊，周邊多為待開發(fā)空地、綠化，環(huán)境寧靜、空氣清新，實為宜居之處。配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)部物管配套：24小時供應(yīng)管道熱水，實現(xiàn)可視對講、視頻監(jiān)控、周界跨越、電子巡更等智能物管配套，另小區(qū)光纖接入以太網(wǎng)、100兆到樓、10兆到戶寬帶接入配套；客 源項目本單位（淮安供電公司）客群為主要購買群體，城區(qū)及周邊區(qū)域客群為輔。營銷策略推售方式：自然銷售媒體組合：工地大牌＋樓書＋單張主要訴求：24萬城市精英生活館現(xiàn)場布置：內(nèi)有產(chǎn)品展示區(qū)（小區(qū)模型、單體戶型模型），接待區(qū)、洽談區(qū)。項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：大學(xué)城片區(qū)，淮安城東進南擴，此片區(qū)升值潛力較大；教育優(yōu)勢：項目依據(jù)淮安大學(xué)城，人文、教育資源豐富；規(guī)模及產(chǎn)品優(yōu)勢：位大學(xué)城片區(qū)乃至清浦區(qū)大盤之列，建筑多元化（高層、復(fù)式、多層）、戶型多樣化，銷售優(yōu)勢：銷售目標客戶群多為蘇源（淮安供電公司）職工，首期銷售壓力較??；項目劣勢現(xiàn)因大學(xué)城片區(qū)為開發(fā)之初，居住氛圍尚不成熟；生活配套落后（尚無規(guī)模商業(yè)、醫(yī)療、娛樂等設(shè)施）；營銷手段落后（銷售人員為本單位職工），銷售渠道不暢（售樓部難找）；綜合點評項目為大學(xué)城人文概念大盤，物業(yè)定位于“24萬城市精英生活館”，客戶群體以蘇源（淮安供電公司）職工為主，項目為該片區(qū)首個建設(shè)項目，周邊相關(guān)市政、生活配套尚不完善，但隨著淮安東進南擴的區(qū)域發(fā)展全面實施，該處片區(qū)將成為又一片地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，片區(qū)集中式開發(fā)也給了項目更多的市場機會，項目銷售現(xiàn)狀良好。（2）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目名稱：河畔花城 項目位置：解放東路111號（翔宇大道與解放東路交匯處） 咨詢電話：0517—3612888 6028888開發(fā)商淮安金太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計英國CVG國際設(shè)計集團占地面積550畝總建筑面積45萬平米營銷代理寧波迪賽物業(yè)費用㎡，㎡開盤時間；竣工時間容積率綠化率40%總戶數(shù)約3000戶銷售情況一期已售完（銷售情況良好，銷售周期短）主力戶型三房二廳二衛(wèi)主力面積——126戶型結(jié)構(gòu)二房一廳一衛(wèi)二房二廳二衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二廳躍層（五房二廳三衛(wèi)）面積范圍——230銷售均價一期2400元/㎡；二期2800元/㎡價格區(qū)間付款及優(yōu)惠一次性2%按揭1%其它商鋪主力面積價格規(guī)格項目介紹項目位于淮安市東開發(fā)區(qū)處翔宇大道與解放東路交匯處，園區(qū)建筑由多層、景觀小高層、觀高層組成，小區(qū)處里運河畔，故名河畔花城，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，是連接清浦區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的橋梁和紐帶。建筑及規(guī)劃環(huán) 境社區(qū)園林景觀借河巧設(shè)，大面積植被綠化將各建筑組團包圍，盡顯江南水鄉(xiāng)柔美意境，在廣場設(shè)計中分別設(shè)“春夏秋冬”四個主題的廣場，體現(xiàn)建筑與自然的合諧統(tǒng)一，營造一種移步換景的景觀視覺；在中軸景觀的植物配置創(chuàng)造出模擬生態(tài)群落的景觀系統(tǒng)，整體以香樟、廣玉蘭等為綠化框架結(jié)構(gòu)來創(chuàng)造出更加自然和諧的生活環(huán)境；在景觀小品選擇方面，小區(qū)體現(xiàn)出人文、地理、歷史，小區(qū)整體布局以“漁、帆、船、柱”為主題小品，結(jié)合植物和鋪裝創(chuàng)造出更加精巧細致的景觀。配套設(shè)施配套系統(tǒng)：自來水、供電、管道煤氣接入戶，預(yù)留太陽能熱水器穿管管道；信息系統(tǒng)：每戶電話終端、寬帶接入，有線電視接入；智能系統(tǒng)：樓宇黑白可視對講系統(tǒng)，周界紅外紅報警系統(tǒng)， 24小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子安保巡更系統(tǒng)客 源政府公務(wù)員、職工為主力客群營銷策略推售方式：開盤促銷、節(jié)日活動促銷媒體組合：工地大牌＋樓書＋燈桿旗主要訴求：名校、公園、水岸生活現(xiàn)場布置：內(nèi)有產(chǎn)品展示區(qū)（小區(qū)模型、單體戶型模型），接待區(qū)、洽談區(qū)。項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢，位于清浦區(qū)與東開發(fā)區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?；大盤優(yōu)勢、大盤規(guī)劃；教育（淮中、實中）景觀（里運河）配套完善；項目劣勢由一期和二期所推戶型來看，產(chǎn)品類型單一、缺乏大盤應(yīng)有的產(chǎn)品多樣化；項目所處地地段地勢（里運橋旁側(cè)）決定其后居住享受交能便利的同時也必受噪聲之?dāng)_。綜合點評項目區(qū)位價值優(yōu)越，居?xùn)|開發(fā)區(qū)里運河畔，即得東開發(fā)區(qū)政府相關(guān)政策傾斜優(yōu)勢和缽池山環(huán)境資源優(yōu)勢，又因距清浦區(qū)省重點學(xué)校淮中較近而得教育、人文優(yōu)勢；觀其所推廣出戶型，產(chǎn)品單一，少有創(chuàng)意，戶型方面不足已被開發(fā)商所知，進而以中低價格突圍，市場反映較好（一期已幾近售完，二期待售）。項目名稱：東湖望景苑 項目位置：淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)珠海路和濟南路交界處 咨詢電話：0517—3600333開發(fā)商淮安新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積60畝總建筑面積76900平米全程營銷天時不動產(chǎn)營銷機構(gòu)物業(yè)費用㎡開盤時間竣工時間07年下半年容積率綠化率30%總戶數(shù)542戶銷售情況良好主力戶型二房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)主力面積100—120㎡戶型結(jié)構(gòu)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)面積范圍————————銷售均價2400元/㎡價格區(qū)間付款及優(yōu)惠一次性2%按揭1%其它——商鋪主力面積價格規(guī)格項目介紹項目位于淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)珠海路和濟南路交界處，毗鄰淮安高檔別墅住區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢相當(dāng)明顯，便利的交通網(wǎng)絡(luò)和完善的配套設(shè)施。建筑及規(guī)劃項目建筑以多層為主，疊加別墅和小高層為輔的三種物業(yè)類型，演繹完美靈動空間組合，整體建筑立面造型為現(xiàn)代風(fēng)格，強調(diào)并突出了陽臺、凸窗等韻律變化，并運用了一些有構(gòu)成主義特色的細部來豐富建筑立面；樓幢屋頂采用具有現(xiàn)代美感的平屋頂，建筑外立面材料以面磚貼面為主，色彩以灰白色，桔紅色的色彩搭配為主塑造明快而現(xiàn)代的建筑風(fēng)貌，戶型方面一期設(shè)計為80—140平米多種戶型，—，多數(shù)客廳擁有 ，整體突顯項目現(xiàn)代、尊貴。環(huán) 境項目設(shè)計采用傳統(tǒng)園林空間組合的手法及三種不同類型物業(yè)的組團設(shè)計以一條景觀帶為主動脈，一個中心生態(tài)景觀廣場，多點景觀中心分布于每棟住宅之間最終形成一個有張有弛、收放有度的自然空間序列，而近在咫尺的1800畝的缽池山公園更為項目增添了人文景觀。配套設(shè)施電話、有線電視接入、門禁對講、水（小高層生活用水由地下水池和全自動恒壓交流量供水泵供給）煤氣接市政管道；安保系統(tǒng)方面，小區(qū)采用封閉式物業(yè)管理，底層、二層和頂層住戶內(nèi)設(shè)置防盜報警控制器等?？? 源城區(qū)（清河區(qū)）人群為主，淮陰區(qū)為輔。營銷策略推售方式：開盤促銷媒體組合：工地大牌＋樓書＋單張＋燈桿＋戶外大牌主要訴求：新城新貴新家園現(xiàn)場布置：內(nèi)有產(chǎn)品展示區(qū)（小區(qū)模型、單體戶型模型），接待區(qū)、洽談區(qū)。項目優(yōu)勢建筑多元化，風(fēng)格現(xiàn)代化、戶型多樣化；因鄰近缽池山公園，周邊多為別墅區(qū)，項目周邊環(huán)境較好；營銷手段多樣，小盤大推廣，甚得市場所關(guān)注。項目劣勢因項目所處片區(qū)為剛開發(fā)區(qū)域，生活、教育等配套尚未完善；綜合點評項目地處缽池山所在東開發(fā)新區(qū)，目前周邊外圍生活配套不完善，直接影響了其銷售進度，但由于項目依據(jù)大其強大的營銷手段優(yōu)勢營造居住氛圍、加上未來此片區(qū)的遠景發(fā)展?jié)摿?、樓盤價格升值潛力等有利因素，此項目在新區(qū)區(qū)域內(nèi)熱銷勢成必然。項目名稱：香格里拉 項目位置：淮安市和平東路8號（缽池山公園北門） 咨詢電話：0517—3778888發(fā)展商淮安今創(chuàng)智思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積538畝（）總建筑面積約100萬平米（）全程營銷深圳（香港）卓力置業(yè)景觀設(shè)計JAW（香港）捷奧國際物業(yè)費用未定開盤時間一期07年2月竣工時間容積率綠化率31%總戶數(shù)約5000戶銷售情況未開盤主力戶型電梯洋房三戶二廳二衛(wèi)、花園洋房三戶二廳二衛(wèi)主力面積124—127㎡、123—130戶型結(jié)構(gòu)花園洋戶三房二廳二衛(wèi)電梯洋房二房二廳一衛(wèi)電梯洋房三房二廳一衛(wèi)電梯洋房三房二廳二衛(wèi)電梯洋房四房二廳二衛(wèi)電梯洋房四房二廳三衛(wèi)面積范圍123—13080—91114—119124—127189—210230—256銷售均價估計3000元/㎡價格區(qū)間付款及優(yōu)惠一次性按揭其它商鋪主力面積價格規(guī)格項目介紹項目位于三淮一體跨世紀城市發(fā)展戰(zhàn)略核心位置，南臨1800畝缽池山公園，北靠古黃河休閑風(fēng)光帶，項目總占地538畝，近百萬平米國際社區(qū)，打造第一旅游資源地產(chǎn)，小區(qū)引進知名物管（香港招商局物管）提供一對一管家式貼心服務(wù)，以計算機中心管理系統(tǒng)智能運作社區(qū)管理，在建筑風(fēng)格上以法國地中海畔RIVERER為藍本，融入現(xiàn)代的設(shè)計手法，演繹優(yōu)雅浪漫法式風(fēng)情社區(qū)。建筑及規(guī)劃項目內(nèi)部規(guī)劃有80—300平米電梯洋房、花園洋房、島式別墅環(huán) 境項目以優(yōu)美、浪漫的法式風(fēng)情著稱，以現(xiàn)存的內(nèi)湖為規(guī)劃主體，延伸出濕地、泊岸、草坡等動態(tài)多無景觀元素，營造以水第為中心的社區(qū)環(huán)境系統(tǒng)，與南面的缽池山公園及北面的古黃河休閑風(fēng)光帶等自然元素之間相融共生，近觀樓間庭院巧妙的園林布局，風(fēng)景一覽無余。另區(qū)內(nèi)小高層建筑組團擁有各具特色的內(nèi)庭院，不同的法式小品和植物造型展現(xiàn)不同的庭院風(fēng)貌，與臺階、疊水等結(jié)合，情趣盎然，在設(shè)計過程中設(shè)計師著意將自然環(huán)境引入到每戶中，院區(qū)花園高于小區(qū)人工湖岸步道，因高差形成的臺階花園與中心人工湖景區(qū)相融合，極富特色；配套設(shè)施生活配套方面：項目有近20000平米至尊泛會所及風(fēng)情街區(qū)，購物中心、凈菜超市、百貨廣場、書吧、咖啡吧、陶藝屋、健身房；智能化配套系統(tǒng)：社區(qū)計算中心管理系統(tǒng)、紅外線周界防越報警、全區(qū)閉路電視監(jiān)控、進口可視對講、電子巡更管理、窗磁門磁紅外幕簾?？? 源城區(qū)（清河、淮陰）及附近區(qū)域客戶群；（煙草局職工團購也占了相當(dāng)比例）營銷策略推售方式：正在接受內(nèi)部咨詢、認籌媒體組合：工地大牌＋樓書＋單張＋車體廣告主要訴求：缽池山旁 古黃河畔 近100萬平米生態(tài)大型社區(qū)現(xiàn)場布置：內(nèi)有產(chǎn)品展示區(qū)（小區(qū)模型、單體戶型模型），接待區(qū)、洽談區(qū)。項目優(yōu)勢景觀優(yōu)勢：淮安首個底層架空園林設(shè)計；產(chǎn)品優(yōu)勢：建筑多元化（多層、小高層、高層、別墅），戶型多樣化（電梯高層、花園洋房、島式別墅等）配套優(yōu)勢：計算中心管理系統(tǒng)，一對一貼心管家式服務(wù)打造高端物業(yè)形象；規(guī)模優(yōu)勢：大盤操作、大盤規(guī)劃；品牌優(yōu)勢，借助香港品牌組建實力開發(fā)團隊打造本地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品項目劣勢地塊因被（路）一分為二，規(guī)劃銷欠規(guī)整性；戶型面積偏大，總價過高；地段位于缽池山北，位置較偏僻，綜合點評項目地處淮安東開發(fā)區(qū)，旅游景點缽池山位于其對面，景觀資源豐富；因項目規(guī)模為淮安首席大盤，開發(fā)商借助香港知名品牌專業(yè)公司組建實力開發(fā)團隊高標準規(guī)劃社區(qū)，產(chǎn)品多樣化、景觀國際化、物管智能化等都